עוזר רשם האגודות קבע כי הבורר צדק וכי שקיר לא יקבל את הנחלה מכח הכפלת נחלות בפני עוזר רשם האגודות השיתופיות עו"ד רמזי חוראני. תיק מס' 1566/272/11 שקיר אבינועם נ' ארביב רחמים ממושב דלתון
מדינת ישראל
בפני עוזר רשם האגודות השיתופיות תיק מס' 1566/272/11
עורך דין רמזי חוראני
בעניין: שקיר אבינועם ת.ז. 058738998
ע"י ב"כ עו"ד שאול הלוי מרח' עליה ב 6 בצפת
טל: 04-6920003, פקס: 04-6923492
המשיג
נגד
1. ארביב רחמים ממושב דלתון
2. ארביב ציונה ממושב דלתון
ע"י ב"כ עו"ד שמעון בן הרוש
רח' הנשיא 45 ת.ד. 1409 צפת.
3. דלתון מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות
חקלאית שיתופית בע"מ. מרום הגליל מיקוד 13810.
המשיבים
א. רקע כללי
1. ביום 19.09.2011 התקבלה במשרד רשם האגודות השיתופיות, להלן: הרשם, תביעה שהגישו ה"ה מר ארביב רחמים והגב' ציונה, להלן" המשיבים" נגד מר שקיר אבינועם, להלן: המשיג. לכתב התביעה צורפה גם בקשה למתן צו מניעה זמני נגד המשיג (הנתבע דאז) ונגד האגודה: דלתון, מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, להלן: האגודה.
2. בתביעה התבקש הרשם /הבורר מטעמו "ליתן פסק דין הצהרתי שיצהיר כי הזכויות להכפלת נחלה 47 שייכות ומצויות באופן בלעדי בידי התובעים ולא נמכרו לנתבע ו/או גורם אחר". כמו כן התבקשה הצהרה כי התובעים/המשיבים "זכאים למנות לפי שיקול דעתם מועמד להכפלת נחלות מטעמם לנחלה 47 ובכלל זה את בנם רועי ארביב, ולהורות לאגודה לאשר את בנם כבן "מכפיל" בנחלה 47". בבקשה למתן הסעד הזמני בקשו המשיבים לתת צו "המחייב את האגודה והמשיבים להימנע מכל החלטה ו/או כל פעולה מכל סוג שהוא הקשורה במישרין ו/או בעקיפין בזכויות להכפלת נחלות של נחלה 47 וכן להימנע מכל דיספוזיציה ביחס לזכויות אלו ו/או כל הקשור אליהם עד להכרעה בתביעה, כאשר במסגרת צו זה יחול איסור על הנתבעים להציג בפני האסיפה הכללית את בנו של המשיב 1, המשיב 2, ו/או מי מטעמו, כמועמד לחברות באגודה, עד להכרעה בתביעה".
3. המשיג הגיש כתב הגנה בפני כב' הבורר בו הוא טען, כי הוא קנה את הזכויות שהיו בזמנו למשיב אותן מכר בשנת 1999 לאחד בשם גרידיש מיכאל. ההסכם עם גרידיש לא יצא אל הפועל ונערך הסכם ישיר בין המשיג לבין המשיב. בהגנה טען המשיג, כי הוא רכש גם את הזכויות בהכפלת הנחלה, שכן בשנת 2007 לא היה למשיב מגרש לצורך בניה ועל כן לא יכול הוא למכור מגרש ללא הכפלת נחלה.
4. ביום 22.7.2012 ניתן פסק הבורר בו הוא דחה את עמדת המשיג וקבע כי מה שמכר המשיב למשיג הנה "הזכות לקבלת מגרש בהרחבה, וכתוצאה ממנה זכאי הנתבע לזכות במגרש בהרחבה שהייתה לנחלה 47 במושב דלתון" וכי "הזכות להכפלת הנחלה הייתה ושייכת לנחלה 47 ובעלי הזכויות בה רשאים להקצותה לרועי ארביב או למי מבניהם, לפי שיקול דעתם."
5. להשלמת חלק זה של הסקירה יצוין, כי ב"כ המשיג פנה לכב' הבורר כדי שיבהיר, כי הזכאות של המשיג הנה לקבלת מגרש בעקבות הכפלת הנחלות ולא מגרש בהרחבה המוניציפאלית הניתנים כיום חינם אין כסף. כב' הבורר העביר לעו"ד הלוי את הבהרתו ביום 9.8.12 בו הוא הודיע, כי האגודה מפרשת נכון את פסק הבוררות. הכוונה הנה, כי המשיג רכש זכות למגרש בהרחבה מוניציפאלית בלבד, וכי לעובדה שמגרשים כאמור ניתנים כיום ללא תמורה אין כל רלוונטיות. כן הוסיף כב' הבורר, כי אין סתירה בין הסעיפים 56.1 ל- 56.2 בפסק הבורר.
