ביהמ"ש מחדד את הלכת שיח חדש פעם נוספת

מושב כפר נחמן סרקין הגיש תביעה למתן מספר סעדים הצהרתיים, בין היתר כי ביהמ"ש יקבע כי הכפר בעל זכות לבעלות משותפת עם קרן קיימת לישראל במקרקעין של המושב, וכי המושב זכאי לזכויות עודפות במקרקעין. ביהמ"ש קבע כי לא מתקיימים תנאי החריג שנקבעו בעבר על ידי ביהמ"ש בפס"ד חפציבה לצורך הכרה בזכות בעלות ו/או לשם הכרה בזכויות עודפות ביחס למקרקעין.   

הרקע
התובע, כפר נחמן סירקין מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, רשום כחוכר של מקרקעין בשטח של כ1,000 דונם המהווים את אדמות המושב. בעוד כי המושב וחבריו מחזיקים בפועל באדמות, הנתבעת, קרן קיימת לישראל (קק"ל), רשומה כבעלים של הקרקע. במסגרת תביעה זו, טען המושב כי יש להכיר בו כבעל זכות לבעלות משותפת עם קק"ל במקרקעין אלו. 

ראשית תולדותיו של המושב בתחילת שנות ה30', עת התארגנו מייסדיו לשם רכישת מקרקעין עליו יוקם המושב. המייסדים שלחו הצעה לקק"ל לפיה המקרקעין ירשמו על שמה, בעוד כי עלות רכישת המקרקעין תחולק בינה לבינם, בצורה בה ישתתף אישית כל מתיישב בתשלום שחלקו יועבר אליה כתמורה וחלקו השני ייזקף על חשבון דמי חכירה מראש למס' שנים.

החל משנות ה-50', התגלעו מחלוקות בין קק"ל לבין המושב שעסקו בין היתר בגובה דמי החכירה ודמי ההסכמה אשר המושב נדרש לשלם לקק"ל. במסגרת התכתבויות במהלך שנות ה-50' וה-60' בנושא זה, עלתה וחזרה טענה מצד המושב כי מייסדי המושב רכשו את אדמות הכפר ותרמו אותן לקק"ל בשביל להדגיש את עקרון הבעלות הלאומית על הקרקע בישראל. במסגרת מכתב ששלח סגן מנהל רשות מקרקעי ישראל למושב בשנת 1970, הובהר למושב כי אומנם הוא השתתף בזמנו ברכישת הקרקע, אולם הוא קיבל על כך זיכוי בחשבון דמי החכירה. אשר על כן, דינם של החוכרים במושב זהה לדין יתר חוכרי קק"ל.

בשנת 2002 ניתן פס"ד בג"ץ הקשת המזרחית (בג"ץ 224/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות), במסגרתו ביהמ"ש העליון קבע כי "יתכן גם שיהיו מקרים בהם השתתפו חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן ובמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן". 

על סמך פס"ד זה, הגיש המושב בשנת 2009 תביעה זו לביהמ"ש בה ביקש כי ביהמ"ש יצהיר על זכות הבעלות המשותפת ועל הזכויות הקנייניות העודפות שיש למושב ולחבריו במקרקעין לאור השתתפותם ברכישת המקרקעין. המושב מציין כי אף אם הסכום ששולם על ידי מייסדי המושב הוגדר כתרומה וכדמי חכירה למפרע, אין בכך בכדי לפגוע בעצם קיומה של השתתפות המושב ברכישת המקרקעין. כמו כן, המושב טען כי יש לראות בקק"ל כמי שהחזיקה בנאמנות את הבעלות במקרקעין עבורו, בהתאם לדין האנגלי שחל בארץ ישראל בשנים בהן נרכשו הקרקעות.

עוד טען המושב כי יש לראות בעלויות ההשבחות וההשקעות השונות שהמושב ערך במקרקעין כתשלום ע"ח רכישת המקרקעין. כך למשל, המושב השקיע בהקמת תשתית המים וסלילת כביש למושב וכן שילם עלויות שונות בגין שמירה וביטחון, התחברות למערכת החשמל, הוצאות אדמיניסטרטיביות ועוד.

קק"ל בתגובה הפנתה את ביהמ"ש לפס"ד שניתן בביהמ"ש העליון בעניין חפציבה (ע"א 463/18 קיבוץ חפציבה, קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח') שם ביהמ"ש חידד את הלכת  שיח חדש. לטענתה, בפס"ד חפציבה השופט הסביר כי באופן חריג חוכר חקלאי יכול ליהנות מזכויות החורגות מתנאי החכירה הסטנדרטיים ככל שיצליח להוכיח כי מכוח הדין יש להכיר בזכויות יתר משפטיות שהוקנו לו אשר חורגות מתנאי החכירה הסטנדרטיים. כמו כן, יש לפרש את החריג באופן מצומצם על מנת להבטיח ככל הניתן קיומה של מדיניות קרקעות אחידה ושוויונית במקרקעי ישראל ביחס למכלול המגזר החקלאי. על כן, טענת המושב בדבר הכרה בזכויות יתר אינה יכולה להתבסס על מסמכים וטיעונים גנריים, אלא רק על מסמכים וטיעונים פרטניים. במקרה דנן, טענות המושב בדבר השתתפות בעלויות רכישת המקרקעין והוצאת עלויות שונות על השבחה, הינן טענות שנטענו גם על ידי חוכרים אחרים ואינן ייחודיות למושב.

