מקרקעין מחוץ למשבצת בקיבוץ אפק- זכויות אין, אך פיצויים ממקורות יש!

עובדות רלוונטיות:

קיבוץ אפק הגיש תביעה נגד חברת מקורות ומינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) להכיר בזכותו לקבל פיצוי בשל ויתור על שטחים שהיו, בחזקתו אך מחוץ למשבצת הקיבוץ, לצורך הקמת מאגר מים על ידי מקורות, וכן להכיר בזכותו של קיבוץ אפק להמשך החזקה במקרקעין שמחוץ למשבצת הקיבוץ.

עד שנת 1995 היוו כל מקרקעי קיבוץ אפק, חלק משטח המשבצת הכולל והקבוע של הקיבוץ ונערכו חוזי שכירות מתחדשים עם מנהל מקרקעי ישראל לגבי כל שטחי הקיבוץ. בשנת 1998, התנהל משא ומתן בין קיבוץ אפק למינהל ולמועצה האיזורית מטה אשר לגבי העברת 900 דונם למינהל ו- 200 דונם למטה אשר.

בשנת 2002 נחתם חוזה בין קיבוץ אפק וחברת מקורות להעברת שטח למקורות לצורך הקמת מאגר מים. בפגישה בנושא חילופי השטחים בין קיבוץ אפק, המועצה האזורית מטה אשר והמנהל, סוכם שכל המקרקעין שיועדו למסירה לצורך הקמת מאגר המים יהיו מקרקעין מחוץ למשבצת הקיבוץ, וחלק מהמקרקעין שנמסרו למועצה האזורית מטה אשר, ישארו בתוך משבצת הקיבוץ.

קיבוץ אפק וחברת מקורות נחלקו ביחס לגובה הפיצוי אותו יקבל הקיבוץ בעבור השטחים עליהם ויתר ולכן, בחוזה ביניהם, התחייבו לקבל את פסיקת הועדה לפיצויים חקלאיים של המנהל. אולם לחברת מקורות ניתנה אפשרות לבטל את החוזה בינה לבין קיבוץ אפק בתנאים מסוימים. לאחר קבלת ההחלטה של ועדת הפיצויים אשר פסקה פיצוי לקיבוץ אפק בסך 7,200,000 ₪ עבור 310 דונם, חברת מקורות הודיעה על ביטול החוזה ואי תשלום הפיצויים לקיבוץ.

קיבוץ אפק וחברת מקורות הגיעו לפשרה, לפיה אושר פיצוי לקיבוץ אפק בסכום נמוך מזה שנקבע בועדה לפיצויים חקלאיים של המנהל, בסך כולל של 930,000$ עבור 310 דונם. לאחר קביעת הפיצויים בפשרה, קיבוץ אפק קיבל הודעה מהמנהל על אי הארכה של חוזה השכירות ביניהם, ביחס למקרקעין המיועדים למאגר מקורות.

טענות קיבוץ אפק:

ביטול החוזה על ידי מקורות להעברת שטח לצורך הקמת מאגר מים בקיבוץ נעשה שלא כדין, לכן, יש להורות על אכיפת החוזה בין קיבוץ אפק לחברת מקורות, ולפסוק את הפיצויים שנקבעו לקיבוץ בועדת הפיצויים כאמור, או לכל הפחות את הפיצויים שהסכימו עליהם בפשרה עם חברת מקורות. כמו כן, הודעת המנהל בדבר אי הארכת חוזה השכירות עם הקיבוץ ביחס למקרקעין שמחוץ למשבצת הקיבוץ אינה כדין, שכן קיבוץ אפק הינו חוכר לדורות הן במקרקעין שבתוך משבצת הקיבוץ והן שמחוץ למשבצת הקיבוץ.

טענות חברת מקורות:

בכוונתה של חברת מקורות, למרות ביטול החוזה כאמור, לממש את פרויקט מאגר המים בקיבוץ אפק, אולם תוך תכנון מחדש שיביא להקטנת העלויות.

כב' השופט מנחם רניאל פסק:

אי הארכת חוזה השכירות בין מנהל מקרקעי ישראל לקיבוץ אפק- זכותו של קיבוץ אפק במקרקעין שבמשבצת היא זכות חכירה, אולם זכותו במקרקעין שמחוץ למשבצת פחותה, והינה זכות של בר-רשות בלתי הדירה.

קיבוץ אפק ידע שהחזקתו במקרקעין מחוץ למשבצת, זמנית, שכן המקרקעין נקראו על ידי הקיבוץ "קרקעות זמניות". למינהל יש זכות עקרונית שלא לחדש את חוזה השכירות לגבי הקרקעות הזמניות שמחוץ למשבצת.

הקמת מאגר מים בקיבוץ אפק הינה מטרה ציבורית ראויה, שבגינה הודיע המנהל לקיבוץ אפק על אי חידוש החוזה ביניהם, על אף שברור כי המטרה תושג, תוך הימנעות מתשלום פיצויים לקיבוץ אפק. אולם, לאור האינטרס הציבורי במטרה, לא ניתן לראות בפעולת המנהל כחסרת תום לב. מכאן, שהמינהל נהג כדין לגבי המקרקעין שמחוץ למשבצת, ואין לקיבוץ אפק עוד כל זכות להחזיק במקרקעין אלה.