ב. עיקר טענות המשיג בהשגה
6. המשיג בדעה, כי הבורר טעה באלה:
6.1 הוא טעה בקובעו, כי המשיבים מכרו זכות למגרש במסגרת ההרחבה ולא במסגרת הזכות להכפלת נחלות.
6.2 בעת המכירה זה היה המגרש היחיד שעמד לרשות המשיבים, דהיינו המגרש במסגרת הכפלת הנחלות.
6.3 כב' הבורר בלבל בין הזכות לקבלת מגרש מכוח הזכות להכפלת נחלות לעומת הזכות לקבלת מגרש מוניציפאלי על פי התוכנית של משרד השיכון משנת 2010 שהתייחסה ל- 78 מגרשים, ושטרם יצאה אל הפועל.
6.4 ישנה סתירה בין הסעיפים 56.1 ל- 56.2 לפסק הבורר, שכן סעיף 56.1 התייחס לזכות למגרש בהרחבה שהיתה לנחלה 47, בעוד שבסעיף 56.2 קבע כב' הבורר כי הזכות להכפלת נחלות בנחלה 47 היתה ושייכת לנחלה 47. מאחר ובזמן עריכת העסקה לא הייתה עדיין בנמצא תוכנית להרחבה מוניציפאלית, אלא רק זכות למגרש הנגזרת מהכפלת נחלות, הרי ברור, כי העסקה התייחסה למכירת הזכות למגרש במסגרת הכפלת נחלות.
6.5 הבורר טעה בחייבו את המשיג בהוצאות, משום שהוא קבע מפורשות, כי המשיג זכאי לקבלת מגרש בשטח של חצי דונם, במנותק מהזכות למגרש על פי הכפלת נחלות. אם כך, הוא היה הזוכה בפן המהותי ואין לחייבו בהוצאות לטובת המשיב.
6.6 הבורר טעה בהרחיבו את החזית, שכן כל אשר היה על הבורר לקבוע הנו למה התכוונו הצדדים או כל אחד מהם בעסקת מכירת המגרש בהרחבה.
6.7 טעה כב' הבורר בכך שלא נתן נפקות להחלטת האסיפה הכללית מיום 19.5.12 לפיה הוחלט על הרחבת הישוב ע"י הכפלת נחלות בלבד ולא במסגרת הרחבה מוניציפאלית. זאת ועוד, במכתב מיום 29.5.12 של יו"ר הוועד לבורר המסביר, כי היו מקרים של מכירת הזכות למגרש בהרחבה במנותק מהזכות למגרש על פי הכפלת נחלות, צריך היה להביא את הבורר לקבוע, כי המגרש בהרחבה נמכר למשיג.
ג. עיקר טענות המשיב בהשגה
7. המשיב ביקש לדחות את ההשגה וטען:
7.1 ההשגה הוגשה בחלוף הזמן הקבוע בדין, שכן פסק הבורר הומצא למשיג בפקס עוד ביום 29.7.12 והמועד האחרון להגשת השגה היה ביום 8.8.12. הגשת ההשגה ביום 15.8.12 הנה הגשה שלא במועד. זאת ועוד ההשגה הוגשה אחרי שפסק הבורר אושר ביום 12.8.12 על ידי עוזרת הרשם עו"ד לאה רוזנטל. מהרגע שהוא אושר הפך הוא לפסק דין חלוט וסופי במעמד פסק דין של בית משפט מחוזי שאין עליו זכות ערעור.
7.2 ב"כ המשיג עצמו הודה בדיון מיום 20.11.11 בפני כב' הבורר, כי התוכנית להרחבת נחלות אושרה רק בשנת 2002 וזאת מכוח החלטת האסיפה הכללית מיום 19.5.2002. אי לכך ברור, כי בשנת 1999, עת קנה המשיג את הזכויות מגרידיש, לא היו בנמצא זכויות למגרשים מכוח הכפלת נחלות, אלא רק זכויות למגרש בהרחבה בלבד.
