מתן קרקע לחבר שטרם קיבל קרקע
בפני עו"ד לאה רוזנטל תיק 1078/423/99
עוזר רשם האגודות השיתופיות תיק 1078/411/00
ב ע נ י ן : נחשון צנעני
מושב זבדיאל משק 101
ע"י ב"כ עו"ד י. אסל
שדרות לכיש 17/23 קרית גת
המערער 1
ו ב ע נ י ן : זבדיאל – מושב עובדים של פא''י
להתישבות שיתופית בע''מ
ד.נ. שדה גת - 79550
ע"י ב"כ עו"ד י. אבידני או א. ספרבי
בן הלל 13, ירושלים94231-
המשיבה
ו ב ע נ י ן : תיק בוררות מספר 1078/411/00
ו ב ע נ י ן : עומסי זכריה
ממושב זבדיאל המערער 2
ו ב ע נ י ן : 1. זבדיאל – מושב עובדים
המשיבה 1
2. נחשון צנעני
המשיב 2
ה ח ל ט ה
1. התיקים הנדונים דנים בשאלת מתן קרקע (חלקה ב' בשטח של 33 דונם) לחבר אשר טרם קיבל קרקע. (להלן: חלוקת קרקע).
2. הוגשה תביעה ראשונה ע"י המערער 1 נגד האגודה בדצמבר 1997. עו"ד הרצברג מונה כבורר. הצדדים הודיעו לבורר כי ינסו להגיע לידי הסדר ביניהם.
האגודה החלה אז וממשיכה היום לנקוט פעולות בנושא חלוקת קרקע ואולם הצדדים לא הגיעו לכלל הסדר בשלב זה.
3. ביום 6.9.99 הגיש המערער 1 תביעה חדשה, בה ביקש:
"אני מבקש לחדש את תיק הבוררות מאחר ואין ועד מושב זבדיאל עומד בהסכם לספק לי חלקה ב' כחבר מן המניין משנת 1994".
ביום 14.10.99 פנה עו"ד י. אסל בשם המערער.
ביום 17.10.99 מונה עו"ד אלישע כהן כבורר בתיק.
4. נפתחו שני תיקי בוררות. הבורר דן בשני התיקים יחדיו וגם פסק בשני התיקים יחדיו.
5. הסכמות הצדדים:
(א) אין מחלוקת כי חברים רבים באגודה מחכים לקבלת חלקה ב' (33 דונם) על ידי חלוקת קרקעות בהגרלה ע"י המשיבה.
(ב) אין מחלוקת כי אי-חלוקת קרקע גורמת לעוות דין כלפי החברים להם טרם ניתנה קרקע.
(ג) אין מחלוקת כי האגודה עומדת בשלב זה בפני חלוקה מכריעה בהגרלה של מסת הקרקע.
(ד) בתאריך 24.4.99 התקבלה החלטה באסיפה כללית, שכותרתה: "חלוקה שווה של השטחים החקלאיים". בהחלטה זו מספר סעיפי משנה (להלן: "ההחלטה הקובעת"). סעיפים ב' ו-ד' רלוונטיים. מפאת חשיבותה אביא את ההחלטה כלשונה:
(א) "הצעה ב' – החבר משה שאלתיאל מציע לחלק את השטחים החקלאיים באגודה באופן שווה כך שלכל נחלה יהיו 33 דונם הכולל חלקות א' ו-ב' וחלקת מגורים. שאר השטחים ב1000- דונם יישארו בידי האגודה לעיבוד משותף או לצורך שינוי יעוד כאשר לכל חבר יש חלק שווה בשטח המשותף.
(ב) לצורך ביצוע האמור לעיל קובעת האסיפה שאם יש חברים המחזיקים חלקות נטועות אשר גדלן יחייב העברת חלק מהן לצורך ביצוע האמור לעיל תועבר יתרת השטח בכפוף לאמור לעיל לקרוב מדרגה ראשונה והלאה אשר זכאי על פי ההחלטה דלעיל לקבל שטחים.
(ג) שאר השטחים יחולקו לחברים הזכאים לאחר הגרלה אשר תערך בזמן שיקבע ועד האגודה.
(ד) הועד ישקול בחיוב חלוקת שטחים המוחזקים בידי חברים לקרובי משפחה אשר זכאים לקבל שטח גם על שטחים פנויים.
הצעה זו נתקבלה".
