השגה על פסק בורר העוסק בחוב בגין שימוש במגורון
בפני עו"ד דנה ביאלר, עוזרת רשם האגודות השיתופיות, תב' 3016/91/2015
בעניין: 1. עוזי בוכריס ת"ז xxxxxxxxx
2. גליה בוכריס ת"ז xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עו"ד בוקריס רם גולן
מרח' לוי יוסף 15 נהריה
טל': 04-9519202; פקס: 1534-9519-202; נייד: 050-8731515
דוא"ל: ramlaw55@walla.com
המשיגים;
ובעניין: כמהין מושב עובדים להתישבות חקלאית שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עופר שרם (מאבידע, אילן שרם משרד עורכי דין)
מרח' הרכבת 58 (מגדל אלקטרה סיטי) תל אביב 6777016
טל': 03-6083520; פקס: 03-6083521
דוא"ל: avidalaw@gmail.com
המשיב;
חקיקה שאוזכרה:
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: סע' 21
בפני השגה על פסק בורר אשר קיבל את טענות המשיב (להלן – "האגודה") כי נכון למועד הגשת תביעתו - למשיגים חוב בגין דמי שימוש במגורון שבשטחיו (להלן – "האשקובית") בסכום של כ- 72,000 ₪.
1.1 המדובר על פסק בוררות משלים בסכסוך שבגינו מונה בורר עוד בשנת 2015. לסכסוך היו בעבר כמה נדבכים, אשר בכולם, להוציא את שאלת הזכות לגבות דמי שימוש בגין מגורי המשיגים באשקובית, הכרעתי עוד ביום 15.10.2017 (להלן – "ההחלטה הראשונה", פורסם בנבו). הרקע לסכסוך – מצוי בהחלטה שם ולא אחזור עליו כאן.
1.2 ביום 12.12.2017, הושב תיק זה לכב' הבורר להחלטה משלימה בתביעת האגודה רק בעניין שאלת זכותה של האגודה לגבות דמי השימוש כאמור, משום שאגב ההחלטה הראשונה הגעתי למסקנה שמהחומר שעמד בפני כב' הבורר לא עולה בהכרח המסקנה אליה הגיע (כי לאגודה עומדת זכות כזו), ויש לערוך בירור עובדתי מעמיק יותר.
1.3 ביום 1.11.2018 ניתן פסק בורר משלים אשר קיבל, שוב, את טענות האגודה במלואן וקבע כי בדין חייבה האגודה את המשיגים בדמי השימוש כאמור.
1.4 לא אחזור על הרקע המצוי באריכות בהחלטה הראשונה, אזכיר רק כי בהחלטה זו הוריתי לאגודה להשיב על טענות ספציפיות של המשיגים תוך פירוטן באופן מדויק, ולאחר מכן הושב התיק לבורר לצורך בדיקת הטענות שהועלו והכרעה משלימה בהן.
1.5 ואכן, ביום 1.11.2018 (לאחר עתירה לבג"ץ שנדחתה בעניין השבת התיק לבורר) ניתן פסק הבוררות המשלים. פסק זה קיבל, שוב, את טענות האגודה במלואן וקבע כי בדין חייבה האגודה את המשיגים בדמי השימוש בגין המגורים באשקובית, בסכום העומד על 72,000 ₪.
2. פסק הבוררות המשלים והעובדות העולות ממנו:
"הנדון: מבנים למגורים בישוב כמהין
בשם מרשתי, הסוכנות היהודית לא"י ולבקשתכם הריני לאשר כדלקמן:
2. הסוכנות היהודית העמידה לרשות האגודה מבנים בישוב כמהין והאגודה רשאית לגבות דמי שימוש/שכירות בגין מבנים אלו.
בכבוד רב ובב"ח
קרן גורביץ, עו"ד"
2.2 למכתב הסוכנות הנ"ל צורפו על ידי האגודה בהליך הבוררות המשלים שני מסמכים עיקריים: תעודת עובד ציבור מיום 7.11.2017 של ערן מונטרו, מנהל תחום עסקאות בחטיבת הנכסים של הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להן – "מונטרו"), וכן תצהיר מזכיר האגודה, מיום 25.10.2017, של מר אלון יצחק (להלן –"המזכיר") מי שהיה נוכח בעת קבלת המבנים מהסוכנות, עליהם, כפי העולה מהתצהיר, נמנית באופן מפורש האשקובית בה מתגוררים המשיגים ואשר בגינה מבוקש לחייבם בדמי שימוש.
2.3 מונטרו העיד כי הסוכנות בנתה את המבנים שנמסרו לשימושה של האגודה, לרבות הזכות לגבות דמי שכירות/שימוש בגין אותם מבנים.
2.4 המזכיר העיד כי היה בשטח עת התקבלו המבנים שניתנו לאגודה על ידי הסוכנות, בעת הצבת המבנים, וכי האשקובית בה עושים שימוש המשיגים היא אחת מהמבנים הללו.
2.5 המשיגים צירפו את סיכומיהם בהליך בוררות קודם שנוהל ביניהם בפני הבוררת טניה יהב בשנת 2008; את פסק הבוררות עצמו שכבר היה חלק מחומר הראיות (להן – "פסק הבוררת יהב"); את עתירת המשיגים לבג"ץ; כתב תביעה בסד"מ שהגישה האגודה לבית המשפט השלום באשדוד בתיק 2511/03.
2.6 כזכור מחלקו הראשון של הליך הבוררות, פסק הבוררת יהב הכריע בשאלת חברותם של המשיגים באגודה, קבע כי המשיגים חברי אגודה מן המניין וכי מגיעות להם כל הזכויות הנלוות לכך. מהן הזכויות הנלוות לזכות החברות? מפסק הבוררת יהב עולה כי לכל הפחות הזכות להקצאת נחלה, במקרה זה נחלה מספר 562, היא זכות נלווית לזכות חברות המשיגים באגודה. בהליך הקודם (ראו סעיף 6.44 להחלטה הראשונה) טענו בפניי המשיגים כי בפסק הבוררת יהב נקבע "האשקובית הינה נכסי הסוכנות, וכי על פי ההסכם של הנתבע עם הסוכנות האגודה כלל לא צד לו". בהליך המשלים עלתה למעשה השאלה (גם אם לא באופן חזיתי) האם זכות שימוש באשקובית מושא הליך זה אף היא חלק בלתי נפרד מזכות החברות (ובחינם). לטענת המשיגים התשובה על שאלה זו חיובית. על כן פסק הבוררת יהב מובא על ידם מה שעל פניו תומך הוא בטענותיהם כי לאגודה אין כל סמכות לגבות דמי שימוש בגין השימוש באשקובית שנמסרה להם ישירות מהסוכנות.
