האם נכס מוזנח ומלוכלך פטור מתשלום ארנונה?

ערעור מנהלי זה הוגש כנגד מנהל הארנונה בעיריית רחובות, כאשר לטענת המערערים הנכס נשוא הערעור אינו ראוי לשימוש, ומשכך יש לפטרו מתשלום ארנונה. זאת בניגוד להחלטת מנהל הארנונה בעיר וועדת הערר, אשר קבעו כי הנכס ראוי לשימוש, ויש לגבות בגינו ארנונה.

הרקע

ענייננו בנכס הנמצא בבעלות המערערים, אשר ביקשו לראות את נכסם כנכס שאינו ראוי לשימוש, ובהתאם להעניק לו פטור מתשלום ארנונה. טענתם זו התבססה על הטיעון העובדתי  כי הנכס נעדר תשתיות, ובכלל זה חשמל, מים, ריצוף, ומאחר והגישה לנכס נעשית באמצעות מעלית אשר לא ניתנת לשימוש מסיבות בטיחותיות.

בוועדת הערר, טען מנהל הארנונה, כי הזנחת הנכס אינה מקנה פטור מתשלום, בייחוד במקרה דנן, שכן הנכס הינו חלק ממבנה בו נמצאים נכסים נוספים המשמשים כעת כנכסים עסקיים.

וועדת הערר ערכה סיור בנכס, תוך שהיא קובעת כי השאלה שעליה לבחון בהתאם להלכה הפסוקה, היא מה מצבו של הנכס בעיני האדם הסביר? הוועדה קבעה, כי אכן הנכס מוזנח ומלוכלך, אך קיימות בו תשתיות כגון מים וחשמל, ולפיכך ראוי לשימוש. כמו כן קבעה הויעדה, כי כיוון שהנכס בסיווגו האחרון שימש למטרות עסקיות יש להמשיך ולסווגו בסיווג מסחר ושירותים.

על החלטה זו הגישו המערערים ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי, במסגרתו טענו, כי הקביעה שהנכס ראוי לשימוש מתעלמת מן העובדהשבעבר ניתן להם פטור מתשלום ארנונה, מכוח היות הנכס לא ראוי לשימוש. עוד הוסיפו המערערים, כי החלטת הוועדה מנוגדת לחוות דעת המומחה אותה צירפו לכתבי טענותיהם, אשר לא נסתרה. לבסוף טענו המערערים, כי הבחירה לסווג את הנכס לפי השימוש האחרון שנעשה בו אינה רלוונטית, מפני שהשימוש האחרון שנעשה בנכס, היה לפני 15 שנים.

מנגד מנהל הארנונה סמך את ידיו על החלטת וועדת הערר ונימוקיה, וכן טען, כי אין מקום להתערבות בהחלטות ועדות הערר, אשר בחנה זה מכבר את כלל טענות המערערים.

דיון והכרעה                                                                                                                       

בפתח קביעותיו הזכיר בית המשפט את ההלכה הפסוקה, כי יש להתערב במסורה בהחלטות ועדת הערר, בייחוד במקרים בהם הערעור נוגע לליבו של התחום המקצועי בו עוסקת הוועדה. בהתאם קבע, כי במקרה דנן אין להתערב בהחלטות הוועדה, אשר הסיקה מסקנותיה מסיור פיזי בנכס. עוד קבע, כי הוא אינו מוצא טענה אליה לא התייחסה הוועדה, ולשיטתו הוועדה אף נימקה כראוי את החלטותיה.

אמנם בית המשפט מתח ביקורת על פרוטוקול הסיור בנכס אשר ערכה הוועדה ומצא כי הוא חסר ולאקוני, וכי הוועדה יכלה לפרט יותר את הנסיבות אשר הביאו לקביעתה, ואולם, חסר זה אינו מצדיק אי אימוץ של החלטת ועדת הערר.

בית המשפט קיבל את טענת העירייה וקביעת הועדה, שלמרות שמדובר בנכס מוזנח ומלוכלך, שיש צורך לתקן בו מספר חלונות, הרי שהנכס ולל רצפה, תקרה, מערכת חשמל ומעלית תקינה כך שהוא ראוי לשימוש. בהקשר זה, ביהמ"ש גם אימץ את קביעת הועדה, כי לא ניתן להתעלם מהעובדה כי מלבד חצי הקומה המהווה את הנכס נשוא הערעור, שאר חלקיו של הבניין מושכרים, ואף בכך יש לתמוך במסקנה כי אין מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש.

בית המשפט שב והבהיר, כי נכס מוזנח ומלוכלך, אינו מעניק בהכרח פטור מתשלום ארנונה, והוא הדין בנכס שעל מנת לעשות בו שימוש ברמה גבוהה יש לבצע בו שיפורים ושיפוצים בעלות גבוה, אך עדיין ניתן לעשות בו שימוש ברמה נמוכה, ובלבד שניתן לעשות בנכס שימוש חוקי כלשהו וזאת בהתאם להלכה אשר נפסקה בתיק חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית תל אביב.

סיכום

הערעור נדחה, המערערים יישאו בהוצאות בסך 15,000 ₪.

ניתן ביום: י"ט אב תש"פ, 09 באוגוסט 2020.