(ה) המערער 1 ביקש להוכיח במסמכים בשלב הערעור כי הוא או משפחתו חברים ומחזיקים בנחלה אשר רכשו ושילמו את חובותיה, כבר משנת 1979, ולא רק משנת 1994 – כאשר הוא התקבל רשמית כחבר. במקרה דנן, הותק של המערער1 אצל המשיבה הוא פחות רלוונטי, זאת משום שהמשיבה קבעה עיקרון לחלוקה שוויונית של הקרקע, על כן תקופת הוותק אינה מהווה גורם בשאלת קבלת הקרקע.
במילים אחרות: המשיבה מסכימה כי למערער1 מגיע קרקע לחלקה ב'.
6. פסק הבורר:
בפסק הבוררות המפורט והמנומק סוקר הבורר בסעיפים 2-5 את העובדות בקצרה:
(א) אדמות המשבצת יועדו לשימוש חקלאי.
(ב) בפועל חלק מהחברים תפסו החזיקו ועיבדו שטח החורג מהתקן שהקצה המינהל. להלן "שטחים עודפים".
(ג) האגודה ערה לכך שלמחצית מהחברים חסר שטח בחלקה ב'.
(ד) לפיכך התקבלה "ההחלטה הקובעת" מיום 24.4.99 לצורך השוואת שטחים.
(ה) כותב הבורר:
"לפיכך, החליטה האגודה באסיפתה הכללית מיום 24.4.99 על השוואת השטחים באגודה באופן שבו לכל חבר אגודה יוקצו 33 דונם המורכבים מחלקות א' (הכוללות את בית המגורים) וחלקות ב', 10 דונם יוקצו לעיבוד משותף, ו2- דונם לערך, לשטחי ציבור. הוחלט כי השטחים העודפים (העולים על 33 דונם) יוחזרו לאגודה ע"י המחזיקים בהם, והאגודה תחלק השטחים לחברי האגודה אשר אינם מחזיקים בחלקה ב', ע"פ הגרלה שתיערך בין הזכאים.
לאחר קבלת ההחלטה החלה האגודה לפעול למיפוי השטחים ונקיטת פעולות משפטיות לסילוק יד מהשטחים העודפים, ואף הודיעה לכלל חבריה כי אין לבצע כל פעולות נטיעה ו/או עיבוד בשטחים העודפים המיועדים לחלוקה.
הנתבע 1 אינו חולק על זכותו של התובע לחלקה ב' ומודה כי התובע עדיין לא קיבל חלקה ב' כאמור, אך טען כי זכות זו קיימת לכ50%- מחברי המושב אשר ממתינים שנים רבות לקבלה ורובם ותיקים מהתובע. למרות זאת הביע הנתבע 1 נכונות לפעול להקצאת חלקה ב' לתובע לאלתר."
7. (א) בסעיף 4, ממליץ הבורר על פתרון הבעיה:
"בעקבות ישיבת הבוררות מיום 6.1.00 ולאור הסכמת התובע והנתבע 1, המלצתי כי חלקה ב' נשוא הסכסוך, תהיה חלקה בגודל של כ25- דונם, שבתחום משבצת 17ג' ו20- ב' עפ"י מפת מדידות של חב' דתא-מפ מיום 29.1.98 שצורפה לכתב התביעה.
לצורך הקצאת החלקה לתובע, עלה הצורך להסדיר תחילה את פינוי החלקה מחזקת הנתבעים 2 ו3- אשר תפסו כל אחד חלק מהחלקה הנדונה ומחזיקים בה בניגוד להחלטת האגודה. לפיכך המלצתי לנתבע 1 להביא את נושא הקצאת החלקה, בכפוף לפינויה קודם מסירתה, לאישור ועד האגודה. עוד המלצתי כי במידה וועד ההנהלה יאשר את ההקצאה העקרונית, תתחייב האגודה בשמה לנקוט בהליכים במידת הצורך לפינוי חלקה ב' המיועדת. באם לא יוסדר הפינוי בדרכי שלום יפנה ועד האגודה להליך משפטי לפינוי החלקות לא יאוחר מ21- יום משלב תום סיום המו"מ כאשר החלטת הועד הממליצה על הקצאת הקרקע לתובע תקנה לתובע זכות להצטרף להליך האמור מלכתחילה אם כתובע נוסף או כתובע מכוח המחאת זכות שתקנה לו הזכות לנקיטת ההליך.