2.7 ההליך השני עליו נסמכו המשיגים בהליך הבוררות המשלים הוא ההליך שנוהל בפני בית משפט השלום באשדוד אשר עסק, כך מחומר הראיות בפניי, בתביעת פינוי שהגישה האגודה בניסיון לפנות את המשיגים מהאשקובית. אלא שבדיון שהתקיים בפני בית המשפט, יו"ר ההנהלה של האגודה אמר לפרוטוקול: "אני כיו"ר האגודה מבקש להצהיר כי האגודה הגיעה להחלטה לקבל את משפחת בוקריס... כחברים לכל דבר ועניין... אנחנו מתייחסים אליהם כחברים לכל דבר...". המשיג 1 שנכח בדיון טען בעצמו כי: "אחרי מאבק רב שנים עם המושב הגענו להבנות וסיכומים בינינו שבהן המושב מושך את התביעה כנגדי ובמקביל אנחנו נסגור את ענייני הכספים כתוצאה מהנזקים שנגרמו לי...". עורכי הדין של הצדדים הודיעו במשותף "אנחנו מבקשים לדחות את התביעה – ללא צו להוצאות", ובית המשפט אישר הסכמה זו.
2.8 על פניו נראה כי לצדדים, בעת הדיון היה ברור שככל שהמשיגים הנם חברי האגודה אין עוד צורך לעמוד על תביעת הפינוי. בזהירות אומר כי מחומר הראיות שבפניי אני מתרשמת כי תביעת הפינוי הייתה חלק ממאבק בין הצדדים כאשר מחד גיסא, המשיגים טוענים לחברות באגודה ולזכויות הנלוות לכך, ומאידך גיסא טוענת האגודה כי אינם חברים ומנסה להביא לעזיבתם. כאן – נראה שלצדדים היה ברור שלסטטוס החברות נלווית הזכות שהאגודה לא תבקש את פינוי המשיגים מהאשקובית בה הם מתגוררים. האם לכך השפעות על העניין שבפניי? אכן שאלה שיש ליתן עליה את הדעת וזו השאלה העומדת לפתחי בהחלטה זו.
2.9 בפני כב' הבורר סיכמו הצדדים "בשלושה סיבובים באריכות רבה" (סעיף 9 לפסק הבורר) ובכך מוצתה זכות הטיעון שלהם עד תום.
2.10 כב' הבורר הפנה לטענות המוזכרות בהחלטתי הראשונה, טענות שהעלו המשיגים גם כנגד מכתב הסוכנות מיום 10.1.2016 המצוטט לעיל וכפועל יוצא מכך כנגד חיובם של המשיגים בדמי שימוש באשקובית שבשימושם, והכריע בהן.
2.11 השלכות פסק יהב – כב' הבורר קבע כי אין די בזהות בין הצדדים על מנת להקים השתק עילה או השתק פלוגתא ועל המשיגים היה להראות זהות גם בעילות והסעדים בהליכים "ולהוכיח שפסק יהב הכריע גם ברכיב הנ"ל נשוא הליך זה" (סעיף 12 לפסק הבורר). כב' הבורר קבע כי פסק הבוררת יהב עסק בשאלת חברותם של המשיגים באגודה ו"אין בו כל התייחסות לעניין תשלום דמי השכירות" (סעיף 14 לפסק הבורר).
2.12 זכות האגודה לדמי שכירות – כב' הבורר אימץ את העמדה המפורטת בתעודת עובד הציבור של מונטרו מהסוכנות, כי המבנים שמסרה הסוכנות לשימוש האגודה ניתנו לה (בין השאר) גם לצורך גביית דמי שימוש ככל שתמצא לנכון. עמדה זו, בצירוף עדות מזכיר האגודה כי המשיגים הם היחידים באגודה שאינם משלמים דמי שכירות עבור המגורים במתחם הזמני וכי האשקובית מושא תביעה זו נמנית על המבנים שמסרה הסוכנות לשימוש האגודה, הביאו את כב' הבורר למסקנה כי אכן גביית דמי שימוש מהמשיגים נעשתה כדין, וכי אינה עומדת בסתירה לפסק הבוררת יהב מאחר שממילא לא נדונה בפניה. אין בעובדה כי האגודה לא עמדה על זכות זו למן תחילת מגורי המשיגים באשקובית, אלא רק בשנים האחרונות, כדי להעלות או להוריד ממסקנה זו.
2.13 הטענה כי העברת הזכויות מהסוכנות לאגודה עומדות בסתירה לסעיף 21 לחוק השכירות השאילה, תשל"א-1971 - אומנם סעיף זה תוקן וכיום אינו כולל את התנאי לפיו יש ליתן הודעה לשוכר על העברת זכויות המשכיר אך סעיף 16 לתיקון (תחילה ותחולה) קבע כי ההוראות שהיו טרם כניסתו של התיקון לתוקף יוסיפו לחול על הסכמי שכירות שנחתמו לפני כניסתו לתוקף של התיקון. כאן, קבע כב' הבורר, כלל אין חוזה שכירות ועל כן ההוראות החדשות חלות על מערכת היחסים של הצדדים, ואין תחולה לכלל כי בעל הזכויות בנכס חייב ליתן הודעה לשוכר על העברת זכויותיו בנכס לאחר.
2.14 באשר לטענה כי חוב דמי השכירות עולה על 5 שנים וכי זו תקופה המחייבת הסכם שכירות בכתב שבהעדרו נשללת הזכות לגבות דמי שכירות – כב' הבורר קבע כי לא הוצג הסכם שכירות אך דמי השימוש הנתבעים הם ממילא לתקופה של 4 שנים בלבד שקדמו לכתב התביעה ועל כן - דין הטענה להידחות. כב' הבורר אף התייחס לכך שכאן מדובר בדמי שימוש ולא בדמי שכירות במהותם, וגם מטעם זה דחה טענה זו.
