דרישת תשלום ארנונה רטרואקטיבית במצב בו העירייה לא שלחה לבעל הנכס דרישות לתשלום

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעיניינים מנהליים

עע"ם 6076/22 עיריית חיפה נ' חברת תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ

תמצית:

במקרה דנן מדובר במתחם מקרקעין גדול בבעלות חברה ממשלתית, חברת תשתיות נפט ואנרגיה (להלן: "תשתיות נפט") אשר לא חויבה במשך מספר שנים בארנונה. עיריית חיפה (להלן: "העירייה") נהגה ברשלנות בכך שבמשך שנים לא שלחה תשתיות נפט הודעות חיוב ארנונה. חברת תשתיות נפט מצדה התעלמה מכך שאינה נדרשת בתשלום ארנונה וכן לא הודיעה למנהל הארנונה על כך שהשכירה את המתחם לצד שלישי. 

רקע:

מתחם המקרקעין אשר בבעלות חברת תשתיות נפט לא היה בתחום השטח המוניציפלי של אף רשות מקומית עד שנת 2005, עקב כך, תשתיות נפט לא נדרשה לשלם ארנונה בעבורו. בתאריך 18.11.2005 שר הפנים הכריז על צירוף המתחם לתחום השיפוט של העירייה. למרות הצירוף לא שלחה העירייה לתשתיות נפט דרישות לתשלום ארנונה. בשנת 2007 תשתיות נפט השכירה את השטח לצד שלישי לצורך עיבוד חקלאי של השטח. במסגרת הסכם השכירות נקבע כי השוכרת תישא בתשלום הארנונה, חברת תשתיות נפט לא הודיעה על כך לעירייה. כעבור שבע שנים, העירייה מסרה לחברה דרישה לתשלום ארנונה רטרואקטיבי בעבור השנים 2015-2021 בסכום של 6,658,267 ₪. תשתיות נפט הגישה השגה על החיוב בשל היותו חיוב רטרואקטיבי, העירייה דחתה פניה זו. תשתיות נפט עתרה לבית המשפט לעניינים מנהליים, עתירה זו התקבלה ולכן העירייה הגישה על כך ערעור לבית המשפט העליון.

טענות הצדדים:

תשתיות נפט טוענת כי החיוב אינו תקף כיוון שהינו חיוב רטרואקטיבי ובנוסף לכך יש להסב את בקשת החיוב לשוכרת אשר התחייבה לתשלום זה. העיריה ידעה כי המתחם המדובר נמצא בבעלות חברת תשתיות נפט וכי הייתה יכולה בכל עת לשלוח לה דרישת תשלום. תשתיות נפט טוענת כי הסתמכה על התנהלות העיריה ואם הייתה יודעת מהו סכום החיוב השנתי בעבור ארנונה לא הייתה משכירה את המתחם כיוון שאין זה רווחי בעבורה. השטח המדובר משמש לצרכים חקלאיים ותשתיות נפט סברה כי כיוון שיש פטור עונתי מתשלום ארנונה בשטחים חקלאיים אז היא פטורה מכלל התשלום.

העירייה מצדה גורסת שלא ידעה על קיום המקרקעין והשימוש בו וכי חברת תשתיות נפט הייתה צריכה להודיע על תחילת עיבוד חקלאי בשטח ועל זהות השוכר. אך תשתיות נפט לא מסרה הודעה על העברת החזקה עד למועד שליחת הדרישה לתשלום ועקב כך היא אחראית לתשלום הארנונה עד למועד זה.

דיון והכרעה

קיימת ציפייה סבירה של מחזיקי נכסים שהעירייה תודיע בדבר סכום לתשלום ארנונה מראש, זו הסיבה העיקרית להימנע מהטלת חיוב רטרואקטיבי. אך הגנה מסוג זה נחלשת באופן משמעותי כאשר מחזיק הנכס אינו משלם ארנונה תקופה, במצב זה לא יכול לטעון להסתמכות על התנהלות העירייה. בדיון הוחלט כי קיימת חובת הגינות מיוחדת מצד העירייה כרשות שלטונית אך גם על תשתיות נפט, במיוחד מפאת כך שהיא חברה ממשלתית. אם חשבה תשתיות נפט כי היא זכאית לפטור בגין תשלום ארנונה בגין מקרקעין חקלאי הייתה יכולה לפנות לעירייה לבירור הנושא ואסור היה לחברה להניח העדר חוב. העירייה נהגה ברשלנות והייתה צריכה לערוך בירור לגביי המקרקעין ותשלומי הארנונה המיוחסים לנכס והחברה פעלה כמי שאינה מחויבת התשלום ארנונה במשך שנים רבות בתקווה שתוכל לצאת מרווחת והחסירה פרטים מהותיים אשר הייתה צריכה לדווח עליהם לעירייה.

סיכום

הערעור התקבל באופן חלקי.

החיוב הרטרואקטיבי יבוצע למשך שלוש שנים בלבד וכל אחד מהצדדים יישא בהוצאותיו המשפטיות.

ניתן היום, ד' בשבט התשפ"ד (14.1.2024)