האם היתה הפרת הסכם בהסכם בעל-פה שנכרת בין הצדדים?
בפני עו"ד לאה רוזנטל תיק 1462/266/00
עוזר רשם האגודות השיתופיות תיק 1462/268/00
ב ע נ י ן : אסתר שטרית
מושב ספסופה
ע"י ב"כ עו"ד איתן קדמי
ו/או אורית סמימיאן
רחוב בן יהודה 34, (מגדל העיר)
ת.ד. 2027 ירושלים91026-
המערערת
ו ב ע נ י ן : שמעון דהן
מושב ספסופה
ע"י ב"כ עו"ד רחל נמימי
ת.ד. 228 קצרין12900-
המשיב
ה ח ל ט ה
1. עובדות המקרה בקצרה:
בין הצדדים נכרת הסכם בעל-פה בדבר החלפת שטחי קרקע לעיבוד, ביניהם.
בעוד שהמשיב נהנה מעבוד הקרקע מעת ביצוע ההסכם בפועל תחילת 1993 ולפחות עד מרץ 2000 (מועד קבלת מכתב עו"ד י. שרמן בדבר החזרת המצב לקדמותו), הרי שהמערערת לא זכתה לקבל את הקרקע המגיעה לה עפ"י ההסכם.
הקרקע לא הועברה למערערת משום שלמרות שנקבע כי תועבר קרקע על פי החלטת אסיפה מ1992-, הרי שבהחלטת אסיפה מ2000- חל שינוי, ועל-פי עדות המזכיר מר דוד קליין, נקבע כי כל השטח יהפוך לכרם משותף לכל המשפחות החברות באגודה, כ109- במספר. כתוצאה מכך, אין אפשרות להעביר למערערת את ששת הדונמים בחלקת הכרם העליון ובקלעון זו הקרקע אשר הובטחה לה בעת ההסכם בעל-פה.
2. החלטת הבורר בקצרה:
(א) הבורר בדק ומצא כי אין כאן סכול חוזה.
(ב) כמו כן קבע עובדתית כי על פי עדויות הצדדים לא היתה "הפרת הסכם" מצד המשיב, משום שלא ניתן היה לזרז או לקדם את חלוקת
הקרקעות בכרם ובקלעון.
(ג) הבורר בחן התקשרות של המשיב עם חבר אחר באגודה לעניין החלפת קרקע ביניהם ונוכח כי החלפה זו בוטלה לאחר שנתיים, על כן קבע כי גם במקרה זה יש לבטל ההסכם בין הצדדים ולהשיב המצב לקדמותו.
(ד) הבורר סבר כי המערערת שטרית ובניה, היו צריכים להיות ערים לשהות הארוכה בה הם לא מקבלים את הקרקע שהובטחה להם, ולנסות ולדרוש את בטול ההסכם מיד לכשראו שההסכם אינו בר בצוע.
(ה) באופן מעשי, רק בפברואר 2000, עם קבלת החלטת האסיפה הכללית בעניין הכרם המשותף היה ברור כי ההסכם בין הצדדים אינו בר בצוע.
אשר על כן הבורר דוחה את טענות המשיב כי המערערת התקשרה בחוזה מתוך טעות בכדאיות העסקה ועל-כן אינה זכאית לביטול ההסכם והיא יכולה להלין רק על עצמה.
אין זה המקרה, משום שהמשיב עצמו ניסה במשך שנים להשיג למערערת את הקרקע המובטחת – וללא הצלחה.
(ו) בסכום פסק הבורר כי יש להשיב את המצב בין הצדדים לקדמותו. היינו: המשיב דהאן יחזיר הקרקע למערערת.
הואיל והמשיב השקיע רבות במטע תפוחים, אשר יתן פרי רק ב2006-, הרי שהקרקע תוחזר רק ב2006- לאחר הקטיף ובכך תוחזר למשיב השקעתו בקרקע.
מאידך גם המערערת תצא נשכרת משום שתקבל מטע מניב של תפוחים ממנו תוכל להפיק רווח בעתיד.
יחד עם זאת קבע הבורר כי המשיב ישלם פיצוי למערערת על תקופת השימוש בסך של 250.- ש"ח לדונם לשנה דמי שימוש ראויים, סה"כ 1,750.- ש"ח.
