ערך דירת מגורים שווה לזכות שימוש במקרקעין?

השאלה שבמוקד ההתדיינות נסובה סביב כללי השיוך לרישום בתים על שם חברי קיבוץ ויורשיהם בקיבוץ נאות מרדכי (להלן: "הקיבוץ"). לפנינו בקשת ערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת, אשר דחה את ערעורם של המבקשים על פסק דין של בימ"ש השלום בנצרת.

רקע:

המשיבים הינם היורשים של חברת קיבוץ נאות מרדכי אשר הייתה בעלת דירה המונחת על חלקת שטח בקיבוץ. סעיף 6 ל"כללים לרישום הבתים על שם חברים: קיבוץ נאות מרדכי – נוסח מעודכן 2010", קובע כי במקרה בו נפטר חבר קיבוץ בטרם הספיק לרשום את זכויותיו בבית המגורים על שמו, בידי הקיבוץ עומדות שתי חלופות. האחת, לשלם ליורשי החבר שנפטר את ערך דירת התקן ואילו החלופה השנייה היא להתיר ליורשי החבר שנפטר להיכנס לנעלי החבר הנפטר לצורך רישום הזכות. לעניינו, הקיבוץ בחר באופציה הראשונה ובה זיכה את המבקשים בשווי ערך דירת תקן והוציא מחישוב זה את שווי המגרש עליו ישבה דירתה של המנוחה. ערך דירת תקן על פי הקיבוץ מחושב לפי הערך הממוצע של כל בתי המגורים המשויכים לחברי הקיבוץ.

לטענת המשיבים, כללי השיוך מקנים להם זכות לקבל מהקיבוץ את שוויה הכספי של דירת המונחה כאשר חישוב שווי הדירה כולל את שווי המגרש הצמוד אליה.

בימ"ש קיבל את פרשנותם של המשיבים לכללי השיוך וחייב את הקיבוץ להעניק למשיבים את שווי המגרש בנוסף לשווי הדירה. פסיקה זו התבססה על העובדה כי כללי השיוך מאפשרים לקיבוץ לבחור לממש את זכות היורשים בשתי דרכים אשר סביר להניח כי שתי החלופות שוות בערך הכלכלי. אם כן, הענקת רישום הזכות על דירת המגורים ליורשים, תכלול בוודאי שימוש במגרש הצמוד לדירה. מכאן, שחישוב שווי הדירה צריך לכלול את שווי המגרש הצמוד אליה. הקיבוץ ערער על פסק דינו של ביהמ"ש השלום וערעורו נדחה בבית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה:

ביהמ"ש קבע כי ההוראות הרלוונטיות של כללי השיוך ברורות באופן שאינו מותיר מקום לספקות ולכן יש לקבל את עמדת הקיבוץ. הגדרת "ערך דירת תקן" בכללי השיוך ברורה ותואמת את עמדת הקיבוץ. כאשר הקיבוץ בוחר להעניק ליורשים את זכות הרישום במקרקעין של "בית המגורים", הם אכן מקבלים את זכות השימוש בדירה ובמגרש הצמוד אליה אך הקצאה בעין זו מותנית בחתימת היורשים על הסכם חכירה מהוונת עם רמ"י ובתשלום דמי חכירה מהוונת. אם כן, שוויה של  ערך דירת מגורים אשר דוברה באופציה הראשונה, אינה קשורה להגדרת בית מגורים אשר עוסקת בהקצאה בעין של מקרקעין לחברי קיבוץ שהיא, האופציה השנייה.

סיכום:

הערעור התקבל.

נקבע כי כללי השיוך מקנים ליורשים את השווי הכלכלי של דירת המגורים גרידא.

המשיבים יחויבו, ביחד ולחוד, להשיב לקיבוץ את הכספים העודפים שקיבלו ממנו בתוספת ריבית והצמדה כחוק.

המשיבים ישלמו לקיבוץ הוצאות משפט בכל הערכאות בסך כולל של 50,000 ₪.

ניתן ביום: כ"ד באדר ב' התשפ"ב, 27 למרץ 2022.