ביטול החוזה בין חברת מקורות לקיבוץ אפק-  אין ספק כי המינהל צריך לאשר את החוזה בין קיבוץ אפק לחברת מקורות, שכן המקרקעין נשואות החוזה הם בניהול המינהל, בין אם מושכרים או מוחכרים לקיבוץ. אולם, אין בכך כדי להפוך את המינהל לצד בחוזה. 

חברת מקורות, לפי החוזה שחתמה עם קיבוץ אפק, הייתה רשאית לבטלו בנסיבות בהן הפרויקט בוטל על ידי הממשלה, וכתוצאה מכך, המקרקעין אינם נחוצים עוד לחברת מקורות. נסיבות אלו לא התקיימו, שכן ביטול החוזה נעשה לאור הפיצויים הגבוהים שנפסקו ולא מאי נחיצות הפרויקט, ומכאן  שחברת מקורות לא רשאית הייתה לבטל את החוזה עם קיבוץ אפק.

מכאן, שהחוזה בין קיבוץ אפק לחברת מקורות שריר וקיים, ויש לכבד את החיובים שבו, לרבות החיוב לפצות את קיבוץ אפק על המקרקעין הנמסרים לטובת פרויקט מאגר המים.  

החלטת ועדת הפיצויים- הפיצוי אותו הוסמכה הועדה לפיצויים חקלאיים של מנהל מקרקעי ישראל לפסוק במקרה של שכירות זמנית על פי החלטה 343, הינו עבור אבדן זכויות החכירה עצמן לרבות הפגיעה בפרנסת הקיבוץ. לפי עקרון חוקיות המנהל אין לועדת הפיצויים סמכויות אחרות, מלבד מה שנקבע בדין ואף לא בהסכמת הצדדים. מכאן, שפסיקת הוועדה לפיצויים, שבסיסה בהסכמתם של קיבוץ אפק וחברת מקורות בחוזה- אינה תקפה.

החלטת ועדת הפיצויים קבעה פיצוי למעשה כאילו הקיבוץ הוא בעל המקרקעין, למרות שבידו רק חכירה לזמן קצר. בית המשפט אינו שם את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הועדה בגדר סמכותה, אך כאשר ברור, כמו במקרה זה, שהיא פעלה בניגוד לקריטריונים שנקבעו, זו פעולה בחריגה מסמכות. לעומת זאת, חברת מקורות מחויבת לפסיקת הפיצויים של הועדה מכוח החוזה בינה לבין קיבוץ אפק. כל טענה לדחיית פסיקתה של ועדת הפיצויים מועלית בחוסר תום לב. 

הסכם הפשרה בין קיבוץ אפק לחברת מקורות- כריתת הסכם פשרה, ולא ניהול משא ומתן, היא ויתור על זכויות.  חברת מקורות ניהלה משא ומתן עם קיבוץ אפק, ביודעה את עמדת מנהל מקרקעי ישראל בעניין אי הארכת חוזה השכירות עם קיבוץ אפק. חברת מקורות, בניגוד להנחיית מנהל מקרקעי ישראל, התחייבה לשלם לקיבוץ אפק עבור מקרקעין שזכותו של הקיבוץ בהם זמנית. התחייבות זו נעשתה בסמכות וברשות, לכן, הסכם הפשרה תקף.

המינהל התריע בפני חברת מקורות, מעשיית הסכם עם קיבוץ אפק משום שאינו יכול להעביר זכויות במקרקעין. התרעה זו היא "צידוק מספיק" לצורך קביעה כי המינהל לא גרם להפרת חוזה בין קיבוץ אפק לחברת מקורות.

לסיכומו של עניין, פסיקתה של ועדת הפיצויים החקלאיים נעשתה שלא בסמכות, ומכאן שאיננה תקפה ואין לאכוף את החוזה בין חברת מקורות לקיבוץ אפק, על ידי ציווי לשלם את פסיקת הפיצויים אותו פסקה הועדה. מנהל מקרקעי ישראל לא היה צד לחוזה האמור, ולכן אין לחייבו בפיצויים לקיבוץ אפק בגין ביטול החוזה עם חברת מקורות.

נכרת הסכם פשרה בין קיבוץ אפק לחברת מקורות. הסכם הפשרה לא בוטל כדין ולכן מקורות תפצה את קיבוץ בסך של 3,000 דולר לדונם. על חברת מקורות להשלים את התשלום לקיבוץ אפק בתוך 14 יום לאחר פינוי המקרקעין. 

התביעה, כנגד מנהל מקרקעי ישראל ביחס להמשך החזקת הקיבוץ במקרקעין שמחוץ למשבצת, נדחית. החוזה לגבי החזקת קיבוץ אפק במקרקעין- בוטל כדין, ואין לקיבוץ אפק עוד זכויות קניניות בהם. על קיבוץ אפק לפנות את המקרקעין ולהחזירם למנהל בתוך 60 יום ממתן פסק הדין. ואולם, ככל שאין למינהל צורך בחלק ממקרקעין אלו למטרה ציבורית, יש להניח כי יפעל כרשות ציבורית הוגנת וסבירה וישכירם לקיבוץ כקרקע זמנית.

מקורות תישא בהוצאות המשפטיות של קיבוץ אפק בסך של 75,000 ₪.

קיבוץ אפק יישא בהוצאות המשפטיות של מנהל מקרקעי ישראל בסך של 75,000 ₪.

ניתן ביום 11.3.2009.

לחץ כאן למידע אודות קיבוץ אפק מתוך אתר ויקיפדיה

לדף הבית של מנהל מקרקעי ישראל.

לדף הבית של חברת מקורות.