ערעור על החלטת בורר
בפני רשם האגודות השיתופיות
תיק מס' 265/43/99
מעלה שומרון –
להתיישבות קהילתית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רמי אבידע ו/או
ו/או יורם מלעי ו/או דודו זהבי
כולם מדרך פ"ת 154, ת"א 64921
-המערערת-
- נגד -
חברת גיא-לי בע"מ
ע"י
ממעלה שומרון ד.נ. לב שומרון
באמצעות ב"כ עו"ד חוה (עפרי) אליהו
מרח' ויצמן 42 כפר סבא 44247
-המשיבה-
בתיק הוגש ערעור על החלטת הבורר מיום 10.6.99.
עובדות המקרה
1. המערערת, מעלה שומרון, הנה
2. חברת גיא-לי בע"מ, הנה חברה העוסקת בעבודות בניה בבעלותו ובהנהלתו של מר
3. ביום 15.4.94 נחתם חוזה בין הצדדים לפיו נתנה המערערת למשיבה זכות שימוש במבנה מספר ג2 בשטח של כ- 150 מ"ר (להלן: "המושכר") אשר נמצא בשטח מושכר של כ- 600 מ"ר, לשם הפעלת מפעל למוצרים לבניין.
4. בהתאם לתנאי החוזה מעמדה של המשיבה במושכר היינו בר רשות לתקופה של 5 שנים, כלומר עד 15.4.99.
5. בגמר תקופת השכירות הפנתה המערערת דרישה למשיבה לחתום על נוסח חדש של חוזה ל- 5 שנים נוספות ואולם המשיבה טרם חתמה, במשך כל הזמן שחלף מאז המשיכה המשיבה לשלם את דמי השכירות הנם חיוב.
6. במשך שנות השכירות איכסנה המשיבה ציוד בניה בסמוך למבנה המושכר כשחלקו מאוחסן בתוך שתי מכולות.
7. במהלך השנים ככלל ובשנת 98 בפרט, הגישה המשיבה בקשה לאגודה לעניין שימוש בשטח ציבורי, קרוב למבנה המושכר, לצורך הכנסת ציוד בניין.
8. האגודה החליטה כדלהלן – לאפשר הצבת מכולות לאחסנה בלבד, בשטח אזור התעשייה שהוגדר ע"י הוועד ולאחר חתימת חוזה (חדש) עם האגודה, העלות החודשית הנה 50$ לא כולל מע"מ בעבור משבצת קרקע למכולה אחת בלבד (מכתב מיום 13.10.99).
9. בפועל, המכולות הוצבו בסמוך למבנה המושכר תוך הסתייגות המשיבה מחתימה על חוזה חדש ומתשלום חודשי בסך 50 $ בעבור השטח לכל מכולה.
10. לאור זאת, ביום 18.1.99 פנתה המערערת בבקשה למינוי בורר בעניין הנדון תוך דרישה למתן צו פינוי לציוד שאוכסן ע"י המשיבה בסמוך למבנה המושכר וה
11. בתאריך 10.6.99 ניתן פסק דינו של כב' הבורר בו נקבע כדלהלן:
"1. בצורך החיוני של העמדת מכולה וציוד לצורכי בניין בעסק של הנתבע, שבלעדיו לא יתכן ניהול תקין של המפעל הנדון, לא מצאתי הפרה של החוזה מ- 1994.
2. על האגודה לנהוג עפ"י הרוח החדשה של סעיפי 12 – 39 ו- 46 לחוק החוזים הנ"ל, ולחתום חוזה חדש עם הנתבע, כקודמו, בהשמטת סעיף 11 ח' (שבינתיים הומצא בפני הבורר ועומד לחתימה) או שינוי החוזה והתאמתו לנסיבות לאחר הסדר שכר ראוי – בשכר הדירה למיקום המכולה או מכולות בשטח שקרוב למבנה או אחר, כמסוכם. זאת עם הבטחה של הנתבע לשמור על ניקיון השטח…".
על פסק דינו האמור של כב' הבורר, הגישה האגודה את ערעורה.
טענות הצדדים
12. טענות המערערת כדלהלן:
א. המערערת נתנה למשיבה רשות להשתמש במושכר כבר רשות בלבד לתקופה של 5 שנים מיום 15.4.94 – 15.4.99.
