בית המשפט דחה התערבות הועדה המחוזית לתכנון ובניה שניסתה לסכל בניית בתים לדיור מוגן ביישוב הקהילתי יד בנימין
הרקע
בשנת 2005, נחתם חוזה פיתוח בין חברת אליודן למינהל מקרקעי ישראל שמכוחו אליודן מחזיקה במקרקעין בשטח של כ-23 דונם ביישוב הקהילתי יד בנימין, במטרה להקים עליהם פרויקט לדיור מוגן. בזמן הרכישה הצהירו כל הרשויות הרלוונטיות שייעוד המקרקעין הוא לדיור מוגן וכי אין כל מניעה בהקמת הפרויקט, ולאחר דיונים רבים שכללו גם החלטה של ועדת ערר בשנת 2007, אישרה הועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" את בקשתה של אליודן להיתר בניה.
במאי 2010, מצאה הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, כי התוכנית של אליודן אינה יכולה להתקבל כפי שהיא, שכן היא עומדת בסתירה למצב התכנוני ובעייתית ממכלול שיקולים, ועל כן הורתה לועדה המקומית להביא את תוכנית הבינוי בשנית בפני ועדת הערר על מנת שתשקול שוב את החלטתה, כאשר מלוא החומר הרלוונטי בפניה.
על החלטת הועדה המחוזית הוגשה עתירה על ידי אליודן.
טענותיה של חברת אליודן
ראשית, הועדה המחוזית נעדרת סמכות ליתן הוראה לועדה המקומית תוך שימוש בסעיף 28 לחוק התכנון והבנייה, היות והועדה המקומית פועלת על פי החלטה חלוטה של ועדת הערר, לפיה ייעוד המקרקעין הוא לדיון מוגן, בעוד שהשימוש בסעיף 28 הינו חריג ביותר ויש להשתמש בו רק במקרים קיצוניים בהם קיימת ועדת מקומית סוררת אשר חורגת מנוהל תקין. מעבר לכך, הועדה המחוזית כפופה להחלטת ועדת הערר, והחלטתה מהווה פגיעה בסמכות ועדת הערר.
שנית, הועדה המחוזית בחרה שלא להגיש ערר על החלטת ועדת הערר והשתהתה למעלה מ-3 שנים ללא כל הסבר, ועל כן החלטתה נגועה בחוסר תום לב. מה עוד, שבזמן הזה אליודן פעלה על פי החלטת ועד הערר והשקיעה ממון רב.
שלישית, לגופו של עניין, הגדרת המונח מוסדות שבתוכנית המתאר כוללת דיור מוגן. בנוסף, בפרויקטים אחרים הועדה המחוזית לא טענה כי הגדרת מוסדות אינה כוללת דיור מוגן, ועל כן טענתה זו נגועה באפליה פסולה.
רביעית, המועצה המקומית יד בנימין ייעדה את המקרקעין לדיור מוגן, ופרסמה זאת בעיתונות ובאתר האינטרנט שלה, ועל סמך זאת רכשה אליודן את המקרקעין במכרז של המינהל, כשהיא ביררה את הנושא גם אצל הועדה המחוזית.
חמישית, בדיון של הועדה המחוזית נפגעה קשות זכות הטיעון של אליודן.
יש לציין שהועדה המקומית הצטרפה למרבית טענותיה של אליודן, בהן, כי החלטת הועדה המחוזית ניתנה בחוסר סמכות, והיא בלתי סבירה וחסרת כל בסיס משפטי.
טענותיה של הועדה המחוזית
ראשית, אליודן רכשה את המקרקעין מהמינהל במכרז, ובהסכם הפיתוח ובחוזה החכירה עליהם חתמה מופיע כי יעוד הקרקע הינו לבית אבות ולא לדיור מוגן, וכך גם צוין בתוכנית. הדבר משמעותי, בין היתר, לאור האבחנה המהותית בין בית אבות לבין דיור מוגן, באופי הבינוי, בסוג הזכויות של המשתכנים ועוד.
