דירה במלון שחלקו משמש כבניין דירות תחויב בתשלום ארנונה כדירה במלון

מרים  הינריך הינה הבעלים והמחזיקה בדירת מגורים הנמצאת בבניין הידוע כבניין "מגדלות" בתל-אביב. בבניין 28 קומות. הבניין משמש בחלקו כבית מלון, בקומות 7 עד 15, ובקומות 16 עד 26 מצויות  דירות מגורים פרטיות, בהן גם דירתה של מרים . מרים  קיבלה דרישה לתשלום ארנונה, בה סווגה הדירה כ"דירה במלון", המוגדרת כ"יחידת מגורים הממוקמת בבנין המשמש כמלון..". מרים הגישה השגה על דרישת התשלום. לטענתה מדובר בדירת מגורים פשוטה וכך היה על מנהל הארנונה לסווגה לצורך התשלום בארנונה. ההשגה נדחתה, וכך גם  הערר שהגישה מרים  נדחה. מינהל הארנונה הגיש לוועדת הערר לדיון בערר שהגישה מרים את היתר הבניה של המלון ולפיו "בקומות המגדל השימושים המותרים הם חדרי מלון בלבד על שרותיו...". ועדת הערר התייחסה בהחלטתה להיתר הבניה שצירף מינהל הארנונה לסיכומיו, וקבעה כי גם בהתעלם מהאמור בהיתר הבניה שצורף ללא רשות, יש לדחות את הערר. קביעה זו התבססה על עדות מר חזון, אשר שימש כמנהל חברת הניהול של הבניין, ואשר ממנה עולה שהבניין משמש באופן מהותי כמלון, ואף על הפסיקה שצירף מינהל הארנונה שלפיה דירה במלון היא דירה הנהנית ממכלול המתקנים שקיימים במלון. ועדת הערר הגיעה למסקנה זו גם על יסוד אי צירוף אישור זכויותיה של מרים  בדירת המגורים. מרים הגישה ערעור על ההחלטה.

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי החלטת ועדת הערר נכונה, לאור הגדרת "דירה במלון" בצו הארנונה והגדרת "בניין", בפקודת העיריות. למסקנה זו הגיע בית המשפט גם לאור הנתונים שנפרשו בפני ועדת הערר, לפיהם מדובר בדירה הנהנית ממכלול המתקנים הקיימים במלון, ולאור פסיקה קודמת בסוגיות דומות. בית המשפט התייחס להיתר הבניה שהגיש מינהל הארנונה וקבע כי אין באופן שבו הוגש כדי לפסול את ההסתמכות עליו, שכן מדובר במסמך בר פועל תחיקתי - דין. בית המשפט אף הסב את תשומת הלב לכך שמרים  לא הגישה את אישור הזכויות בדירתה לשם הוכחת טענתה. לאור כל האמור לעיל החליט, כאמור, לדחות את הערעור.

ובהשתלשלות האירועים מרים פונה אל בית המשפט בבקשה לערער בשנית, או בשפה המקצועית- ב"בקשת רשות ערעור".

טענתה של מרים בבקשה:

דירתה אינה "דירה במלון" ויש לחייבה בארנונה בגין דירת מגורים רגילה, למרות מיקום הדירה בבניין אשר משמש בחלקו בית מלון. לדעת מרים  היתר הבניה שהוגש אינו יכול להיות מסמך בר פועל תחיקתי, שכן מדובר במסמך לידיעה בלבד אשר אינו מתאים לשמש אסמכתא תקפה ואף מינהל הארנונה לא ראה אותו ככזה. לפיכך, לדעתה, לא היה מקום להתייחס למסמך זה כקביל. אשר לאי הגשת אישור זכויותיה בדירה, טוענת מרים  כי ועדת הערר העלתה נושא זה ביוזמתה בשלב מתן ההחלטה, בלא שניתנה לה הזדמנות להגיב בעניין, ולכן, לדעתה, לא היה מקום להתחשב באי הגשת האישור בקביעה בדבר אופן הגדרת דירתה לצורך החיוב בארנונה.

לגופו של עניין טוענת מרים  כי כדי להגדיר את דירתה כ"דירה במלון" יש לקבוע תחילה כי כל הבניין בו מצויה הדירה מהווה משמש מלון. ואולם, במקרה דנן רק מחצית הבניין משמשת לחדרי אירוח של בית מלון, ודירת המגורים שבבעלותה אינה ממוקמת במחצית בניין זה. זאת ועוד, כאמור בעדות מר חזון שלא נסתרה, הדירה אינה נהנית ממכלול המתקנים הקיימים במלון; הוכח בעדותו כי פקידות הקבלה והקב"ט ממומנים בחלקם על ידי הדיירים. מרים  מבקשת לאבחן בין המקרה דנן לפסיקה עליה הסתמך בית המשפט קמא. לדעתה, ניתן וצריך להפריד בין הדירות השונות בבניין, בהתאם לאופי השימוש בהן.

טענת מנהל הארנונה:

דירתה של מרים  עונה על ההגדרה "דירה במלון" אשר בצו הארנונה. אין חולק כי הדירה ממוקמת בבניין אשר משמש בחלקו כבית מלון וכי הגרים בדירה נהנים ממתקני בית המלון. לפיכך, גם מבלי להסתמך על ההיתר הבניה, ניתן היה לדעתו, להגיע לאותה מסקנה. לדעתו, מרים  נהנית מבעלות בזכויות בבנין המצוי על קו החוף אשר משמש בחלקו כמלון, ולכן אינה יכולה לטעון כי מדובר בדירה שאין לה כל ייחוד לעומת כל דירה פרטית אחרת בעיר. לפיכך מבקש הוא לדחות את הבקשה.

החלטת ביהמ"ש:

כאמור בצו הארנונה, "דירה במלון" מוגדרת כ "יחידת מגורים הממוקמת בבנין המשמש כמלון...". האם העובדה שמדובר בדירת מגורים שאינה חלק מבית המלון מבטלת את ייחודיותה של הדירה כדירה הממוקמת בבית מלון, ומצדיקה הפחתה בתשלום ארנונה? במקרה שלפנינו נהנית מרים  מחלק מהשירותים הניתנים במלון, וזאת על פי עדותו של מר חזון. טענת מרים  לפיה יש להפריד בין הדירות בבניין, דינה להידחות. הלכה פסוקה היא כי כאשר מדובר במתקן רב תכליתי בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, יש לסווג כל חלק בנפרד בהתאם לשימוש בו ולתכליתו. עם זאת, הלכה זו סויגה כאשר מדובר בנכס הומוגני מעיקרו (עע"מ 11641/04 ברוך סלע ואח' נ' מועצה אזורית גדרות (לא פורסם). מאחר וגם מבלי להידרש לאמור בהיתר הבניה שצורף ללא רשות, אין מחלוקת כי לבניין הנדון, בו קיים בית מלון, יש ייחוד מבחינת אופיו, מיקומו והשירותים הניתנים בו, ערכה הכלכלי של דירת מרים  שונה מערכה הכלכלי של דירת מגורים בבניין מגורים רגיל, יש הצדקה להטיל על מרים  ארנונה בהתאם לסיווג של "דירה במלון".

דין הבקשה להידחות, מרים  תשלם הוצאות מנהל הארנונה בסך 10,000 ש"ח.