ערעור על פסק בורר בסכסוך בין חברי מושב אלקוש בדבר בעלות על מקרקעין
בפני עו"ד
ב ע נ י ן : שובט אורי
ממושב אלקוש, משק 46-25175
ע"י ב"כ עו"ד
משד' סוקולוב 23, נהריה-22421
המערער
ו ב ע נ י ן:
ממושב אלקוש – 25175
ע"י ב"כ עו"ד
רחוב לוחמי הגטאות 12, נהריה-22446
המשיב
ה ח ל ט ה
1. כתב תביעה הוגש במאי 2000 ע"י המערער (התובע), אשר הוא בעל נחלה מספר 46 במושב. בכתב התביעה טען המערער כי הוא בעל הזכויות בשטח קרקע הנמצא מעבר לשורת הלולים וכביש הכורכר אשר ממוקמים בקצה חלקה ב' שלו ושל חברים אחרים.
המערער טען כי בעבר המשיב עיבד חלקה זו ברשות ולזמן מוגבל. בשלב זה (שלב ביניים, בו נעקר מטע תפוחים ברשות וניטע מחדש מטע אפרסקים) מתנגד המערער להמשך תפיסת השטח ועיבודו ע"י המשיב, ודורש להשיבו לידיו.
2. אין חולק כי הנחלה מס' 46 וכן חלקה א' והמשכה חלקה ב' הנמצאים בין 2 קווים מקבילים ישרים – שייכת למערער.
סלע המחלוקת הוא שטח קרקע בגודל 1.5 דונם, הנמצא בהמשך ומדרום לחלקה ב' של נחלת המערער, היינו: מעבר לשורת הלולים וכביש הכורכר, (להלן: "שטח המריבה").
3. פסק הבורר:
פסק הבורר התבסס על מספר נקודות מהותיות.
הבורר הוא שערך ביקור במקום שמע את העדים ובחן את הראיות שבכתב. חלק מנימוקי הבורר מובאים כאן כלשונם:
לאור האמור ובמיוחד בהעדר תיעוד כלשהו המצביע על דיון ו/או קבלת החלטה על ידי האגודה ו/או מי ממוסדותיה בהקשר לשטחי המקרקעין הרלוונטיים המצוים מדרום לכביש הכורכר יהא זה בלתי סביר לקבוע, כי האגודה הקצתה את השטחים הללו למי מחבריה ואף לא הוצגה בפניי תשתית מספקת על מנת לקבוע, כי האגודה נתנה את הסכמתה ו/או לא התנגדה להקצאה באופן כזה ולא באופן אחר.
מהתרשמותי בעקבות ביקור במקום וכן מעדויות הצדדים ו/או מי מטעמם, אינני יכול לקבוע כי אכן קיימת חלוקה עקבית וברורה של כל שטחי המקרקעין השוכנים מדרום לכביש הכורכר המלמדת בהכרח על זכויותיו של שובט בחלקה. מעבר ל"אי דיוק הנדסי" הקיים בשטח, לא כל המשפחות בעלות משק באזור זה של המושב הן בעלות זכויות גם בשטח שמעבר לכביש הכורכר ומשכך, לא ניתן להסיק מסקנה גורפת.
הנני מוצא לנכון להעיר, כי התנהלותו של ועד ההנהלה והתגייסותו המוחלטת לצד שובט בתביעתו דנן, ובפרט הוצאת המסמך מיום 28.5.02 בהעדר בדיקה ממצא ותוך עצימת עיניים מול תוכניות ו/או מפות אשר אינן "נוחות" לתביעתו של שובט, על פניו אינה נראית נקייה מכל רבב.
מן המפורט בסעיפים 26-21 לעיל וכן מעיון מעמיק במכלול המסמכים ו/או העדויות עולה, כי הבסיס הראייתי אשר הובא כתימוכין לתביעתו של שובט אין בו כדי להוביל למסקנה לפיה שובט הוא אכן בעל זכויות כלשהן במקרקעין נשוא הסכסוך.
