היטל השבחה המוטל על קיבוץ בשל בניית בתי מגורים לחבריו

האם מוטלת חובה על הקיבוץ לשלם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה היטל השבחה בשל הקמת מבני מגורים חדשים ב"משבצת הקיבוץ", למגורי חבריו?

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין לוועדה המקומית בעת אישרה של תוכנית בנין עיר (תב"ע) אשר הביאה לשינוי השימושים המותרים במקרקעין ובכך הביאה לעליית שווי המקרקעין שלו. החייב בהיטל השבחת מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, הינו בעל המקרקעין או החוכר לדורות של המקרקעין כאשר שיעור ההיטל הוא כמחצית מעליית השווי של הקרקע כפי שמצוין בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בדרך כלל, הקיבוץ הינו החוכר לדורות של המקרקעין, במועד הקובע לצורך הטלת היטל ההשבחה, מכוח הסכם חכירה לדורות עם מינהל מקרקעי ישראל.

בפסק דין רע"א 7095/96 ינוב נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון נקבע כי היטל ההשבחה יוטל על מי שמבחינה פורמלית הינו החוכר לדורות של הקרקע בעת ההשבחה. אם כן עולה השאלה האם על הקיבוץ כחוכר לדורות וככזה הרשאי לנצל את הקרקע לייעודה החדש - מגורים, לשאת בתשלום היטל ההשבחה? לדעתנו פטור הקיבוץ ברוב המקרים מתשלום היטל ההשבחה ולהלן 2 נימוקים המבססים את מסקנתנו:   

חובת תשלום על מינהל מקרקעי ישראל

ברוב המקרים, הקרקע עליה נבנים המגורים החדשים (קרקע לבניה) משנה את ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, וזאת בעקבות אישור תכנית. בהנחה וייעוד החלקות לבניה היה חקלאי, הרי שהקיבוץ עומד בתנאי סעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה – "הסכם מיוחד לגבי מקרקעי ישראל", ובמקום היטל השבחה יחול ההסכם בדבר תשלומים מאת ממ"י לרשויות המקומיות. אם כן נראה כי עפ"י סעיף 21 הנ"ל קיים פטור מלא מהיטל ההשבחה אך מהו אותו הסכם המחייב את ממ"י בתשלומים לרשויות המקומיות? הסכם זה קובע כי על מינהל מקרקעי ישראל להעביר לרשויות המקומיות 10% מהתקבולים השנתיים בגין דמי שכירות/חכירה שהוא גובה מבעלי נחלות בתחום שיפוטן. 

פטור מהיטל השבחה

בנוסף לאמור לעיל, אנו סבורים כי בכל מקרה הקיבוץ פטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19 לתוספת השלישית בחוק בתכנון והבניה – "פטור מהיטל". על פי הסעיף, בניית בית מגורים עד 160 מ"ר למחזיק במקרקעין או קרובו לא תיחשב מימוש זכויות וממילא לא יחויב הבונה בהיטל השבחה.

חלופה אחת: בהנחה והקיבוץ הוא המחזיק במקרקעין ובכוונתו לבנות יחידת דיור בשטח של 160 מ"ר כל אחת, הקיבוץ פטור מהיטל השבחה בגין בניית יח"ד.

חלופה שנייה: במידה ובעתיד יועברו הזכויות במבנים לחברי הקיבוץ במסגרת שיוך דירות, הרי שחברי הקיבוץ יקבלו פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה, מאחר והקיבוץ (המחזיק) מחזיק בדירות משך זמן שאינו פחות מארבע שנים (סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1995).

בסיטואציות בהם סעיף 21 לא יחול והמחזיק כבר שילם את היטל ההשבחה לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית, יש לבחון את אפשרויות השיפוי כנגד ממ"י. אופציה אחת היא שהחוכר ישופה על ידי ממ"י בהפרש שבין ההיטל הנובע משווי הבעלים לבין ההיטל הנובע משווי זכויות החוכר כלומר ההפרש בין השבחת הבעלות להשבחת החכירה. האופציה השנייה שאפשרה לחוכר לקבל מממ"י 50% מגובה היטל ההשבחה לפי החלטה 402 של ממ"י בוטלה על ידי תקנה 933 בתאריך 2 ביולי 2002. במידה והוטל על הקיבוץ או חבריו תשלום היטל השבחה, המלצתנו היא לפנות בבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לבטל את השומות שהושתו על הקיבוץ בשל הנימוקים שפורטו בחוות דעתנו זו. היה והבקשה תדחה יש לשקול נקיטת הליכים משפטיים.