חברי קיבוץ עין כרמל הבונים את ביתם בקיבוץ על חשבונם, ישלמו את מלוא היטל ההשבחה, ולא יהנו מפטור לדירת מגורים, ממנו נהנה אזרח הבונה ביתו בעיר
הרקע
בשנת 2003 נחתם חוזה חכירה בין קיבוץ עין כרמל למינהל מקרקעי ישראל, לפיו חכר הקיבוץ את שטחי הקרקע לתקופה של 49 שנים, כשמטרות החכירה הינן משק חקלאי ומפעל. החל משנת 2002 החל הקיבוץ לפעול לשינוי התקנון ולאפשר שיוך דירות לחברים, ובשנת 2004 הוחלט, כי חברים חדשים שיקלטו בקיבוץ יחתמו על חוזה ישיר בינם לבין המינהל לחכירת מגרש למגורים. במקביל, הקיבוץ החל לקלוט חברים חדשים, ולשם כך הגיש תוכנית מתאר לשינוי ייעודם של מגרשים מסויימים מחקלאות למגורים, תוכנית שאושרה בשנת 2007, והעלתה את ערך המקרקעין.
בשנת 2008 הוחלט בקיבוץ, כי החברים שיקלטו יקבלו מגרשי מגורים בשטח התוכנית, ובניית בתי המגורים תיעשה על חשבונם, ולאחר מכן, הגיש הקיבוץ ואף קיבל, היתרי בנייה של בתי החברים הנקלטים. עם זאת, נדרש הקיבוץ לשלם היטל השבחה בגין כל אחד מהמגרשים שאושרו לבנייה, בהתבסס על עליית ערך הקרקע בעקבות אישורה של תוכנית המתאר.
הקיבוץ הגיש ערר לוועדת הערר, וטען כי הוא אינו חב בהיטל ההשבחה, לאור האמור בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שכן שם נקבע, כי מקרקעין שהוחכרו לשימוש חקלאי ושונה ייעודם, והחוכר לדורות אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש אלא אם יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חדש, יחול במקום היטל השבחה, חלף היטל שישולם על ידי המינהל, ובמקרה דנן, שיוך הדירות לחברים הנקלטים מותנית בחתימת הסכמי חכירה חדשים. לחילופין, טען הקיבוץ, כי הוא זכאי לפטור בגין בניית דירות מגורים עד לשטח של 140 מ"ר לכל בית, בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית.
ועדת הערר דחתה את עררו של הקיבוץ על כל חלקיו, וקבעה לגבי סעיף 21, כי הקיבוץ לא נדרש לבצע כל שינוי או תיקון של חוזה החכירה לשם קבלת היתרי הבנייה, וממילא הוא לא הוכיח שקיימת עליו מגבלה לניצול הקרקע לייעודה החדש אלא אם יתוקן חוזה החכירה בינו לבין המינהל. לגבי סעיף 19, קבעה הועדה, כי תנאי לקבלת הפטור הינו הוכחה כי המקרקעין ישמשו את מבקש הפטור או קרובו למגורים, אך הואיל והחזקת הבתים נמסרה לחברים הנקלטים אין מקום להענקת הפטור לקיבוץ.
על החלטת הועדה הוגש ערעור בפני בית המשפט המחוזי בחיפה.
דיון והכרעה
בית המשפט פתח והבהיר, כי מהותו של היטל ההשבחה היא דרישת תשלום מס נפרדת מהפרט כשערך המקרקעין שבהחזקתו עלה כתוצאה מפעולה תכנונית שלטונית, והדבר מבטא את תפיסת הצדק החלוקתי. אך מנגד, יש חשש שתשלום ההיטל יגרום לכך שהרשויות יקצו את משאבי התכנון לאותם אזורים בהם ניתן יהיה לגבות היטלים בשיעור גבוה, והליכי התכנון ישמשו להעשרת הקופה הציבורית במקום לקדם תכנונים ארוכי טווח לטובת כלל האוכלוסייה.
