הפקעה בעיריית הרצליה- האם לשלם פיצויים לפי החוק או לפי הסכם?

ניר שיתופי אגודה ארצית להתיישבות היא אגודה שיתופית, אשר הייתה רשומה כבעלת זכויות במקרקעין עליהם היה ממוקם בית מועצת הפועלים בהרצליה, מטעם ההסתדרות הכללית. ניר שיתופי לא קיבלה פיצוי כספי בעקבות הפקעת המגרש על ידי עיריית הרצליה.

עיריית הרצליה פירסמה בדצמבר 1992, תוכנית ראשונה לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים שמספרה הר/1832. בתוכנית זו הופקעו 845 מ"ר מהמקרקעין של ניר שיתופי עבור שטח ציבורי פתוח. בהמשך, הוגשה תוכנית מפורטת, לפיה ניתן להחליף שטח זה בשטח שיעודו מסחרי ומשרדים מיוחד- באישור הוועדה המקומית. השטח המסחרי האמור ככל הנראה בבעלות עיריית הרצליה. צפונית לשטח המסחרי נמצא שטח נוסף שיעודו שטח ציבורי פתוח.

בחודש אוגוסט 2006, פורסמה תוכנית שנייה שמספרה הר/1832א- החלפת שטחים בין המגרש שהופקע בתוכנית הראשונה למגרש שייעודו שטח מסחרי בהתאם לתוכנית הראשונה. בעקבות התוכנית השנייה קטן שטחו של המגרש שהופקע בתוכנית הראשונה וייעודו נותר שטח ציבורי פתוח. לעומת זאת, השטח הצפוני לשטח המסחרי ושיעודו שטח ציבורי פתוח, גדל בהפרש שהופחת מהשטח האחר ואף יותר.

באמצע שנות התשעים תבעו ההסתדרות הכללית וחברת העובדים זכויות בנכסי ניר שיתופי. בהסדר פשרה שהושג בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין הוסכם כי 50% מכל נכסי ניר שיתופי, בין היתר במקרקעין, יראו כמוחזקים בנאמנות על ידי ניר שיתופי עבור חברת העובדים. לאחר הגשת התביעה הנוכחית רכשה ניר שיתופי את חלקה של חברת העובדים במקרקעין ומאוחר יותר מכרה אותם לצד ג'.

השאלות המשפטיות:

האם זכאית ניר שיתופי לפיצוי לפי חוק התכנון והבנייה בגין ההפקעה של חלק מהמקרקעין שהיה בבעלותה ואשר אינו עוד שטח ציבורי פתוח?

האם מנועה ניר שיתופי לתבוע פיצוי עקב הסכמה בינה לבין עיריית הרצליה, באמצעות מועצת הפועלים, שתקבל אחוזי בנייה מוגדלים?

האם זכאית ניר שיתופי למלוא הפיצוי או לחציו בלבד, עקב כך שבעת ההפקעה החזיקה במחצית המקרקעין בנאמנות עבור חברת העובדים?

היה וניר שיתופי זכאית לפיצוי, מהו גובה הפיצוי?

כב' השופטת מיכל נד"ב פסקה:

זכאות לפיצוי-  ניר שיתופי זכאית לפיצוי לפי חוק התכנון והבנייה בגין הפקעת שטח לצורכי ציבור ושינוי ייעודו למסחר ומשרדים מיוחד. העובדה שעיריית הרצליה הפכה לבעלים במקרקעין לאחר ההפקעה בתוכנית הראשונה, אינה מעניקה פטור מפיצוי, שכן היעוד שונה ואינו עוד לצורכי ציבור שמאפשר הפקעה ללא פיצוי. על עיריית הרצליה לפצות את ניר שיתופי, או לחלופין להחזיר לה את המקרקעין שהופקעו.

עיריית הרצליה טוענת כי עניינה של התוכנית הראשונה הוא בתכנון פרוייקט מרכז העיר הרצליה שנועד לכלול את בית העיריייה החדש. לטענת עיריית הרצליה, לאחר ההפקעה לא בוצע שינוי ייעוד אלא ניוד זכויות אשר לא גרע מאומה מניר שיתופי. לכן, לא קמה לה עילת פיצוי שבדין. ייעוד השטח נותר שטח ציבורי פתוח אך, פוצל כך שחלק ממנו צורף לשטח הציבורי הפתוח המרכזי במתחם ששטחו גדל עקב הצירוף.

בעקבות אישור התוכנית הראשונה פירסמה עיריית הרצליה הודעה על הפקעת המקרקעין. בגין הודעה זו לא הוגשה התנגדות מטעם ניר שיתופי. לאחר מכן, לאור הסכמת מועצת הפועלים, הופקדה התוכנית השנייה שגם לה לא הגישה ניר שיתופי התנגדות. התובענה לפנינו הוגשה כ-7 שנים לאחר אישור התוכנית השנייה.

