בית המשפט העליון מכריע בין העמדות השונות וקובע, כי בניין שניזוק ולא ניתן לשבת בו, ואין יושבים בו- פטור מארנונה, ללא הגבלת זמן
השאלה המשפטית:
האם כאשר אי אפשר לשבת בבניין ובפועל אין יושבים בו, אך קיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו והפיכתו לבניין שאפשר לשבת בו- ניתן למנוע מתן פטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש), התשכ"ד-1964 (להלן: "ס' 330 לפקודה"), לפיו אם נהרס בניין או ניזוק ואין יושבים בו, לא יהיה חייב בארנונה מיום שמחזיק הבניין ימסור על כך הודעה בכתב לעירייה?
מדובר בשלוש בקשות רשות ערעור, שבכולן נדחו הערעורים המנהליים שהוגשו וכולן מעוררות שאלה משפטית אחת, ולכן נדונו יחד.
הגורמים השיפוטיים אשר דחו את שלוש הבקשות פסקו, כי רק בניין אשר ניזוק ועלות ההוצאה לשיפוצו איננה סבירה ועולה על שוויו לאחר השיפוץ, משמע בניין שאינו עומד במבחן "עלות מול שווי" ואין כדאיות כלכלית אובייקטיבית בהשקעה בשיפוצו, יהנה מפטור מארנונה על פי ס' 330 לפקודה, וזאת משום האינטרס הציבורי לעודד בעלי נכסים לשמור על נכסיהם לבל יהפכו למפגע סביבתי ולעודד שיפוץ נכסים והשמשתם. על הנישום להוכיח את טענתו, כי אין כדאיות כלכלית בשיפוץ הבניין על מנת לזכות בפטור, וזאת עליו לעשות באמצעות חוות דעת שמאי בנוגע לשווי הבניין לעומת עלות השמשתו. כן, נקבע, כי בניין שמחמת בלאי אינו ניתן לשימוש, אולם ניתן לשפצו בעלות סבירה- יהיה חייב בארנונה.
טענות מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו ומנהלת הארנונה בעיריית חיפה:
הפרשנות הראויה לס' 330 לפקודה היא כזו שאינה מאפשרת לבניינים מוזנחים ליהנות מפטור, שהרי אחרת יוכבד הנטל על יתר משלמי הארנונה ויהיה בכך תמריץ להזניח בניינים ולפגוע במראית פניה של הרשות המקומית. על פי הדין ארנונה מוטלת על נכסים שאינם אדמת בניין ולכן כדי לזכות בפטור לפי ס' 330 הבניין צריך לחדול מלהתקיים ו"להפוך חזרה" לאדמת בניין. יש לפעול על פי מבחן כלכלי ורק כאשר עלות השיפוץ עולה על שווי הנכס תקום הזכאות לפטור.
הזכאות לפטור צריכה להינתן לתקופת זמן מוגבלת וסבירה כאורך תקופת זמן השיפוץ המוערכת. מעבר לתקופת זמן זו יש לשוב ולחייב את הנכס בארנונה יהא מצבו אשר יהא.
אין פגיעה בזכות הקניין, שהרי אין מדובר בחיוב לשפץ, אלא בחיוב לשלם ארנונה, גם אם לא שופץ הנכס.
טענות חברת המגרש המוצלח בע''מ, עזבון המנוח רפאל אלואשוילי ז''ל ואשר נוף:
עקרון שלטון החוק מחייב, כי רשות ציבורית כמו עירייה לא תגבה מס מקום שהחוק מעניק פטור. על פי הוראות ס' 330 לפקודה כדי לקבל את הפטור- די בכך די בכך שהבניין אינו ראוי לשימוש. הסעיף מאפשר שתי חלופות "נהרס" או "ניזוק ואין לדרוש מצב של הרס מוחלט.
תשלומי הארנונה מבוססים על הנאת הנישומים משירותים ציבוריים, וכאשר בניין אינו ראוי לשימוש ואין משתמשים בו- "נשמטת הקרקע" המצדיקה את חיוב הארנונה.