בישיבת ועד ההנהלה מיום 13.1.00 אושרה הצעתי כאמור. בעקבות ההחלטה הוצאו לנתבעים 2 ו3- מכתבים הדורשים את פינויים מהשטחים. לאור התנגדותם לפינוי ובעקבות בקשת התובע, צורפו הנתבעים 2 ו3-, ביום 4.9.00, כנתבעים בהליך הבוררות.
לדיון הבוררות מיום 7.12.00 הוזמנו הנתבעים 2 ו3-.
במכתבו של הנתבע 2 מיום 20.2.00 לועד המושב ובמכתבו אלי מיום 25.9.00 טען הנתבע 2 כי בהחלטת ועד האגודה מיום 24.4.99 נקבע בין היתר כי יתרת השטחים תועבר לקרוב מדרגה ראשונה ולפיכך הוא דורש העברת שטחו העודף לשני אחיו."
(ב) הבורר פסק, בסעיף 12, כי "על הנתבעים 2 ו3- לפנות את השטח העודף המוחזק על ידם".
(ג) המערער מס. 1 מבקש לקיים את האמור בסעיף 13 לפסק הבורר:
"השטח האמור יפונה תוך 3 חודשים מיום מתן פסק דיני ויוחזר לידי האגודה, אשר תקצה אותה, בהתאם להסכמתה לתובע".
(ד) בסעיף 15 לפסק הדין, דן הבורר בתביעת התובע נחשון צנעני למתן פיצויים הואיל ולא קיבל חלקה עד כה. הבורר דחה תביעת התובע לפיצויי, ממספר טעמים מצטרפים:
1. התובע ידע עם הצטרפותו לאגודה כי אין למשק אשר הוקצה לו חלקה ב';
2. מהעדויות עולה כי קיימים חברים רבים, אף ותיקים יותר, שעדיין לא קיבלו קרקע, מכאן שאין לומר שהתובע מקופח;
3. התובע צרף החלטה מאוגוסט 96 בה הוחלט על חלוקה בהדרגה, בכפוף לצרכי האגודה ולקבלת ממון מתאים לרישום החלקות; התובע לא חלק על החלטה זו.
8. (א) בתאריך 30.8.02 הורתי למזכירת הרשם לפתוח תיק בוררות שני על
פי תביעות שהועברו אלי, כדלקמן:
"נא לפתוח תיק בוררות;
התובע: נחשון צנעני –
הנתבעים: 1. זבדיאל אג"ש בע"מ
2. זכריה עומסי
3. מוסא לדני
ולמנות כבורר את עו"ד אלישע כהן מבאר-שבע.
ביום 4.9.00 הוצא צו מנוי בורר.
בכתב המנוי נרשם, כנראה כתוצאה מטעות משרדית, כי נחשון צנעני הוא התובע ואגודת זבדיאל היא הנתבעת.
(ב) הבורר אשר בפניו היו כל המסמכים הרלוונטיים, הבהיר בפסק הדין ובכותרת לפסק הדין, כי ראה לנכון לצרף את זכריה עומסי ומוסא לדני – שני החברים המחזיקים בקרקע העודפת, כנתבעים מספר 2 ו3-, וזאת לצורך פנויים מהקרקע העודפת בה הם מחזיקים.
(ג) כותרת פסק הבורר קובעת מי הצדדים בתיק:
"בפני כב' הבורר אלישע כהן 1078/411,423/2000
בעניין שבין: נחשון צנעני ת.ז. 57276857
ע"י ב"כ עו"ד י. אסל
משד' לכיש 17723, קרית גת
התובע
נ ג ד
ובין: 1. זבדיאל מושב עובדים של פועלי
אגודת ישראל להתיישבות
שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י. אבידני ו/או א. ספרבי
רחוב בן הלל 13, ירושלים94231-
2. זכריה עומסי
3. לדני מוסא
הנתבעים"
(ד) המסקנה העולה מהאמור לעיל היא, כי בערעור שבפני יש סמכות לשמוע את טענות כל הצדדים בשני התיקים.
9. הערעור:
בפני שני ערעורים: בראשון מבקש מערער מס. 1 לחייב את המשיבה לתת לו חלקה בשטח ספציפי כפי שקבע הבורר.
בשני מבקש המערער 2 להעביר קרקע עודפת שהיא אותה קרקע ספציפית, לאחיו, כפי שנקבע בסעיף ד' להחלטה הקובעת".
שני הערעורים נשמעו בפני בתאריך 6.2.02.
