מי חייב בתשלום ארנונה עבור מחסן בתקופת הקפאת ההליכים, המקפיא או המוקפא?
ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 14.1.08 בפש"ר 2316/04 (בש"א 3052/06) שניתן על-ידי כבוד השופטת ו' אלשיך. בפס"ד זה נדחתה בקשת המועצה האזורית דרום השרון, (להלן " "המועצה") לחייב את חן ברדיצב – רו"ח, בתשלומי ארנונה בגין מחסן בתקופת הקפאת הליכים.
שאלה משפטית : מי חייב בתשלום ארנונה עבור מחסן בתקופת הקפאת ההליכים.
רקע
מר ברדיצב הוא הנאמן להסדר הנושים של קבוצת "סטוק קפה בע"מ" (להלן: הקבוצה). שלמה ואליס גרוג'י הם בעלי שטח בתחום שיפוטה של המועצה. ביום 10.7.2000 נחתם בין חברת "מוראנו" – שהיא אחת החברות בקבוצה – לבין שלמה ואליס גורג'י , הסכם שלפיו תבנה מוראנו על חשבונה מחסן על המקרקעין שבבעלות גורג'י , ובתמורה תהא זכאית מוראנו, למשך תקופה מסוימת, ל-80% מדמי השכרת המחסן. לאחר שנבנה המחסן התעוררה מחלוקת בין הצדדים, שנתבררה בבוררות, וביום 3.11.2004 ניתן פסק בורר המחייב את מוראנו לפנות את הנכס לאלתר, ולשלם דמי שכירות וארנונה עד למועד שבו תפנה את הנכס. כחודש לאחר מכן, ביום 7.12.2004, ניתן צו הקפאת הליכים כנגד הקבוצה. יצוין כי חלק מהסחורות של מוראנו נותרו במחסן בעת מתן הצו, ושלמה ואליס גורג'י, שטענו לזכות עיכבון בסחורות סירבו לאשר את הוצאתן. בסופו של דבר הושגה פשרה בין הצדדים לעניין הסחורות, והן הוצאו מן המחסן. השאלה העומדת בליבו של הערעור היא זהות החייב בתשלום ארנונה עבור המחסן בתקופה שבין מתן צו הקפאת ההליכים לבין סילוק הסחורות מן המחסן – האם זו הקבוצה (באמצעות הנאמן), או שמא בעלי המקרקעין שלמה ואליס גורג'י .
בית המשפט המחוזי הדגיש שמדובר בשאלה משפטית: האם עצם החזקת סחורות במחסן מנציחה את מעמדו של בעל הסחורה כ"מחזיק" וכ"בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", אף אם החזקה זו אינה מרצונו, אלא נכפית עליו כאמצעי לחץ מטעם המשכיר. בית המשפט המחוזי התייחס להלכת אשטרום, אשר לפיה בכל מקרה שבו קיימת זיקה כלשהי בין נכס לבין חברה בפירוק מוטל תשלום הארנונה על המפרק. אך שבמקרה הזה , סבר בית המשפט המחוזי כי ישנן ראיות לכך שהנאמן לא השתמש, ולא יכול היה להשתמש בנכס בתקופה האמורה, ומכל מקום ההחזקה והשליטה בפועל לא היו בידיו.לכן, מי שהייתה בידיהם היכולת "לפקח ולשלוט" – הם שלמה ואליס גורג'י , ועל כן הם החייבים בתשלום הארנונה. כאשר וחר פלוני להפעיל זכות עיכבון, חזקה עליו כי שקל ובחן היטב את מעשיו, כולל החסרונות והעלויות האפשרויות של הפעלת הזכות.
עוד קבע בית המשפט המחוזי כי המועצה ידעה היטב את המצב בנכס, ובנסיבות אלה ניסיונה להיאחז במועד ההודעה הפורמלית שקיבלה מן הנאמן בעניין הארנונה גובלת "בהתנהלות בחוסר תום לב".
טענות שלמה ואליס גורג'י
שלמה ואליס גורג'י טוענים כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו שהנאמן לא החזיק ולא עשה כל שימוש במחסן בתקופה האמורה. כמו כן, אין לראות בהם בעלי יכולת השליטה והפיקוח בנכס רק משום שהשתמשו בזכותם לעכבון בסחורה. שלמה ואליס גורג'י טוענים כי החלת הלכת אשטרום מובילה דווקא להטלת החבות בתשלום על הנאמן, כי זכות העכבון פעלה רק ביחס לסחורות במחסן, ולא ביחס לנכס עצמו. לכן יש לראות בנאמן כמי שהיה בעל החזקה והשליטה במקרקעין, וכמי שבפועל החליט מה ייעשה בהם. לכן, החבות בארנונה עולה על הסכום שבא לידיהם כתוצאה ממימוש זכות העיכבון.