תכלית חיוב הארנונה אינה לכפות על בעלי בניינים לשפץ את נכסיהם בעלות גבוהה, מה גם שהדבר מהווה פגיעה בלתי ראויה בזכות הקניין שלהם ובזכותם שלא להוציא הוצאות כספיות בהיעדר הוראה מפורשת בחוק.
אין גם מקום לבחון כדאיות כלכלית כשעסקינן בארנונה. השוואת עלות השיפוץ לשווי הנכס עלולה להביא לתוצאות אבסורדיות ודרישות שיפוץ גבוהות מאוד, שניתן יהיה להחזירן רק לאחר עשרות שנות השכרה של הבניין.
יש לבחון את ס' 330 לפקודה לפי מבחן פיסי אובייקטיבי, לפיו הבניין נבחן במשקפי האדם הסביר- אם אינו בר שימוש ואין נעשה בו שימוש ונמסרה הודעה כנדרש- קם הפטור ואין נפקא מינה אם ניתן לשפץ את הבניין ולהופכו שמיש.
העולה מפסקי הדין בערכאות קודמות הוא שלא יינתן פטור מארנונה לבניין, גם אם הוא ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, אם ניתן בעלות "סבירה"(כנגזרת משווי הבניין) "להוציאו" ממצבו זה. ואולם, קיימת בפסיקה גם עמדה הפוכה השוללת בדיקה שכזו של עלויות שיפוץ ל"הוצאת" הבניין ממצבו הנוכחי. עמדה הפוכה זו שוללת למעשה את הפטור ממס, מקום שהמחוקק ביקש להעניקו, ע"י פרשנות מרחיבה.
מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של "נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", נוגד את העיקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת. מבחן הכדאיות הכלכלית אף פוגע בזכות הקניין ומביא לתוצאות בלתי שוויוניות, הן בין נישומים מתחום אותה רשות מקומית והן בין נישומים מתחום רשויות מקומיות שונות, שכן יתכן כי מחזיק אחד יהנה מהפטור ואילו מחזיק אחר לא יהנה מהפטור למרות שיתכן הבדל במצב הבניינים במיקומם בלבד.
נוכח לשון ס' 330 לפקודה ותכליתו די בכך שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. הוספת התנאי ושלילת הפטור מהווה למעשה הטלת מס בלא הסמכה בחוק, ומנוגד לתכלית הטלת מס הארנונה.
הרצון לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה, לשם כך ישנם דינים אחרים. לעניין החבות בארנונה- הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום ולכן גם אין לקבל את הטענה, כי הפטור שלפי ס' 330 לפקודה מוגבל בזמן. הגבלת משך הזמן לפטור היא עניין למחוקק לענות בו ואין מקום לעשות כן בדרך פרשנית. כל עוד הנישום "מסיבותיו שלו" אינו נוקט בצעדים לשיפוץ הבניין ומצבו של הבניין נותר בלתי ראוי לשימוש- אין לחייבו בארנונה.
לפי לשון הסעיף די בכך שבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" ואין כל פתח להוספת תנאי, לפיו לא יינתן פטור מארנונה לבניין שאינו ראוי לשימוש- יהא מצבו של הבניין אשר יהא- אם ניתן בעלות כזאת או אחרת להופכו ראוי לשימוש. לפרשנות זו אין עיגון ממשי בלשון החוק המתמקדת דווקא במצבו של הבניין ולא בשוויו.