7.3 בכל שלושת ההסכמים שהיו בין הצדדים: ההסכם משנת 1999 בין המשיב לגרידיש, ההסכם בין המשיב למשיג מאוקטובר 2007 ובאישור בכתב על תשלום התמורה מיום 17.10.07 דובר על מכירת זכות "לבניית בית בהרחבה", ולא דובר על מכירת זכות למגרש מכוח הכפלת הנחלות. גרידיש מכר זכויותיו למשיג ואין זה האחרון יכול לקבל יותר ממה שהיה לגרידיש. פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עם הכתוב בהסכמים אלה הנה בחינת טענה בעל פה נגד מסמך בכתב. טענה כזו אסור להעלות על פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני.
7.4 התופעה ידועה והיו כמה מקרים בהם נמכרו הזכויות למגרש בהרחבה ללא מכירת הזכות להכפלת נחלות. העסקה עם המשיג היתה עסקה מהסוג האמור.
7.5 המשיג מסתמך על הנספחים 2 ו – 3 מימי 4.12.2011 ו- 8.1.2012 שהנם מסמכים שהוזמנו על ידי המשיג ממזכיר האגודה מר סויסה, תוך כדי ניצול כוחו ומעמדו כחבר וועד, והם אוינו מכוח האישור שנתנה האגודה במכתבה מיום 29.5.12 (המוצג ע/1).
7.6 מאז 1978 לא היתה כל הכפלת נחלות והנתונים אותם מציין ב"כ המשיג במכתב המזכיר מיום 4.12.2012 מתייחסים להכפלה משנת 1978 ולא משנת 2002. הכפלת נחלות אינה אקט פשוט, היא מצריכה אישור וועדת הפרוגרמות שברשות לתכנון חקלאי במשרד החקלאות, אישור מנהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית, והוועדה המקומית לתכנון ובניה. האישורים וההליך האמורים לא התקיימו. ברור אפוא, כי אין מדובר בהכפלת נחלות. התוכניות עליהן הצביע המשיג התייחסו לתוספת מגרשים לבנייה בלבד (תוכנית ג/6126 שפורסמה למתן תוקף ביום 13.9.92- להקמת שכונת מגורים חדשה ותוכנית תב"ע 12683/ג שהוחל בתכנונה בשנת 2000 ואושרה בשנת 2007 התייחסה ל- 42 מגרשים לבנייה בלבד.
7.7 אין טענות המשיג אלא טענות בדבר כדאיות העסקה, וזאת על רקע המצב העדכני כיום, לפיו מי שירצה לבנות על מגרש מוניציפאלי יצטרך לשאת בהוצאות פיתוח בסכום של 150,000 ₪ בעוד שהפיתוח לתוכניות קודמות מומן על ידי המוסדות.
7.8 המשיב הלין על כי המשיג אינו מקיים את ההחלטות גם בהליך ההשגה. כך למשל הגיש הוא את עיקרי הטיעון שלו רק ביום 17.10.12 (חמישה ימים לפני הדיון הקבוע במקום 10 ימים ר.ח) וזאת מבלי להעביר העתק מהם לב"כ המשיב.
ד. דיון והכרעה:
8. אתחיל בטענה המקדמית אשר הועלתה על ידי ב"כ המשיב. הוא ציין, כי אין לקבל את ההשגה ויש למחוק אותה על הסף, הן משום שהיא מוגשת באיחור ללא נימוק משכנע והן בשל העובדה, כי פסק הבורר אושר לפני הגשת ההשגה. הפסק הפך לפסק סופי ואין אפשרות לפתוח אותו להשגה. אין בידי הכלים להכריע בפן העובדתי מהו התאריך המדויק של מסירת פסק הדין. המבקש טוען, כי קיבל את פסק הדין ביום 1.8.12, הוא הגיש בקשה להבהרה וזו ניתנה רק ביום 13.8.12. אי לכך המועד להגשת ההשגה התחיל אחרי קבלת החלטת כב' הבורר בדבר ההבהרה. מנגד טוען ב"כ המשיב, כי פסק הדין הומצא למשיג בפקס ביום 29.7.12. הגשת הבקשה להבהרת פסק הדין והמצאת החלטת הבורר בדבר ההבהרה למשיג אינה מעלה ואינה מורידה. המועד להגשת ההשגה מתחיל ביום 29.7.12. לפי כך יוצא, כי ההשגה מוגשת באיחור. ספק בעיניי אם תקנה 398א לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, להלן תקנות סדר הדין האזרחי, ישימה כאן, משום שאין מדובר בביטול החלטה שניתנה בהיעדר הגנה או החלטה שניתנה בהיעדר צד, אלא בבקשה להבהרה. על כל פנים, די לי בחוסר היכולת לקבוע עובדתית מתי באמת הומצא פסק הבורר למשיג כדי לקבוע, כי אין לחרוץ את גורל ההשגה בהסתמך על האיחור הנטען בהגשתה.