שנית, בשאלת הסמכות, הועדה המחוזית איננה כפופה לועדת הערר, מה עוד שהיא לא הורתה לועדה המקומית לפעול בניגוד להחלטת ועדת הערר, אלא הורתה לה להביא את התוכנית שוב בפני ועדת הערר כדי להביא בפניה את מכלול העובדות, שכן בפני ועדת הערר לא היה את כל המידע הרלוונטי הנדרש על מנת לקבל החלטה.
שלישית, לאליודן ניתנה זכות טיעון בדיון שהתקיים בפני הועדה המחוזית, והיא אף ניצלה זכות זו. ובאשר לטענת האפליה, היא לא נסמכת בפרטים והוכחות מלבד אמירות כלליות חסרות ביסוס ומשמעות.
רביעית, באשר לטענת ההסתמכות, לאליודן לא הייתה זכות קנויה לבניית דיור מוגן, וההלכה היא שכל עוד הליכי התכנון לא הושלמו, לא חלה סופיות על המעשה התכנוני.
דיון והכרעה
על מנת להמחיש את הבעייתיות שבהליכים הממושכים, קיבל בית המשפט את תיאור המקרה כפי שניסח זאת בא כוחה של אליודן:
אליודן רכשה מגרש מהמינהל שהצהיר על זכויותיה בתימוכין של המועצה האזורית, היא תכננה את הקמת הפרויקט בתיאום מלא עם הועדה המקומית לתכנון ובנייה, והגישה בקשות שונות בהתאם למה שהוסכם. אחר שבקשותיה נדחות, היא מגישה ערר לועד הערר מחוז מרכז, זוכה בו, ומגישה בשנית תוכנית לאישור הועדה המקומית, שהפעם מאשרת אותה. לאחר שלוש שנים בהם פועלת אליודן על פי התוכנית ועל פי אישורן של 4 רשויות ממשלתיות שונות, מגיעה רשות ממשלית חמישית, היא הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ומסכלת את כל שנעשה, הוסכם והוחלט.
בית המשפט הבהיר, כי תיאור זה הממחיש עד כמה ההליך המתואר אינו הליך ראוי, מדגיש את השיהוי הרב וחוסר הסבירות שבהחלטתה של הועדה המחוזית להחזיר את הנשוא לדיון מחודש. למעשה, רק חמש שנים מאז יצאה אליודן לדרכה, ושלוש שנים לאחר שהתקבלה החלטת ועדת הערר, הודיעה הועדה המחוזית שהיא מתנגדת לפרשנות התכנונית של אליודן שאושרה, כשבכל הזמן הזה, היא היתה מודעת להליך התכנוני של אליודן.
בית המשפט קבע, כי די בשיהוי הרב בין מועד קבלת ההחלטה הראשונה של הועדה המקומית משנת 2006 או מיום החלטת ועדת הערר משנת 2007, ועד להחלטת הועדה המחוזית, כדי לקבל העתירה.
למעלה מן הצורך, הרחיב בית המשפט לגבי סמכות הועדה המחוזית לפעול מכח סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה, והבהיר כי תכלית הסעיף הינה אכיפה ופיקוח ראוי של חוק התכנון והבנייה במקרה של חריגה בפעולות הועדה המקומית, אך במקרה הנוכחי פעלה הועדה המקומית בהתאם להוראותיה של ועדת הערר, באופן ענייני ובסבירות, ועל כן החלטת הועדה המחוזית נעשתה בחוסר סמכות, וגם מסיבה זו יש לקבל את העתירה.
לגבי האבחנה בין בית אבות לבין דיור מוגן, אין לשאלה זו תשובה אחידה בפסיקה, ובית המשפט סבר, כי מלבד השוני המילולי אין הבדל מהותי ביניהם, ועל כן הדיור המוגן שהוצע על ידי אליודן, עונה על הייעוד שהוגדר לאזור זה.
סיכום
בית המשפט קיבל את העתירה, הן מהטעמים של שיהוי וחוסר סמכות והן לגופו של עניין, וביטל את החלטת הועדה המחוזית, והורה לה לשלם לאליודן הוצאות משפט בסכום של 40,000 שקלים חדשים.
ניתן ב- ח' תשרי תשע"ב, 06 באוקטובר 2011, בהעדר הצדדים.