3. טענות המערערת:
(א) מדובר בהסכם להחלפת מקרקעין.
(ב) בית משפט השלום בטבריה בת.א. 1319/00 קבע כי מדובר בהסכם בין הצדדים והואיל "ובפועל אין חולק כי זכויות אלה לא הועברו עד היום לבניה של המשיבה ובהתאם לא קיים המבקש את חלקו בהסכם אשר מתוכו הוא טוען לזכויות כלשהן… מי שלא מקיים את חלקו אינו יכול לאכוף על אחר לקיים את חלקו בהסכם אשר מכוחו הוא טוען לזכויות כלשהן".
המערערת מבקשת לראות בדברים אלה של בית משפט השלום מעשה בית דין, ומשום כך אסור היה לבורר לסתור בהחלטתו דברים אלה של בית המשפט.
(ג) מדובר ב"החלפת קרקע" ולא ב"החלפת זכויות בקרקע".
(ד) היה על המשיב קודם כל להעביר את ששת הדונמים למערערת. ורק שאר השטח היה הופך לשטח משותף.
(ה) המערערת טוענת: לא היה בכלל הסכם בין הצדדים. לא בעל-פה ולא אחר.
הסכם במקרקעין צריך שיהיה בכתב על-פי חוק המקרקעין.
(ו) היתה הפרת חוזה.
האחריות החוזית היא אחריות מוחלטת אין נפקא מינה לכוונת המפר, על כך שלא התכוון להפר.
(ז) עיקר העיקרים: הבורר פסק כי 1 דונם שזיפים יוחזר מיידית. לגבי 2.9 דונם תפוח עץ יוחזרו רק ב2006- לאחר הקטיף.
הבורר שגה בכך. היה עליו להורות על השבה מיידית של הקרקעות לשטרית וכן פצוי כספי נוסף גבוה במיוחד לאור כל הנטען בערעור.
אסור היה להתעלם מהרווחים שהפיק המשיב במהלך 8 שנים אחרונות כאשר למערערת לא היה דבר, זכות או רווח כלשהו. על פי חוות דעת השמאי מדובר בסכום של 75,000.- ש"ח כפיצוי לשמונה שנים.
הפיצוי מטרתו לפצות על נזק אשר נגרם ובכלל זאת גם פיצויים בגין פוטנציאל שאבד כמו אובדן רווחים וכו' ראה ע.א. 194/85 ערית נתניה נ. ימין פד,י מ(3)277.
גם את דונם השזיפים שמחזיר המשיב מיידית, הוא עקר, על כן הוא מחזיר אדמה ריקה מכל (אשר היתה שזיף כשקיבל אותה) ועל כן מגיע למערערת פיצוי נוסף.
(ח) המערערים לא ישנו על זכויותיהם:
הם פנו למשיב, לאגודה ולחברים אחרים באגודה במטרה להשפיע פעם אחר פעם, ודרשו להשיב להם אדמותיהם – ואולם דהאן הוליך אותם שולל.
(ט) המערערת ובניה הינם חקלאים המתפרנסים מחקלאות ו4- דונם משטחם נגזלו מהם במהלך שנים.
(י) מטע התפוחים ניטע ב1993- ולא ב2000- כפי שסבר הבורר.
המשיב קיבל אדמות מניבות על כן עליו להשיב אותן כמניבות.
(יא) המערערת מתנגדת לחוות דעת המומחה שפירא אשר היתה מוטית לחלוטין לטובת המשיב דהאן ובכל זאת הבורר קיבל אותה ונתן לה משקל ראייתי.
(יב) העוול שנגרם כאן הוא עצום. המערערת ובניה הפסידו הכנסות מחקלאות במהלך שנים, המשיב הוליכם שולל והרוויח ובסוף הבורר פוסק לחכות מספר שנים להחזרת שלושה דונם, וכן אינו פוסק פיצוי כספי על אבדן רווח.
(יג) כמו כן היה על הבורר לפסוק פיצוי עבור הוצאות משפטיות ושונות וכן נזקים שנגרמו למערערת. לטענתה, נגרמו לה הוצאות עקב תביעת הסרק של המשיב לבית המשפט וזאת כאשר ידע שעליו להשיב הקרקע למערערת.
