האם המינהל רשאי לגבות דמי היתר ללא הוראה בהסכם הפיתוח

בפסק דין עקרוני שניתן בתאריך 7 במאי 2006, בחן כבוד השופט עדיאל בביהמ"ש העליון, ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י) את השאלה האם ממ"י זכאי לדרוש דמי היתר בגין הגדלת היקף הבניה המותרת במגרש לגביו נחתם בין הצדדים הסכם פיתוח, כאשר הגדלת היקף הבניה מקורה בתכנית מתאר שאושרה לאחר החתימה על הסכם הפיתוח.

בפסק הדין עולה השאלה כיצד הוראה בהסכם הפיתוח המקנה לממ"י זכות לדרוש תמורה נוספת בגין שינויים שיחולו בשטח ובגבולותיו, משפיעה על סמכותו לדרוש תמורה נוספת בשל שינוי בקיבולת הבניה. יש לפרש את לשון החוזה בד ובד עם נסיבותיו החיצוניות על מנת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים המתבטא במטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית שהצדדים ביקשו במשותף להגשים. פרשנות זו תהווה פיתרון לשאלה אם הצדדים התכוונו לאפשר לממ"י לדרוש דמי היתר כתוספת לתמורה המקורית, מקום בו תתבצע תוספת בנייה החורגת מקיבולת הבנייה המותרת על פי התוכנית בעת חתימת ההסכם.

בעניין אביב (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל), ביהמ"ש קבע כי הצדדים אינם התכוונו לאפשר לממ"י לדרוש תמורה נוספת עקב הקלות הבנייה. ביהמ"ש מונה מספר הבדלים בין הלכת אביב למקרה דנן אשר הובילו אותו למסקנה שונה:

(א) בעניין אביב אין ראיה כי "הערך היסודי" של המגרש נגזר מקיבולת הבנייה על המגרש על פי התב"ע המקורית, בעוד שבענייננו הוכח כי התמורה החוזית ששולמה במסגרת הסכם הפיתוח נגזרה ישירות מקיבולת הבנייה המאושרת על מגרש;

(ב) בעניין אביב דובר בהקלות בנייה שהסתכמו ב-11% בלבד בעוד שבענייננו מדובר בשינוי מהותי שהגדיל את קיבולת הבנייה בהיקף של 67%;

(ג) בעניין אביב, האופציה לקבל הקלות בנייה הייתה מובנית בתכנית המתאר שהייתה בתוקף בזמן חתימת הסכם הפיתוח דבר שיצר ציפייה טבעית לזכות בתוספת בנייה נוספת במהלך הדברים הרגיל למימוש הזכויות על פי ההסכם, בעוד שבענייננו מדובר בקיבולת בנייה נוספת מכוח תכנית חדשה, אותה לא ניתן היה לקבל מכוח התכנית שהייתה בתוקף בזמן הסכם הפיתוח ולכן לא הייתה כל ציפייה טבעית.

בעניין אביב הוחלט כי ההוראה המקנה לממ"י זכות לדרוש תמורה נוספת בגין שינויים שיחולו בשטח המגרש ובגבולותיו מהווה הסדר שלילי השולל את סמכותו לדרוש תמורה נוספת עבור שינוי בקיבולת הבנייה. הוראה חיובית בעניין אחד יכול שתתפרש כמקימה הסדר שלילי בעניין אחר מקום שפרשנות כזאת מתחייבת מתכלית החוזה. לאור תכליתו ומטרותיו של הסכם הפיתוח לא מדובר כאן בהסדר שלילי שכן המערערת ידעה שהיא רוכשת מממ"י זכויות חוזיות לבניית שטח מסוים, ואותו בלבד, ולא העלתה על דעתה, ובצדק, שתהא זכאית ללא תמורה נוספת, לתוספת בעלת ערך כלכלי עצום של 67% בזכויות הבנייה. כוונת הצדדים הייתה שהגדלת קיבולת הבנייה תחייב תשלום נוסף. מקורה של הדרישה לתשלום דמי היתר אינו בעצם האישור של תכניות הבנייה אלא בשינוי זכויות השימוש שהוענקו בהסכם הפיתוח.

 ביהמ"ש מגיע לאותה התוצאה בדרך נוספת בקובעו כי גם אם לא ניתן לעלות על אומד דעת הצדדים, למערערת אין זכות לעשות שימוש בזכויות בנייה אלו בניגוד להסכם הפיתוח ואם ברצונה לעשות כן, עליה להגיע להסכמה חדשה עם ממ"י. מקום בו המערערת ביקשה לזכות ביתרון שלא עמד לה מכוח הסכם הפיתוח, אין מניעה לממ"י אלא לדרוש תמורה נוספת.