האמת היא, כי המשיג הגיש ביום 13.8.12 בקשה להגשת ההשגה באיחור. לבקשה זו נענתה עו"ד לאה רוזנטל והאריכה את המועד, אם כי כתבה שעדיף אילו ההשגה היתה מוגשת בהסכמת ב"כ הצד השני, "ומדיניות משרד הרשם היא לאשר הגשת השגה". כך נכתב בהחלטת עו"ד רוזנטל. הגברת רוזנטל השאירה פתח למשיב לדרוש הוצאות בתום שמיעת ההשגה.
תהיה אשר תהיה ההצדקה להארכת המועד, זה הוארך באופן פוזיטיבי ולא הוגשה בקשה לבטל את ההחלטה שניתנה על ידי עו"ד רוזנטל EX-PARTI. אי לכך רשאי היה המשיג להסתמך על ההחלטה על כל המשתמע ממנה, לרבות הישענות על אינטרס ההסתמכות. זאת ועוד, ההליך התגלגל בהסתמך על ההחלטה האמורה, ההשגה נקבעה ועמדות בעלי הדין הוגשו והתקיים דיון. ברור, כי החזרת הגלגל אחורנית כיום אינה אקטואלית ולמצער אינה צודקת.
אשר לאישור פסק הבורר, הפסק אכן אושר על ידי עו"ד רוזנטל ביום 12.8.12, אלא שהיא עצמה עכבה את ביצוע פסק הדין באותו יום שגם האריכה את המועד להגשת ההשגה. אין ספק, כי אדם מן הישוב עלול להיות "מבולבל" מהמסרים המגוונים והסותרים לכאורה. אינני מעלה ביקורת חס וחלילה נגד חברתי עו"ד רוזנטל, אך ההסתמכות על תובנות סותרות לכאורה הנה לגיטימית בנסיבות שתוארו לעיל. אי לכך לכאורה גם האישור שניתן לפסק הבורר עוכב ומכאן סלילת הדרך להגשת ההשגה לפני כניסת אישור הפסק לתוקף סופי.
על כל פנים, לצורך חידוד מה שנכתב על ידי עו"ד רוזנטל, כי המדיניות של משרד הרשם הנה לעודד הגשת השגות, אציין, כי בניהול בוררות על פי דיני האגודות השיתופיות ובשמיעת ההשגות על פסקי הבוררים יש להיות מונחה על פי העקרונות שבתקנה 13(א) לתקנות האגודות השיתופיות (בוררות בסכסוכים), תשל"ב- 1972.
לאור כל האמור הגעתי למסקנה, כי יש להתעלם מהפגמים הנטענים ולהגיע למהות העניין. במובן זה אני דוחה את הטענות המקדמיות שהעלו המשיבים.
9. אני מסכים עם מה שהעלה ב"כ המשיג בסעיף 1.ח לעיקרי הטיעון שלו, כי השאלה החשובה שהיה על הבורר להכריע בה הנה הכרעה בדבר כוונת הצדדים אודות העסקה של מכירת המגרש בהרחבה. חשיבות מיוחדת יש לקביעה זו על רקע ההסכמה בין הצדדים בפני כב' הבורר בדיון של 20.11.11. שם נכתב: "אנו מסכימים כי השאלה שבמחלוקת היא למה התכוונו הצדדים או כל אחד מהם בעסקת מכירת המגרש בהרחבה". הצהרה זו ביחד עם ההסכמה על דרך ניהול הדיון בפני הבורר אושרו על ידו וקיבלו תוקף של החלטה.
כדי להגיע להכרעה צודקת בנקודה זו יש ללכת בשלושה מסלולי בדיקה: בדיקה לשונית, בדיקת הנסיבות הספציפיות והתובנות הסובייקטיביות של הצדדים להסכמים, ואילו המישור השלישי הנו המישור האובייקטיבי חיצוני שבא לבדוק את מכלול התנאים, הנורמות, והתוכניות תוך כדי ניסיון להתאימן להסכמים.
