בית המשפט קבע, כי חברי קיבוץ עינת יהיו פטורים מחובת תשלום היטל השבחה שהוטלה עליהם על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה דרום השרון
הרקע
מזה זמן, מקדם קיבוץ עינת בנייה של מבני מגורים לחברי הקיבוץ בשטח שעל פי מספר תוכניות מיועד למגורים. בשנת 2009, לאחר שאושרה תוכנית בינוי חדשה "תוכנית בנ/30/470", הגיש הקיבוץ שלוש בקשות לקבלת היתר בנייה עבור חברי הקיבוץ, אך הועדה המקומית לתכנון ובנייה חייבה אותו בהיטל השבחה בסך כ-36,500 שקלים חדשים לכל אחד משלושת המגרשים. הקיבוץ מחא על חיובו בהיטל השבחה, אך שילם לועדה את הסכומים שנדרשו ממנו, ובחודש יוני 2009 ניתנו לו היתרי הבנייה.
הקיבוץ הגיש ערר על חיובו בהיטל השבחה, כשטענתו העיקרית הייתה, כי תוכנית בינוי אינה מסוג התוכניות המקימות חבות בהיטל השבחה. ביתר פירוט טען הקיבוץ, כי בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה דובר על היטל השבחה עקב אישור תוכנית, ושם הוגדרה תוכנית כתוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, ומכיוון שתוכנית בינוי אינה כלולה בתוכניות אלה, ממילא אין לחייב בגינה בהיטל השבחה.
מנגד טענה הועדה שני טענות. ראשית, שתוכנית הבינוי נשוא המחלוקת כוללת הוראות מפורטות שאינן מופיעות בדרך כלל בתוכניות בינוי, ועל כן יש לראותה הלכה למעשה כתוכנית מפורטת הגוררת חיוב בהיטל השבחה. ושנית, שבהתאם לאמור בסעיף 2(א) בתוספת השלישית לחוק, יש לראות במצב דברים בו תוכנית בינוי מביאה לעליית שווי המקרקעין, כ"דרך אחרת" המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.
בתחילה הגיע המחלוקת לפני ועדת הערר, שקיבלה את טענות הועדה המקומית, וקבעה כי יש לבחון את מהותה ותוכנה של תוכנית הבינוי ולא את כותרתה, ובהתאם לכך לגזור את שאלת החבות בהיטל השבחה. ומכיוון שבתוכנית נשוא המחלוקת קיימות הוראות מפורטות, אין להתייחס אליה כאל תוכנית בינוי גרידא, כי אם אל תוכנית מפורטת המצדיקה חיוב הקיבוץ בהיטל השבחה. ועדת הערר אף קיבלה את טענת הועדה המקומית, וקבעה שכאשר שינוי יעוד המקרקעין מעלה את שווי הקרקע, אין זה סביר שלא תקום חבות בהיטל השבחה, וניתן לראות זאת כ"דרך אחרת" המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.
דיון והכרעה
ראשית בחן בית המשפט האם תוכנית הבינוי נשוא המחלוקת יכולה להיחשב כתוכנית מפורטת לצורך היטל השבחה?
על פי ההגדרות המצויות בחוק, השבחה היא עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, עקב מתן הקלה, או בעקבות התרת שימוש חורג, אך אין כל התייחסות לתוכנית מסוג תוכנית בינוי. בנוסף, אישורה של תוכנית בינוי, בניגוד לתוכניות אחרות, אינו כרוך בהליך של פרסום ודיון בהתנגדויות, אינו גורר עימו חבות בהיטל השבחה, ובפסיקה אף נקבע, כי אין להסדיר בתוכנית בינוי עניין שיש להסדירו בתוכנית מפורטת.
בית המשפט קבע, כי שגויה הייתה החלטת ועדת הערר שיש לבחון את מהותה של התוכנית ולא את כותרתה על מנת להכריע האם מדובר בתוכנית מפורטת או בתוכנית בינוי, שכן לא ניתן להקנות לתוכנית מעמד של תוכנית מפורטת אלא בדרך הקבועה בחוק, ובכלל זאת, הפקדת התוכנית, קיום הליך של שמיעת התנגדויות, פרסומה ועוד.
במקרה שלפנינו, הועדה המקומית יכולה הייתה להכין תוכנית מפורטת אשר תכלול את ההוראות הקבועות בתוכנית הבינוי, אך היא בחרה שלא לעשות כן, אלא ללכת בדרך של הליך מזורז בדמותה של תוכנית בינוי. ואם בתוכנית כלולות הוראות שמקומן הראוי בתוכנית מפורטת, הרי שבכך פעלה הועדה בניגוד לחקיקה והפסיקה בעניין, והפיתרון למצב זה אינו על ידי גביית היטל השבחה.
מכאן עבר בית המשפט להכריע, האם ניתן לראות בתוכנית הבינוי "דרך אחרת" שגרמה להשבחה במקרקעין ומצדיקה חיוב בהיטל השבחה?
גם בעניין זה קבע בית המשפט, כי החלטת ועדת הערר שגויה, שכן פרשנות זו למונח "דרך אחרת" עוקפת את ההגדרה של המונח תוכנית.
סיכום
בית המשפט קיבל את ערעורו של קיבוץ עינת וקבע, כי באופן עקרוני אין תוכנית בינוי יכולה להיחשב כתוכנית מפורטת לצורך חיוב בהיטל השבחה, וכך גם במקרה שלפנינו. כמו כן נקבע, כי אין לראות בהשלכותיה של תוכנית בינוי על ערך הקרקע "כדרך אחרת" המצדיקה חיוב בהיטל השבחה.
הועדה המקומית חויבה בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך של 25,000 שקלים חדשים.
ניתן ב- ח' שבט תשע"ב, 01 בפברואר 2012, בהעדר הצדדים.
