בני הזוג הראל אינם חייבים לשלם למינהל הפרש דמי חכירה בגין מכירת המגרש שהקוצע להם בהרחבות מושב קדרון

יוסף ואסתר הראל, להם הוקצה מגרש במסגרת ההרחבות במושב קדרון, חתמו על הסכם פיתוח מול ממ"י. על פי תנאי הסכם הפיתוח ולפי החלטת ממ"י, לא ניתן להעביר את זכויות הפיתוח או חלקם לאחר, אלא אם ישולם לממ"י הפרש דמי ההסכמה בגין מלוא זכויות הבניה במגרש ולחילופין לאחר גמר בניית שלד וגג, שכן אז יוכלו היזמים להרשם כבעלי זכות חכירה ולמכור את זכויותיהם.

המבקשים אשר בקשו למכור זכויותיהם במגרש בשלב שלפני גמר שלד וגג, חתמו על הסכם אופציה עם נועם ושרי אלקן, כך שאלו יוכלו לרכוש את זכויות החכירה בסך של 135,000$ בתוספת עלויות הבניה של השלד והגג וההוצאות הנלוות כגון הוצאות אדריכל, אגרות, ועוד, כשלאחר שהמבקשים יסיימו לבנות את השלד והגג והסכם החכירה ירשם על שמם של בני הזוג הראל. תמורת האופציה שילמו בני הזוג אלקן סך של 6,500$ אשר יקוזזו עם מימוש האופציה.

ממ"י חייב את הזוג הראל בהפרש דמי ההסכמה בין הזכויות המנוצלות לפוטנציאל זכויות הבניה הקיימות על המגרש בתב"ע לפי סעיף 5 לחוזה הפיתוח, ועל חיוב זה עתרו בני הזוג הראל לבית המשפט בבקשה כי יקבע שהחיוב מבוטל וכי לא קמה למנהל הזכות לחייבם על פי סעיף 5 להסכם הפיתוח על הסכם האופציה שחתמו מול בני הזוג אלקן.

טענות הזוג הראל, כי הסכם האופציה לא העביר את הזכויות במגרש ליידי הזוג אלקן וממילא החלטה 953 לא חלה עליהם וכי עם אכן חלה חבות תשלום הרי היא חלה על הקונים בני הזוג אלקן.

הרוכשים בני הזוג אלקן מסכימים עם בני הזוג הראל כי לא חלה חבות תשלום על הסכם האופציה אך מנגד הם טוענים כי אם קיימת חבות הרי שהיא חלה על המוכרים.

מנגד טוען המנהל, כי סעיף 5 להחלטה 953 חל גם על בני הזוג הראל, שכן הסכם האופציה שכרתו עם אלקן נכרת כאשר עדיין לא היו זכאים לחוזה חכירה, שכן לא סיימו את בניית הבית והגג והיו זכאים רק הסכם פיתוח, והסכם אופציה הוא חוזה למכירת מקרקעין וחלים עליו אותם כללים של הסכם מכירה.

מעבר לכך, הסיכום מראש עם משרד מס שבח מקרקעין לעניין תחולת תאריך הסכם המכירה מצביע על כך כי הייתה עסקת מכירה ועוד כי כל הסכם האופציה נועד אך ורק על מנת לעקוף את הוראות החלטה 953 והראל אף הודו בכך ועל כן חייבים מש' הראל בתשלום הפרש דמי ההסכמה.

אכן מסעיף 5 להחלטה 953 עולה, כי הזכויות בהסכם הפיתוח הינן אישיות ליזם במטרה למנוע סחר בזכויות אלו והקמת בית תוך זמן סביר.

העיקרון כי לא תימכר זכות זו אכן יש בה ממש והיא אף נכונה, לכאורה, אולם אין באיסור זה להעברת זכויות בתקופת הסכם הפיתוח בכדי למנוע כריתת הסכמים בכלל, ובכלל זה הסכם אופציה עתידי, על מכירת זכויות עתידיות אשר אמורים היו לעבור לשמם של המוכרים עם השלמת בניית שלד הבית והגג. על כן, יש לראות ולאבחן בפירוש בין זכויות המוקנות למוכרים מכוח ההסכם לבין יכולתם לבצע הסכמים אחרים לגבי זכויות עתידיות.

אכן יכול היה המנהל להגביל אף את המסחר בזכויות עתידיות, אך היה עליו לפרש ולציין זאת במפורש, ומשלא עשה זאת, ממילא לא הגביל את אפשרות חתימה על הסכמים בגין זכויות עתידיות.

מכאן נראה, כי המנהל הגביל את העברת הזכויות רק הנוכחיות על הסכם הפתוח למנוע נטל על המערכת עד לחכירת המגרשים ע"י בעלי הסכם הפיתוח. ועוד אף אם מערכת ההסכמים תוכננה כך שהמבקשים אשר ידעו על החלטה 953 יוכלו לעקוף אותה הרי זו זכותם לתכנן הסכמים כך שיוקטנו חבותם הכספיות.

לעיתים אכן ניתן להתעלם מהמתווה המשפטי אשר בחרו הצדדים ולהטיל עליהם חבות על פי העניין הכלכלי המהותי, אולם לא נראה כי מתווה זה הוא המקום, שכן הצדדים לקחו בחשבון אף סיכונים יחד עם הזכויות ומשכך אין מקום לשנות המתווה המשפטי.

לסיכום מתקבלת בקשת המבקשים והם אינם חייבים בתשלום ההפרש אשר השית עליהם המנהל. המנהל מחויב בתשלום הוצאות בסך 30,000 ₪ למבקשים ו 20,000 ₪ לנתבעים 2 ו 3 הקונים.