במילים אחרות, השאלה העיקרית העומדת לדיון בערעורים אלה היא מי זכאי לקרקע העודפת אשר תתפנה ע"י נתבעים 2 ו3-, זכריה עומסי ומוסא לדני – האם המערער1 הטוען כי הקרקע נפסקה לו בפסק הבורר או אחיו של המערער 2 הטוענים כי הקרקע תעבור לרשותם על פי סעיף ד' "להחלטה הקובעת".
10. טענות המערער2 – זכריה עומסי:
(א) כיום אני מבקש שהקרקע תעבור לאחי. על פי סעיף ד' להחלטה הקובעת.
(ב) בבוררות הייתי ללא עורך דין.
(ג) אני קשור מאד רגשית לקרקע ספציפית זו, מאחר וקבלתי אותה מחמי לפני 35 שנה ומאז אני מעבד ומשבח אותה ע"כ מבקש שתעבור לאחי.
(ד) אחי נתן חבר ותיק, ואם היה יודע שהקרקע למסירה הוא היה מבקש אותה.
(ה) היתה הטעיה של הבורר. מעולם לא נאמר למעין דהוא ששני אחי לא מעונינים בקרקע. על כן הקרקע מגיעה לאחי.
11. טענות האגודה – משיבה מספר 1:
(א) יתכן ולא היינו ערים לעובדה שיש אח בקרבה ראשונה אשר מעוניין בקרקע.
(ב) מטרת האגודה היא לאפשר ניוד שטחים בתוך האגודה בהתאם ל"החלטה הקובעת", ע"כ לו היה ידוע על רצון האח נתן עומסי – היינו מצרפים גם אותו לתיק נחשון צנעני.
(ג) בפרוטוקול הבוררות עמוד 3 פיסקה רביעית נאמר: "ואילו נתן אמר זאת לנחשון". היינו: נחשון אמר למזכיר שאלתיאל שנתן אמר לו שאינו מעוניין בקרקע ועל כן לאגודה לא היתה התנגדות להצעת הבורר.
כעת, כאשר נתן עומסי מכחיש אמירה כזאת מכל וכל יש לפעול על פי מדיניות האגודה – שאף נקבעה בסעיף ד' להחלטה הקובעת – מתן שטח פנוי בעדיפות לקרובים.
(ד) מפנה גם לעמוד 8 למעלה: "… האגודה תטען כי באם אחי הנתבע אינם מעונינים בקבלת השטח העודף הרי…" היינו: האגודה הדגישה את נושא האחים.
הואיל והמושב כולו מורכב ממשפחות אנו מעונינים בשלום ושקט, משום שזו תכלית ההחלטה באסיפה הכללית מעבר לעקרון השוויון.
12. טענות המשיב 2, צנעני נחשון, ע"י עו"ד י. אסל:
(א) יש להקפיד בסדרי הדין, ואין לשמוע ראיות חדשות. (דה עקא, שמשיב 2 העביר מסמכים בעת הערעור לראיה כי הוא חבר ותיק).
(ב) מנוסח "ההחלטה הקובעת" סעיף ד', הואיל והשטח אינו נטוע, הרי שאינו מעניק זכות מוקנית לקרובי משפחה.
(ג) עובדתית: נתן עומסי ידע על התביעה נגד אחיו ובחר שלא להצטרף.
לא הגיע לדיון בבוררות ולאחר מכן פעל רק בכך ששלח נייר ערעור למשרד הרשם.
על-כן טוען משיב 2 כי נתן עומסי אינו צד לבוררות ולערעור ואין לשמוע אותו. אין להוסיף צד בערעור:
(א) משום שלא ניתן היה לחקור אותו;
(ב) יש בכך משום פגיעה בסופיות הדיון.
(ד) בתשובה לטענות המערער 2:
(1) הוא אינו מחזיק כדין הואיל ולא שילם כל התקופה מיסים על קרקע זו.
(2) הערעור הוגש באחור, ללא קבלת אשור להארכת המועד, יש להקפיד על מועד 10 ימים להגשת ערעור, אשר על כן אין בפנינו ערעור.
(ה) לנושא הסכמת האחים המסקנה צריכה להיות כי לו האחים רצו הקרקע היה עליהם להודיע על כך, העניין היה עולה בבוררות ואז הבורר לא היה פוסק כפי שפסק.
(ו) מבקש לקיים את פסק הבורר כלשונו.
