בית המשפט - המינהל רשאי לקבל בחזרה מקרקעי משבצת שהושכרו לקיבוץ אילות כאשר יעודם שונה מחקלאי לתיירות
הרקע
חברת אקוריה תכננה מיזם עסקי-תיירותי יחודי ונרחב, של הקמת פארק שעשועים בקנה מידה בינלאומי בצמוד לאזור המלונות בעיר אילת, ולשם כך חתמה עם מינהל מקרקעי ישראל על הסכם הרשאה ביחס לקרקע שכללה בתוכה גם שטח בגודל של כ-800 דונם מתוך שטח המשבצת של קיבוץ אילות. לשם ביצוע הפרויקט שינו רשויות התכנון את ייעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד לתיירות ולמסחר.
בתגובה, נקט קיבוץ אילות במספר הליכים במטרה למנוע את מימוש ההסכם והוצאת הפרויקט לפועל, ואף הגיש תביעות כנגד אקוריה וכנגד המינהל, אך תוך כדי ההליכים המשפטיים השונים, נוצרה הסכמה בין אקוריה לבין הקיבוץ שהפרויקט יוקם בשטח אחר, שאיננו כלול בשטח המשבצת של הקיבוץ.
לאור הסכמה זו, נותרו טענותיו של הקיבוץ המופנות כלפי המינהל, ועיקרן: תביעה למתן סעד הצהרתי המורה כי יש לקיבוץ זכות חכירה לדורות בשטח משבצת הקיבוץ כולה או לחילופין לקבוע כי הוא זכאי לקבל זכות כזו, ובנוסף, בקשה למתן צו מניעה קבוע האוסר על המינהל להעניק זכויות בשטח המשבצת למישהו אחר פרט לקיבוץ.
המינהל טוען, כי קרקע המשבצת שנמסרה לשימוש הקיבוץ מוסדרת בהסכם משבצת משולש לו שותפה גם הסוכנות היהודית, ובהסכם זה נכללת במפורש זכות המינהל להביא לידי סיום השכירות במידה וייעוד הקרקע שונה, וכפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, שקרקע שנמסרה לעיבוד חקלאי ושינתה את ייעודה תושב למינהל, בעוד השוכר יהא זכאי לפיצוי או לקרקע חלופית.
המינהל מוסיף, כי אמנם המדיניות שנקבעה למסירת קרקע לעיבוד חקלאי הינה לרוב על דרך של חכירה, אך במקרה שלפנינו טרם הבשילו התנאים לחתימה על הסכם חכירה עם הקיבוץ, וממילא, זכות סיום החוזה לגבי מקרקעין ששינו ייעודם נשמרת אף במסגרת הסכם חכירה. כמו כן, טוען המינהל, כי מיקומה של הקרקע חייב את שינוי הייעוד לתיירות ומסחר כחלק מצורך אזורי ולאומי, ולקיבוץ אף הוצעה קרקע חליפית עבור הקרקע המושבת למינהל.
דיון והכרעה
ראשית, הבהיר בית המשפט, כי על אף שהתוכנית הקונקרטית להקמת פארק השעשועים ירדה מהפרק, עדיין ישנה חשיבות הכרעה בשאלה העקרונית, מהו טיב הזכויות של הקיבוץ במקרקעין, והאם למינהל קיימת הזכות לשנות את ייעוד הקרקע ולהשיב אותה אליו. לאור זאת, והואיל ואין כל יתרון למחיקת הסעד המבוקש כעת ולבירורו בשלב מאוחר יותר, דחיית הבירור לא תביא אלא לבזבוז כספים ולאי וודאות מתמשכת באשר לסוגיות שבמחלוקת.
בנוגע לבקשת הקיבוץ למתן סעד הצהרתי לגבי זכות החכירה , הבהיר בית המשפט, כי אין מחלוקת שהכוונה העתידית היא לעבור מחוזה משבצת, דהיינו הסכם שכירות, למסלול של חכירה, אך בעוד הקיבוץ טוען, כי דבר זה מהווה הודאה בזכותו לחכירה כבר כעת וללא תנאי, טוען המינהל, כי אותה כוונה עתידית אינה ניתנת למימוש כבר כעת. בשאלה זו הכריע בית המשפט לטובת המינהל וקבע כי בנסיבות העניין, הקיבוץ לא הרים את נטל ההוכחה שזכות החכירה התגבשה כבר בהווה. לפיכך, עתירתו של הקיבוץ לסעד הצהרתי נדחית.
אף לגבי צו המניעה המבוקש שיאסור על המינהל להעביר את הזכויות במקרקעין לגורם אחר פרט לקיבוץ, קיבל בית המשפט את עמדת המינהל, וקבע, כי אכן קיימת הסכמה מפורשת בהסכם לפיו שינוי בייעוד הקרקע גורם להפסקת השכירות, ואף להפסקת החכירה במקרה המתאים. לאור זאת, כל עוד לא הועלתה טענה כנגד כשרותו של ההסכם בין הצדדים, וכל עוד עומדת בעינה החלטתה הגופים התכנוניים לשינוי ייעוד הקרקע, רשאי היה המינהל לגרוע שטח זה משטח המשבצת.
בית המשפט הוסיף, כי זכותו העקרונית של המחכיר לכרסם בזכויות החכירה הניתנות לחוכר במסגרת ההסכם עימו, ותנאי החוזה הם אלה הקובעים את גדר זכויותיו של החוכר מקרקעין, ובמקרה דנן ברי כי אין בידי הקיבוץ הזכות לאסור על המינהל הענקת זכויות בקרקע.
סיכום
בית המשפט דחה את כל הסעדים המבוקשים על ידי הקיבוץ, ואף חייב אותו לשלם הוצאות משפט בסך של 30,000 שקלים חדשים.
ניתן ב- ד' כסלו תשע"ב, 30 בנובמבר 2011, בהעדר הצדדים.
