ביצוע הערכה של מבנים בתכנית איחוד וחלוקה- כיצד?

פסק הדין עוסק בעתירה מנהלית שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברחובות, נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז. הועדה המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית, בטענה שזו סטתה מהקבוע בדין, ועל כן מגישה הועדה המקומית עתירה זו. המחלוקת מושא העתירה סבה סביב שאלת הערכת המבנים שבתחום תכנית איחוד וחלוקה. השאלה הניצבת במרכז הדיון הינה האם יש להתחשב בהערכת המבנים כחלק משווי המגרש המיועד לאיחוד וחלוקה, או שמא יש להתחשב אך ורק בשווי המגרש כקרקע פנויה ובשווי תרומתו לתכונית החדשה.

רקע

תכנית "מתחם בית הפועלים" ברחובות הינה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. תקן 15 של הועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין (להלן: "תקן 15"), קובעת כיצד יש לבצע הערכת שווי למבנים שבתחום התכנית. הועדה המקומית החליטה כי יש להעדיף את גישת "השווי היחסי" לפיה יש להעריך את המגרש כולל המחוברים לקרקע המצויים בו, ואין לבצע הפרדה בין שווי הקרקע ובין השווי הפיזי של המחוברים. מנגד, הועדה המחוזית קבעה כי דין החלטה זו להתבטל וכי יש להעריך את שווי המבנים על פי הגישה שאומצה בתקן 15- גישת "השווי הפיזי" לפיה יש להכליל את שווי המחוברים על פי שווים הפיזי, כתוספת לאחר ביצוע ההקצאה היחסית שנערכת לפי ערך המגרש ללא המחוברים.

לטענת הועדה המקומית, היא החליטה לסטות מהוראות תקן 15, והעדיפה את גישת השווי היחסי, על בסיס המלצתו של שמאי הועדה המקומית. לטענתה, גישת השווי היחסי משקפת פרשנות משפטית ראויה להוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, העוסק בחלוקה שלא בהסכמה, ועולה בקנה אחד עם הכלל הבסיסי של השוויון היחסי המעוגן בו. בנוסף, הועדה המקומית טוענת כי הפרשנות שהעניקה הועדה המחוזית להוראות תקן 15 הינה בלתי סבירה ומרוקנת מתוכן את הוראותיו. לשיטתה, שיקול כלכלי הינו שיקול ראוי כהנמקה לסטייה מהאמור בתקן 15, שהרי לדידה הפעלה אחידה של גישת השווי הפיזי על טבלת ההקצאה והאיזון שבתכנית, תגרום לכך שחלק מבעלי הזכויות "יכנסו" להליך האיחוד והחלוקה כשהם בעלי זכויות בדירת מגורים, אך ייצאו מההליך כשבידיהם שווי נמוך משווי דירת המגורים שהייתה ברשותם.

מאידך, הועדה המחוזית טוענת כי שיקולים של ישימות כלכלית אינם מכשירים סטייה בררנית מתקן 15, אלא החוק מאפשר לבצע סטייה אחידה במקרים מסוימים, ובכל מקרה סטייה בררנית כמו במקרה דנן אינה מתאפשרת. לטעמה, החלטה זו קיפחה את מרבית בעלי הזכויות בכך שהיא מקנה זכויות בלתי שוות לחלקות מסוימות, שכן החלקות בתחום התכנית הוערכו במצב הנכנס בשיטה שונה זו מזאת. עוד טוענת הוועדה המחוזית כי בבסיס החלטת הועדה המקומית לסטות מתקן 15 עמדו שיקולים זרים, שכן החלטה זו התקבלה במטרה לייתר תביעות שהוגשו כנגד הועדה המקומית בגין פגיעת התכנית בערך המקרקעין.

דיון והכרעה

ביהמ"ש מזכיר כי הוועדה המחוזית (ועדת הערר) חובשת שני כובעים- הראשון הוא במסגרת היותה מוסד תכנון מקצועי ובכיר, לו נתונה סמכות מקורית לדון ולקבל החלטות בסוגיות תכנון ובנייה; הכובע השני הוא היותה גוף בעל סממנים מעין-שיפוטיים, אשר מוסמך להכריע במחלוקות שבעניינים תכנוניים. תחת שני כובעים אלה הוסמכה הועדה המחוזית כוועדת ערר לבחון את שיקול הדעת של הועדה המקומית, ואף לקבל החלטה תכנונית עצמאית.

ביהמ"ש מסביר כי תחילה יש לבחון את תקינות ההליך המנהלי אצל וועדת הערר. הכלל הוא כי ביהמ"ש אינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעת מוסד התכנון. במקרה דנן, קובע ביהמ"ש כי ועדת הערר קיימה הליך מנהלי תקין- החלטתה ניתנה לאחר קיום דיון מקיף וממצה, שמיעת הצדדים והשמאים, ולאחר עיון בכלל החומר שהונח לפניה. על כן, מנקודת המבט של תקינות ההליך, אין עילה המצדיקה את התערבותו של ביהמ"ש בהחלטה.

זאת ועוד, ביהמ"ש מזכיר כי גישת השווי הפיזי היא הגישה שאומצה בתקן 15. אולם, ביהמ"ש מסביר כי סעיף 10 לתקן 15 קובע כי שמאי יהיה רשאי לסטות מהוראות תקן זה, ובלבד שתירשם מהות החריגה והסיבה לה. בתכנית זו, הפעילה לכאורה הועדה המקומית את סמכותה וסטתה מהוראות התקן מכוח סעיף 10, בטענה שבבסיס הסטייה עומדת גישת השווי היחסי, המממשת שיקול של ישימות כלכלית ומשקפת פרשנות משפטית ראויה. אולם, ביהמ"ש קובע כי דין טענה זו של הועדה המקומית להידחות, זאת משום שבין היתר הועדה המקומית פעלה בדרך שאינה שוויונית בעת שהעדיפה את גישת השווי היחסי.

על כן, פוסק ביהמ"ש כי החלטת הועדה המחוזית (ועדת הערר) סבירה, נכונה ומוצדקת, וכי לא קמה עילה להתערב בה. ביהמ"ש מנמק קביעה זו ומפרט כי החלה בררנית של תקן 15 פוגעת בזכויותיהם של בעלי הזכויות אשר שווי המחוברים שלהם לא נלקחו בחשבון בטבלת האיזון וההקצאה, והיא עומדת בניגוד מוחלט לעקרון השוויון היחסי העומד ביסודם של כללי ההקצאה. הפתרון להיעדר כלכליות של תכנית לצד מסוים אינו יכול להיות באמצעות פגיעה בזכויות של צד שני. כמו כן, יוצא כי לא רק שהועדה המקומית סטתה מתקן 15, אלא שהדבר נעשה באופן בררני. בכך לקתה החלטתה בחוסר סבירות קיצוני.

סיכום

העתירה נדחית. הוועדה המקומית והעותרים מחויבים בהוצאות משפט בסך כולל של 7,000 ₪

ניתן ביום: כ"ג בתשרי תשפ"ב, 29 בספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.