חבר קיבוץ דפנה טוען, כי רכש מעמד של רישיון בלתי חוזר בחניון תיירותי שהקים בשטחי הקיבוץ
יהודה פורת, הינו חבר קיבוץ דפנה, אשר יזם בשנת 2003 הקמה של עסק תיירותי, והוא מפעיל עסק זה עד עצם היום הזה, בשטח של 8 דונמים ממקרקעי הקיבוץ, אותם חוכר הקיבוץ ממינהל מקרקעי ישראל.
לטענתו של פורת, המקרקעין נמסרו לחזקתו במצב מוזנח וכשהם ריקים מציוד או מנכסים שמישים, והקיבוץ סייע לו בהכנת תוכנית עסקית ואף העניק לו הלוואה בשל העובדה שכספו הושקע בעסק. עוד מוסיף פורת וטוען, כי לצורך הקמת העסק הוא השקיע את כל מרצו וזמנו ופעל להשגת האישורים המתאימים מהרשויות, והכל בידיעת הקיבוץ, בתמיכתו ובעידודו.
מעבר לכך, טוען פורת, כי פעילותו העניפה הסתמכה על הסכמות בעל-פה שהיו לו עם הקיבוץ, ועל התחייבותו של הקיבוץ ליתן הרשאה להפעלת עסק לתקופה ארוכת שנים, אך חרף זאת, בשנת 2006 הוא נדרש לחתום, תוך הפעלת לחץ רב, על הסכם שלא שיקף את אותן הסכמות, והתיר לקיבוץ לפנות אותו מן המקרקעין כל אימת שירצה ללא כל פיצוי.
לאור כל האמור, טוען פורת, כי הוא רכש מעמד של רישיון בלתי הדיר להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש לתקופה בלתי מוגבלת, ולכל הפחות למשך 20 שנים נוספות, ועל כן הוא הגיש תביעה להצהיר עליו ככזה ולהורות לקיבוץ לחתום עימו על הסכם הרשאה שישקף את ההשקעה וההשבחה שנעשה על ידו במקרקעין. לחילופין, וככל שיוחלט כי על פורת לפנות את המקרקעין, הוא תובע שיינתן לו פרק זמן מתאים לפינוי, וכי הקיבוץ יפצה אותו בסכום כולל של 2.5 מיליון ₪.
מנגד, טוען הקיבוץ, כי המדובר הוא ביחסים עסקיים שנוצרו בין הצדדים, אשר עוגנו בהסכם בשנת 2006, ולפורת לא הוקנו זכויות מעבר לזכויות שהוקנו לו במפורש בכתב. בנוסף, טוען הקיבוץ, כי פורת איננו עומד בתנאים שנקבעו לשם הכרה ברישיון בלתי הדיר, וזאת, בין היתר, מכיוון שמעולם לא ניתנה לו התחייבות, מפורשת או מכללא, לשימוש במקרקעין לתקופה ארוכה, ומכיוון שהוא לא השקיע במקרקעין השקעות על בסיס הציפייה להחזקה בהם לטווח ארוך. לבסוף טוען הקיבוץ, כי פורת הפר את תנאי הסכם ההרשאה שנחתם עימו ב-2006, ועל כן עומדת לקיבוץ הזכות להפסיק את ההתקשרות עימו ולדרוש את פינוי המקרקעין על פי שיקול דעתו הבלעדי ומכל סיבה שהיא.
לאור זאת, הגיש הקיבוץ תביעה לפינויו של פורת מן המקרקעין ולהשבת החזקה בהם לקיבוץ. בנוסף, טען הקיבוץ, כי על פורת לשלם לו מיסים על הכנסותיו מהעסק, בסך של 288,000 ₪.
אליבא דבית המשפט, אין עוררין שפורת מחזיק ומשתמש ברשות הקיבוץ במקרקעין, לכל הפחות משנת 2004, וכי הוא הכשיר אותם לניהול עסקו, לרבות קבלת האישורים וההיתרים הנדרשים לכך, והכל בידיעת הקיבוץ ובהסכמתו. לפיכך, מדובר במתן רישיון במקרקעין, והשאלה העומדת לדיון הינה סיווגה ותוכנה של רשות זו, ובפרט – משך קיומה ותנאי סיומה.
