האם ניתן לחייב חברי קיבוץ בהיטל השבחה בגין תוספת זכויות בנייה בנחלה?

האגודה החקלאית שיתופית גבעת עדה (להלן: "גבעת עדה") שכרה את שטח המשבצת של הקיבוץ לתקופה של 3 שנים ממנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), שלפיו תמורת דמי השכירות מקבלים חברי האגודה זכויות של ברי רשות בחלקותיהם.

בעקבות תוכנית מתאר חדשה אשר אפשרה את הגדלת זכויות הבניה בנחלתם של המשיבים (להלן: "בלוך"), קיבלו הם בשנת 2002 היתר מהמינהל להוספת יחידת מגורים נוספת בנחלה ובמקביל, קיבלו הם מהמבקשת, דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה 77,280 ₪.

בני הזוג עתרו לבית משפט השלום כנגד החיוב בהיטל ההשבחה וזאת בהסתמך על סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") אשר קובע, כי החייבים בהיטל ההשבחה הם הבעלים או חוכר לדורות, בעוד בני הזוג הם ברי רשות על פי הסכם ומשכך, אין הם חייבים בהיטל השבחה. בית משפט השלום פסק כי אמנם ייתכנו מקרים שבהם מכורח הנסיבות, ייחשב בר רשות כחוכר לדורות, אך אין המדובר בהוראה כללית וכי במקרה הנדון, לא הוכיחה המבקשת תשתית ראייתית מספיקה כדי לשכנע כי כוונת הצדדים בחוזה שבין המינהל לגבעת עדה, היתה ליצור חכירה לדורות.

המבקשת ערערה לבית המשפט המחוזי כנגד פסק הדין וטענה, בין היתר, כי קבלת היתר הבנייה וכוונת בני הזוג בלוך לבנות על הנחלה יחידה נוספת לבנם, מעידה כי הם רואים עצמם כבעלי זכות קניינית על הקרקע. על אף שבית המשפט המחוזי קיבל טענה זו, הערעור נדחה בנימוק כי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, קובע הסדר מיוחד לפיו במקרקעי ישראל לא יחולו הוראות התוספת לחוק, אלא ההסכם בין המינהל לרשויות המקומיות. על פי הסכם זה, משלם המינהל לכל רשות סכום של 10% מהתקבולים השנתיים שמתקבלים עבור המקרקעין שבבעלותו, המצויים בשטח שיפוטה של אותה רשות ולפיכך, גביית היטל השבחה מבני הזוג בלוך תביא למעשה למצב שבו המבקשת תקבל תשלום כפול – הן מהמינהל והן מבני הזוג.

בבקשת רשות הערעור שהגישה המבקשת לבית המשפט העליון נטען, כי קביעת החייב בדמי השבחה צריכה להיעשות באמצעות פרשנות תכליתית, דהיינו לבדוק מיהו הנהנה העיקרי מהשבחת הנכס, גם אם אין הדבר עולה בקנה אחת עם ההגדרות המצומצמות שקבועות בחוק.

מינהל מקרקעי ישראל, הצטרף אף הוא לעמדה זו, וטען כי הסיבה העיקרית לכך שחברי האגודות השיתופיות אינם רשומים כחוכרים לדורות היא סיבה היסטורית גרידא, הנובעת מאופי מערכת היחסים בין האגודה למינהל, שאליה היתה שותפה גם הסוכנות היהודית, וכי זה מכבר קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה עקרונית אשר תאפשר לבעלי נחלות להירשם כחוכרים לדורות, לאחר ביצוע פרצלציה.  משך, טען המינהל, ברי כי אין מניעה להורות על חיובם של ברי רשות בגין היטל השבחה.

דיון והכרעה

בהתייחסו לטענות הצדדים, קבע בית המשפט כי חיוב בר רשות בהיטל השבחה צריך להיעשות כאשר קיימות אינדיקציות פנימיות (שמקורן בחוזה האגודה מול המינהל) ואינדיקציות חיצוניות, המלמדות, כי הכוונה היתה להעניק לבר הרשות זכויות ומעמד דומים לזה של חוכר לדורות.

בהתבסס על פרשנות לשון החוק, קבע בית המשפט כי הפרשנות הנכונה למונח "חוכר לדורות" היא פרשנות מהותית אשר תאפשר חיוב בהיטל השבחה גם את מי אינו מוגדר ככזה, אך מעמדו באופן מהותי עולה לכדי מעמד זה. פרשנות זו, מגשימה את הבסיס הרעיוני ואת עקרון הצדק החלוקתי המיושמים בהיטל ההשבחה, לפיו מי שהתעשר כתוצאה מאישור תכנית כלשהי, ישתתף בהוצאות שהיו כרוכות בהכנת ואישור אותה תכנית.

לאור כל האמור לעיל, הגיע בית המשפט העליון למסקנה לפיה, בנסיבות העניין, יהיו בני הזוג בלוך חייבים בתשלום עבור היטל ההשבחה, הן בשל מעמדם בנכס, העולה, הלכה למעשה, לכדי מעמד של חוכר לדורות והן בשל העובדה כי הם הנהנים העיקריים מתוספת זכויות הבניה שאושרה במסגרת תכנית המתאר. על אף זאת, הדגיש בית המשפט העליון כי אין בקביעתו הנ"ל בכדי לקבוע מעמד קנייני לבני הזוג בנחלה וכי קביעה זו תקיפה רק לצורך החיוב בהיטל ההשבחה.

בית המשפט קיבל את בקשת רשות הערעור ואת הערעור עצמו והורה לחייב את בני הזוג בלוך בתשלום עבור היטל השבחה.

ניתן ב- 3.9.2014