רקע

הנכס נשוא השומה הינם מגרש בשטח של 2,426 מ"ר, במושב קדרון (להלן: "הנכס"). הנכס נשוא ההיטל הינו מגרש בשטח של כ – 500 מ"ר, אשר פוצל, מתוך החלקה הנ"ל (להלן: "המגרש"). בהתאם להסכם חכירה מהוון בני הזוג נול (להלן: "בני הזוג")  חכרו את הנכס לתקופה של 49 שנה, החל מיום 17.9.1999, עם אופציה לחכירה לתקופה נוספת של 49 שנה נוספים. מטרת החכירה הינה בית מגורים. מדובר בערעור של בני הזוג על השומה המכרעת להיטל השבחה של שמאי המקרקעין, (להלן: "השמאי"), מיום 11.3.2010, והכל בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בהתאם לתכנית מיום 18.4.2000 החלה על הנכס (להלן: "התכנית"), הותר לבני הזוג לפצל את הנכס לשני משקי עזר, בכפוף לכך ששטח כל משק עזר לא יפחת מ – 480 מ"ר כ"א, ובכפוף להיתר מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" (להלן: "הוועדה")

ביום 15.10.2007 התקשרו בני הזוג בהסכם עם צד ג' על פיו מכרו והמחו לצד ג' את זכויותיהם במגרש. ההסכם כפוף לקבלת אישור כל הגורמים הרלוונטיים לפיצול. אישורים אלה ניתנו בשנת 2009.

הוועדה לתכנון ובניה סבורה כי התכנית הינה אירוע מס היוצר השבחה, וכי התקשרות בני הזוג בהסכם המכר מקנה לה את הזכות לגבות מהם את היטל ההשבחה הנובע מאירוע המס הנ"ל.

בני הזוג טוענים כי: התכנית אינה אירוע מס  - במועד אישור התכנית, החלטה 479 של מועצת מקרקעי ישראל לא איפשרו את פיצול המגרש. זאת עד החלטה 1178 שאיפשרה פיצול משקי עזר. על כן העובדה שהתכנית פורסמה אינה רלוונטית שכן נוכח החלטה 479, ממילא לא ניתן היה לממש את ההשבחה נשוא התכנית. בנוסף, באותה עת פיצול המגרש היה טעון הסכמת צד שלישי – הסכמת המושב וממ"י. לפיכך, מקום שהמימוש הינו תלוי הסכמת צד ג' – אין לאמר כי היתה השבחה. שיעור ההשבחה -  השמאי קבע את ההשבחה, דהיינו את שווי עליית המקרקעין מאז מועד אישור התכנית. ואולם, נוכח העובדה כי רק במועד אישור החלטה 1178 אפשר היה לממש את הזכויות נשוא התכנית, הרי שיש לחשב את ההשבחה רק ממועד זה. פטור מתשלום ההיטל– על הנכס חל סעיף 21 לתוספת השלישית ועל כן על בני הזוג לשלם, לכל היותר, 10% מהסכום ששילמו למינהל בעבור דמי פיצול והיוון. גובה ההיטל -  על ההיטל לחול על 69% מההשבחה בלבד נוכח העובדה שבמועד אישור התכנית, המערערים היו בעלים של 69% מזכויות החכירה בנכס .

דיון והכרעה בפני כב' השופט רפי ארניה

האם התכנית מהווה "אירוע מס"? סעיף 1(א) לתוספת השלישית מגדיר השבחה כדלקמן: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". אין חולק שפורסמה תכנית, ולכן לכאורה, חל התנאי המקדמי לקיומה של השבחה. דא עקא, טענת בני הזוג הינה שבמועד התכנית היתה בתוקף החלטת מועצת ממ"י מס' 479 מיום 31.12.1990. הקובעת כי נחלה תכיל רק יחידת מגורים אחת, וינתן היתר לשתי יחידות מגורים נוספים לדור המשך או לדור שלישי. כך או אחרת, ההחלטה אינה מתירה פיצול ומכירה לצד ג'. החלטה זו שונתה רק בהחלטה 1178 מיום 5.1.2009. לטענת בני הזוג, נוכח האמור, הרי שעל אף הוראות התכנית, הרי שבפועל לא ניתן היה לממש את הזכויות על פיה.

התמונה העובדתית הינה כזו: התכנית אכן מתירה פיצול הנכס לשני משקי עזר. דא עקא, מימוש הזכויות בהתאם לתכנית לא היה אפשרי עקב החלטה 479. מימוש הזכויות על פי התכנית התאפשר רק ביום 5.1.2009, עם אישור החלטה 1178. אך על הממצאים הללו אין כל השלכה על אירוע מס. בית המשפט המחוזי, בפרשת רוזנטל, קובע מפורשות כי חוסר יכולת מימוש הזכויות, הנובע מהחלטה 479 אינו מונע קיומו של אירוע מס משביח. המדובר בהלכה המנחה בית משפט זה, ומשכך, כל הטענות בעניין זה, כמו גם הטענות בעניין הצורך בקבלת הסכמת של צדדים שלישיים – נדחות.