2.15 באשר לטענת המשיגים כי ההחלטה על גביית דמי שימוש לא התקבלה באסיפה הכללית - כב' הבורר הפנה להחלטתי הראשונה שם קבעתי כי ראוי לה לאגודה להביא ראיות לכך שמצבם של המשיגים אינו מיוחד כפי שהם טוענים וכי אכן כל החברים האחרים שמתגוררים במתחם הזמני באשקוביות או במגורים זמניים אחרים שילמו דמי שימוש. כב' הבורר קבע כי בפניו הובא תצהירו של המזכיר ממנו עולה עובדה זו בדיוק, שלא נסתרה על ידי המשיגים. כב' הבורר קיבל זאת כביסוס מספק בעוד המשיגים "לא ביססו את טענתם בדבר זכאותם לפטור מחובת התשלום..." (סעיף 27 לפסק הבורר) ולא חקרו את המזכיר על תצהירו.
2.16 לאור כל האמור קיבל כב' הבורר שוב את עמדת האגודה וחייב את המשיגים בכלל החוב הנתבע.
3. עיקר טענות המשיגים בפניי:
3.1 לטענת המשיגים כב' הבורר שגה בקביעתו כי בענייננו לא חל השתק עילה, השתק פלוגתא או השתק שיפוטי הן בשל ההליך שנוהל בפני בית משפט השלום באשדוד והן לנוכח פסק הבוררת יהב.
3.2 המשיגים הפנו, כפי שהפנו גם בהליך הקודם שנוהל בפניי, לפסק הדין יהב וטענו כי פסק דינה קבע "בין היתר כי לאגודה אין כל זכות או מעמד במגורים הזמניים של המערערים" (המשיגים). המשיגים הוסיפו וטענו כי בהחלטתי הראשונה קבעתי כי שינוי מפסק הבוררת יהב אשר הוא חלוט זה מכבר, טעון בדיקה האם מאז שניתן השתנה המצג העובדתי שעמד בפניה. מש"לא נטען כלל על ידי האגודה ולא הובא בדל ראיה לשינוי המצב המשפטי לאחר פס"ד יהב וכול טענותיהם נשענות על טענות לזכות באשקובית במועדים אשר קדמו לפס"ד יהב" (סעיף 7ב סייפא להשגה, ההדגשות במקור) כי אז דין טענות האגודה לזכאות לגבות מהמשיגים דמי שימוש להידחות.
4. עיקר טענות האגודה בפניי:
4.1 האגודה הפנתה לתעודת עובד ציבור של מונטרו, שם נטען כי בעת שחתמו המשיגים על ההסכם עם הסוכנות, "רשימת הרכוש שנחתמה על ידם המצורפת לרישום לזיהוי המצהיר, אינה כוללת בית מגורים או אשקובית ומצויין בה שמדובר במגרש זמני... המגורים במבנים הזמניים במחנה הזמני של מושב כמהין, לא יכולים להיחשב לבית מגורי קבע בנחלה חקלאית" (הציטוט בעמ' 2 בסעיף 3 לתשובת האגודה להשגה) והרי המשיגים מתגוררים במחנה הזמני. מכאן האשקובית לא יכולה להיות חלק ממה שניתן למשיגים על ידי הסוכנות אגב זכות החברות שלהם. משהסוכנות העבירה האשקובית שבשימושם של המשיגים לידי האגודה לשימושה, לרבות גביית דמי שימוש בגינה, הרי שתביעת האגודה מהמשיגים נעשתה כדין.
4.2 עוד הפנתה האגודה לתצהיר המזכיר שכאמור נכח בשטח ביום קבלת המבנים מהסוכנות והיה הגורם המקשר בין האגודה ובין הסוכנות בעניין מסירת המבנים, אשר העיד מידיעה אישית כי האשקובית המדוברת הייתה בין המבנים שהתקבלו מהסוכנות.
4.3 באשר לפסק הבוררת יהב טענה האגודה כי קביעותיה התייחסו לזכויות במשק 562 ובבית שנמסר להם על ידי הסוכנות ולא על ידי האגודה. אלא שמתחם המגורים הזמני בו מתגוררים המשיגים אינו משק או נחלה. לפיכך קביעות פסק הבוררת יהב אינן חלות על האשקובית שבמתחם המגורים הזמני, כי אם על הנחלה בלבד (שלהבנתי הם אינם מתגוררים בה). ככל שהמשיגים טוענים כי מגיע להם בית מגורים לפי החוזה עם הסוכנות – פתוחה בפניהם הדרך לדרוש כן מהסוכנות, אך האשקובית אינה באה במקום זאת. לכן כל טענות המשיגים להשתק בקשר עם פסק הבוררת יהב דינן להידחות. האגודה הוסיפה כי גם דין טענת המשיגים לבית מגורים בנחלה להידחות, שהרי מהרשימה שצורפה כנספח להסכם עליו חתמו המשיגים עם הסוכנות עולה באופן ברור כי רשימת הרכוש שנמסר להם אינה כוללת בית מגורים או אשקובית.
4.4 מסקנת האגודה היא כי פסק הבוררת יהב אשר הכריע בשאלת חברותם של המשיגים באגודה, לא יכול היה להכריע בזכויות האגודה לגבות דמי שימוש בגין האשקובית מן הטעם שעניין זה כלל לא נדון בו, וממילא כלל החברים המתגוררים במתחם הזמני משלמים בגין מגוריהם במתחם הזמני, ומכוח עיקרון השוויון יש להחיל דין זהה גם על המשיגים.
5. דיון והכרעה:
5.1 בטרם אכריע בטענות הצדדים ועל מנת להביא בבהירות את התוצאה אליה אגיע בהחלטתי זו, אפנה שוב להוראותיי בהחלטה הראשונה, אותן הוראות אשר הן עמדו ביסוד ההחלטה להשיב את הדיון לכב' הבורר.
5.2 כפי שכתבתי בהחלטה הראשונה, המשיגים טוענים כי משהזכויות באשקובית שייכות לסוכנות כי אז הזכות לדמי שימוש עומדת לה בלבד וממילא שאלה זו נדונה והוכרעה לגופה בפסק הבוררת יהב.