כמו כן, קק"ל הראתה סדרה של התכתבויות לפיה לאורך השנים המושב וחבריו יצרו מצג עקבי וברור לפיו אין המושב טוען לזכויות בעלות במקרקעין, וכי זכויותיו במקרקעין מתמצות באמור בחוזי החכירה שנחתמו עמו. קק"ל הדגישה כי במשך השנים שחלפו בוצעו העברות של זכויות במקרקעין, בוטלו וחודשו חכירות משנה, נרשמו משכנתאות ובוצעו פעולות שונות במקרקעין תוך שהמושב מודע היטב למעמדו כחוכר ואף יצר בהתנהגותו מצג מפורש להסכמתו לכך.

טענת נוספת שהעלתה קק"ל נוגעת להיותן של זכויות יתר כפופות לטענות סף כדוגמת התיישנות והשתק. במקרה דנן, עילת התביעה ביחס לזכויות הבעלות קמה למושב בשנות ה30' של המאה הקודמת. לפיכך, חלפו כ-75 שנים עד למועד הגשת התביעה. בהתאם לפסיקת ביהמ"ש, תביעה לאכיפת זכות במקרקעין מוסדרים כפופה להתיישנות בת 25 שנים ועל כן דין התביעה להידחות לאור התיישנות.

באשר לטענת הנאמנות, טענה קק"ל כי המושב הוא זה שמחזיק את המקרקעין בנאמנות עבורה ולא ההפך. לבסוף, קק"ל דחתה את טענת המושב לפיה יש להכיר בהשקעה במקרקעין כהשתתפות ברכישתם שכן טענות מסוג זה נדונו ונדחו בעבר בפסיקות בית המשפט.

דיון והכרעה

ביהמ"ש חידד את דברי השופט בפס"ד חפציבה, בהם הובהרה הלכת שיח חדש. בפס"ד חפציבה נקבע כי לפי הכלל זכויותיהם של חוכרים חקלאיים נקבעות על פי חוזי חכירה סטנדרטים המוקבלים אצל רמ"י. על פי החריג לכלל, אשר נקבע בהלכת שיח חדש, ייתכן מצב בו חוכרים מסוימים יהיו זכאים לזכויות משפטיות העודפות בהיקף על אלה המוענקות באופן רגיל לחוכרי מקרקעין מכוחם של חוזי החכירה הסטנדרטיים, מאחר שבגינם מתקיימות נסיבות עובדתיות מיוחדות וייחודיות. ביהמ"ש קבע כי במקרה דנן לא מתקיימים תנאי החריג שנקבעו לצורך הכרה בזכות בעלות או לשם הכרה בזכויות עודפות הנטענות על ידי המושב ביחס למקרקעין. כמו כן, במכתב משנת 1970 הובהר למושב כי על אף שהשתתף בתשלום עבור רכישת המקרקעין, הוא זוכה בסכומים שנתקבלו על חשבון דמי חכירה למפרע, וכי למעשה מעמדו של המושב כשל כל חוכר אחר. לא הוצגה כל ראיה לפיה המושב התנגד בזמן אמת לנאמר במכתב זה, ולא הוצג כל הסבר למדוע רק בשנת 2009, בחלוף כ80 שנים מאז נרכשו המקרקעין, מצא המושב לנכון להגיש תביעה זו. התנהלות זו מלמדת על זניחה וויתור מצדו של המושב על טענותיו לזכות בעלות במקרקעין.

בנוסף לכך, בפס"ד חפציבה נקבע כי טענת חוכר חקלאי לקיומן של זכויות ייתר כפופה לטענות סף של התיישנות, שיהוי, מניעות והשתק. ביהמ"ש קבע כי קק"ל הצליחה לבסס את טענותיה בדבר התיישנות התביעה הנ"ל, שכן האירועים נשוא התביעה התרחשו בשנות ה-30 של המאה הקודמת.

כמו כן, ביהמ"ש קיבל את טענת קק"ל לפיה אין בסיס לטענה החלופית של המושב לפיה התקיימו יחסי נאמן נהנה בינו לבין קק"ל וכן קיבל ביהמ"ש את הטענה כי אין לראות בתשלומים שהוצאו ע"י חברי המושב לשם הכשרת והשבחת המקרקעין כחלק מהתשלומים ששולמו בגין רכישת המקרקעין.

סיכום

לאור האמור, ביהמ"ש דחה את התביעה של המושב על כלל רכיביה והשית עליו לשלם שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 75,000 ₪.

ניתן ביום כ"ה בתמוז תשע"ט, 28 ביולי 2019.