בית המשפט פסל חוות דעת של שמאי שהעריכה שווי לולים במשק חקלאי במושב כמעט כמו שווי המשק כולו?

העובדות הרלוונטיות:

התגלע סכסוך בין אחים הנוגע לעזבון אביהם המנוח ונוהלו הליכים ממושכים ביניהם. באוקטובר 2006 הגיעו האחים להסכם לפיו ב.ד.- המבקש- יהיה היורש של משק האב המנוח במושב ג. כן,  נקבע כי ב.ד. ישלם לא. י.- המשיבה- 50,000$ בגין חלקה במשק האב המנוח.

לגבי הלולים המצויים במשק נקבע בהסכם כי, בית המשפט ימנה שמאי אשר ישערך את שווי הלולים, בשים לב לכך שמדובר בזכויות ברי רשות ללא תמורה. התשלום לאחים עבור השקעתם בלולים יבוצע לאחר שיקבע השווי על ידי השמאי ולאחר הפינוי בפועל.

על פי ההסכם, לצורך הערכת השווי, יבקר השמאי במשק בנוכחות האחים, שיוכלו להציג לשמאי נתונים מטעמם.

השמאי שמונה, דורון חבקין ממשרד חבקין שמאות בע"מ, העריך את שווי הלולים בסך 835,000 ₪.

ב. י., ב. ד., ע. א.ו-א. אסתר- המבקשים-  הגישו בקשה לפסילת חוות דעתו של השמאי ומינוי שמאי חדש תחתיו מטעם בית המשפט. בנוסף, ביקשו להורות על חקירת השמאי. בית המשפט נענה לבקשתם, והשמאי נחקר בינואר 2008.

טענות המבקשים- ב. י., ב. ד., ע. א.ו-א. אסתר:

השמאי הפר את הוראות בית המשפט וקבע שומה קיצונית ובלתי מוסברת, שכן שווי המשק כולו נקבע ל- 1 מיליון ₪ ואילו שווי הלולים לבדם נקבע על 835,000 ש"ח. השמאי נפגש עם המשיב א.ע. ביחידות ולא בנוכחות יתר האחים- בניגוד להסכם. השמאי הסכים באופן מוחלט ותמוה להצעת המחיר של המשיב- א.ע, וללא חשיפת הדבר בגוף חוות הדעת. כמו כן השמאי התעלם מהעובדה שאין היתר בניה ללולים, ושלא יינתן היתר כזה מאחר ובלולים אין רצפת בטון כנדרש, והם מצויים בשטח חלקה א' ביישוב עצמו. השמאי לא התחשב בפחת שקיבלו המשיבים- א.ע. ו-א.י מרשויות המס והעריך את הלולים כעסק חי. השמאי לא התייחס בחוו"ד הראשונית לשווי המתכות והציוד שבלולים והתייחסותו לכך בחוות דעתו המשלימה סותרת את עדותו בבית משפט. השמאי התעלם מהוראות ההסכם הקובעות כי שיערוך הלולים יעשה "בשים לב לכך שמדובר בברי רשות ללא תמורה".

יש לפסול את השמאי, אשר מונה ע"י בית המשפט, ולמנות שמאי חדש תחתיו. לחילופין, יש לקבוע את הסכום אשר על יורש המשק- ב.ד., לשלם למשיבים- א.ע. ו-א.י. ע"ס 0 ₪.

החלופה השלישית בחוות דעתו המשלימה של השמאי, ואשר מעריכה את הלולים בשווי של 100,000 ₪ הינה החלופה ההגיונית ביותר.

עוד מבקשים כי, בית המשפט יקבע את התאריך בו היה על א.ע. לפנות את הלולים ויפחית מסכום הפיצוי את דמי השכירות בערך של 3,000 ₪ לחודש.

 טענות המשיבים- א.ע. ו- א.י.:

על פי ההסכם- מעמדו של השמאי שמונה הוא מעמד שמאי מכריע, אשר שומתו סופית ומחייבת. בידי השמאי היו כל הנתונים הנדרשים לצורך עריכת שומה אובייקטיבית. השמאי העיד על עצמו כמבין בלולים, ביקר במקום פעמיים, ביקר בועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך המצאת ההיתרים ללולים והעריך את הלולים לפי מצבם הפיזי. לשני הצדדים ניתנה הזכות להגיש שאלות הבהרה לשמאי, לחקרו בחקירה נגדית ואף הוגשה חוות דעת משלימה.