שיעור ההשבחה  שיעור ההשבחה הינו תוצר של שווי עליית שווי המקרקעין עקב אישור התכנית. האם לעובדה שמימוש זכות הפיצול התאפשרה רק עקב החלטה 1178, יש השלכה לעניין שיעור ההשבחה?

בהתאם לחוות דעתו של בית המשפט המחוזי בפרשת רוזנטל התשובה הינה שלילית. המועד הקובע לחישוב ההשבחה הינו מועד אישור התכנית – וכך קבע השמאי, ובדין. מועד המימוש נקבע על ידי השמאי למועד אישור התשריט על ידי הוועדה– ועל כך אין ערעור. אשר על כן, גם דינה של טענה זו להידחות.

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית על הנכס עניינה של הוראת סעיף 21 לתוספת השלישית הינה בהסכם הידוע כהסכם 73 אשר על פיו מינהל מקרקעי ישראל אינו נושא בהיטל השבחה בגין השבחה של מקרקעי המדינה שבטיפולו. במקום היטל השבחה, משלם המינהל לרשויות המקומיות סכום קבוע של 10% מדמי החכירה על עסקאות המבוצעות בקרקעות המינהל המהווה חלף היטל השבחה.

הרעיון בבסיס ההוראה ברור: בהיטל השבחה צריך לשאת רק מי שנהנה מההשבחה. מקום שבעל הקניין הינו המינהל, והוא זה שנהנה מההשבחה, הרי שאין הצדקה להטיל על את תשלום ההיטל על בעל זכויות אחר בקרקע. לכן, מכח הגיון זה על המינהל לשאת בהיטל ההשבחה. ואולם, על מנת שלא להטיל על כתפי המינהל נטל כלכלי כה גדול, החוק קבע מנגנון סטטוטורי על פיו ישלם המינהל סכום קבוע על כל עיסקה במקרקעין אלה, חלף היטל ההשבחה שהיה צריך לשלם.

לכן, ובהתאם ללשון החוק, הוראת סעיף 21 לתוספת השלישית חלה על שני סוגי מקרקעין: הסוג הראשון – מקרקעין שלא הוחכרו בחכירה לדורות. הסוג השני – מקרקעין העונים על כל התנאים כדלקמן :    מקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות, לשימוש חקלאי; ייעוד המקרקעין שונה מיעוד חקלאי לייעוד אחר; החוכר אינו יכול לנצל את הייעוד החדש, אלא אם כן  יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש.

האם מתקיימים תנאים אלה בנכס? ראשית יש להדגיש כי המועד לבחינת התקיימות החלופות אינו היום, אלא במועד אישור התכנית. ההגיון לכך הוא ברור. ההשבחה חלה במועד אירוע המס. לכן, שאלת קיומו של חלף היטל השבחה צריך להיבחן במועד ההשבחה ולא בשום מועד אחר. השאלה היא האם התקיימו תנאי סעיף 21 בנכס, במועד אישור התכנית (18.4.2000). מחומר הראיות עולה באופן ברור עולה כי הנכס אינו מקרקעין מן הסוג הראשון. חוזי החכירה של בני הזוג עם ממ"י ביחס לנכס נחתמו ביום 18.11.1999. מכאן, שבמועד אישור התכנית (18.4.2000), בני הזוג היו חוכרים לדורות של הנכס. מחומר הראיות עולה באופן ברור גם, כי הנכס אינו מקרקעין מן הסוג השני. חוזה החכירה, אשר כאמור, נחתם לפני אישור התכנית, קובע באופן מפורש כי מטרת החכירה הינה למגורים. על כן, אין כלל תחולה לתנאי א' לסוג השני, (הקובע כי המקרקעין הוחכרו לשימוש חקלאי),  וממילא אין הנכס בא בגדר מקרקעין מן הסוג השני. הנה כי כן, אין כלל תחולה להוראה זו למקרה שבפנינו, ודין הטענה להידחות.

גובה ההיטל נטען כי במועד התכנית היו בידי המערערים רק 69% מהנכס, ועל כן ההשבחה צריכה לחול רק על חלק זה של הנכס. טענה זו כלל לא נטענה בפני השמאי, דבר שחובה היה לעשות כתנאי להעלאת הטענה בערעור. מעבר לכך, שטח מגרש 75 הינו 2,426 מ"ר ותקופת החכירה של מגרש זה הינה מיום 17.9.1999. דהיינו, ביום אישור התכנית היו בידי בני הזוג מלוא הזכויות החכירה לדורות בנכס. אשר על כן, ומטעמים אלה, דין הטענה להידחות.

נוכח כל האמור, הערעור נדחה על כל חלקיו.

בני הזוג ישאו בהוצאות הוועדה בערעור, בסך כולל של 10,000 ₪.

ניתן היום,  כג'  אדר א תשע"א, 27 בפברואר 2011, בהעדר הצדדים.

אתר הבית של מושב קדרון.