האם יחויב מינהל מקרקעי ישראל להקצות לחברת פירות אביב ואגודת המים לכורמי סיידון- גזר מקרקעין ללא מכרז?

חברת פירות אביב בע"מ ואגודת המים לכורמי סיידון-גזר טוענות, כי במשך שנים רבות הן השתמשו במקרקעין בשטח של כ-10 דונם המצויים באזור סיידון גזר, לפעילות הכוללת מתן שירותים ציבוריים לכלל החקלאים באזור, והדבר היה בידיעת ובהסכמת מינהל מקרקעי ישראל. הן מוסיפות, כי בשנת 1998 נתקבלה במינהל החלטה לאשר את חכירת המקרקעין, אך כשהנושא הובא להחלטתה של הועדה לפטור ממכרז, היא החליטה במפתיע כי יש צורך לערוך מכרז של המקרקעין.

פירות אביב ואגודת המים טוענות, כי החלטה זו הינה החלטתה שרירותית ובלתי מנומקת, והיא ניתנה חרף העובדה שבמשך שנים רבות יצר אצלן המינהל מצג שווא לפיה הקצאת המקרקעין ופטור ממכרז הן רק עניין של זמן. לטענתן, יש בידיהן טעמים כבדי משקל, המצדיקים את הקצאת המקרקעין לידיהן בפטור ממכרז, כשבנוסף, אין כל מניעה שבדין להתקשר עימן בחוזה חכירה, ללא צורך בהליכי מכרז.

את טענותיהן סומכות פירות אביב ואגודת המים על שלוש תקנות שונות בתקנות חובת המכרזים:

ראשית, על תקנה 25(1) הקובעת, כי התקשרות של המינהל לביצוע עסקה במקרקעין אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין, כשהתקנה כוללת כבעל זכויות במקרקעין אף את מי שמחזיק בהן באופן רצוף 10 שנים לפחות בהסכמת המינהל. לטענתן, במקרה שלפנינו הן מחזיקות במקרקעין למעלה מ-10 שנים בהסכמת המינהל ועל כן התקנה צריכה לחול עליהן.

שנית, על תקנה 25(10א) הקובעת, כי ניתן לפטור ממכרז כאשר מדובר בהענקת זכויות במקרקעין לבעל זכויות במקרקעין גובלים. לטענתן, המקרה שלפנינו נופל לגדרה של תקנה זו, שכן מדובר במקרקעין הגובלים בקרקעות חקלאיות השייכות לחקלאים אשר התאגדו בהן.

שלישית, על תקנה 28(3), הקובעת כי התקשרות הרשות החוזה לביצוע עסקה אינה טעונה מכרז, אם מדובר בהתקשרות שלגביה נתקיימו נסיבות מיוחדות ונדירות, המצדיקות עשייתה ללא מכרז. לטענתן, נתקיימו לגביהן נסיבות חריגות בשל הרקע ההיסטורי שלהן, ההבטחה המינהלית שניתנה להן ובשל העובדה שמדובר במהלך יעיל וכלכלי מכל הבחינות.

לאור כל זאת, הן מבקשות מבית המשפט שיאפשר להן להמשיך לפתח את המקרקעין בכלל, שיצהיר כי החלטת המינהל הינה פסולה וחסרת תוקף, ושיורה למינהל להקצות להן את המקרקעין בפטור ממכרז. לחילופין נתבקש בית המשפט להורות למינהל לקיים דיון חוזר בבקשה להקצות להן את המקרקעין בפטור ממכרז.

כנגד זאת, טוען המינהל, כי אגודת המים אינה מחזיקה כדין במקרקעין ואין לה כל זכויות בהם, ופירות אביב פלשה למקרקעין שבניהול המינהל, והקימה במקום עסק, ללא היתר וללא רישוי, מה גם שבכל מקרה, לאור עמדת היוצעים המשפטיים של המינהל, לא ניתן להקצות את השטח בפטור ממכרז, שכן אין לאגודה ולפירות אביב זכויות בקרקע.

לגבי תקנה 25(1) טען המינהל, כי העותרות אינן מחזיקות בשטח המקרקעין, ושההסכם היחידי שיש להן עם המינהל פקע בשנת 1990 ולא חודש.

לגבי תקנה 25(10א) טען המינהל, כי החקלאים הגובלים במקרקעין אינם צד לעתירה, וחלק מהם אף מתנגד להקצאה.

לגבי תקנה 28(3) טוען המינהל, כי אין מדובר באחד המקרים המיוחדים והנדירים שבהם ראוי לאשר פטור ממכרז, ומכל מקום, המדובר בפטור הניתן על ידי מועצת מקרקעי ישראל באישור שר האוצר, דבר אשר בוודאי אינו מתקיים במקרה דנן.

לאור כל זאת, טען המינהל, כי על העותרות לפנות את השטח ולהחזירו למינהל, אך הן לא עשו זאת, וגם כיום הן מחזיקות במקרקעין ללא היתר, ואף ללא תשלום כלשהו למינהל ולקופת הציבור.

אמת הדבר, כי בצד העיקרון הכללי המחייב עריכת מכרז לצורך התקשרות של גורם מינהלי, הוסמך שר האוצר לקבוע בתקנות נושאים שבהם לא תהיה חובה לערוך מכרז כלל, וכאלה הן חלק מתקנות חובת המכרזים.

אך יש ליתן את הדעת הן לכך שלרוב, כשמדובר בתקנות חובת המכרזים, העתירה מוגשת על ידי מי שנפגע מההחלטה להעניק פטור ממכרז, ולא כמו במקרה שלפנינו, והן לכך שהפסיקה קבעה כי גם אם נתונה בידי הרשות הסמכות להימנע מעריכת מכרז פומבי, הרי שמדובר בסמכות שבשיקול הדעת, שסבירות הפעלתה תיבחן בהתאם לעקרונות המשפט המינהלי.

ולגבי העניין שלפנינו – בית המשפט קיבל את עמדת המינהל בשלמותה. כך, לגבי תקנה 25(1) הוא קבע כי העותרות אינן מחזיקות במקרקעין, והסכם החכירה שהיה קיים פקע בשנת 1990 ולא חודש. לגבי תקנה 25(10א) בית המשפט לא סבר שניתן לראות את העותרות כבעלות זכויות במקרקעין גובלים. ולגבי תקנה 28(3), בית המשפט סבר כי אין מדובר במקרה כה מיוחד, חריג ונדיר, עד כי ראוי לעשות שימוש בתקנה על מנת להקצות את המקרקעין ללא מכרז.

למעלה מן הצורך, הבהיר בית המשפט, כי אף אם תקנות הפטור, כולן או חלקן, היו חלות במקרה שלפנינו, עדיין מדובר בשיקול דעת המסור לגורמי המינהל, מה גם שכאמור, הכלל אשר אמור לחול ברוב רובם של המקרים מחייב עריכת מכרז פומבי.

בית המשפט דחה את כל טענותיהן של פירות אביב ואגודת המים, וקבע כי בהחלטת המינהל שלא להקצות להן את הקרקע ללא מכרז לא נפל פגם שיש בו כדי להביא לבטלותה, או אף לאפשר דיון נוסף בבקשתן להקצות להן את המקרקעין ללא מכרז.

העותרות חויבו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 שקלים חדשים.