השמאי כלל לא נדרש להתייחס לחריגות בנייה והחזרי מס שהתקבלו, שכן אין זה רלוונטי כלל לעריכת שומה לשווי נכס. גם העובדה שהאחים הינם ברי רשות היא טענה משפטית שאינה קשורה לחוות הדעת, וכך גם טענת היתרי הבנייה וחריגות הבנייה. בהעלאת טענות אלו, לאחר שנעשה הסכם הפשרה, יש משום חוסר תום לב. לעניין המתכות והציוד שבלולים הרי שהשמאי נדרש לשום את שווי המחוברים ולא את שווי הזכויות בקרקע. ב. י., ב. ד., ע. א.ו-א. אסתר- המבקשים- קיבלו את הזכויות במשק בעקבות ויתורם של א.ע ו- א.י. ולכן עליהם לפצותם על פינוי הלולים, בגין אובדן פרנסה, ושיקום עסקם. לעניין קביעת מועד פינוי הלולים- בית המשפט קבע כי, קודם ישוערך שווי הלולים ולאחר מכן יקבע מועד פינוים.

כב' השופט טפרברג דניאל פסק:

משממנה בית המשפט מומחה, סביר להניח שיאמץ ממצאיו, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. עילות התערבות בחוות דעת המומחה מצומצמות למקרים חריגים כגון חוסר תום לב, חריגה מסמכות וכדומה. פסילת חוות דעת מומחה הינה צעד קיצוני, ונעשית כאשר קיימת חוסר אובייקטיביות מובהקת כלפי צד אחד. אולם, ההכרעה נתונה, בסופו של יום, לבית המשפט באם לדחות ולפסול חוות דעת מומחה באופן מלא או חלקי.

מעמדו של השמאי בענייננו אינו כמעמד שמאי מכריע, שכן אמנם הצדדים הסכימו על מינוי שמאי, אך זהותו של השמאי נקבעה על ידי בית המשפט.

אין לקבוע שומה בערך 0 ₪, היות ועולה טענה כי בשומה יש משום חוסר תו"ל, שכן בשלב זה, אין בית המשפט מכריע לגופה של השומה.

בהסכם בין האחים נקבע מפורשות כי בעת ביקור השמאי במקום יהיו נוכחים האחים, ובאי כוחם. יצירת קשר ישיר בין השמאי ובין אחד האחים, ללא נוכחות יתר האחים, יוצרת משבר אמון בין השמאי ובין יתר האחים.

בחוות הדעת לא ציין השמאי כי הצעות המחיר ששימשו אותו לצורך עריכת חוות הדעת מקורן מהצעות שהמציא ע.א- המשיב.

בעת עריכת השומה לא לקח השמאי בחשבון את עניין העדר רצפת הבטון בלולים. בנוסף, לעניין הערכת הפחת- השמאי העריך, ממידע שנמסר לו, כי הלולים בנויים מזה כ-10 שנים. ראוי היה כי בטרם עריכת השומה היה השמאי דורש מסמכים המעידים על מועד הקמת הלולים. עולה אי בהירות נוספת לעניין הערכת הציוד בלולים בחוות דעתו של השמאי. כן, עולה אי בהירות בחוות הדעת לעניין היתר הבנייה בלולים- עובדת היותם של המשיבים- א.ע. ו- א.י.- ברי רשות ללא תמורה לא נבחנה כראוי בעת עריכת השומה.

בנוסף, קיימת אי סבירות בין שווי המשק שהוערך על ידי השמאי ב-1,000,000 ש"ח לבין שווי הלולים שהוערכו ב-835,000 ₪.

לסיכומו של עניין, כב' השופט דניאל טפרברג מוצא לנכון למנות שמאי נוסף, מר נח דרור, בכפוף להסכמתו, ומנגד אינו פוסל את חוות דעתו של השמאי דורון חבקין.

השמאי נח דרור ישערך את שווי הלולים במצבם כיום. לצורך עריכת השומה, יבקר במשק בנוכחות האחים ובאי כוחם. השמאי יגיש חוו"ד תוך 45 יום. האחים יעבירו לשמאי נתונים מטעמם עם העתק לצד שכנגד.

ההחלטה בהתאם להסכם שנקבע באוקטובר 2006 לעניין הפקדת הסכום שנקבע בשומה תעוכב עד לאחר קבלת חוות הדעת של השמאי נח דרור.

ב. י., ב. ד., ע. א.ו-א. אסתר- המבקשים- ישלמו את שכר הטרחה לשמאי.

ניתן ביום 2/4/2009