ביהמ"ש חייב אגודה ונושאי משרה בהשבת תשלום ובפיצוי רוכשי בית בהרחבה

בשנת 2010 התובעים התקשרו בהסכם לשם בניית בית הרחבת מושב חלץ. מכוח הסכם זה שילמו התובעים 285,000 ₪. אולם, פיתוח הרחבת המושב עוכב, מחמת בדיקת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") בנוגע לחשד לקבלת כספים אסורים. בהמשך לכך, כעבור כחמש שנים מחתימת ההסכם ביטלו התובעים את העסקה. במרכז הדיון ניצבת השאלה ממי עומדת לתובעים הזכות לקבל השבה בגין הסכום ששילמו, והאם חבים הנתבעים בפיצוי התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב כישלון העסקה.

רקע וטענות הצדדים

התובעים אשר מבקשים את השבת התמורה ששילמו מכוח החוזה, תובעים מספר גורמים ובניהם האגודה השיתופית, קבוצת הרכישה (שהינה חברה הפועלת מטעם האגודה לשם שיווק מגרשים), נתבע נוסף הפועל מטעם קבוצת הרכישה ומעורב בתכנון וקידום ההרחבה (והוא שחתם מטעם הקבוצה לרכישה על ההסכם מול התובעים), וכן שני נתבעים נוספים, האחד אדם שהיה רשום כבעל השליטה בקבוצה לרכישה, והשני הינו אדם שפעל עבור האגודה ועבור קבוצת הרכישה לשם גביית כספים ממשתכנים, בידיו הופקדו הכספים, לרבות התשלום החלקי ששילמו התובעים במקרה דנן.

לטענת התובעים, הסכום שנדרשו לשלם התפצל לשניים- צ'ק אחד יועד להוצאות פיתוח, אולם הצ'ק השני על סך 181,000 ₪ מהווה גבייה אסורה אשר הוגדרה על פי רמ"י בהמשך כ"כספים אסורים". בנוסף, נטען כי בניגוד לקבוע בהסכם, העסקה לא אושרה ע"י רמ"י, ועד שנת 2015 (כחמש שנים מחתימת ההסכם) לא נרשמו זכויות התובעים במגרש, על כן התובעים ביטלו את ההסכם, ומתוך כך על הנתבעים להשיב להם את כספם, דבר שלא נעשה בענייננו.

עוד נטען, כי מדובר בחוזה פסול, המנוגד להוראות רמ"י. מתוך כך, התובעים טוענים כי התבצעו פעולות שאינן חוקיות כדוגמת קבלת טובות הנאה אסורות, המצדיקות הרמת מסך-דהיינו, חיוב הנתבעים שהינם בעלי המניות/נושאי תפקיד בחברת הרכישה באופן אישי. בעניין זה, לטענת התובעים, הנתבע שהינו בעל השליטה בקבוצת הרכישה וכן הנתבע הפועל מטעמה אחראים באופן אישי לפעולות החברה וביצעו עוולות כלפי התובעים, תוך הפרת חובת אמונים וחובת זהירות בה הם חבים. בנוסף, ביחס לנתבע שפעל עבור האגודה והקבוצה בעניין גביית הכספים, טוענים התובעים כי הוא הפר את חובת הנאמנות שלו, זאת מכיוון שהועברו אליו כספים אך הוא כשל בניהולם והתרשל במילוי תפקידו, שהרי לטענתם נעשה בכספים אלו שימוש פסול.

כמו כן, התובעים טוענים כי יש לפצותם בסך 350,000 ₪ בגין עליית ערך מחירי הנדל"ן מיום חתימת ההסכם ועד למועד בו רכשו דירה חלופית במקום אחר, שכן מדובר בנזק ממוני שהיה נמנע לולא העיכוב שנוצר בגין התנהלות הנתבעים. בנוסף, התובעים טוענים לפיצוי בגין עוגמת נפש.

מאידך גיסא, האגודה הנתבעת טוענת כי מעולם לא גבתה כספים אסורים, וכי היא כלל אינה משמשת כצד להסכם העיקרי שנחתם. בנוסף, הנתבע שפעל מטעם קבוצת הרכישה וחתם בשמה טוען כי הנתבעים עמדו בהתחייבויותיהם בהסכם, וכי העיכוב נוצר עקב רמ"י שפתחה בחקירה. עוד הוא טוען, כי לפי ההסכם, לתובעים עמדה זכות ביטול לאחר 100 ימים ולקבל כספם בחזרה, אולם הם לא עשו כן במועד זה, כך שלשיטתו למעשה העסקה מעולם לא בוטלה. זאת ועוד, הנתבע המשמש כבעל השליטה בחברה טוען כי מעולם לא היה בעל השליטה בקבוצה לרכישה ולא עסק בניהולה בפועל, כך שאין לו חובת זהירות כלפי התובעים. לבסוף, הנתבע הפועל בעניין גביית הכספים טוען כי כל אחריותו לכספי התובעים מסתכמת בכך שהייתה עליו חובה להעביר את הכספים ששולמו, דבר שלטענתו נעשה כראוי.