ב. במבוא לחוזה נקבע במפורש כי המשיבה מתחייבת בין היתר לקבל את החלטות האגודה לרבות החלטות ועד הישוב, לרבות תקנון האגודה ולרבות התקנון להקמת מפעלים ולפעול על פיהן, התחייבות זו הנה אחד מתנאי החוזה.
ג. המשיבה השתלטה על שטח ציבורי רחב ואחסנה בו ציוד בנייה שכלל ברזלים, קרשים, פיגומים, מכולות, נגררות וכו'.
ד. המערערת פנתה למשיבה פעמים אינספור בדרישה כי תדאג לפינוי השטחים הציבוריים מציודה, בהדגישה כי אחסון הציוד באזור שהוא מרכז הישוב מהווה פגיעה באיכות החיים והסביבה של כלל התושבים באגודה, כל הפניות נענו ריקם.
13. טענות המשיבה כדלהלן:
א. צדק כב' הבורר בקביעתו כי סעיף 11 לחוזה השכירות החדש אינו עומד ברף דרישת תום הלב שעל פי חוק החוזים.
ב. צדק כב' הבורר בקובעו כי העמדת המכולה וציוד לצורכי בניין הנם צורך חיוני שבלעדיו לא יתכן ניהול תקין של מפעל ואין לראות בכך הפרה של החוזה מ- 1994.
ג. המושגים "שטח ציבורי" ו"שטח שליד מושכר" לא הוגדרו בחוזה השכירות וכן לא קיימת זהות ביניהם. לאור זאת לא ניתן לטעון כי המכולות ממוקמות דווקא על השטח הציבורי, או כי חל איסור על אחסון בשטח שליד המושכר.
ד. המערערת ניסתה לנצל את המצוקה הטבעית הנובעת מניהול עסק והכרח לאחסן ציוד בסמוך לו ודרשה מחיר מופקע בגין כך.
ה. המחיר שקבעה המשיבה כדמי שכירות להצבת כל מכולה היה בסך של 50$ ל- 15 מ"ר, כלומר 3.33$ למ"ר, ובאותה עת ממש עמד שכר הדירה על סך של 1.5$ בתוך התא המוגן במבנה שבאזור התעשייה – ברור כי מדובר בשכר מופקע שאינו עומד בכל קנה מידה של סבירות והגינות ובצדק התערב כב' הבורר ודרש מהמשיבה לקבוע דמי שכירות ראויים וסבירים, לאחסון תחת כיפת השמים.
ו. עניין "השגת הגבול" היינו לא רלוונטי והמערערת מושתקת מלטעון אחרת בעניין זה, שכן נעשו מס' פניות בכתב למערערת בהצעה בה לא ייחתם חוזה שכירות חדש עד לסיום הליכי הבוררות והאחרונה לא הגיבה לכך.
ז. מתוקף הפעילות העסקית נדרש מידי פעם אחסון של ציוד בנייה בחלק קטן של אזור התעשייה והיינו בתוך שתי מכולות צבועות. ראוי לציין כי מדובר באזור תעשיה אשר מופעלים בו עסקים מגוונים ואין לראות בהתנהגות זו חריג.
יש לציין כי במשך כל השנים לא הייתה כל כוונה לאסור את השימוש המתחייב לחלק מן העסקיים לאחסן ציוד בשטח הצמוד לעסקם.
ח. המערערת הנה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת החומר שבתיק הבוררות, הנני קובע כדלהלן:
א. מטרתה העיקרית של
ב. בתקנון האגודה ניתן ביטוי למצוין בס"ק א' במסגרת הגדרת מטרותיה של האגודה כפי שיפורט להלן:
"ו. לעודד הקמת מערכת כלכלית יצרנית, המתבססת על יחידות משפחתיות של חבריה, או קבוצות של יחידות משפחתיות כאמור אשר תעסוקתן ואמצעי הייצור שלהם יהיו בתחום הישוב.
ח. להקים מבני ציבור ומבנים למלאכה ו/או לתעשייה כדי להחכירם אז להשכירם לחברים ו/או לתאגידים אשר השליטה בהם נמצאת בידי חברים."
ג. לצורך יישום מטרותיה ניתנו לאגודה סמכויות המפרטות בתקנונה כשהסמכויות הרלוונטיות לענייננו היינו כדלהלן:
"ג. להסדיר ולקבוע חלוקה והקצאה של מקרקעין לצורכי שיכון, מוסדות ושירותים בכל דרך ותנאי שהם (הדגשה שלי).