הטלת חיוב 'רעיוני' על בעל הנכס לבצע תיקון 'סביר' בנכס כדי להוציאו ממצבו האובייקטיבי שבו אינו ראוי לשימוש, כמוהו כהטלת מס. חיובו של בעל נכס לבצע תיקון כאמור, וכתוצאה מכך ביטול הפטור שלו הוא זכאי, עומד בסתירה לחוק יסוד משק המדינה, לפיו אין מטילים מס אלא מכוח הוראת דין מפורשת, ומקום שהמחוקק מעניק לנישום פטור ממס, לא יבוטל או יישלל הפטור, אלא מכוח הוראת דין מפורשת. לאור האמור, יש להתייחס לתנאי הפטור שבס' 330 לפקודה כפי שהם ולהימנע מלהוסיף בהם תנאים שיש בהם לשלול את הפטור. הדברים האמורים לעיל מקבלים משנה תוקף מכוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו – אשר בין היתר עיגן את זכות הקניין כזכות חוקתית. פקודת העיריות חייבת להיות מפורשת תחת השפעת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, כך שאין לפרש את סעיף 330 לפקודת העיריות בדרך שתפגע בזכות הקניין החוקתית ותשלול פטור ממס על קניין, מקום שהמחוקק העניק פטור. זכות הקניין היא זכות יסוד שאין לפגוע בה אלא בחוק או מכוחו ובוודאי שלא ניתן לראות בסעיף 330 לפקודת העיריות סעיף הסמכה לפגיעה בקניינם של נישומים.
מבחן "הכדאיות הכלכלית" זר לדיני הארנונה ומנוגד לתכליתם. כך ניתן לראות שבבניין שבנייתו טרם נסתיימה יש כדאיות כלכלית, שאם לא כן, הקבלן לא היה מבצע את הפרויקט. העובדה שקיימת כדאיות כלכלית לבנות בניין אין בה די כדי להטיל ארנונה על הבניין שבנייתו טרם נסתיימה. כך גם לגבי בניין שניזק ואי אפשר לשבת בו- העובדה שקיימת כדאיות כלכלית בשיפוצו אין בה די כדי למנוע את הפטור מארנונה. העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא האם "כדאי" להביא לשינוי במצבו.
גם אם ללא מבחן של כדאיות כלכלית ועלויות שיפוץ "סבירות" יגרום הפטור מארנונה לנישומים להזניח את נכסיהם ו"למשוך" את זמן השיפוץ אין בכך כדי למנוע פטור מנישומים שנכסיהם במצבם הנוכחי אינם ראויים לשימוש.
המבחן הראוי- אין לבחון האם בניין ניזק במידה שלא ניתן לשבת בו לפי כדאיות כלכלית או עלות שיפוץ סבירה, אלא לפי מבחן פיזי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. משמע, האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר, כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו".
המונח "בנין" הוא מונח רחב. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי ס' 330 לפקודה, הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.
לסיכומו של עניין, הפטור שניתן מכוח ס' 330 לפקודה אינו פטור זמני בלבד. ודי בכל שנכס אינו ראוי לשימוש על מנת שיעמוד לו הפטור. אין לקבל את מבחן כדאיות השיפוץ כמבחן, לפיו ניתן למנוע את הפטור שקבע המחוקק בס' 330 לפקודה.
בבר"ם 5711/06- הערעור מתקבל. מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו ישלם לחברת המגרש המוצלח בע"מ שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ והוצאות. ההוצאות שנפסקו בבית משפט בערכאה קודמת מבוטלים
בר"ם 7261/07- הערעור מתקבל. עיזבון המנוח רפאל אלואשוילי ז"ל ייהנה מפטור בארנונה ומנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו ישלם לו שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ והוצאות. ההוצאות ושכ"ט שנפסקו בערכאה קודמת מבוטלים.
בר"ם 10313/07- הערעור מתקבל. אשר נוף ייהנה מפטור בארנונה ומנהל הארנונה בעיריית חיפה ישלם לו הוצאות בסך 10,000 ₪. ההוצאות ושכ"ט שנפסקו בערכאה קודמת מבוטלים.
ניתן ביום 30/12/2009
לדף הבית של עיריית תל אביב-יפו- אגף מנהל הארנונה.
לדף הבית של עיריית חיפה- אגף מנהל הארנונה.