4. הדיון בערעור:
בערעור בפני חזרו הצדדים על טענותיהם בכתב.
לסכום מבקשת המערערת:
לקבוע כי ההסכם בטל ומבוטל ולהחזיר הקרקע – 3.9 דונם מיידית לחזקתה. לקבל פיצוי ע"ס 150,000.- ש"ח וזאת עפ"י חוות דעת שהוגשו וכן עבור החזר כספי של ההוצאות המשפטיות בכל הערכאות.
לסיכום מבקש המשיב:
לאור כל האמור לעיל ונוכח העובדה שכב' הבורר נתן את הפסק, לפי מיטב שפיטתו ולאחר ששמע ובחן בהרחבה ובהקשבה רבה את כל העדים והראיות שהובאו בפניו על-ידי שני הצדדים, ולאחר שהוכח כי פסק הבורר, כולו, מבוסס על הראיות והחומר שהיה בפניו, לרבות עדויותיהם של בניה של המערערת, כי אז מתבקש כב' הרשם לדחות את הערעור של המערערת, להשאיר את פסק הבורר על כנו ולאשרו כדין.
5. תגובת המשיב לערעור:
(א) המשיב ערך מספר הסכמים עם חברים שונים הנוגעים להחלפת קרקעות.
(ב) המערערת ובניה ידעו היטב במהלך כל השנים על החלפת 3.9 דונם ב6- דונם בכרם ובקלעון.
עד לשנים 1999-2000 המערערת או מי מטעמה לא פנו אל המשיב בתביעה/טענה או דרישה כלשהיא לקיום ההסכם, או בשאלת תוקפו של ההסכם.
(ג) תביעת המשיב למתן פסק דין הצהרתי לא היתה כלל וכלל תביעת סרק, אלא באה לאחר שבניה של המערערת עקרו פעמיים את הסימונים לצורך נטיעת מטע אגס ובכך גרמו למשיב נזק.
במסגרת התביעה ביקש המשיב גם בקשה למתן צו מניעה זמני.
(ד) לאחר שבית המשפט המליץ לצדדים לפנות לרשם לצורך מנוי בורר, הם הגישו תביעה בתיק הבוררות 1462/268/00 ביום 24.5.00 לסלוק יד של המשיב מהשטחים שנמסרו למשיב ע"י המערערת, על פי הסכם.
(ה) צדק הבורר כשקבע כי בהחלטת השופט להמנע מלתת צו מניעה זמני, אין בהחלטה זו משום מעשה בי"ד ועל-כן אין משום השתק פלוגתא.
אין לקבל את פרשנות המערערת להחלטת בית המשפט. למשיב לא היה יומו בבית המשפט במטרה להוכיח כי ההסכם היה תקף במהלך 7 שנים, על כן היה עליו להוכיח זאת בבוררות.
המשיב יוסיף ויטען כי הלכה פסוקה היא שכאשר:
"דחה בית המשפט בקשה למתן סעד ביניים, כגון שסירב ליתן צו מניעה זמני או למנות כונס נכסים זמני או לפסוק דמי מזונות זמניים, אין בכך משום מעשה בית דין המונע אותו מלדון בבקשה חדשה שהוגשה לשם קבלת אותו סעד, שכן בדחותו בקשה כזו לא "עשה" בית המשפט דבר הקובע זכויותיהם של בעלי הדין. מאותו טעם גופו משנתן בית המשפט לבעל דין סעד זמני, הוא לא העניק לו בכך זכות מוקנית, שאינה ניתנת לביטול, אלא הכוח בידו לבטל את הצו למפרע, אם מתברר לו שהצו ניתן בטעות או שהובררה לו עובדה אחרת המראה שלא היה צידוק למתן הצו".
ראה: כב' השופ זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית 1995 עמ' 578-579.
בע"א 342/83 גלוזמן נ' גלוזמן ואח' פד' לח (4) 105 בעמ' 108 קבע כב' בית המשפט כי:
"בדונו במתן סעד זמני אין בית המשפט דן בניתוח מקיף של הראיות ואף אין הוא חייב לבדוק את מכלול הראיות, כאילו עמד להכריע בעניין סופית. בשקלו את עניין הסעד הזמני מתחשב בית המשפט באיזון שבין האינטרס של התובע לקבל סעד זמני מיידי לבין הפגיעה האפשרית בנתבע".