אכן, גם מקור זכויותיו של נזרי במקרקעין נשוא הסכסוך לא הוברר לגמרי ולא הוצג כל מסמך ו/או עדות המעידים על הרשאה שניתנה לו מאת הרשויות המוסמכות להחזיר ו/או להשתמש במקרקעין.
ואולם, העובדה עליה אין חולק כי נזרי החזיק ועיבד את המקרקעין במשך שנים רבות, ולכל הפחות משנת 1985 ועד היום, נזקפת לטובתו ומשמשת בסיס לחזקה לפיה נזרי הינו בעל זכות חזקה ו/או שימוש במקרקעין, כל עוד לא הוכיח אחר את זכויותיו במקרקעין מכוח הסכם ו/או הדין.
כך, בעוד שניים טוענים לזכות החזקה ו/או השימוש במקרקעין ואף אחד מהם לא הוכיח את זכויותיו כדין המקרקעין, תיוותר הזכות לכאורה בידי המחזיק בפועל כחלק ממגמה של שמירה על הסטטוס קוו.
יצויין, כי החזקה בפועל במקרקעין לכשעצמה, בין שמקורה בזכויות שבדין ובין שלא יש בה כדי להקנות מעמד משפטי הזוכה להכרה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
מן המקובץ עולה, כי נוכח קביעתי דלעיל לפיה לא הוכיח שובט זכויות כדין במקרקעין בעימות שבין זכויות הצדדים גוברת זכותו של נזרי מכוח היותו המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות.
בנוסף, אציין כי הגרסה העובדתית אשר הציג שובט במהלך תביעתו לוקה בחסר, אינה קוהרניטית ומעוררת תמיהות מהותיות אשר יש בהן במידה כזו או אחרת כדי להפחית מאמינותה.
כך למשל, לא הציג שובט הסבר המניח את הדעת מדוע הסכים להתיר לנזרי להחזיק ולעשות שימוש בחלקה במשך פרק זמן שאינו קצוב וכל זאת ללא תמורה כלל, בלא שהדבר יעוגן בכתב או יעשה בנוכחות עדים?
הבורר דחה את התביעה.
על פסק הבורר הוגש ערעור זה.
4. טענות המערער בערעור:
1. הבורר טעה בכך שלא קבע, טרם מתן פסק-בורר, למי ניתנה הרשות להחזיק בקרקע המריבה.
2. טעה הבורר כשהסתמך על המפות שהציג המשיב בדיון להוכחת זכאותו בשטח המריבה.
3. המערער מסתמך בפועל על אשור ועד האגודה משנת 2002 להחזיק בקרקע. האגודה היא המקצה את הקרקע העודפת. הראיות שהובאו לעניין זה: תצהיר המזכיר מוטעין וכן אישור הועד.
מעדות מוטעין עלה כי האגודה התכוונה שגם לאחר שביל הכורכר, ההקצאה תמשיך ותהיה בקווים מקבילים על פי כל חלקה וחלקה.
4. העדים שהביא המשיב כתבו בתצהירים שלהם דברים שאינם אמת.
5. הבורר התעלם מצילומי אויר משנת 1974 ו-1980, אשר מוכיחים שאין במקום טרסות ומכאן שתצהירי עדי המשיב אינם נכונים.
6. שגה הבורר כשהתעלם משלוש נקודות:
(א) התעלם מצילומי אוויר;
(ב) לא בחן עדויות עדי המשיב לאור צילומי האויר;
(ג) לא בדק שלכל הנחלות בשורה זו, יש המשך של נחלה ב' בקו מקביל, לאחר שורת הלולים.
7. לכל שורת בעלי הנחלות, יש המשך בין קווים מקבילים מעבר לכביש הכורכר.
8. לענין תצהיר המשיב, המסומן ע/1:
(א) לא הספקתי לקיים חקירה נגדית עליו;
(ב) היה על המשיב להכחיש את האמור בתצהיר;
(ג) עולה מהתצהיר שהמשיב מסכים עם המערער בנושא ההקבלה בקווים, היינו פרוט לגבי כל נחלה ונחלה מה מצבה.