10. במישור של לשון ההסכמים, אין ספק, כי ידו של המשיג על התחתונה. בפנינו יש שלושה נוסחים בכתב שיש בהם כדי להשליך אור על התוצאה המתחייבת: הראשון הנו ההסכם בין מר ארביב רחמים לבין מר גרידיש מיכאל מיום 14.10.1999 שדיבר על מכירת "זכות בשטח לבנית בית בהרחבת דלתון" או "זכות שטח לבנית בית בהרחבת דלתון" לפי נוסח אחר, ולזה עוד אחזור. בהסכם האחר הוא ההסכם בין המשיב לבין המשיג בו נכתב כי "צד א' מוכר זכות בשטח לבניית בית בהרחבת דלתון לצד ב'". אגב אין מסמך זה נושא תאריך עריכה, אלא שהמועד של אוקטובר 2007 אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, ולכן גם אני אצא מהנחה, כי הסכם זה נערך באוקטובר 2007. המסמך הכתוב השלישי הנו קבלה מיום 2.10.2007 בה מאשר המשיב, כי קיבל סכום כולל של 22,000 ₪ ( 12,000 ₪ בשיק ועוד 10,000 ₪ בשיק נוסף). גם במסמך זה כתוב :"אני החתום מטה מצהיר בזה שקיבלתי מאבינועם 2 שיקים סך של 22,000 ₪ עבור שטח לבניה בדלתון". הפשט של שלושת המסמכים מלמד על מכירת שטח לבניה ולא על זכות להכפלת נחלה. ניסיון המשיג לטעון, כי מדובר במכירה של זכות להכפלת נחלה אינו יכול להתקבל, משום שאז יסתור חזיתית את נוסח המסמכים שבכתב. פעולה זו אינה אפשרית מכוח סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני, אלא אם מדובר בחריגים שהובאו בסעיף 82 לאותו חוק או החריגים שפיתחה הפסיקה. החריגים אינם מתקיימים ולכן ברור, כי התחולה של הסעיף הנה תחולה בלתי מסויגת. המסקנה מכך הנה, כי אין המשיג יכול לטעון שהמסמכים האמורים מתייחסים למכירת זכות למגרש מכוח הכפלת נחלות.
11. הציר השני לבדיקה הנו בדיקת הנסיבות הספציפיות והתובנות הסובייקטיביות של הצדדים. ייאמר תחילה, כי חוזה, ובכלל זה כל פעולה משפטית, יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתקף מלשון ההסכם עצמו. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973 , להלן: חוק החוזים קובע, כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". אין ספק, כי אומד דעתם של הצדדים נגלה בבהירות מלשון ההסכמים או המסמכים. התיקון של חוק החוזים משנת 2011 אינו מותיר ברירה לפנות לאומד דעה המנוגד ללשון המפורשת של החוזה. אין ספק כי התיקון האמור ישים על המקרה דנן. במקרה כזה אין לתת לבעל לדין לחפש בנרות כוונה משתמעת שאינה עולה בקנה אחד עם הלשון המפורשת של ההסכם או הפעולה המשפטית. אילו התובנה הסובייקטיבית של המשיג הייתה, כי מדובר במכירת זכות למגרש מכוח הכפלת נחלות, וכידוע בהכפלה כאמור ישנן זכויות נלוות למכירה, היתה כוונה זו מקבלת ביטוי חיצוני באחד משלושת המסמכים שצוינו לעיל. אין מדובר רק במכירת מגרש לבנייה, אלא גם זכויות עודפות הקשורות באמצעי ייצור, מים, קרקע וכו'. המשיג לא הציג במשך השנים מאז ההסכם הראשון עם מר גרידיש כל פנייה, לאגודה או למשיב לצורך מימוש הזכויות שלו במגרש מכוח הכפלת נחלות, ונגזר מכך, כי לא פנה בבקשה למוסדות בדבר הכפלת הנחלות. גם גרידיש לא פנה בפניה כמאור, ומטבע הדברים הוא, כי המשיג קיבל רק את מה שהיה לגרידיש ולא יותר. המסקנה מכך הנה, כי אין מדובר במכירה הכוללת זכות בהכפלה, אלא אך ורק במכירת מגרש לבנייה בלבד. הא ותו לא.
12. הצלע השלישית לבדיקת הכוונה של הצדדים הנה כאמור הנסיבות האובייקטיביות חיצוניות. גם על פי בדיקה זו הממצאים של הבדיקה תומכים בעמדתם של המשיבים. אמנה מקצת הסיבות להלן:
א. גם המשיג הודה בדיון בפני כב' הבורר מיום 20.11.11 ולשאלת הבורר כי: "ההחלטה על הכפלת החלקות היתה בשנת 2002 לפי החלטת האסיפה הכללית מיום 19.5.2002". המסקנה מכך הנה, כי לא ייתכן שעסקה שנערכה בשנת 1999 בין המשיב לגרידיש התייחסה לזכות שלא היתה קיימת. אין מחלוקת, כי המשיג נכנס לנעליו של גרידיש ולא ייתכן, כי המשיג יקבל יותר ממה שהיה לגרידיש. זה לא טען מעולם, כי הוא רכש זכות להכפלת נחלה, וגם לא הוצהר כך בהסכם משנת 1999 בינו לבין המשיב.