עוד נקבע בפסק דין זה (עמ' 111 לפסק הדין) כי:
"פסק הדין הזמני נותן תרופה ארעית. וכשם שבית משפט יכול שלא לאמץ בפסק דינו צו מניעה מזני, המונע מבן זוג להיכנס לדירת המגורים המשותפת, כן יכול הוא לשנות צו למזונות זמניים בכל הנוגע לסכום או לחובות התשלום בכלל. בשני המקרים זוהי מעין עזרה ראשונה עד לבירור התביעה. אין צריך להוסיף, כי הטענה, שאין לשנות פסק דין זמני אלא אם יש שינוי מהותי בנסיבות היתה הופכת את בית המשפט, הדן בעניין לגופו, לחותמת גומי על ההחלטה הזמנית, אשר כשמה כן היא".
בע"א 201/72 אילן נ. אילן ואח', פ"ד כו (2) 709 עמ' 711-712 קובע כב' השופט כהן כי:
"בשלב של הליך ביניים… אין לקבוע מסמרות ביחס לסיכויי הצדדים לגופו של עניין, אלא יש במידת האפשר להימנע מקביעת עמדה לגבי סיכויים אלה".
(ו) ההסכם בין הצדדים היה והינו שריר וקיים. מכוח הסכם זה דרשה המערערת פיצויים בתביעתה המקורית.
המונח "הסכם החלפת זכויות בקרקע חקלאית" בו נקט הבורר הוא נכון, משום שהחברים באגודה שיתופית הם ברי רשות של האגודה החוכרת. ע"כ מדובר ב"זכות בקרקע בלבד" ואין להחיל באופן דווקני את סעיף 8 לחוק המקרקעין.
(ז) ההסכם בוטל עקב החלטת אסיפה כללית מיום 27.2.00. על-כן אין לומר כי המשיב אשם בבטול ההסכם אלא לומר כי "בלתי אפשרי לבצע את ההסכם כיום".
(ח) נכון שהמשיב נטע תפוח כבר ב1992/3-. (עדות ניסים)
(ט) אין חולק כי במהלך 7 שנים המערערים לא פנו לאגודה או למשיב בבקשה לבטל את ההסכם. הפניה הראשונה היתה במכתב עו"ד י. שרמן 8.3.00.
מכאן, כי המערערת הציגה מצג שהיא מסכימה להסכם ולא שדורשת ביטול.
(י) המערערת מסרה למשיב קרקע לא מניבה ולא רווחית.
(יא) יש להתחשב בחוות דעת שפירא, כי אם ילקח המטע כעת, המשיב יפגע.
(יב) אין המשיב חייב פצוי כלשהו למערערת שכן היה עליה להקטין הנזקים. הכיצד?
המשיב יטען כי שתיקתה והתנהגותה של המערערת ומי מטעמה, במשך כל השנים שחלפו, הם שגרמו באופן ישיר לנזקים להם טוענת כיום המערערת, בכתב תביעתה, שכן משראתה המערערת כי המושב מתמהמה במסירת החלקות בקלען ובכרם העליון יכולה היתה לדרוש מהמשיב, לפני שנים רבות ובסמוך לעריכת ההסכם בין הצדדים, לבטל ההסכם ולהשיב השטחים, או לכל הפחות היתה פונה אליו ומונעת ממנו, בהסכמה, להשקיע כספים כה רבים בשטחים שנמסרו לו על-ידה, ובכך היתה מקטינה הן את נזקיה והן את נזקיו של המשיב, שיגרמו לו, באם חלילה היה נדרש להשיב למערערת השטחים, נשוא ההסכם.
המשיב יטען כי נוכח העובדה שהמערערת שתקה ולא עשתה דבר וחצי דבר על מנת להקטין את נזקיה במשך 7-8 שנים תמימות, כי אז לא קמה לה הזכות כלל לתבוע כיום פיצויים כלשהם מהמשיב.
(יג) המשיב ניסה להשיג למערערת קרקע ע"י רכישת אדמות של חברים אחרים. מעדות הבנים עולה כי לא רצו קרקע אחרת, משום שרק החלקה בכרם היתה צמודה לחלקה שלהם.