9. המערער התייחס לתצהיר המשיב ע/1 בהודעת הערעור, נספח ו', כשביקש מכב' הרשם לקבוע כי תצהירי המשיב ועדיו הם שיקריים.
10. תקן נחלה באגודה – 30 דונם;
המשיב מחזיק ב-60 דונם;
המערער מחזיק ב-20 דונם בלבד, כשהם מפוזרים;
על כן מבקש המערער להחזיר לעצמו את הדונם וחצי של "חלקת המריבה" המהווים המשך ישיר של נחלתו.
5. טענות המשיב:
1. הביקור במקום נערך באופן מסודר. הבורר ראה והבין את כל התמונה. הלכנו ברגל לאורך כל כביש הכורכר. סקרנו את קרקע המריבה והבורר התרשם מהמקום.
2. בתום הביקור במקום, לא היה סיפק בידי לחקור את המשיב בחקירה חוזרת על המצב המדוייק של כל חלקות ב' שמעבר לכביש הכורכר – ביחס לבעלי הנחלות במקום, על כן הגשתי תצהיר משלים מטעם המשיב לנושא זה, על פי החלטת הבורר. מבקש לקבל התצהיר כראיה.
התצהיר המשלים מפרט באופן מדוייק מי מבעלי הנחלות הוא המחזיק בכל חלקה וחלקה אשר מעבר לכביש הכורכר.
יש בעלי נחלה שאינם מחזיקים בשטח כלל ויש כ
3. המשיב מתנגד להרחבת חזית. אין לקיים דיון בערעור בשאלת תוקף התצהיר ע/1.
4. נטל הראיה וההוכחה לעניין החזקה ב"קרקע המריבה" מוטל על המערער לאור הכלל של: "המוציא מחברו עליו הראיה".
5. כל כולה של גירסת המערער נסמכת על:
(א) תשריט מדידה – של מודד מטעמו;
(ב) על תכנית מתאר גן 2653 אשר לא אושרה;
(ג) על מכתב מתאריך 28.5.02 אשר נעשה ונחתם בידי מר מוטעי בלבד ולא ע"י הוועד כאורגן של האגודה.
6. סתירות בעדות העד מוטעי:
(א) סתירה בתצהיר עד התביעה הראשי, המזכיר מוטעי:
בחקירה נגדית העיד כי מעולם לא הוקצו שטחים לחברים וכי אין הקצאה בכלל.
אם אין הקצאה – למערער אין זכות.
אם למערער לא קמה זכות – מכוח מה הוא תובע פינוי?
(ב) ועוד סתירה. בחקירה הובהר שקיימות 2 תוכניות מתאר נוספות – אשר לא אושרו.
(ג) כמו כן מוטעי העיד שכתב את המסמך בהסתמך על מפת המדידה. מתברר כי אותה מפה לא היתה קיימת באותה עת.
(ד) המסמך סותר את החזקה והשמוש בפועל. הוכח על ידי המשיב כי אין חזקה ושמוש דווקא בקווים מקבילים.
מסקנה: אין לקבל את עדות העד מוטעי.
7. טענת המערער כי נתן למשיב רשות לחזקה ועיבוד ב-1998, לא הוכחה. אין מסמך בכתב.
8. לטענת עדי התביעה כי הנתבע משתלט על שטחי קרקע.
מאז עברו 20 שנה. מדוע לא הוגשה תביעה? יש כאן שיהוי.
יש התיישנות כי מדובר בזכות מעין קניינית.
דיון והחלטה:
6. התערבות בפסק בורר: הלכה פסוקה היא כי ערכאת ערעור אינה מתערבת בקביעת מהימנות של ערכאה נמוכה יותר, אשר בפניה נשמעו העדויות.
רשם האגודות מאמץ הלכה זו בערעורים הנשמעים בפניו ואינו מתערב בדרך שבשיגרה בקביעותיו העובדתיות של הבורר כפי שבאו לידי ביטוי בפסק הבורר וכן אין התערבות בקביעת מהימנות העדים על ידי הבורר מאחר והבורר ראה ושמע את העדים.