5.3 אמנם, וכפי שקבעתי בהחלטה הראשונה, פסק הבוררת יהב נפתח במילים: "עניינה של תביעה זו בסכסוך בין התובעים-הטוענים לחברות באגודה, לבין הנתבעת... בעניין הכרה בחברותם באגודה וקבלת זכויות הנובעות מהחברות", ועניין זה מודגש בפסק לא אחת. אלא שאין הדבר חזות הכל: בהמשך הפסק ישנו פרק אשר כותרתו 'הזכויות במשק' ממנו עולה קביעה כי ביום 30.6.1992 חתמו המשיגים "על חוזה התיישבות עם הסוכנות, לפיו קיבלו זכות בר רשות במשק 562...על פי "הסכם ההתיישבות" קיבלו התובעים מהסוכנות רשות להחזיק, להתגורר ולעבד את המשק הכולל בית מגורים (אשקובית) מטעים, ציוד, כלים חקלאיים, וכן הלוואה למטרות עיבוד ותשתיות..." (סעיפים 38-40 לפסק הבוררות יהב, ההדגשות שלי ד.ב).
5.4 מכאן אנו למדים כי כנדבך לשאלה העיקרית הוכרעה גם שאלת זכויות המשיגים הכוללות, כך לפי פסק הבוררת יהב, גם "אשקובית" ולסירוגין נעשה שימוש במונח "בית זמני". הדברים הוכרעו והאגודה חזרה בה מהערעור שהגישה על פסק הבוררת יהב וכעת לפנינו הכרעה חלוטה – ממנה אין להתעלם. עם זאת, נראה כי הבלבול במושגים (עליו עוד ארחיב בהמשך), הביא להתארכות ההכרעה בשאלה המונחת לפתחי כעת.
5.5 המשיגים טוענים כי האשקובית המוזכרת בפסק הבוררת יהב היא האשקובית או הבית הזמני בו מתגוררים הם כיום, ומשנקבע שלמשיגים "רשות להחזיק במשק 562 ובבית הזמני שנמסר להם על ידי הסוכנות... ולא הוכח כי הסוכנות ביטלה את הרשות" (סעיף 57 לפסק הבוררת יהב) כי אז לא רשאית האגודה אף לתבוע דמי שימוש בגין אשקובית זו בשל דיני ההשתק.
5.6 מצד שני - האגודה טוענת בפניי כי אותה אשקובית אינה האשקובית או הבית הזמני המוזכרים בפסק הבוררת יהב (סעיף 57 לפסק הבוררת יהב). הן משום שמתחם המגורים הזמני בו מתגוררים המשיגים כיום אינו משק או נחלה, והן משום שלטענת האגודה המשיגים ממילא לא קיבלו בית מגורים זמני מהסוכנות (בהסתמך על רשימת הציוד שצורפה לחוזה) הגם שנקבע אחרת בפסק הבוררת יהב.
האם פסק הבוררת יהב מתייחס לאשקובית מושא הליך זה?
5.7 כפי שצוטט לעיל – פסק הבוררת יהב קבע כי המשיגים קיבלו מהסוכנות משק הכולל בית מגורים, ובסוגריים הוסיפה כב' הבוררת 'אשקובית'. עיון בהסכם שנחתם בין המשיגים לסוכנות מעלה כי התיאור המופיע בפסק הבוררת יהב הוא ציטוט כמעט מדויק ממנו, אלא שראשית, מדובר בסעיף בהסכם שהוא על פניו "סעיף אחיד" שאינו מפרט את עניינם של המשיגים באופן ספציפי אלא מוחתם באופן אוטומטי כשלהסכם מצורף נספח שהוא מביא את הפירוט הספציפי ושם, כפי שטוענת האגודה, אין בית מגורים על הנחלה שבה ניתנות למשיגים זכויות בר-רשות בהסכם זה. שנית, הציטוט הנו כמעט מדויקת היות שהמילה "אשקובית" אינה מופיעה בו, והיא הוספה על ידי הבוררת הנכבדה.
5.8 כמו כן, בדיקה מדוקדקת של פסק הבוררת יהב מעלה את הממצאים הבאים:
5.8.1 בסעיף 2 מציינת כב' הבוררת כי מכוח הסכם ההתיישבות שחתמו המשיגים עם הסוכנות בשנת 1992 "הוענקו להם זכויות בר רשות במשק 562 הכולל כ- 80 דונם, וכן מבנה למגורים זמניים (להלן: "המשק")". כאן נראה על פניו שהמונח "מגורים הזמניים" הוא חלק מהמשק.
5.8.2 בסעיף 7 נכתב כי "כאשר ביקשו לעבור מהמגורים הזמניים למגורי הקבע...". כלומר, בעת פסק הבוררת יהב, עדיין גרו המשיגים במגורים הזמניים שאינם חלק מהמשק אלא זמניים בלבד. השימוש באותו מונח כשהכוונה למגורים שונים מדברת בעד עצמה מבחינת אי הבהירות.
5.8.3 בסעיף 8 נאמר: "בחודש דצמבר 2003 הגישה האגודה נגדם ונגד אחיו של התובע.. תביעת פינוי לבימ"ש באשדוד, מבלי לדאוג להם למגורי קבע". כזכור, תביעה זו נדחתה בהסכמה של הצדדים עת האגודה מודיעה לפרוטוקול כי היא רואה במשיגים חברים ותתייחס אליהם ככאלה באופן מלא. הם נותרים לגור באשקובית, שאינה מגורי קבע.
5.8.4 בפירוט טענות האגודה בפני כב' הבורר נכתב בסעיף 16.2 כי "התובעים קיבלו זכות בר רשות זמנית להתגורר במבנה 13 והרשות בוטלה". מהו מבנה 13? ככל שאני מבינה מתוך חומר הראיות שבפניי – הכוונה היא לאשקובית מושא הליך זה.
5.8.5 גם בסעיף 19 נזכר עניין זה: "הזכות שניתנה לתובעים לגור במבנה מגורים זמניים כברי רשות בוטלה ע"י האגודה עקב עזיבתם ונטישתם בשנת 1997, וגם על ידי תביעת הפינוי שהוגשה נגדם". כאן כבר רואים אנו "מגורים זמניים" שבו ניתנו זכויות למשיגים לגור כבני רשות, כאשר לא ברור האם הכוונה היא לאשקובית כהגדרתה לעיל אם לאו. הדעת סוברת כי משהמשיגים התגוררו באשקובית ובה בלבד, הרי שכוונת האגודה הייתה להוציאם מהאשקובית, והדברים מתיישבים גם על ההליך שנוהל בפני בית משפט השלום באשדוד.
