מסמך ביניים או חוזה מחייב? בית המשפט העליון מכריע בסכסוך קרקעות בנווה שלום

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לפני כבוד השופט עופר גרוסקופף

ע"א 5941/22 איברהים עג'מי נ' וואחת אל סאלם נווה שלום - כפר שיתופי בע"מ ואח'

תמצית:

מקרה דנן עוסק בתוקפו המשפטי של מסמך סיכום ישיבת גישור שנחתם בין איברהים עג'מי לבין היישוב נווה שלום. בית המשפט העליון דן בשאלה האם מסמך זה מהווה חוזה מחייב או רק שלב במשא ומתן.

רקע:

איברהים עג'מי ומשפחתו מתגוררים בחלקה 3 בשטחו המוניציפלי של יישוב נווה שלום. לטענת עג'מי, שטחי המקרקעין נמסרו למשפחתו כבר בשנת 1968 על ידי מנזר לטרון, הבעלים הקודמים של המקרקעין הנ"ל. וואחת אל סאלם נווה שלום - כפר שיתופי בע"מ (להלן: "נווה שלום"), הינה האגודה שיתופית אשר מנהלת את היישוב. נווה שלום תכננו לבצע תוכנית הרחבה בישוב אך נקלעו לקשיים בתהליך עקב הבעלות של עג'מי בחלק מהשטח. עג'מי ונווה שלום פנו להליך גישור, תחילה בפני נציג מטעם המנזר ובהמשך בפני ראש המועצה האזורית מטה יהודה. לאחר ההליך, נחתם ב-26.10.2011 מסמך סיכום ישיבה, לפיו יקבל עג'מי 4 מגרשים בהרחבת היישוב וכן 5 דונם בהסכם חכירה לתיירות. המסמך ציין כי מדובר בהסכמה עקרונית שאינה מהווה את הסכם מחייב, וכי על הצדדים למנות עורך דין לחתימה על ההסכם הסופי תוך 3 חודשים. האסיפה הכללית ביישוב נווה שלום דחתה את העקרונות שסוכמו. בנוסף, הוגשו נגד עג'מי כתבי אישום בגין שימוש במקרקעין ללא היתר, אשר בוטלו בהמשך. ביום 31.7.2016 הגיש עג'מי תביעה נגד המשיבים לבית המשפט המחוזי בירושלים, בה ביקש לאכוף את ההסכם אליו הגיעו הצדדים בהליך הגישור. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, וקבע כי לא התגבש בין הצדדים חוזה מחייב.

טענות הצדדים:

עג'מי טוען כי מסמך הסיכום מהווה הסכם גישור מחייב אשר יש לאוכפו. לטענתו המסמך מעיד על גמירות דעת של הצדדים וכולל את הפרטים המהותיים הנדרשים. עג'מי טען כי התנהגות הצדדים לאחר החתימה מלמדת שהם ראו במסמך הסכם מחייב. לחלופין, עג'מי ביקש סעד הצהרתי על זכויותיו במקרקעין, בטענה שהוא מחזיק בהם מזה עשרות שנים ומשתמש בהם לפרנסתו.

מנגד, נווה שלום טוענים כי לא התגבש הסכם מחייב, אלא הבנות עקרוניות שלא הבשילו לכדי הסכם סופי אשר מקובל על הצדדים. נווה שלום הדגישו כי ההסכמות לא אושרו על ידי האסיפה הכללית של היישוב וכי לא הושגו הבנות לגבי מיקום המגרשים, שטחם והתמורה שיקבל היישוב. באשר לטענת הבעלות בשטח, נווה שלום סבורים כי הם בעלי הזכויות בחלקה 3 לאחר שרכשו אותה מהמנזר, וכי מדובר בקרקע מוסדרת על פי הרישום בפנקס הזכויות.

דיון והכרעה:

בית המשפט העליון, קבע כי מסמך הסיכום מהווה חוזה מחייב. הניתוח המשפטי התבסס על הוראות חוק החוזים (חלק כללי), ובפרט סעיפים 2 ו-5 העוסקים בגמירות דעת ומסוימות. בית המשפט סקר את התפתחות הפסיקה בנושא מסמכים בשלב המשא ומתן החל מפסק הדין המנחה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, אשר עיצב את ההלכה לבחינת תוקפם של מסמכים אלו. בהתאם לגישה המהותית בפסק הדין, יש לבחון האם מתקיימות במסמך הביניים שתי הדרישות החיוניות ליצירת חוזה: גמירות דעת ומסוימות.

לעניין גמירות הדעת, נקבע כי ההסכם בין עג'מי  לנווה שלום משקף כוונה להתחייב הדדית. בית המשפט הסתמך על מספר אינדיקציות לכך: העובדה שהמסמך חתום על ידי הצדדים, הצהרת הצדדים כי הם מסכימים על העקרונות ומתחייבים לעמוד בלוח הזמנים, הלשון המחייבת בה נקטו הצדדים ביחס להסכמה העיקרית ונוסחת הקשר המתייחסת לסיכום הפרטים המשפטיים ולא לעניינים העקרוניים. לעניין המסוימות, בית המשפט קבע כי אף שחסרים פרטים מסוימים, ניתן להשלימם באמצעות מנגנוני ההשלמה המקובלים בדין. השופט גרוסקופף הדגיש את השימוש בעקרון הביצוע המיטבי, לפיו ניתן להשלים פרטים חסרים באופן שמיטיב עם הצד שכנגד. בית המשפט התייחס גם לדרישת הכתב בעסקאות מקרקעין, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין וקבע כי היא מתקיימת במקרה זה.  בית המשפט קבע כי מדובר בחוזה מחייב ודן בסעד המתאים בפסק דין זה  מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), נקבע כי עג'מי זכאי לאכיפת ההסכם.

בית המשפט קבע מתווה מפורט להשלמת פרטי ההסכם, לפיו הצדדים ימנו עורכי דין לניהול משא ומתן להשלמת החוזה המפורט תוך 3 חודשים. אם לא יצליחו, יוכלו לפנות לבית המשפט המחוזי למתן הוראות לאכיפת ההסכם, כולל אפשרות למינוי כונס נכסים לניסוח החוזה המפורט וביצועו. בית המשפט הדגיש כי על הצדדים לנהל את המשא ומתן בתום לב ובדרך מקובלת, ולפעול בהתאם למקובל בהתקשרויות דומות.

סיכום:

הערעור התקבל ברובו, החיוב בהוצאות שהוטל על המערער בבית המשפט המחוזי בוטל, ונווה שלום חויבה בהוצאות עג'מי בהליכים בסך 60,000 ש"ח.

ניתן ביום י"ט באדר א התשפ"ד (28.2.2024).