כדי לאזן זאת פעל המחוקק במספר דרכים: לא כל מי שייהנה מעליית ערך המקרקעין ייאלץ לשלם היטל אלא רק הבעלים או החוכר לדורות; החיוב בהיטל יהיה בעקבות רשימת פעולות תכנוניות מוגבלות ולא בעקבות כל פעולה המעלה את ערך הקרקע; הוראות פטור שונות; ועוד.
מכיוון שהמינהל מחזיק במרבית קרקעות המדינה, נקבע בסעיף 21 בתוספת השלישית כי הוא לא ישלם היטל השבחה בהתבסס על חישוב עליית ערך המקרקעין, אלא ישלם חלף היטל השבחה, בהתבסס על העברת חלקים מתוך התקבולים שהוא מקבל מהמחזיקים במקרקעין, כשבסעיף זה נקבעו שתי חלופות לתחולת הסייג, כשהחלופה הרלוונטית להליך שלפנינו היא החלופה השנייה.
חלופה זו כוללת שלושה יסודות: שהמקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; שייעוד המקרקעין שונה בתוכנית המשביחה; שהחוכר של הקרקע אינו זכאי לנצלה על פי ייעודה החדש אלא אם יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חדש. אין ספק ששני התנאים הראשונים מתקיימים, ובית המשפט עבר לבחון את התנאי השלישי.
הקיבוץ טען, כי הרעיון של הסייג הוא שהנהנה העיקרי מההשבחה ישלם את ההיטל, ומכיוון שהמינהל יחכיר את המגרשים לחברים הנקלטים על פי ערכם החדש, הוא זה שצפוי להינות מעליית ערכם, אך בית המשפט לא קיבל פרשנות זאת, וקבע, כי התנאי להחלת הסייג לא מותנה במערכת החוזית שבין החוכר לבין מי שמעוניין לרכוש זכויות במקרקעין, אלא מותנה ביחסים שבין החוכר לבין המינהל על פי המערכת החוזית הקיימת. כלומר, יש לבחון את הוראת חוזה החכירה הקיים, ואין חשיבות להחלטות הקיבוץ להביא בעתיד לשיוך דירות ולחתימת חוזי חכירה.
כאמור, מטרות חוזה החכירה המקורי הינן למשק חקלאי ולמפעל, כשהגדרת המשק החקלאי כוללת גם מבני מגורים, ועל כן, על פי חוזה החכירה רשאי היה הקיבוץ לנצל את הקרקע גם לייעודה החדש. מה גם, שבפועל לא הוטלה על הקיבוץ כל מגבלה לניצול הקרקע, וניתנו לו ההיתרים שביקש מבלי שהוא נדרש לבצע תיקונים בחוזה החכירה.
לגבי הפטור המצוי בסעיף 19, הבהיר בית המשפט, כי הוא נועד לתכלית סוציאלית של סיוע למי שמבקש לבנות את ביתו או להרחיבו, לרווחתו ולרווחת קרוביו בלבד, לאור זאת, הפטור לא יינתן מקום שבו החוכר הינה אגודה אשר נתנה רשות לחברי הישוב להחזיק במקרקעין. וכך, במקרה שלפנינו, מלמד ההסכם בין הקיבוץ לבין החברים הנקלטים, כי לקיבוץ אין כל זכות שימוש וחזקה ביחידות הדיור, ועל כן הוא לא יוכל להנות מהוראות הפטור של הסעיף.
סיכום
בית המשפט דחה את הערעור, וקבע, כי על הקיבוץ לשלם את מלוא היטל ההשבחה הנדרש ממנו. כמו כן, נדרש הקיבוץ לשלם הוצאת משפט בסך 7,000 שקלים חדשים לכל אחד משלושת המשיבים.
ניתן ב- י"ט חשון תשע"ב, 16 בנובמבר 2011, בהעדר הצדדים.
