החברות ישלמו היטלי פיתוח הן לעיריית פתח תקוה והן למבני תעשיה
בשנת 2004 רכשו חברות אס.ג'י.אס, פי.אר ואלקטרה נדלן (להלן:"החברות") את זכויות חברת קריאו אי.אל בע"מ בשני מגרשים שבבעלות המינהל באזור התעשייה בפתח תקווה. זאת לאחר שקריאו חתמה הסכם עם חברת 'מבני תעשייה' לפיתוח תשתיות במגרשים וכן חתמה הסכם עם המינהל בו התחייבה קריאו לפתח את המגרשים ולשלם את המיסים וההיטלים המוטלים עליהם.
בשנת 1998 התחייבה העירייה למבני תעשייה ולמינהל כי יזמים שירכשו זכויות באזור תעשייה יהיו פטורים מאגרות והיטלי פיתוח. על אף הסכמים אלו, הוצרכו החברות לשלם אגרות והיטלי פיתוח כאשר ביקשו היתר מהעירייה לבנות במגרשים. בעקבות כך הוגשה תביעה לבית המשפט.
לטענת החברות הסכם המסגרת והסכם העירייה והמינהל מעניקים לחברות פטורים מסוימים מתשלום היטלי פיתוח.
בית המשפט המחוזי קבע כי חיוב החברות בהיטלים נובע מעצם הבנייה שביצעו, ולא מקיומה של זיקה לתשתיות ספציפיות. בנוסף, נקבע כי אין חשיבות לעובדה שאזור התעשייה קריית אריה, בו מצויים המגרשים, לא נכלל בתחשיב חוק העזר. בית המשפט דחה אף את הטענה שפיתוח המגרש על ידי חברה מפתחת (מבני תעשייה) מונע את הטלת ההיטל.
בענין השפעת הוראות הפטור על חובן של החברות אימץ בית המשפט את פרשנותה של העירייה לפיה הוראות הפטור חלות על שטחים "עיקריים" בלבד, ולפיכך המערערות חייבות בתשלום היטלים על שטחי השירות.
דיון והכרעה
החברות טוענות כי לפי ההלכה הפסוקה אין העירייה רשאית לגבות היטלים באזור המפותח על ידי חברה מפתחת. זאת, משום שלעירייה סמכות לגבות היטל רק כאשר היא מבצעת תשתית כלשהי לנכס החייב בהיטל, וכל עוד הפיתוח לא נעשה על ידי העירייה - לא תיתכן זיקה שכזו.
עוד טוענות החברות כי העירייה איננה מוסמכת בחוקי העזר לגבות היטל בגין "תשתיות על", וכי טענת העירייה בבית המשפט המחוזי שזוהי תכלית ההיטל הועלתה בשלב מאוחר בדיון וללא ביסוס בראיות. מה גם שהעירייה לא הוכיחה שבוצעו "תשתיות על" כלשהן, וכי כלל התשתיות באזור מושא הדיון הוקמו על ידי חברת מבני תעשייה.
לשיטת החברות אף הוראות הפטור בהסכמים שכרתה העירייה מלמדות כי אין הן חייבות בהיטל על שטחי השירות, ויש לפרש את ההוראות כפטור מלא לכלל השטחים עד 120% ניצול.
העירייה טוענת מנגד כי הינה רשאית לגבות היטלים בשל בנייה חדשה לצורך מימון תשתיות קיימות מהן נהנה הנכס, ההיטלים נגבו בגין הבנייה החדשה בלבד, שבגינה לא שולמו היטלים בעבר. עילת החיוב בהיטל היא עצם הבקשה להיתר בנייה, ואין היא תולדה של ביצוע תשתיות חדשות ליד הנכס.
בנוגע להוראות הפטור סוברת העירייה כי סעיפי הפטור בהסכמים אינם נוגעים לשטחי השירות, וכי בהתאם לחוקי העזר, החברות חייבות בתשלום היטלים על שטחי שירות.
בית המשפט אומר כי אין מחלוקת שבמידה והייתה העירייה מוכיחה שהחברות ניצלו למעלה מ-120% משטחי הבנייה המותרים על פי התוכנית, הן היו חייבות בהיטלים על בנייה נוספת זו.
הדיון התמקד בשאלה אם גביית ההיטל על שטחי השירות היא גבייה כדין.
עיון בחוקי העזר של עיריית פתח תקוה מלמד שההיטלים חלים באופן מלא על כלל הבנייה המבוצעת בעיר, ולכן חלים גם על שטחי השירות כחלק מתחולתם הכללית על הבנייה המבוצעת בעיר. החברות חייבות אפוא באורח עקרוני בתשלום היטלים עבור שטחי השירות.
האם יש חשיבות לעובדה שעל פי הסכם המסגרת ועל פי ההסכם בין מבני תעשייה לקריאו, חברת מבני תעשייה היא שפיתחה בפועל את השטח, ולא העירייה?
בית המשפט אומר כי הרשות המקומית מוסמכת לגבות היטלים רק עבור תשתיות שמשלם ההיטל נהנה מהן. החברות נהנות מתשתיות עירוניות של כבישים, מים וביוב, שהוקמו בהתאם להסכם המסגרת בין העירייה לחברת מבני תעשייה. העובדה כי העירייה ביצעה את עבודות הפיתוח באזור באמצעות חברת מבני תעשייה איננה שוללת מהעירייה את הזכות לגבות היטלים למימון התשתיות שהוקמו. אמנם יתכנו הסדרים חוזיים שונים ביחסים שבין היזמים, החברה המפתחת והעירייה, אשר עשויים לכלול גם הסדרים של פטור ליזמים מתשלום היטלים בתנאים שונים, אך את הטענה כי מעורבותה של חברה מפתחת מונעת אפריורית מהעירייה לגבות היטל – אין לקבל.
השאלה האחרונה בה דנים השופטים היא אם הוראות הסכם המסגרת (בין העירייה לחברת מבני תעשייה) והוראות ההסכם בין העירייה למינהל מקרקעי ישראל פוטרות את החברות מתשלום היטל עבור שטחי השירות?
בית המשפט המחוזי קיבל את טענת העירייה שהמילה "עיקרי" בנוסח הפטור נועדה להבחין בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, ולכן קבע ששטחי שירות חייבים בהיטל.
בית המשפט העליון מפרש לפי נסיבות כריתת החוזה מה אומד דעת הצדדים בשימוש במילה "עיקרי". טיוטות המכתבים ששלחה העירייה למינהל מקרקעי ישראל בהתאם להסכם המסגרת, מלמדות כי המילה "עיקרי" נוספה בכוונת מכוון, במטרה להבהיר כי אין מדובר בשטחי שירות. העירייה מסבירה את מתן הפטור לשטחים "עיקריים" בלבד בכך שהיקף שטחי השירות איננו נתון קבוע בשלב בו ניתן הפטור, בשונה מאחוז הניצול המקסימאלי של השטחים העיקריים שהוא ידוע מראש.
סיכום
בית המשפט מסכים עם טענות העירייה. הערעור נדחה. החברות המערערות מחויבות בתשלום 30,000 ₪ הוצאות משפט.
ניתן ב- 23.8.2012