ב. טען המשיג, כי בעת שנחתם ההסכם בין המשיב לגרידיש לא היתה למשיב כל זכות למכור מגרש בהרחבה, אלא רק את הזכות להכפלת הנחלה. אם כך מדוע לא צוין הדבר מפורשות בהסכם משנת 1999? מדוע לא צוין הדבר 8 שנים לאחר מכן במסגרת שני המסמכים משנת 2007? המשקל המיוחד של קושיה זו מתבסס גם על העובדה, כי בשנת 2007 היה כבר ידוע לצדדים, כי התקבלה החלטה של האסיפה הכללית להכפלת הנחלות- משנת 2002.
ג. חיזוק לטענתו של המשיג, הוא מוצא בכך שבשנת 2007 לא היה ידוע על כל תוכנית להרחבה מוניציפאלית, ולכן ברור כי הכוונה בהסכמים הנה לזכות למגרש מכוח הכפלת נחלות. הנחה זו הוכחה כבלתי נכונה מכוח נתונים אובייקטיביים הניתנים להוכחה או להכחשה בנקל. הכוונה הנה לאותן תוכניות הרחבה לצורך בנייה בלבד ואשר הובאו על ידי ב"כ המשיבים בעיקרי הטיעון שלו. (תוכנית ג/6126 שאושרה לפרסום ברשומות ביום 13.9.92; תוכנת ג/12683 הרחבת מושב דלתון הרחבת המשוב ב- 42 מגרשים למגורים, שפורסמה בשנת 2007 והוחל בהכנתה עוד בשנת 2000). הנחה זו הוכחה כבלתי נכונה גם מכוח נתונים אודות מס' הרחבות שצוטטו בסעיף 38 לפסק הבורר מדברי המשיג (הנתבע דאז) עצמו.
ד. עדותו של המשיג בפני כב' הבורר התייחסה למגרשים בשטח של בין חצי דונם לדונם אחד. חלק מהרוכשים בנו את בתיהם על מגרשים אלה. אי לכך הדברים מלמדים, כי המכירה התייחסה למגרש ולא להכפלת נחלה.
ה. הכפלת נחלה, אינה דבר פשוט ואישור הכפלה כאמור מצריך פעולה משולבת של כמה וכמה גורמים. אין היא נגזרת מהסכמה דואלית בין מוכר לרוכש ואף לא הסכמה שקבלה את ברכת האגודה עצמה. בין הגורמים האמורים ניתן למנות את מנהל מקרקעי ישראל, את הסוכנות היהודית, וועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות, הוועדה לתכנון ובנייה וכמובן האגודה שצריכה ליתן את הסכמתה באמצעות קבלת החלטה במוסדותיה המוסמכים. לא היתה כל ראיה, כי מי מהגורמים היה מעורב בהליך כאמור. הא ראיה, כי אין מדובר בהכפלת נחלות.
ו. בהסכמים בין המשיב לגרידיש ובין המשיב למשיג תוארו ההתחייבויות שעל הרוכשים (הם צד ב' לפי ההסכמים) לעשות. בשניהם נאמרו כי "צד ב מתחייב לעשות את כל הסידורים בישוב ובמנהל וכל אשר יידרש". שתי מסקנות יש ללמוד מהתחייבות זו. הראשונה הנה, כי הגופים שצוינו מתאימים למכירת מגרש ללא זכות חברות או השתתפות באמצעי הייצור כדוגמת ההסכמים המצויים בתיק הבוררות או כאלה שצוינו בנספח 5 לכתב התשובה מטעם האגודה (והוגש פורמלית ביום הדיון- מסמך ע/1). סעיף 6 ל- ע/1 התייחס "לחוזים בהם הועברה הזכות למגרש בהרחבה ללא הזכות להכפלת נחלות". הגופים הנוספים הנחוצים להכפלת נחלות לא צוינו כלל בהתחייבות זו. המסקנה השנייה הנה, כי מי שצריך היה לעשות מעשה כדי לקדם את הנושא או לממש את הזכות שנרכשה (בין שמדובר ברכישת מגרש בהרחבה ובין שמדובר בהעברתו מכוח הכפלת הנחלות) הנו צד ב', דהיינו המשיג דווקא. הוא לא עשה מאומה. המחדל נזקף לחובת המשיג ומחזק את העמדה של המשיב, כי מדובר במכירת מגרש בהרחבה ללא זכויות משקיות נלוות.
