בית המשפט פסק, כי מנהל מקרקעי ישראל והקרן קיימת לישראל ישלמו לקרן חקלאות והדרים פיצויים בשל כך שלא הקצו לה מקרקעין חלופיים במשך 20 שנים
הרקע
חברת קרן חקלאות והדרים הייתה הבעלים יחד עם מינהל מקרקעי ישראל של חלקות בתחום המועצה האזורית חוף השרון.
בשנת 1980 נחתם בין החברה למינהל הסכם במסגרתו הוסכם כי המינהל יקבל לבעלותו חלקים במקרקעין ובתמורה תקבל החברה 5 דונם. באותה עת, ייעוד הקרקע היה לתעשייה וב-1987 שונה היעוד לבית עלמין.
משלא קיבלה החברה את המקרקעין, היא תבעה לקבל פס"ד הצהרתי על הפרת ההסכם וצו עשה שיורה למינהל להקצות לחברה את המגרש או מגרש בעל ערך דומה וכן היתר לפיצול סעדים.
בשנת 2004 קיבלה החברה פס"ד לטובתה על כל מרכיבי התובענה: שהמינהל הפר את ההסכם, צו למינהל להעביר שטח בן 5 דונם לחברה והיתר לפיצול סעדים בגין תובענה זו.
המינהל בהסכמה עם החברה שילם בשנת 2005 את הסכום שסוכם עבור המקרקעין.
החברה תבעה את המינהל על אבדן שימוש במקרקעין משנת 1980 ועד לשנת 2005 בסך של כ-6 מליון שקלים חדשים, ע"פ דוח של השמאי יוסף פישלר.
המינהל הגיש כתב הגנה מגובה בדוח שמאות נגדי מטעם השמאית דליה אביב.
טענות הצדדים
החברה טוענת כי יש להפחית מערך המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור 25%, להפחית מהתקופה של חישוב דמי שימוש 3.5 שנים לצרכי תכנון ופיתוח האזור, חישוב אחוזי בניה לפי 120%, חשוב גובה דמי שימוש לפי 6% לשנה מערך המקרקעין ועוגמת נפש ע"ס 100,000 ₪ .
מאידך, טוען המינהל, כי חלה התיישנות על רוב שנות התביעה, והוסיף כי הוא לא השתמש בקרקע ולכן אין הוא חב בדמי שימוש. מעבר לכך, ניתן לחברה פיצוי קרקע אחרת ועל כן תביעה זו הינה ספקולטיבית. לבסוף, טען המינהל, כי ע"פ דוח השמאית מטעמו יש להוריד 10 שנים מהתקופה לחישוב כי החברה פנתה למימוש ההסכם רק בשנת 1987, מה גם שיש להפחית אשם תורם מצד החברה על שלא תבעה את זכויותיה בשלב מוקדם יותר.
דיון והכרעה
טענת ההתיישנות נדחתה, שכן בפס"ד משנת 2001 נקבע כי הסעדים הכספיים לא השתכללו טרם הכרעה בתביעה זו, ומשהוכרעה התובענה בשנת 2004 השתכללה התביעה הכספית.
גובה הנזק – לשתי חוות הדעת של החברה והמינהל צורפה ללא התנגדות הצדדים חוות דעת של השמאי הממשלתי, חוות דעת זו תשמש כגורם מאזן בין שתי חוות הדעת.
לעניין דחיית הזמן עד לפיתוח האזור - קבע השמאי הממשלתי כי הזמן הוא כ-3 שנים, השמאי פישלר קבע 3.5 שנים, וזאת לעומת 10 שנים שקבעה אביב. בהתאם לכך תתקבל חוות דעתו של פישלר.
מקדם הפחתה מיקום וגישה למגרש - מעיון בחוות הדעת של שני השמאים אביב ופישלר עולה ששניהם קבעו ערכים זהים של שווי מ"ר קרקע לתעשייה.
לעניין גודל אזור התעשייה אביב הפחיתה 10%, פישלר והשמאי הממשלתי לא הפחיתו לעניין זה כלל, והועדפה חוות דעתם.
אחוזי הפקעה לצרכי ציבור – בעוד פישלר והשמאי הממשלתי קבעו כי יש להפחית 25% בגין הפקעה לצרכי ציבור כמקובל באזורי תעשיה כפריים כאלו, אביב קבעה שיעור הפחתה של 40% כהפקעה לצרכי ציבור שכן האזור עדיין לא מפותח כלל. חוות הדעת של פישלר, כי גודל השטח לאחר הפקעה הינו 3.75 דונם, היא שנתקבלה.
אחוזי בניה - השמאית אביב קבעה כי יש לחשב את שווי המגרש לפי בסיס של 100% בניה, לעומת זאת, והשמאי הממשלתי ופישלר העריכו את השווי לפי בסיס של 120% בניה, ודעתם היא שנתקבלה.
גובה דמי שימוש - לדעת אביב והמינהל מדובר בקרקע האמורה להיות מוחכרת ב 5% לחברה אך במקרה דנן מדובר בקרקע פרטית, שכן ע"פ ההסכם משנת 1980 אנו למדים כי המינהל התחייב להעביר בבעלות את הקרקע לחברה ולא להחכירה, ולכן הועדפה חוות הדעת של פישלר כי דמי שימוש ראויים הם 6% משווי הקרקע.
טענות נוספות של המינהל בדבר אשם תורם נדחו, שכן עד להכרעה בפס"ד זה לא התגבשו הסעדים הכספיים בגין תביעה זו.
עגמת נפש - טענה זו נדחתה שכן עגמת נפש תינתן רק לאדם ובמקרים מיוחדים גם לחברה כאשר יוכח וניתן יהיה לזהות את החברה כאדם, אך אין זה המקרה שלפנינו.
סיכום
לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת כך שהמינהל ישלם לחברה פיצויים כספיים. קביעת גובה הפיצוי תיעשה ע"י השמאי פישלר, שיוציא חוו"ד מתקנת עפ"י ההנחיות שבפס"ד זה.
שכה"ט בו יישאו הנתבעים ייקבע לאחר קבלת חוו"ד השמאי.
ניתן ב- י' כסלו תשע"ב, 6 בדצמבר 2011, בהעדר הצדדים.