13. המשך טענות משיבה מספר 1, האגודה:
(א) עולה במפורש כי הבורר הוטעה ולא היה בפניו צד חשוב להליך.
(ב) לעניין השהוי – מדובר בזכות קניינית בקרקע, על כן שהוי בפניה לבורר או בהגשת ערעור אינו יכול לפגוע בזכות זו.
(ג) 50% מחברי האגודה מחכים שנים ארוכות לחלוקת קרקע. הם זכאים לחלקות מזה עשרות שנים ועדיין מחכים בתור להגרלה. על כן יש לראות בכך איזון לטענת השהוי של המשיב 2.
(ד) מבוקש לצרף את נתן עומסי כצד להליך, ולהחזיר הפסק לבורר לצורך השלמה, כאמור בסעיף 52(4), וזאת על-מנת שנתן עומסי לא יוציא צו להפסקת הליכים ובכך יתקע מקל בגלגלי ההגרלה המתקרבת ואשר התוצאה מכך יפגעו כלל חברי המושב.
14. בשלב זה עו"ד אסל מבקש לחלופין כי במידה ותתקבל החלטה המקבלת את עמדת המערער 2 הרי שלא תיפגע זכותו של המשיב 2 לקבלת קרקע מהמשיבה 1 בעת קיום ההגרלה.
15. המשיבה מצהירה כי היא מסכימה לבקשה זו שהרי היא בהחלט מכירה בזכות המשיב 2 לקבל קרקע.
16. החלטה
לאחר שעברתי בעיון על שני התיקים, על המסמכים והראיות, על העדויות בפני הבורר ובפני, אני קובעת כדלקמן:
(1) האסיפה באגודה שיתופית היא הרבון ובה מתגבשת מדיניות ומתקבלות החלטות.
(2) ההחלטה הקובעת מיום 24.4.99 על כל סעיפי המשנה שבה מחייבת את האגודה ואת החברים בה.
(3) בפני הבורר לא היה המידע הנכון בדבר רצונם של קרובי המערער בקרקע המגיעה להם עפ"י סעיף קטן ד' להחלטה.
(4) הבורר פסק כאשר חסר לו נדבך בתשתית העובדתית או שלחלופין הוא הסתמך על עובדות אשר כיום טוענים כי אינן אמת.
תוך כדי הדיון בפני הבורר הועלה במפורש נושא אחיו של המחזיק.
נטען ע"י הצדדים כי האחים אינם מעונינים בקרקע, על כן גובשה הצעת פשרה ע"י הבורר. להצעה זו הסכימו הצדדים ואף ניתן לה בטוי בפסק הבורר.
בשלב בו טוענים האחים כי הם כן מעונינים בקרקע ונראה כי הבורר הוטעה בתום לב, והאגודה היום חוזרת בה מהסכמתה להצעת הפשרה מהנימוקים שפורטו לעיל, לא ניתן לבצע את הצעת הבורר ואת פסק הבורר.
דווקא משום שאני מקבלת את טענת ב"כ המערער 1 כי קיים עקרון סופיות הדיון, הרי שיש לצרף את כל הצדדים ובכך לסיים את ההליכים הנמשכים בתיקים הנדונים.
(5) השטח העודף בו מחזיקים נתבעים מספר 2 ו3- בפסק הבורר יפונה מיידית ויימסר לקרובי המערער מס. 2.
(6) על האגודה לפעול במשנה מרץ להפעלת ההגרלה לחלוקת הקרקע באופן מיידי ובכך למלא את עקרון השוויון בחלוקת הקרקעות.
(7) המערער 1 ישתתף בהגרלה ויקבל את חלקה ב' על פי זכותו וכחבר.
(8) ההגרלה תתבצע תוך ארבעה חודשים מעת מתן החלטה זו. במידה והמערער 1 לא יקבל קרקע בהגרלה, יוכל לפנות למשרד הרשם ולבקש עיון חוזר בהחלטה זו.
17. המשיבה מס' 1 - האגודה והמערער מס' 2 זכריה עומסי, ישלמו למערער מס' 1 הוצאות משפט בסך של 500.- ש"ח בתוספת מ.ע.מ. כל אחד.
18. החלטה זו תשלח בדואר רשום לכל הצדדים ולבורר.
ירושלים: ב' באייר התשס"ב לאה רוזנטל, עו"ד
14 באפריל 2002
מנהלת מחלקת הבוררויות
