מהו דינו של היטל השבחה שהקונה נטל על עצמו לשלם במקום המוכר

בין המוכרים לקונים נערכה עסקת מכירת מקרקעין באזור ראשון לציון בשנת 2003 כאשר התמורה הנקובה בחוזים היא "נטו", והקונה מתחייב לשלם בנוסף תשלום היטל השבחה שיחול על המקרקעין. בשנת 1992 הופשרה הקרקע שהייתה בעבר פרדס, מיעוד חקלאי לאיזור בניית מגורים.

השאלה המשפטית איתה מתמודד בית המשפט המחוזי בתל אביב וע (ת"א) 1139/04 ורדי עירן נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות בתאריך 27 באפריל 2006 היא, האם היטל ההשבחה שהקונים נטלו על עצמם לשלם במסגרת עסקאות המכר שהוערך ב-50,000$ למגרש, יתווסף לשווי המכירה או שמא אינו צריך להיווסף לשווי המכירה.

עקרונית אין ספק כי כאשר קונה לוקח על עצמו חיוב המוטל על המוכר, יש לכלול את סכום החיוב בגדר התמורה החוזית בחישוב שווי העסקה לעניין חיובה במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965 מהווה את הדין המהותי החל בנושא היטל השבחה.

יום אישור התוכנית הוא היום הקובע לעניין חיוב בהיטל השבחה וכל שומה הנעשית לקביעתו צמודה ליום אישור התכנית. מכאן ניתן ללמוד שגם אם השומה נעשית שנים לאחר המועד הקובע היא נעשית לאותו מועד של אישור התכנית המשביחה ומאותו מועד נושאת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

בית המשפט קבע על פי מכלול העובדות כי התוכנית חלה על המקרקעין ביום המכירה ואישורה של התכנית יצר השבחה במקרקעין שכן ברור שכל קונה ישלם יותר עבור מקרקעין חקלאיים שאושרה לגביהם תכנית משביחה. בית המשפט חייב את הקונים בתשלום ההיטל תוך הדגשה כי שמורה להם הזכות להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק המיסוי גם בעניין גובה היטל ההשבחה.

לסיום נציין כי בית המשפט מבקר את הרשות המחוקקת על כך שטרם קבעה כי ברגע שתכנית משביחה מאושרת, על הועדה לערוך שמאות באמצעות שמאי מכריע תוך זמן מוגדר. היעדר הגבלה

בזמן קביעת שמאי מכריע וכן זמן מתן הכרעתו הינם פגמים המביאים לעיתים לתוצאות של הערכות הנעשות על ידי שאינם מוגדרים כלל כשמאי מקרקעין.