ניר שיתופי ביקשה לקבל זכויותיה ביתרת החלקה באופן שעליו הוסכם מלכתחילה, דהיינו במסגרת תוכנית להגדלת הזכויות. בשלב כלשהו מכרה ניר שיתופי את המקרקעין ובכך סתמה את הגולל על האפשרות לסיים את ההסכם באופן שסוכם.         

טענת עיריית הרצליה, כי מהלך "הניוד" שבוצע לאחר הפקעת השטח לא מקים לניר שיתופי עילת פיצוי לפי חוק התכנון והבנייה- דינה להידחות.

על פי חוק התכנון והבנייה ניתן היה להפקיע מהמקרקעין של מועצת הפועלים שטח של עד 40 אחוז ללא תמורה, ללא כל שינוי יעוד. עיריית הרצליה לא הפקיעה המקרקעין ללא פיצויים, אלא הוסכם על פיצוי בגין נטילת חלק מהמקרקעין מניר שיתופי, ועל כן אין עיריית הרצליה והועדה המקומית לתכנון ולבניה יכולות לטעון שהן רשאיות להפקיע את המקרקעין, ולבצע את הניוד, ללא פיצוי.

כמו כן, אם תתקבל עמדת עיריית הרצליה, כי פעולה זו אינה מחייבת פיצוי לבעלי המקרקעין המופקעים, עלול הדבר לפתוח פתח לשרירות ואף ליותר מכך, בפעולות הפקעה. שהרי אם תתקבל גישת עיריית הרצליה, תוכל הועדה המקומית להפקיע לצרכי ציבור, מקרקעין של פלוני, שהיא אינה חפצה ביקרו, אף שלא מקרקעיו דרושים לה, אלא מקרקעיו של אלמוני. לאחר מכן, בדרך של "ניוד" תחליף בין החלקות של פלוני ושל אלמוני. פלוני לא יקבל פיצוי ואלמוני לא יפגע.

בענייננו למרות הכותרת, מהותה של התוכנית הראשונה אינה עולה בקנה אחד עם הליך של איחוד וחלוקה.

מניעות לתבוע פיצוי כספי עקב קיומו של הסכם לפיצוי בגין "ההפקעה"-

ביום 9.12.93 נשלח מכתב ממזכיר מועצת הפועלים, שלומי תנעמי, לראש עיריית הרצליה, אלי לנדאו, שעניינו "הפקעת שטח מועצת הפועלים בהרצליה". במכתב צוין כי ניר שיתופי מסרבת לאשר התוכניות המוצעות מאחר שההפקעה אינה לצורכי ציבור ועולה על 40 אחוז מסך שטח החלקה. אישורה של ניר שיתופי לתוכניות מותנית בפיצוי הולם בגין ההפקעה. עיריית הרצליה ביקשה להגיע להסכמה עם מועצת הפועלים באשר לפיצוי בגין ההפקעה. מזכיר מועצת הפועלים, מצהיר כי מועצת הפועלים הסכימה לבקשת העירייה להפקעת חלק מהמקרקעין, וכי סוכם כי יוענקו זכויות בניה בחלק החלקה הנותר. שלומי תנעמי העיד כי ידע שהמקרקעין הם נכס הסתדרותי, ואישר כי התוכניות שהובטחו לו על ידי ראש עיריית הרצליה, היו הגדלת אחוזי הבניה על השטח שנותר בידי מועצת הפועלים.

ניר שיתופי, עד שנת 2000 העבירה הטיפול בנכסיה, בתקופה הרלבנטית למחלוקת בענייננו, לידי מועצת הפועלים. ניר שיתופי שימשה כחותמת גומי במקום שנדרשה חתימתה. על כן גם ההסכם שנקשר בין עיריית הרצליה למועצת הפועלים, נקשר כדין.

לסיכומו של עניין, בין ניר שיתופי אגודה ארצית להתיישבות לעיריית הרצליה היה הסכם לפיו כנגד "הפקעת" המקרקעין תקבל ניר שיתופי זכויות בניה מוגדלות. ההסכם לא הופר. על כן לא זכאית ניר שיתופי לבטלו. וממילא ניר שיתופי אינה זכאית לפיצוי לפי חוק התכנון והבנייה, משהסכימה למסלול פיצוי אחר שלא מוצה על ידה.

התביעה נדחית.

ניתן צו להוצאות כנגד ניר שיתופי אגודה ארצית להתיישבות בסך 50,000 ₪.

ניתן ביום 17.3.2009.

לדף הבית של עיריית הרצליה.

לחץ כאן למידע אודות ניר שיתופי אגודה ארצית להתיישבות.