ז. התופעה של מכירת מגרש לבנייה בלבד להבדיל ממכירת מגרש בעקבות הכפלת נחלות, על כל המשתמע מהעברת אמצעי ייצור הייתה תופעה ידועה. עובדה היא, כי צורפו לתשובת המשיב מסמכים אודות העברות כאמור. אין אלה מסמכים שצורפו רק בהליך ההשגה, בחינת בדותה מן הזמן האחרון, אלא מסמכים שעלו בדיון בפני הבורר, שכן בהסכם אליו הפנה המשיג אודות העסקה בין מר עמרם דניאל לבין לטרש ניסים ז"ל נאמר: "ידוע לנו כי הקניה היא למגרש בלבד לצורך בניית בית ואין לנו ולא תהיה לנו כל זכות לאמצעי ייצור, מים, קרקע...". אין זאת אפוא, אלא העברה של מגרש לבנייה ותו לא. המסקנה האמורה מקבלת משנה תוקף אף מדברי עו"ד הלוי בפניי. הוא אמר בדיון, כי "בדלתון הייתה תופעה של מכירת זכויות הכפלה לאלה שהיו זקוקים לכסף". אם מה שהניע את המוכרים הנה קבלת כסף ואם ניקח את המשיב כמשקיע רציונאלי סביר, הרי יש להניח, כי ישקיע במה שיוכל לקבל תשואתו מידית. השקעה בקנית מגרש קרובה להגדרה זו. לא כן השקעה בקנייה של מגרש בהכפלה ואמצעי ייצור שהנה לוטה בערפל מחד גיסא ותלויה בהסכמה של כמה וכמה גורמים מאידך גיסא, ואין כל וודאות, כי אכן תתרחש. כל האמור מוביל למסקנה כי מדובר במכירת מגרש בהרחבה.
13. ב"כ המשיב הלין על צירוף מסמכים לעיקרי הטיעון של המשיג ללא נטילת רשות. בקביעת הנהלים בתהליך השגה בפני הרשם צריך לתת ביטוי הן לעובדה, כי הבוררות מתנהלת על פי הדין המהותי אך מאידך גם משקפת פתיחות וגמישות מה בעיקר בסדרי הדין (ראה ח. נועם אגודות שיתופיות, הלכות ופסיקה, מהד 2010 בעמ' 583). אני מסכים עם ב"כ המשיב, כי יש לשוות להליך ההשגה בפני הרשם מעמד של אווירת בית משפט וזאת עד כמה שהדברים אינם גורמים עיוות דין לצד כלשהו. אנו מנסים להחדיר להליכים בפני הרשם עקרונות מהדין הכללי ככל שהדבר אפשרי, מבלי לפגוע בליבה של הדיון הייחודי המתנהל בפני הרשם. זהו הדין בסוגיה של צירוף ראיות לערעור או להשגה שאינה עניין של מה בכך. ההלכה הנה, כי אין להתיר צירוף ראיות בערעור אלא במקרים נדירים, מיוחדים ומוגדרים ובמשורה. המשיג צריך להראות, כי ביקש לצרף את הראיה בערכאה הדיונית והוא סורב או שערכאת הערעור תסבור שכדי לתת פסק דין דרושה הצגת ראיה כאמור. לדעתי (כערכאת ערעור) אין התנאי השני מתקיים כאן, בעוד שהתנאי הראשון לא רק שלא התקיים, אלא שאף אין טענה, כי ההצגה של הראיה התבקשה על ידי המשיג. ראה תקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי. ראה גם זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מה' שביעית בעמ' 847-848 וכן גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהד' עשירית בעמ' 664-666. המסמך שצורף לעיקרי הטיעון של המשיג אינו עונה לתנאים האמורים, הוא לא צורף כדין ויש להתעלם הימנו.