ה. ליזום, להקים, לקיים, לפתח ולנהל מוסדות ושירותים מכל הסוגים כגון מוסדות ושירותים… כלכליים, משקיים וכו"
ד. ועד האגודה היינו הזרועה המבצעת של האגודה כשתפקידו לנהל ולקיים האגודה תוך דאגה לאינטרסים של האגודה ושל החברים בה.
לאור זאת, המשיבה שבעליה היינו חבר באגודה, כפופה לתקנון האגודה, החלטות האגודה לרבות החלטות הועד.
ה. בחוזה שנחתם בין הצדדים בשנת 94' ואף בחוזה החדש (בשינוים קלים) נקבע בהקדמה לחוזה, כדלהלן:
"השוכר שהינו חבר באגודה או מועמד להתקבל כחבר האגודה ו/או תאגיד אשר השליטה בו חברי האגודה ו/או מועמדים להתקבל כחברים באגודה; התחייב בין היתר לקבל את החלטות האגודה לרבות: החלטות ועד הישוב ולרבות תקנון האגודה ולרבות התקנון להקמת מפעלים ולפעול על פיהן והתחייבות זו הנה אחד מתנאי חוזה זה." (הדגשה שלי).
ו. בסעיף 11 ח' לחוזה החדש נקבע כדלהלן:
"השוכר מצהיר כי ידוע לו כי אינו רשאי להשתמש בחצר הצמודה למושכר ו/או כל שטח אחר באזור התעשייה ו/או בתחום משבצת הישוב לצורך אחסנת ציוד עודף ו/או חומר גלם וכו'. השוכר מתחייב…. כי שטח החצר הסובב את המבנה יהא נקי ומטופח בכל עת".
ז. בעניין הסעיף שצויין לעיל ערכו הצדדים המלומדים התדיינות מעמיקה בדבר בחינת הסעיף והחוזה לאור סעיפים רלוונטים בחוק החוזים תוך שימוש בעקרונות שנקבעו בפסקה וכך נהג גם כב' הבורר בהחלטתו המפורטת.
ואולם למאי נפקא מינא?
נראה כי סעיף 11 ח' כדי להוסיף או לגרוע, היות ובהקדמה לחוזה כפי שצוין לעיל השוכר מחוייב להחלטות האגודה וועד האגודה והדבר היינו חלק מתנאי החוזה, כך שבמידה והאגודה החליטה כי אין לאחסן בצמוד למבנים המושכרים חומרי גלם מכל סוג וכו' הרי שמתייתר הצורך בסעיף הנדון.
ח. לאור זאת אין להצדיק התערבות כלשהי בחופש החוזים במקרה הנדון ואין לשנות את נוסח החוזה. בהתייחס למשיבה הרי שאין לה על מה לסמוך בטענתה בעניין הסעיף הנדון, זאת ועוד, לאור הצגת הדברים, הטענה כלל אינה רלוונטית.
ט. בכל מקרה של התנגשות בין אינטרסים של האגודה לזה של חבריה בגין יישום החלטותיה ו/או חוזה לו מחויבים שני הצדדים יש לפעול ליצירת איזון (ולא העדפה) בין האינטרסים מחד ובתום לב תוך שמירה על אינטרס הציפייה וההסתמכות מאידך.
י. התרשמתי כי קיים צורך ואולי אף הכרח מתוקף הפעילות העסקית של המשיבה, לאחסן מעת לעת ציוד בנייה בסמוך למבנה המושכר, תוך התחשבות מרבית בחזות הכללית של אזור תעשיה ושמירה על ניקיונו ומראהו.
סיכום
חוזה השכירות החדש היינו תקף לכל דבר ועניין ובכלל זה סעיף 11 ח' ועל המשיבה לחתום עליו לאלתר.
במקביל לחתימה ובהתאם לחוזה השכירות האגודה תאשר בהחלטה הצבת 2 מכולות צבועות אשר יוצבו בצורה מסודרת ונקייה בתחום אזור התעשייה או בסמוך למבנה לצורך אחסון ציוד בנייה. הצדדים רשאים להגיע להסדר אחר בעניין אחסון הציוד, בהסכמה.
גובה דמי השכירות למכולות יהיה בהתאם לקבוע בחוזה השכירות של המבנה באופן יחסי ל- 1 מ"ר.
ניתן ביום 15.12.99
אורי זליגמן, עו"ד