5.8.6 בפרק 'דיון' בפסק הבוררת יהב נקבע בסעיף 40 כי על פי הסכם ההתיישבות בין המשיגים לסוכנות "קיבלו התובעים מהסוכנות רשות להחזיק, להתגורר ולעבד את המשק הכולל בית מגורים (אשקובית)..." בסעיף 41 נקבע כי לאור העובדה שהאגודה לא הייתה צד להסכם זה – הרי שלא היה בסמכותה "לבטל את הזכות להחזיק במשק ובבית הזמני, שנמסרו לתובעים על יד הסוכנות". כאן נראה כי כב' הבוררת מפרידה בין המשק, שהוגדר על ידה בסעיף 2 לפסקה ככולל מגורים זמניים ובין "בית זמני" בסעיף 41.
5.9 מכל האמור עולה השאלה: אם האגודה טענה כי ביטלה את זכותם של המשיגים להתגורר "במבנה 13" (סעיף 16.2 לפסק הבוררת יהב) וכי היא ביטלה את הזכות שניתנה למשיגים "לגור במבנה מגורים זמניים", אך כב' הבוררת יהב קבעה כי "האגודה לא הוכיחה שיש לה סמכות מוקנית לבטל את הזכות להחזיק במשק ובבית הזמני, שנמסרו לתובעים על ידי הסוכנות" (סעיף 41 לפסק הבוררת יהב, ההדגשה שלי ד.ב) הרי שנראה כי כאן ה"בית הזמני" הוא נוסף על המשק.
5.10 להבנתי - ה"משק" הוא נחלה 562, בעוד ש"הבית הזמני" הוא הוא האשקובית מושא הליך זה. הוא המקום בו התגוררו המשיגים והאגודה ביקשה לבטל את רשותם לעשות כן ואף לפנותם ממנו. להבנתי, הציטוט "משק ובית מגורים זמני (אשקובית)" שבפסק הבוררת יהב הוא תוצאה של ציטוט מההסכם עם הסוכנות, אך מבלי להביא בחשבון את הנספח המצורף לו.
5.11 חיזוק למסקנה זו אני מוצאת בקביעותיה של כב' הבוררת יהב בפרק 'החברות': שם בסעיף 46 היא קובעת כי "התובע העיד שהם התגוררו במשק". בסעיף 48 "אחיו של התובע דן בוכריס בא לגור בביתם במשק". בסעיף 49 "בפועל התגורר אחיו של התובע במשק במשך 6 שנים, עד שנת 2003". בסעיף 51 נקבע בעניינו של דן בוכריס כי "במשך 6 שנים... מסכימה למגוריו בבית הזמני" ובסעיף 52 סייפא נקבע כי האגודה "... לא התנגדה למגוריו של האח באשקובית של התובעים". (כל ההדגשות שלי ד.ב). כל אלה כאשר המשיגים התגוררו כל העת באשקובית שבמתחם הזמני, האשקובית משא הליך זה, ולא באיזה בבית מגורים המצוי בנחלה.
5.12 נראה כי כב' הבוררת יהב התכוונה לאשקובית מושא הליך זה גם כשהיא מכונה בפיה "בית זמני", בין אם הוא חלק ממשק 562 ובין אם לאו. בהסתמך על כך קובעת היא בסעיף 57 כי למשיגים "רשות להחזיק במשק 562 ובבית הזמני שנמסר להם על ידי הסוכנות, ולא על ידי האגודה, ... ולא הוכח כי הסוכנות ביטלה את הרשות" – והרי איזו רשות בוטלה על ידי האגודה לטענתה בפני יהב? רשות השימוש במבנה 113, ולא בנחלה! משנקבע כי לאגודה אין זכות לבטל את רשות השימוש, באשקובית ובנחלה, הרי שבכך תם הדיון בפני יהב.
5.13 על פניו נראה כי על מסקנה זו אין הצדדים חלוקים. האגודה אף אינה מבקשת עוד לסלק את המשיגים. בפני הבוררת יהב לא נדונה כלל שאלת דמי השימוש ומקור הסמכות לגבותם. כיום, מבוקשה של האגודה הוא כי ישלמו דמי שימוש בגין המגורים באשקובית, בהסתמך על רשות שנתנה להם הסוכנות לגבות כן. אלא שהמשיגים סבורים כי הכרעות כב' הבוררת יהב כוללות קביעה נוספת כי אין לאגודה זכות לדרוש דמי שימוש בגין מגורי המשיגים באשקובית. בכל הכבוד, ולאור כל האמור, אני דוחה טענה זו של המשיגים.
5.14 אם נקבל את עמדת המשיגים כמות שהיא, הרי שלדידם קמה להם זכות שימוש באשקובית בחינם ולעולם עד מעבר לבית קבע והקצאתה של נחלה. מחומר הראיות עולה כי אף נציגי הסוכנות הביעו פליאה על כי המשיגים, כמייסדים, עודם גרים במתחם הזמני וטרם הוקצו להם זכויות בנחלת קבע. ובכן, משהאגודה הודיעה הן בהליך זה לפניי והן לסוכנות כי קיימות נחלות פנויות ויכולה היא להקצותן למשיגים כי אז למעשה, גם אם בתחילה כוונת הסוכנות, וכנראה כוונה זו הייתה מקובלת על האגודה, כי המשיגים יתגוררו בחינם באשקובית למעשה באה על סיומה, לאור הודעות מתאימות של האגודה למשיגים.
5.15 המשיגים אמורים לעבור לבית קבע בנחלה ולפנות את האשקובית. משאינם עושים כן, ולא משנה הסיבה, משך שנים כה רבות ולאחר שנים רבות של מגורי חינם בה, כי אז יתכבדו וישלמו כעת דמי שימוש, כפי שמשלמים כלל החברים באגודה בגין שימוש באשקוביות דומות.