בכך יש הגדלת הנזק ולא הקטנתו.
6. פסק דין:
(א) האם החלטה זמנית של בית משפט השלום בטבריה מהווה "מעשה בית דין"?
איני מקבלת טענה זו של המערערת.
החלטת בית משפט השלום בטבריה אינה קובעת הלכה ואינה מהווה מעשה בית דין. אסמכתאות לכך ראה לעיל סעיף ה' לטעוני המשיב.
ראשית לכל: במסגרת ההליכים המשפטיים בבית המשפט הסכימו הצדדים להעביר את הדיון כולו לבוררות, כולל הבקשות לסעד זמני מטעם שני הצדדים. הצדדים פעלו כדין. הצדדים שניהם חברים באגודה אשר בה התקנון מחייב והתקנון מורה כי סכסוך בין אגודה לחבר או בין חבר לחבר מקומו בבוררות אצל רשם האגודות השיתופיות עפ"י סעיף 52(2) לפקודת האגודות השיתופיות ותקנות האגודות השיתופיות (בוררות בסכסוכים) התשל"ב1972-.
על כן נכון פעלו הצדדים כאשר קיבלו את המלצת השופט.
השופט פסק על פי סעיף 5 (ג) לחוק הבוררות לעכוב ההליכים בבית המשפט והפנה את הצדדים לצורך מנוי בורר לרשם האגודות השיתופיות.
שנית: היה ברור לשופט בעת מתן ההחלטה, כי הצדדים יביאו הסכסוך כולו, מתחילתו ועד סופו וכן הבקשות למתן צווי מניעה, בפני הבורר. על כן, הואיל ועילות התביעה מטעם שני הצדדים הועברו בשלמותן לבוררות, אין להתייחס לדברי השופט כאל "מעשה בית דין", משום שהשופט שמע חקירה קצרה אולם לא שמע את המסכת העובדתית כולה, כולל ראיות. לכל היותר ניתן לומר כי מהתרשמות ראשונית, אמר השופט כי הסכם צריך שיחייב את שני הצדדים ויש לראות דבריו אלו כ"אוביטר", היינו: דברים אשר אינם מהווים מעשה בית דין או הלכה מחייבת.
שלישית: אני מקבלת את ההלכות המצוטטות בסעיף ה' לתגובת המשיב בדבר ההבחנה בין הענקת סעד זמני לבין החלטה בתביעה לגופה.
מסקנה: בפני הבורר לא היה מעשה בית דין של בית המשפט בעניין הנדון.
(ב) יש לזכור כי הקרקעות החקלאיות שייכות לאגודה ורשומות כל שמה כמשבצת וזאת על פי הסכם חכירה בין האגודה למנהל מקרקעי ישראל.
האגודה מחלקת הקרקע לחברים על פי שקולים קיימים, וכך לכל חבר יש קרקע חקלאית.
יש לזכור כי האגודה רשאית לבצע החלפת קרקע או ניוד קרקע במקרה הצורך בין החברים, או לקבל חזרה קרקע מחבר כאשר זו נדרשת לצורכי האגודה.
במקרה הנדון, המצב שונה.
אין חולק כי מדובר בחלקות ב' של חברים, אשר קבעו ביניהם "החלפה" של חלקה אחת בחלקה אחרת.
בעוד החלקה שניתנה ע"י המערערת כ4- דונם סך הכל היתה זמינה ומניבה פרי, הרי שהקרקע אותה הבטיח המשיב להעביר למערערת לא היתה זמינה, והיה צורך את אשור האגודה לביצוע ההעברה.
אין חולק כי שני הצדדים ניסו במשך הזמן לגרום להעברת 6 הדונמים בכרם ובקלעון למערערת, ללא הצלחה.
אני מקבלת את טענת המשיב כי במשך שנים לא היו פניות אליו בנושא אי העברת קרקע שלו למערערת. ניתן להבין כי המערערת כל הזמן ציפתה שתקבל את הקרקע שהובטחה לה.
מכאן שהמערערת קיבלה ההסכם והסכימה לו.
רק בשנת 1999-2000 פנתה המערערת באמצעות ב"כ למשיב, לצורך החזרת הקרקע.