14. כתבתי בסעיף 10 לעיל, כי עוד אחזור להסכם בין המשיב לבין גרידיש והנה אני פורע את החוב: מסמך זה מופיע בשני נוסחים ושתי ורסיות. אומנם הליבה דומה, אך השינויים בין שני הנוסחים מעוררים תמיהה. ראשית, בנוסח אחד מופיע התאריך של עריכתו כיום 14.10.99 באמצע העמוד בעוד שאותו תאריך מופיע בנוסח האחר בצד הימני של ההסכם. שנית, בנספח 2 מופיעות המילים: "...צד א' מוכר זכות שטח לבנית בית בהרחבת דלתון" כשהמילה "זכות" מושחלת בין המילים "מוכר" ל- "שטח". בנוסח האחר של אותו מסמך המצוין כנספח 4 (כך כנראה מוספר בהליך אחר) נכתב , כי צד א' מוכר זכות בשטח לבנית בית בהרחבת דלתון לצד ב' ". ברור כי באחד נמכר שטח... לבניית בית בעוד שבאחר נמכרה הזכות בשטח... . המילה זכות הוספה בדיעבד. שלישית, החתימה של מר מיכאל גרידיש בנוסח שבנספח 2 שונה לגמרי מהחתימה של אותו מיכאל גרידיש כפי שמופיעה בנספח 4 דלעיל. רביעת, בנוסח שבנספח 2 יש מחיקות שאינן מופיעות בנוסח של נספח 4. חמישית, בנוסח שנספח 4 נרשם סכום של 40,000 ₪ שככל הנראה שולם ממנו 9,000 ₪ וצוין כי היתרה הנה 31,000 ₪. תוספות אלה אינן מצוינות בנוסח שבנספח 2.
השוואה זו לא הובאה כדי להטיל ספק באף צד או להפנות לאי סדר בין במישור הפלילי ובין במישור האזרחי. המטרה הנה להראות, כי יש לקחת את המסמכים "בערבון מוגבל" ואין לבנות את ההכרעה בהשגה רק בהסתמך על הנוסח של מי מנספחים אלה, אלא בשילובם עם יתר הנסיבות והראיות שבתיק הבוררות.
15. עולה טענה מתוך הטיעונים של המשיג , כי אין זה צודק שיקבל המשיב את הסכום של 40,000 ₪ (או ארבעים ושניים אלף שקל) מבלי למסור בתמורה מגרש כלשהו או להחזיר את הכסף. ברמת העיקרון צודק המשיג, אלא שלא היתה בפני הבורר תביעה לסעד חילופי להשבת הכסף ולא נשמעו ראיות אם הכסף הושב אם לאו. זאת ועוד, ב"כ המשיבים טען בעיקרי הטיעון בפניי, כי אין מניעה שהמשיג יממש את ההתחייבות של המוכר, אלא שככל הנראה בשל שיקולים כלכליים ומטעמי כדאיות בוחר המשיג לא לממש את תוכן ההתחייבות של המשיב. אם כך, אין הוא יכול להלין על המשיב, אלא רק על עצמו.
16. עוד טוען המשיג, כי הוא למעשה זכה בהליכים. הבורר הרי פסק לטובתו זכאות לקבל את המגרש בהרחבה ולא מכוח הכפלת הנחלות ולכן לא היה מקום לחייבו בהוצאות. בהמשך לכך הוא מבקש לבטל הוצאות אלו. אין הסעד המבוקש נובע ישרות מהתיאור של הכרעת הבורר, ולכן אין זה נכון כי המשיג זכה בתביעתו. אם זוכה המשיג בקבלת מגרש בהרחבה, והיה עליו לנקוט הליכים כדי לקבל את אשר הובטח לו, שיפעל למימוש הזכות המובטחת. יחד עם זאת, ולאור המגמה של עידוד הכרעה בסכסוכים בפני הרשם, ולפנים משורת הדין, נראה, כי יש מקום להקטנה סמלית של שכה"ט שפסק כב' הבורר, אלא שהקטנה זו מותנית. ניתנת בזה האפשרות למשיג לשלם את הסכום של 7,000 ₪ בתוך 21 יום מקבלת החלטה זו ובכך יועמד הסכום על סך 7,000 ₪. בניגוד לכך יעמוד מלוא הסכום שנפסק על ידי כב' הבורר (8,000 ₪) על כנו ויהא המשיג חייב לשלמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסיקתו ועד לתשלומו המלא בפועל.
17. כפוף לקביעה בעניין ההוצאות שציינתי בסעיף הקודם, אני דוחה את ההשגה ומאשר את פסק הבורר. בנסיבות אינני מוצא מקום לחייב בהוצאות נוספות בגין ההליך שבפניי.
5129371
54678313ניתנה היום 31 אוקטובר, 2012 ט"ו חשון, תשע"ג בהיעדר הצדדים.
רמזי חוראני, עו"ד
האגודות השיתופיות 54678313
עוזר רשם האגודות השיתופיות