5.16 דברים אלה נכונים רק ככל שאין קביעה קודמת הקובעת אחרת, כפי שטוענים בפניי המשיגים. נשאלת השאלה:
האם יש בפסק הבוררת יהב או בפסק דינו של בית משפט השלום באשדוד כדי להשתיק (השתק עילה, השתק פלוגתא או השתק שיפוטי) את טענת האגודה כי על המשיגים לשלם דמי שימוש בגין האשקובית?
5.17 במילים אחרות: האם פסק הבוררת יהב או פסק דינו של בית משפט השלום קבעו קביעות כלשהן בעניין זכות האגודה לגבות דמי שימוש בגין האשקובית בשונה מזכותה לסלק את המשיגים מהאשקובית?
5.18 השתק עילה והשתק פלוגתא – הן בפני כב' הבוררת יהב והן בפני בית המשפט לא נתבקש סעד של דמי שימוש בגין המגורים באשקובית כהגדרתה לעיל. עניינו של ההליך בפני בית משפט השלום באשדוד היה הפינוי של המשיגים מהאשקובית בה הם מתגוררים. עניינה של התביעה שהתבררה בפני כב' הבוררת יהב היה שאלת חברותם של המשיגים באגודה והזכויות הנלוות לחברות. אין דומים הליכים אלה לעניינה של התביעה כאן: תביעת דמי שימוש בגין המגורים באשקובית, לא עוד ניסיון לסלק את המשיגים מהאשקובית בין בטענה כי אינם חברי אגודה ובין בטענה כי הזכות בוטלה על ידי האגודה. גם הסעדים שנתבעו בשני ההליכים אינם דומים לסעד שנתבע כאן. משני טעמים אלה איני סבורה כי השתק עילה או השתק פלוגתא יכול לחול בענייננו. העילות והפלוגתאות בהליך זה שונות מאלה שהיו בשני ההליכים הקודמים שניהלו הצדדים.
5.19 גם קביעות כב' הבוררת יהב ניתנו על רקע של שלילת זכויות המשיגים כחברים באגודה. על רקע זה נקבע כי אין האגודה יכולה לבטל את מה שנתנה הסוכנות למשיגים עת הגיעו למושב כמהין. מכאן שלא יכולה האגודה לסלק את המשיגים. אך אין זאת אומרת שבהסתמך על זכויות שהעבירה הסוכנות לאגודה לא ניתן לגבות מהם דמי שימוש בגין שימוש במתקנים שנתנה הסוכנות וזאת בוודאי מקום שהוכח שזו הייתה כוונת הסוכנות.
5.20 יוצא – כי ככל שתצליח האגודה להרים את הנטל להראות כי הסוכנות נתנה בידה את הסמכות לגבות דמי שימוש כי אז תקום לה הסמכות לעשות כן ותביעתה תתקבל. זאת, גם ככל שלא קמה לה הסמכות לסלק את המשיגים מהאשקובית, כשזו למעשה התוצאה של שני ההליכים הקודמים (בית משפט השלום + פסק הבוררת יהב).
5.21 כאן המקום להזכיר את מכתב הסוכנות אשר צוטט לעיל בסעיף 2.1 לעיל. כאן גם המקום להביא את עדותו של מונטרו כי זכות גביית דמי השימוש ברורה מאליה, ועדותו זו לא נסתרה בחקירתו הנגדית. זה גם המקום לציין את השרשרת הראייתית שהובאה על ידי האגודה כי האשקובית בה מתגוררים המשיגים נמנית על האשקוביות שנמסרו לאגודה על ידי הסוכנות בהתאם לעדותו של המזכיר שכלל לא נחקר בחקירה נגדית. כל אלה מובילים לטעמי למסקנה כי אכן ישנן ראיות מספקות לכך שהסוכנות מילאה את ידי האגודה גם לגבות דמי שימוש בגין האשקובית.
5.22 בעניין השתק פלוגתא טענו בפניי המשיגים כי "הנדרש הוא קיומה של מחלוקת עובדתית אשר הועמדה לשאלה במשפט הראשון ובהתקיים ארבעה תנאים כנקבע בפסיקה קם ההשתק במלוא עוצמתו" (סעיף 7א להשגה, ההדגשה במקור). נראה שכאן אין כל מחלוקת עובדתית "שהועמדה לשאלה" בהליכים הקודמים: בעוד שבהליכים הקודמים נטען כי המשיגים אינם מחזיקים באשקובית בזכות ועל כן ניתן לבטל את זכות החזקה והשימוש שלהם, כאן אין האגודה יוצאת כנגד זכויות אלה אלא טוענת לזכותה לגבות דמי שימוש בגין מימושן של הזכויות שנקבעו למשיגים בהליכים הקודמים בשל הרשאה לעשות כן מטעם הבעלים, קרי –הסוכנות.
5.23 המשיגים טוענים כי לאגודה אין מעמד וזכויות במגורים הזמניים של המשיגים עת קיבלו מגורים אלה מידי הסוכנות. אכן, בתביעה כאן – נדרשה האגודה להראות כי יש לה זכויות שאינן זכויות קנייניות, אלא זכויות שניתנו לה מידי הסוכנות כבעלים, עליהן נמנית הזכות לגבות דמי שימוש, גם אם לא סילוק המשיגים.
5.24 כאמור, מכתב הסוכנות, בצירוף תעודת עובד הציבור (שם נטען כי זכותה של האגודה לגבות דמי שימוש מובנת מאליה כמו גם העובדה כי טענות אלה לא נסתרו בחקירה הנגדית), מרימה את נטל הראיה להוכיח כי זכות זו אכן עומדת לאגודה בדין.
5.25 קביעת כב' הבוררת יהב כי לאגודה אין כל זכות ומעמד במגורים הזמניים של המשיגים נקבעה במענה לטענת האגודה כי בסמכותה לבטל את זכות השימוש שניתנה להם. טענה זו נדחתה. גם התביעה שהוגשה לבית המשפט לסילוק המשיגים היא שיקוף של עמדת האגודה כי לדעתה לה הזכויות הקנייניות באשקובית. חזרתה מהתביעה כמו גם דחיית טענות האגודה בפני כב' הבוררת יהב מקימה השתק לטענות לזכויות קנייניות באשקובית, אך לא לזכויות אחרות.