לעניין זה יפים דבריו של השופט זוסמן שקבע בספרו כי:
"קביעה עובדתית שנקבעה בערכאה ראשונה לא תתבטל על נקלה בדרגת הערעור, אפילו היתה היא פוסקת אחרת לו שמעה בעצמה את העדים. כל עוד יש לקביעת עובדה שכזאת יסוד ושורש בחומר הראיות דעתו של השופט אשר ראה ושמע את העדים היא הקובעת".
(ראה: זוסמן, סדר דין אזרחי, מהדורה, בעמ' 807)
וכן ראה ע.א. 3601/96 בראשי נ. עזבון המנוח בראשי פד"י נב' (2) עמ' 582
שם קובע ביהמ"ש:
"לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות בממצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או שהדברים אינם מבוססים על פניהם".
בעניינו, מדובר בפס"ד מפורט ומנומק המשתרע על פני 9 עמודים במסגרתו פרט הבורר את טענות כ"א מהצדדים תוך דיון מקיף בטענות, בחינת עדויות הצדדים וקביעת מהימנות של כ"א מהצדדים.
הבורר שמע את גירסת צד אחד ומולו את גירסת הצד האחר, שמע את עדי הצדדים ובדק את הראיות. לא מצאתי מקום להתערב בקביעתו.
אעמוד על מספר נקודות נוספות העולות מתוך תיק הבוררות והערעור הנידונים.
7. שיהוי ומניעות:
שיהוי ומניעות הן טענות משפטיות מקובלות הנקבעות על בסיס בחינת התנהגות הצדדים לאורך פרק זמן.
כאשר נבדוק את עובדות המקרה שלפנינו יש לשאול, אם באמת סבר המערער כי הוא בעל הזכויות ב"חלקת המריבה" כבר בשנים קודמות וכן סבר כי הוא "נתן רשות" למשיב להחזיק ולעבד את חלקת המריבה מדוע ישן המערער על זכויותיו? או מדוע לא טרח לרשום בהסכם בכתב את מתן הרשות למשיב.
אין חולק כי המערער דנן עבר להתגורר בנחלה מספר 46 כבר בשנת 1969. אם כך, הוא השתהה כשלושים שנה, משום שהגיש כתב תביעה בדבר זכותו ב"חלקת המריבה" רק בשנת 2000.
אין חולק כי במקרה שלפנינו המשיב מעבד את "חלקת המריבה" כעשרים שנה.
אחד מכללי היושר הוא: "איחור דוחה יושר" DELAY DEFEATS EQUITY. העיקרון הטמון בכלל זה הוא כי ביהמ"ש לא יעניק סעד למי שישן על זכויותיו. וראה גם:
ע"א 488/69 ינאי נ. הולנדר, פד"י כד' (1) עמ' 78.
ע"א 84/64 בית חננינה בע"מ נ' פרידמן, פד"י יח' (3) עמ' 20.
ע"א 702/83 "שלב" הקואופרטיב המאוחד להובלה בעמ' נ.
פד"י מ' (1) עמ' 169.
ע"א 341/87 הרשוביץ נ.
בבג"צ 410/78 מילס נ' שר האוצר פד"י לג' (1) עמ' 271 נקבע כדלקמן:
"דיני השיהוי אין עניינם חוסר תום לב סובייקטיבי של העותר. אפילו פעל העותר בתום לב מבחינתו שלו, עדין יש שעתירתו השתהתה יתר על המידה, ובאיזון הכולל יש להתחשב יותר באינטרסים הראויים להגנה."
בע"א 5793/96 חיים נ. אהרון פד,י נא' (5) עמ' 625 (עמ' 635) קובע ביהמ"ש כי אחד משני התנאים העיקריים שאותם על ביהמ"ש לבחון במסגרת שיקול דעתו כאשר מועלית טענת שיהוי הוא אם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי.