דיון והכרעה

ביהמ"ש פותח בשאלה האם עמדה לתובעים זכות לבטל את ההסכם גם בחלוף 100 ימים מהמועד כקבוע בהסכם, וקובע כי מבחינת לשון ההסכם, יש להעדיף את פרשנות התובעים לפיה כבכל שלב לאחר 100 ימים מחתימת ההסכם, כל עוד הוא לא מאושר ע"י כל הגורמים המנויים בו, זכאים התובעים להשבת ההמחאה שמסרו. ביהמ"ש מסביר כי למעשה מדובר בזכות ביטול ההסכם והשבת התמורה, ועולה מן ההסכם כי זכות זו לא סויגה ולא הוגבלה בזמן. כמו כן, ביהמ"ש מכריע כי הנתבע שפעל בשם קבוצת הרכישה חתם באופן אישי, ולא באמצעות חותמת החברה, ובכך למעשה הכיר באחריותו האישית להשבת הכספים, כך שגם עליו קמה החובה להשבת הכספים.

בנוסף, ביהמ"ש קובע כי הנתבע האחראי על גביית הכספים אחראי גם הוא להשבת הכספים, זאת משום שמכוח תפקידו הוא היה מחויב לשמור את הכספים בנאמנות להבטחת ביצוע העסקה, וכך היה עליו גם לוודא כי ניתן בנקל להשיב את הכספים לתובעים במקרה שהעסקה לא תצא לפועל. אולם, נתבע זה לא עשה דבר ולכן לא מילא את חובתו כנדרש.

עוד קובע ביהמ"ש, כי גם כלפי האגודה קמה חובת השבה של כספי הפיתוח ששילמו לה התובעים.

לעניין הטענה כי מדובר בכספים אסורים, ביהמ"ש רואה לנכון לקבוע כי אין די בממצאים שהוצגו על מנת לקבוע במפורש כי שולמו כספים אסורים. אולם לעניין הטענה כי נעשתה העברת כספים למטרות זרות, ביהמ"ש קובע כי הממצאים במקרה זה חמורים ומעידים על משיכות כספים בסך של 2,270,469 ₪, הן כשכר טרחה והן כתשלומים שונים למקורבים.

ביהמ"ש מוסיף וקובע כי הנתבע שלגביו נטען כי הוא בעל השליטה בקבוצה אכן מתפקד ככזה. ביהמ"ש מסביר כי ישנו בסיס איתן לחבותו, שכן כספים רבים הועברו אליו, אל בני משפחתו ואל חברות שבשליטתו. כמו כן, נתבע זה הכיר לכל אורך הדרך באחריותו האישית במקביל לאחריות החברה, ועל כן יש לחייבו ביחד ולחוד איתה. עולה, כי נתבע זה היה הדמות הדומיננטית בשליטה ובקבלה והעברת כספים בהיקפים אדירים, ולכן גם הוא אחראי להשבת הכספים לנתבעים. מתוך כך, ביהמ"ש למעשה מחייב את כלל הנתבעים דנן (למעט המדינה) בהשבת הכסף ששילמו הנתבעים, ביחד ולחוד.

כמו כן, ביהמ"ש דן בטענת התובעים לפיצוי בגין עוגמת נפש, וקובע כי יש לחייב רק את הנתבע המתפקד כבעל השליטה בחברת הרכישה בגין ראש נזק זה, זאת משום שיתר הנתבעים פעלו בפועל כעושי דברו של נתבע זה.

לבסוף, ביהמ"ש דן בטענת התובעים לקבלת פיצוי בגין עליית מחירי הדיור, וקובע כי בנסיבות העניין העסקה החלופית שעשו התובעים בעת שרכשו דירה אחרת בעיר מסוימת, הינה שונה במהותה מהעסקה שרצו לבצע במושב חלץ, ואין די בכך שמדובר בתחום הנדל"ן, שכן הליך של בניית בית במושב הוא הליך מורכב יותר ואך מסוכן יותר מאשר רכישת דירה מקבלן בעיר. לכן, ביהמ"ש דוחה את טענת התובעים לפיצוי בראש נזק זה.

סיכום

הנתבעים מחויבים להשיב לתובעים סך של 285,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ביחד ולחוד.

בנוסף, הנתבע המשמש כבעל השליטה בחברה מחויב באופן אישי בסך 50,000 ₪ בגין נזק לא ממוני (עוגמת נפש).

כמו כן, הנתבעים יישאו ביחד ולחוד בשכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪, והנתבע המשמש כבעל השליטה ישלם 10,000 ₪ נוספים באופן נפרד, בגין אופן ניהול ההליך על ידו.

מנגד, התובעים יישאו בהוצאות המדינה שנתבעה בהליך, שכן נדחו הטענות נגדה, והם מחויבים בסך של 10,000 ₪.

ניתן ביום י"ז בכסלו תשפ"ב, 21 בנובמבר 2021, בהעדר הצדדים.