5.26 למה דומה הדבר? למצב שבו שמעון תובע את סילוקו של יעקב מהדירה בה מתגורר יעקב. יעקב מתגונן בטענה כי לשמעון אין כל זכות קניינית בדירה ומתקבלת עמדת יעקב. האם קביעות אלה עומדות מקום שמאוחר להן תובע שמעון מיעקב דמי שימוש בגין מגוריו באותה דירה, ומציג את הסמכתו על ידי בעליה של הדירה לגבות דמי שימוש? נראה לי כי התשובה לשאלה זו ברורה והיא שלילית. לא נשעה לטענות יעקב כי על התביעה המאוחרת לדמי שימוש יחולו דיני ההשתק. כך גם בענייננו.
5.27 טענת המשיגים כי קביעה שלאגודה הזכות לגבות דמי שימוש מעקרת את ההליכים הקודמים שנוהלו בין הצדדים נדחית על ידי. אין דומה זכות קניינית בנכס לזכות לגבות דמי שימוש שמקורה בהיתר של בעל הזכות הקניינית.
5.28 קביעתי בהליך הקודם כי על פניו קיים השתק פלוגתא אינה עומדת כעת, לאחר בירור מעמיק של כלל הראיות והטענות שהובאו בפני כב' הבורר ובפניי. ככל שקביעה זו הייתה מוחלטת כי אז לא היה כל צורך בהשבת הדיון לכב' הבורר ובדיקה מעמיקה של הראיות שהוגשו כמו גם טענות הצדדים בעניין זה.
5.29 אגב טענות המשיגים להשתק עילה טוענים הם (סעיף 7ב להשגה) כי משלא ריכזה האגודה את כלל טענותיה בהליכים הקודמים כי אז אינה רשאית עוד לתבוע סעדים נוספים במסגרת תובענה אחרת. דין טענה זו להידחות. ראשית משום שבפסק הבוררת יהב כתובעים היו המשיגים. באשר לתביעת האגודה לפינוי הרי שהתביעה נדחתה בהסכמה וללא דיון לגופו של עניין. מכאן כי השתק העילה חל על תביעת פינוי אך לא על תביעה לדמי שימוש. אין לומר כי בפני בית משפט השלום זכו המשיגים וכי תביעתם דנן מבוססת על אותה עילה.
5.30 גם טענות המשיגים להשתק שיפוטי נדחות על ידי. טענות האגודה בהליכים הקודמים היו לזכויות מעין-קנייניות המקימות לה זכות לסילוק, וכאן טוענת האגודה לזכויות מכוח הסמכה של הסוכנות אשר לה הזכויות באשקובית גם לשיטתם של המשיגים לגביית דמי שימוש באשקובית. לטעמי, אין מדובר בטענות סותרות עובדתית או משפטית.
5.31 מסקנתי היא אפוא כי אין להחיל על הדיון כאן את דיני ההשתק בשל שני ההליכים הקודמים שנוהלו בין הצדדים, ואני דוחה טענה זו של המשיגים.
שוויון בין חברי האגודה
5.32 טרם החלטתי הראשונה העלו המשיגים טענות לפיהן מצבם הנו מצב מיוחד, בהיותם היחידים באגודה שטרם הוקצתה להם נחלת קבע ועל כן עודם מתגוררים במתחם המגורים הזמני. כיוון שכך – טענו הם בפניי, כי אי חיובם בתשלום דמי שימוש אינו פוגע בשוויון שבין חברי האגודה. זאת, משום שכל דרי המתחם הזמני שהם חברי אגודה, הם גם בעלי נחלה. על כן הגיוני ומתבקש כי חברים אלה, אך לא המשיגים, ישלמו דמי שימוש או דמי שכירות באשקובית שבשימושם.
5.33 לאור טענה זו בהחלטתי הראשונה הוריתי לאגודה לפרט האם יש חברי אגודה אחרים, בסטטוס זהה לזה של המשיגים, המשלמים דמי שימוש או שכירות בגין מגוריהם באשקובית.
5.34 הודעת האגודה לא איחרה להגיע ובה נמנו ארבעה חברי אגודה שטרם הוקצתה להם נחלה ובימים אלה ממש, הם מתגוררים במתחם הזמני בדיוק כמו המשיגים ומשלמים לאגודה דמי שימוש בסכומים זהים לאלה שמבקשת האגודה לחייב את המשיגים.
5.35 האגודה אף הגדילה לעשות והביאה רשימה של חמישה חברים נוספים שבעבר המתינו להקצאת נחלה, התגוררו במתחם הזמני ושילמו לאגודה דמי שימוש בגין מגוריהם שם בערכים שגבתה האגודה באותם הזמנים.
5.36 מכאן, כי גם עיקרון השוויון החל בין חברי אגודה להם מאפיינים דומים צריך להיות מוחל גם בענייננו. גם מכוח רציונל זה יש לדחות את ההשגה ולחייב את המשיגים בתשלום דמי שימוש בגין מגוריהם באשקובית.
טענות נוספות המובילות לאותה מסקנה:
5.37 אכן בהחלטתי הראשונה פירטתי את טענות המשיגים אשר לא הוכרעו על ידי כב' הבורר בחלקו הראשון של הליך הבוררות ולמעשה הובאו לפתחו בפסק הבורר המשלים.
5.38 באשר לטענה כי המכתב אינו עומד בתנאי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 המורה על כך כי המשכיר אשר הוא בעליו של הנכס יודיע לשוכר את דבר העברת הזכויות בנכס ומשלא הודיעה הסוכנות על העברת הזכויות לאגודה, הרי שהשוכר פטור מתשלום דמי השכירות.
5.39 הרציונל של סעיף 21 האמור אמנם עולה בקנה אחד עם טענות המשיגים אלא שקבוע בו תנאי: "כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקום אחר – מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר". בהחלטתי הראשונה קבעתי כי המשיגים ידעו או היה עליהם לדעת כי בדעת האגודה לגבות דמי שימוש עוד בגין מגורי אחי המשיג באשקובית והנימוקים שם. עוד קבעתי שם כי חרף הדברים הללו, האגודה הסתפקה בטענות בעלמא כי "מבנה האשקובית נרכש על ידי האגודה מאת הסוכנות היהודית, והאגודה משלמת על מבנים אלו כספים לסוכנות עפ"י הסדר שהוסכם עליו בין הצדדים" (סעיף 6 לתגובת האגודה). האגודה לא צירפה לתשובתה איזה מסמך התומך בטענה זו.