בזמן זה, ניסה המשיב לרכוש אדמות מחברים אחרים ולהעבירם לטובת המערערת, ואולם זו לה הסכימה משום שהיתה מעוניינת אך ורק בקרקע חקלאית מסויימת עקב מיקומה המיוחד בסמוך לחלקה ב' שלה.
(ג) איני מקבלת את טענת המשיב כי המערערת לא הקטינה את נזקיה אין למערערת כל עניין בקבלת חלקות חקלאיות "סתם" אשר אינן מתאימות לה וזו זכותה לקבל את הקרקע המקורית שלה חזרה עקב אי אפשרות לבצע את ההסכם.
הרי המערערת ויתרה על 4 דונם שלה, כנגד 6 דונם אחרים אשר היא סברה שהם מתאימים לה במיוחד, לצורך הגדלת השטח החקלאי, באשר קרקע זו היתה אמורה להיות המשך לחלקה שלה. על כן אין לראות באי הסכמת המערערת לקבל "סתם חלקת קרקע אחרת" כאי-הקטנת הנזק מטעמה.
(ד) אני לא מקבלת את הגישה כי המערערת ובניה "לא הקטינו הנזק".
מחד, היה עליהם להתעורר בזמן סביר, תוך שנה שנתיים מעת מסירת השטח שלהם על פי ההסכם ולהבין שהם לא מקבלים שטח חילופי ולפעול אז בהתאם.
על פי עדויותיהם הם כל הזמן חיכו "…בדרך ארץ…".
רק כאשר ביקשו בסוף מהמשיב שלא לעקור את דונם השזיף והוא כן עקר, הם החליטו לגדר ולא לאפשר לו להמשיך ולהשתמש בחלקות שהעבירו לו.
אני סבורה כי למערערת ולבניה נגרם נזק, לפחות לגבי תקופה של שבע שנים – בה לא פעלו כלפיהם כפי שסוכם בהסכם.
כשראה המשיב שרק הצד שלו בהסכם מתקיים צריך היה, לו היה הוגן, לבדוק עם המערערת ובניה מה ניתן לעשות בכדי להתגבר על הבעיה ואולי בהגינותו אף להבין כי עליו להחזיר המצב לקדמותו.
(ה) לאחר שעברתי על המפות, הראיות, חוות הדעת והעדויות כפי שמשתקפות בפרוטוקולים, הגעתי למסקנה כי המשיב דהאן התנהג בחוסר אכפתיות וחוסר רלוונטיות בשאלה האם ההסכם אליו הגיע עם המערערת מתבצע או לא, או האם הוא בכלל בר-ביצוע.
איני מקבלת את העמדה כי רק צד אחד יצא נשכר מהסכם בדבר החלפת קרקעות, והצד השני יפסיד לכל אורך הדרך.
(ו) אשר על כן איני מתערבת בהחלטת הבורר אשר קבע עובדתית ומשפטית כי דונם אחד יוחזר מיידית ו2.9 דונם מטע תפוח יוחזרו רק לאחר קטיף ב2006-.
יחד עם זאת, אני סבורה כי העובדה שהמערערת תקבל 2.9 דונם מניבים בשנת 2006 אין בה מספיק כדי לפצות אותה על שנים ארוכות של סבל בהן נגרעו ממנה ביודעין 4 דונם ולא הוחזרו לה.
אני מורה כי בעת שיחזיר המשיב 2.9 דונם, השטח יוחזר עם המטע.
(ז) בהסתמך באופן חלקי על חוות דעת השמאי אלי כהן מתאריך 20.7.00, אני פוסקת פיצוי גלובאלי בסך של 1,500 ש"ח לשנה כפול 7 שנים, סך הכל 10,500.- ש"ח. הסכום ישולם ב4- תשלומים שווים ורצופים של 2,125.- ש"ח כל אחד.
פיצוי זה אמור לכסות בדוחק גם את ההוצאות המשפטיות הרבות אשר נגרמו למערערת.
סכום זה הוא בנוסף לפיצוי האמור אצל הבורר.
החלטה זו תועבר לצדדים בדואר רשום.
14 ביולי 2002
מנהלת מחלקת הבוררויות