חן ברדיצב , הנאמן
הנאמן, מצטרף להכרעות העובדתיות של בית המשפט קמא, בפרט לעניין האחזקה והשליטה בנכס. ואף סומך את ידיו על פרשנותו של בית המשפט המחוזי להלכת אשטרום. הנאמן ממשיך וטוען, כי אפילו אם היה נקבע במפורש בהסכם כי חלה על מוראנו חובת תשלום ארנונה בנסיבות מסוימות, תניה זו לא הייתה יכולה להקנות ל שלמה ואליס גורג'י זכות עדיפה על-פני נושים אחרים של מוראנו. כמו כן טוען הנאמן כי התנהלותם של שלמה ואליס גורג'י עולה כדי הפרת חובת תום הלב.
המועצה האזורית דרום השרון
המועצה, תומכת בקבלת הערעור ומשיגה על אופן יישומה של הלכת אשטרום בענייננו. המועצה מדגישה כי היו בפני הנאמן דרכים שונות להתגבר על זכות העכבון, ולשיטתה הנאמן הוא זה שבחר לא לתפוס חזקה פיזית בנכס. עוד טוענת המועצה כי עצם מתן פסק הבוררות אינו מעיד, כשלעצמו, על הפסקת האחזקה המיידית בנכס. כמו כן משיגה המועצה על קביעתו של בית המשפט המחוזי כי היא התנהלה בחוסר תום לב.
דין הערעור להידחות. איני רואה להתערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי. אדגיש את הנקודות הבאות. המחלוקת בענייננו עוסקת בחבות בארנונה בגין הנכס בתקופה שלאחר מתן צו הקפאת ההליכים . צו הקפאת ההליכים ניתן ביום 7.12.2004. עוד קודם למתן הצו, בתאריך 3.11.2004, ניתן פסק הבורר שהורה למוראנו לפנות את הנכס לאלתר. פסק בורר זה הבהיר כי זכויותיה של מוראנו בנכס תמו ואינן עוד. הנה כי כן, הזכויות בנכס נותרו בידי שלמה ואליס גורג'י , בעלי המקרקעין, ובידיהם בלבד. אמת, סחורות השייכות למוראנו נותרו בפועל במחסן בתקופה שלאחר צו הקפאת ההליכים, אולם זאת אך ורק בשל העובדה ש שלמה ואליס גורג'י בחרו להפעיל את זכות העיכבון ולמנוע את הוצאת הסחורות. בחירה זו שלהם אין בה כדי להפוך את הנאמן למחזיק במקרקעין.
8. בקשר להלכת אשטרום מי ששלט בנכס כאן והחליט לעכב בו סחורה היו שלמה ואליס גורג'י , זאת לאחר שפסק הבוררות הורה על סילוק ידה של מוראנו מן המקרקעין.
אשר על כן, לא ראיתי להתערב בפסק-הדין של בית המשפט המחוזי. שלמה ואליס גורג'י יישאו בשכר טרחת עורך-הדין של הנאמן והכונס בסכום של 10,000 ₪ לכל אחד מהם.
כבוד השופט ח' מלצר:
אני מסכים.
כחברי המשנה לנשיאה, אף אני סבור כי בתקופה הרלבנטית לא היו למוראנו זכויות בנכס, וממילא חוב הארנונה מוטל על שלמה ואליס גורג'י . מנגד, סבורני כי שלמה ואליס גורג'י זכאים לשיפוי מסוים בגין הוצאות סבירות שהוציאו על אחסנת הסחורה המעוכבת. בנסיבות, ובהתחשב בכך שתביעת שלמה ואליס גורג'י לתשלום מלוא שכר הדירה עבור תקופת השימוש במקרקעין נדחתה, אציע על דרך אומדנא לחייב את הנאמן בתשלום 20% משיעור הארנונה בתקופת המחלוקת בלבד. דבר זה נראה לי נכון לעשותו גם בגדרי צדק, המחייב לא אחת מעין "שביל זהב" בין עמדות הצדדים.
לאתר הבית של המועצה האזורית דרום השרון