5.40 מתעודת עובד הציבור מונטרו עולה כי הסוכנות רכשה מגורונים ומבנים זמניים לשימוש האגודה, וכי האגודה משלמת חובותיה לסוכנות "לרבות בגין המבנים הזמניים". בחקירה הנגדית של מונטרו נשאל על ידי המשיגים (פרוטוקול הדיון בפני הבורר מיום 18.1.2018, ההדגשות שלי ד.ב):
"ש. מהיכן ידוע לך שהתובעת היתה רשאית לגבות מהנתבעים דמי שימוש או שכירות בעבור המבנים הזמניים.
ת. הסוכנות בנתה ונתנה את המבנים הזמניים לתובעת, כדי שהאגודה תעשה בהם שימוש כרצונה, לרבות גביית דמי שכירות דמי שימוש וכו'.
ש. האם קיים מסמך רשמי התומך בדברים שהשבת כרגע?
ת. לדעתי הזכות היא מובנת מאליה, לא ידוע לי שיש מסמך ספציפי אך אני מניח שקיים. לשאלתך אני מבהיר שכל ההשקעות בדו"ח הן השקעות הסוכנות בתובעת....
ש. מדוע ציינת את העובדה שהאגודה משלמת את חובותיה לסוכנות?
ת. כדי להסביר את העובדה שלתובעת יש זכות בהשקעות של הסוכנות."
5.41 מכאן, כי עמדת מונטרו כפי שהובאה בתעודת עובד הציבור עליה חתם לא רק שלא נסתרה, היא אף התחזקה לאחר החקירה הנגדית שנערכה בפני כב' הבורר.
5.42 באשר לטענה השניה – לפיה מכתב הסוכנות המצוטט לעיל אינו מגדיר את הנכסים שהועמדו לרשות האגודה וכי אין מן ההכרח כי האשקובית הינה בכלל המבנים האמורים במכתב. תצהירו של המזכיר שפך אור על סוגיה זו, מידיעה ראשונה של מי שהיה נוכח עת הובאו המבנים שהעבירה לאגודה הסוכנות. על חקירתו ויתרו המשיגים ולפיכך גם העמדה המוצגת בעדותו לא נסתרה ויש לקבוע כי האשקובית בה גרים המשיגים נמנית על האשקוביות שמסרה הסוכנות לשימושה של האגודה. לאור זאת גם טענת המשיגים כי המכתב מתייחס למבנים "שהועמדו מהסוכנות ישירות לאגודה... אין באמור... ללמוד שגם מבנים אותם העמידה הסוכנות לברי רשות באגודה ישירות יועברו הזכויות בהם לטובת האגודה" (סעיף 20 להשגה) נדחית על ידי בזאת.
5.43 באשר לטענה הרביעית כמפורט בהחלטתי הראשונה (הטענה השלישית נדחתה על ידי שם) טענו המשיגים כי האגודה טוענת לשכירות בת מעל 5 שנים, וכי שכירות כאמור מחייבת מסמך בכתב. עוד נטען כי היעדרו של הסכם שכירות במקרה דנן מוביל למסקנה כי לאגודה אין על מה לסמוך בתביעתה לשכירות באשקובית. בנקודה זו עלי לחלוק על עמדת המשיגים שבטעות סוברים כי דמי שכירות ודמי שימוש – חד הם.
5.44 בשונה מדמי שימוש - דמי שכירות הוסכמו על ידי הצדדים. כאן אין הסכמה, ועל כן התביעה היא לדמי שימוש ולא לדמי שכירות. מכאן בלבד יש לדחות את טענת המשיגים וזאת מבלי להידרש כלל לשאלת תום הלב שבעצם העלאת הטענה. משמעות טענת המשיגים היא שככל שיוסיפו ויתנגדו לחתימה על הסכם שכירות גם ככל שהאגודה תנסה להחתימם – לא תקום לאגודה לעולם הזכות לגבות דמי שימוש וזאת על אף הרשאת הסוכנות שניתנה לאגודה, על אף שמכלל החברים האחרים נגבים דמי שכירות, ועל אף שלמשיגים הוצעה נחלת קבע לעבור אליה ולבנות עליה את ביתם. ברי כי דין טענה זו להידחות.
5.45 באשר לטענה החמישית והאחרונה כי העדרה של החלטת אסיפה כללית בעניין חיוב המשיגים בדמי שימוש מעידה על כך שדרישות ועד ההנהלה נעדרות סמכות, הרי שדין הטענה להידחות. כבר דחיתי לעיל את טענות המשיגים כי מצבם "מיוחד" וככזה מצריך התייחסות אחרת או דין מיוחד. חברים רבים אחרים באגודה מחויבים בהתאם להחלטה מתאימה של האגודה, בדיוק כפי שמבקשת האגודה לחייב את המשיגים בהליך זה. כאמור, יש להחיל את עקרון השוויון גם כאן. בין אם מכוח החלטת אסיפה ובין אם מכוח החלטת ועד ההנהלה.
6. סוף דבר:
6.1 לאור כל האמור דין ההשגה להידחות. פסק הבוררות המשלים מיום 1.11.2018 מאושר על ידי.
6.2 5129371משבהחלטתי הראשונה לא עשיתי צו להוצאות וכעת הסתיימה ההכרעה בכלל טענות הצדדים אני קובעת כי המשיגים יישאו בהוצאות האגודה ובשכר טרחת עורך דינה בסך של 8,000 ₪. לסכום זה יצורף מע"מ כדין.
6.3 54678313סכום זה ישולם לאגודה בשמונה תשלומים חודשיים שווים. התשלום הראשון ישולם בתוך 7 ימים מקבלת החלטתי זו, כאשר שבעת התשלומים הנוספים ישולמו באותו מועד בכל חודש עוקב. מתום המועד לתשלומו של כל תשלום ועד לתשלומו המלא בפועל יישא כל תשלום ריבית והצמדה כדין.
המזכירות תעביר החלטתי זו לצדדים בדואר אלקטרוני ובדואר רשום ותסגור את תיק הבוררות.
5129371ניתן היום, ד' שבט תש"פ דנה ביאלר, עו"ד 30 ינואר 2020 עוזרת רשם האגודות השיתופיות
54678313בירושלים, בהעדר הצדדים ומנהלת מחלקת הבוררויות