8. השאלה העקרונית הבאה בערעור דנן, אשר צריכה לבוא על פתרונה, היא, האם "שטח המריבה" נמצא בחלקה ב' של המערער, או שהוא מהווה חלק מחלקות ג', השייכות לאגודה. יש נפקא מינא בין השניים.
בתיק הבוררות לא נינתה תשובה לשאלה זו.
9. בעוד שכאשר מדובר בזכות של חבר בחלקה ב' שלו, הרי מדובר בזכות חזקה ביותר אשר הופכת להיות זכות כמעט מעין קניינית.
כך נפסקה הלכה במספר מקומות, כי אין לפגוע בחלקה ב' של חבר אלא אם כן מדובר בצורך של האגודה בחלק מחלקה זו ולאחר שהאגודה הוכיחה צורך זה ואז ניתן לבצע ניוד חלקות.
גם "צורך" של חבר אחר, על פי קביעת האגודה, יאפשר ניוד חלקה ב'.
וראה לענין זה:
גבע הכרמל נ.
טענת הנתבע, כי קיים גידור במקום זה שנים רבות ביותר, לא הועילה, מאחר והמדידות הראו שהשטח צריך לעבור לנחלה השכנה.
כמו כן, ראה אברהם לב נ. קדש נפתלי.
בבוררות בית אלעזרי נ.
10. שונה הדבר כאשר מדובר בחלקות ג'.
חלקה ג' היא קרקע עודפת של משבצת האגודה מעבר לשטח של הנחלות. קרקע זו ניתנה לחברי האגודה לעיבוד, לעיתים עיבוד משותף ולעיתים עיבוד פרטני.
חלקות ג' מעובדות בדרך כלל בעיבוד משותף, או בעבוד זמני על ידי חבר אגודה. החבר המעבד עובד על פי הסכם עם האגודה. ההסכם כולל את נושא תשלום דמי שכירות עבור השטח, את תאריך סיום תקופת העיבוד וכן את נושא סיווג הגידולים אותם הוא רשאי לגדל.
לעניין זה ראה פסקי דין של עוזר הרשם:
(1) כפר חסידים נ. אורי דינר;
(2) עוזרי יורם נ. רועי כפר שיתופי;
בהחלטות אלה נקבע כי לענין חלקות ג', ועד האגודה, לעיתים באשור האסיפה הכללית, הוא הקובע מה היעד הכללי של האדמות, האם לבקש שינוי ייעוד, האם לחלקן לחברים וכן מי מהחברים ייעבד אותן ולכמה זמן. כמו כן נקבע כי האגודה תיקבע כיצד יחולקו הרווחים מעיבוד משותף.
11. מכאן למקרה שלפנינו: לעניין "שטח המריבה" לא הוכח באופן מספק, על פי הראיות, האם השטח האמור נמצא בחלקות ג' או שמא הוא מהווה ממש חלק מחלקה ב' של החברים בשורת הנחלות הנדונה.
אשר על כן בסיפא של סעיף 29 לפסק הבורר, קובע הבורר כי הואיל ושני הצדדים לא הוכיחו עמדותיהם, תהיה ידו של המחזיק בפועל בקרקע על העליונה.
"... מן המקובץ עולה, כי נוכח קביעתי דלעיל לפיה לא הוכיח שובט זכויות כדין במקרקעין בעימות שבין זכויות הצדדים גוברת זכותו של נזרי מכוח היותו המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות.
... לאותה תוצאה נגיע גם בהסתמך על הכלל הידוע בדיני ראיות "המוציא מחברו עליו הראיה", לפיו על התובע להרים את נטל ההוכחה ואת נטל הבאת הראיות, כל עוד לא נקבע אחרת בדין.
במקרה דנן, לא הרים שובט את הנטל האמור."
וכן ראה סעיפים 30 ו-31 לפסק הבורר.
12. השיקולים העומדים ללטובת המערער:
(1) במידה ואין למערער תקן נחלה מלא, מן הראוי להשלים לו את הקרקע לתקן נחלה מלא של 30 דונם.