לשם מענה על שאלות אלו, הקדים בית המשפט הסבר לגבי סוגי הרשויות במקרקעין - רשות במקרקעין אפשר תהיה רשות חוזית, אשר תנאיה ילמדו מן ההסכם אשר נכרת בין הצדדים, ואפשר שתהיה רשות גרידא, אשר תינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, או תילמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס. בר רשות מכוחה של רשות גרידא, צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה, ולא די בציפייה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את קיומה של הרשות גם בעתיד.
אך לצד מוסד הרישיון במקרקעין, נקלטו במשפט הישראלי דיני ההשתק שביושר ועוצב המושג "רשות מכוחו של השתק", שמשמעותו – הכרה באפשרות, כי בנסיבות מסויימות יהיה זה בלתי צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן הרשות שנתן בנכס, אף שהוא רשאי לעשות כן לפי הדין הפורמאלי. ביטולה של רשות כזו מסורה לשיקול דעתו של ביהמ"ש על פי שיקולים של צדק, והיא מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות המעידות על הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בר הרשות בדבר זכותו להחזיק או להשתמש בנכס, ועל הסתמכותו של בר הרשות ושינוי מצבו לרעה כתוצאה מכך.
מכאן עבר ביהמ"ש לבחון את המחלוקות העומדות לפתחו במקרה דנן - האם קמה לפורת רשות מכח השתק? האם מדובר ברשות בלתי הדירה? ומהו הסעד הראוי והצודק בנסיבות המיוחדות של העניין?
בית המשפט חילק את שנות הרישיון שפורת קיבל במקרקעין לארבע תקופות, ומצא כי אכן, ברבות השנים, קמה לפורת זכות של בר רשות מכח השתק להחזיק ולהשתמש במקרקעין. ביתר פירוט, הבהיר בית המשפט, כי בכל אחת מהתקופות בהן מחזיק פורת במקרקעין הוא עשה כן מכח הרשות שנתן לו הקיבוץ, כאשר הקיבוץ צועד עימו יד ביד בנתיב ההקמה של העסק וצמיחתו, נותן הסכמה לעיצוב העסק כעסק תיירותי ומסחרי, מסייע בידי פורת לעשות כל הנדרש לשם הקמת העסק, תוך שידוע, מוסכם ואף מותנה על ידי הקיבוץ, כי ההשקעה במקרקעין ובהקמת העסק מוטלת כל כולה על פורת.
יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי אף שפורת הוכיח שהוא זכה למעמד של בר רשות מכח השתק, הוא לא הוכיח את טענתו, כי מדובר ברשות בלתי הדירה או לתקופה של 20 שנים נוספות, שכן בכל שלב הקפיד הקיבוץ להבהיר שיש להסדיר את הרשות בהסכם שייתחם בזמן.
מכאן עבר בית המשפט לבחון מהו הסעד הצודק והראוי בנסיבות העניין, הן באשר למשך תקופת הרשות והן באשר לפיצוי לו זכאי פורת, ומסקנתו הייתה, שיש לאפשר לקיבוץ לבטל את הרשות ולהביאה לכלל סיום בהתאם לאופציית יציאה שהוסכמה בין הצדדים, בחלוף 5 שנים מינואר 2009, ולהעמיד את גובה הפיצוי לו זכאי פורת על סך של 600,000 ₪, כשמסכום זה יש לנקות דמי שימוש אותם על פורת לשלם לקיבוץ בסך של 156,000 ₪.
ביום 8.5.2013 העניק ביהמ"ש צו עיקול זמני מוגבל לסך של 217,729 ₪ על זכויותיו של פורת בקיבוץ, אך ביום 6.6.2013 קבע ביהמ"ש כי קיים קושי ממשי בראיות שהציג הקיבוץ באשר לשיעור המס הנטען שעל בסיסו נקבע סכום העיקול, והקטין את צו העיקול ל- 50,000 ₪ בלבד.
בית המשפט קבע, כי על פורת לפנות את המקרקעין עד לינואר 2014, כשעד למועד זה עליו לשלם דמי שימוש חודשיים בסך 4,000 ₪. בנוסף, קבע ביהמ"ש, כי עם הפינוי יהיה פורת רשאי לקבל לידיו את כל הציוד והמטלטלין המצויים במקרקעין ובעסק, וכי על הקיבוץ לשלם לפורת פיצוי בסך של 444,000 ₪. נוכח התוצאה אליה הגיע בית המשפט, נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכ"ט עורך דינו.
ניתן ב- י"ח תשרי תשע"ג, 04 באוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.