(2) במידה וכל עשר בעלי הנחלות באזור הנדון הם בעלי הזכות בחלקות שמאחורי כביש הכורכר הרי שמן הצדק שגם למערער יהיה המשך חלקה ב' בקו מקביל מאחורי השטח שלו.
כאמור הבורר קבע כי המערער לא הוכיח באופן מלא את שתי הנקודות האמורות.
(3) הואיל והמערער קיבל מן הועד מסמך המאשר כי "חלקת המריבה" ניתנה לו כדלקמן:
"הריני להביא לידיעתך שהשטח החקלאי מאחורי משק מספר 46 ניתן לך לעיבוד חקלאי".
נוסח האמור מדבר בעד עצמו וברור כי הכוונה ל"שטח המריבה" שמאחורי כביש הכורכר.
(4) אשור האגודה מיום 28.5.02 – מהווה מסמך רשמי לכל דבר ועניין.
יש על מסמך זה חותמת אגודה וחתימת בעלי זכות חתימה.
נכון שאין בפנינו פרוטוקול דיון של הועד שבנדון ואולם למסמך כשלעצמו חשיבות מרובה מאחר והוא מוכיח כי ועד האגודה סבור כי מן הראוי שהשטח יהיה בחזקתו של המערער. אין להקל ראש בכך.
(5) אם אכן המשיב מעבד שטחים מעבר לתקן נחלה ואם אכן "שטח המריבה" אמור להוות חלק מחלקה ב' של המערער, אשר נמצא כרגע, לטענתו, בחוסר, בכל הקשור לשטח תקן נחלה, אזי זכותו של המערער עדיפה.
(6) מהראיות עולה, כי בצד זה של המפה, אכן השטחים מחולקים בין קווים מקבילים, ולכל בעל נחלה, ממשיכה חלקה ב' שלו בקו ישר – מה שאין כן בצד השני של שטחי האגודה שם השטחים מעורבים.
13. מאידך, מספר נימוקים כבדי משקל עומדים לזכותו של המשיב:
(1) המשיב מעבד את המקום לפחות מאמצע שנות השמונים.
(2) האגודה או מוסדותיה לא נקטו עמדה בשאלת הזכויות בחלקה הנידונה במשך שנים רבות ועד הסכסוך דנן, וכן לא דרשו מהמשיב לפנות את המקום.
(3) המוציא מחברו עליו הראיה.
(4) המערער פנה למשיב בדרישה לפנות את שטח המריבה רק ביוני 2002
כפי שאומר הבורר בסעיף 32 לפסק:
"העובדה כי המערער עמד על זכויותיו במועד כה מאוחר – רק לאחר שנזרי הכשיר את הקרקע ונטע במקום מטע אפרסקים – והכל תחת אפו של המערער שובט – עומדת לו (למערער) לרועץ".
(5) מסמך בכתב
לאחר חקיקת חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 אין עיסקה במקרקעין ללא מסמך בכתב.
היה קל לבסס את תביעתו של המערער, לו היה למערער מסמך בכתב בעניין זכותו ב"שטח המריבה" וכך ניתן היה לבסס את טענתו כי הוא זה שנתן בעבר רשות מכללא ורשות בשתיקה למשיב, להחזיק ולעבד את השטח.
14. סוף דבר
הואיל ולא הוכח מי בעל הזכות להחזיק בשטח המריבה, אין אני משנה דבר מפסק הבורר.
15. יחד עם זאת במידה והאגודה תחליט בשלב כלשהו בעתיד על עריכת חלוקה מחדש של קרקעות האגודה, לצורך הענקת שטחים לחברים אשר חסר להם שטח לתקן נחלה מלא, או על עריכת פרצלציה לצורך רישום המשבצת, תדאג האגודה באמצעות האורגנים שלה, לחלוקה שוויונית של הקרקע בין החברים
16. לאור החלטתי האמורה, אין צו להוצאות.
17. החלטה זו תועבר לצדדים בדואר רשום.
11 ביולי 2005
