פסק דין תקדימי– מתיישבים בנהלל, שלא חידשו את הסכמי החכירה עם המינהל זכאים לפצל נחלותיהם וליישבן בהתאם לכללים הנהוגים במינהל, וזאת ללא תשלום

מבוא:

במושב נהלל 75 נחלות. שטחן של נחלות אלה גדול בהרבה משטחיהן של נחלות במושבים אחרים בעמק ובמדינה.

המושב תוכנן ל-150 נחלות, אך מכיוון שהיו בין מייסדי המושב 75 משפחות בלבד, הוחלט, לטענת מתיישבי נהלל מושב עובדים להתיישבות חקלאית אגודה שיתופית בע"מ (להלן: "מתיישבי מושב נהלל") כי לרשות כל מתיישב תועמד נחלה בגודל כפול, אשר בבוא העת תפוצל לשתי נחלות, כאשר באחת ישאר המתיישב המקורי, ואילו השנייה תוקצה למתיישבים חדשים, שיתקבלו כחברים באגודת המושב. לטענת מתיישבי מושב נהלל, אפשרו חוזי החכירה המקוריים שנחתמו עם המתיישבים, את פיצולן של הנחלות. בשנים האחרונות החלו מתיישבי מושב נהלל לנקוט הליכים תכנוניים, שמטרתם לפצל את הנחלות הקיימות לשתיים. מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") שהינו בעל המקרקעין עליהם בנוי מושב נהלל, שמשתף פעולה עם מתיישבי מושב נהלל, אך בשלב מסיים חזר בו והודיע כי אינו מסכים לבקשת מתיישבי מושב נהלל. הנימוק היה נוכח החלטת המינהל, לפיה הוקפא הליך איוש נחלות פנויות במושבים, בכל רחבי הארץ, למעט אזורי קו עימות, וזאת עד אשר תגובש עמדת המינהל בסוגיה והבאת הנושא לדיון במועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטת ההקפאה").

מתיישבי מושב נהלל עותרים לסעד של הצהרה, לפיה התחייבויות המינהל והגופים המתיישבים, באשר לפיצול הנחלות והקצאתן, הינן שרירות ותקפות, בהתאם למערך ההסכמי שבין הצדדים. בהתאם, וכפועל יוצא מהצהרה זו, זכאים מתיישבי מושב נהלל לפצל את הנחלות הקיימות במושב וליישב את הנחלות החדשות שתיווצרנה, בהתאם לכללים הנהוגים במינהל טרם החלטת ההקפאה, וזאת מבלי שיחויבו לשלם כל תמורה בגין הקצאה זו.

משהחלו ההליכים בבית משפט, חזר ב"כ המינהל על העמדה לפיה, מוכן המינהל להקצות 75 נחלות נוספות במושב נהלל בפטור ממכרז, למומלצי האגודה, ובלבד שהקצאת נחלות אלה תעשה כנגד תמורה כספית שיגבה המינהל ממתיישבי מושב נהלל. כאשר המינהל חולק על טענות מתיישבי מושב נהלל באשר להסתמכות על מצג אשר פוטר אותם מתשלום כאמור, או על הוראות נהלים, הסכמים, מצגים, שמהם נלמד אותו פטור. לטענת המינהל, לא נוצר כל מצג כלפי מי ממתיישבי מושב נהלל, לפיהם יופטרו מתשלום כלשהוא בגין ההקצאה וכי לא קיימות בנמצא כל הוראת נהלים או הוראות חוזיות המעניקות לזוכים בנחלות החדשות פטור מתשלום.

הנה כי כן, המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים הינה כספית בלבד.

האם מוסמך המינהל לדרוש תשלום כספי ממושב נהלל או מן המתיישבים, בתמורה לפיצול הנחלות והקצאת הנחלות הפנויות למתיישבים חדשים בפטור ממכרז?

טענות מתיישבי מושב נהלל:

1.      משחר ימי ההתיישבות של מושב נהלל, תוכנן המושב ליישב 150 נחלות על קרקעות המשבצת ללא חובת תשלום נפרדת. כאשר מראש הוקצתה לו משבצת קרקע המתאימה, מבחינת גדלה, לאכלס כמות זו של נחלות, ובהתאם נכרתו חוזי החכירה שלו.

נוכח האמור, למינהל אין סמכות לחייב את מושב נהלל בחיובים כספיים, אשר אינם נובעים מחוזי החכירה של המושב. המינהל לא הוכיח מקור לזכותו לגבות כספים ממתיישבי מושב נהלל, והחלטות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל אינן יכולות לגרוע מזכויות חוזיות של נהלל וחבריו. שכן, לשיטתם של מתיישבי מושב נהלל, בהעדר הוראה חוזית אין המינהל רשאי לגבות ממתיישבי מושב נהלל תשלום בגין ישוב נחלות.

2.      בהסכמי החכירה המתחדשים שנכרתו עם מתיישבי מושב נהלל , לא מופיעה כל דרישה לתשלום נוסף למינהל עבור יישוב נחלות פנויות.

3.      לשיטת מתיישבי מושב נהלל, אף החלטת מועצת מקרקעי ישראל אינה יכולה לגרוע מזכויותיהם החוזיות ליישב את הנחלות ללא תשלום נוסף, קל וחומר החלטת הנהלת המינהל. שכן, לחברי מושב נהלל קיימת זכות חוזית, המעוגנת בחוזי חכירה פרטניים, שנחתמו עימם, ולפיהן ניתן לפצל את נחלותיהם, כל אחת לשתי נחלות.

4.      מושב נהלל השלים למעשה את הליכי התכנון להרחבתו. כאשר התוכנית אושרה על ידי מוסדות התכנון, משרד החקלאות ועל ידי המינהל. משכך אין לשיטת מתיישבי מושב נהלל מקום להחיל עליו את הוראות ההקפאה.

5.      החלטת המינהל להקפיא הקצאת נחלות פנויות מנוגדת למדיניות מועצת מקרקעי ישראל.

6.      המבקשים טוענים כי ההחלטה שלא ליישב מתיישבים בנחלות, הואיל והמינהל טרם החליט על מדיניות חדשה במשך 5 שנים, הינה בלתי סבירה ועל כן בטלה.

7.      טענה חילופית נוספת שבפי מתיישבי מושב נהלל הינה, כי מושב נהלל הגיע להסכמה עם המינהל על יישוב נחלות חדשות ללא תשלום נוסף מעבר לדמי חכירה. בהסתמך על כך קנה מושב נהלל זכות  להשלים את התהליך, פיצול הנחלות ואכלוסן, נוכח, השלב המתקדם אליו הגיע במסגרת עריכת והשלמת  הלכי תכנון יישוב הנחלות.

טענות המינהל:

1.      בכל מערך ההסכמים הקיים בין המינהל למושב נהלל ו/או בין מתיישבי מושב נהלל, לא מופיעה תניה בחוזה, המאפשרת להכניס שוכרים או חוכרים חדשים לנחלות, ללא הסכמתו של המינהל וללא תמורה.

2.      הפסיקה הכירה בזכותו של המינהל לדרוש תמורה כספית כתנאי למתן הסכמתו להקצאת קרקע או להעברת זכויות שכירות וחכירה.

3.      עם הפקדת תוכנית המתאר להרחבת שטחי המגורים בנהלל, חתם המינהל על מסמכי התוכנית, תוך שהוא מודיע במפורש, כי אין בהסכמה לתכנית משום אישור לתנאי הקצאת הנחלות.

4.      מושב נהלל וחבריו לא נפגעים מהחלטת המינהל באשר לחיוב בתמורה כספית בגין הקצאת  נחלות, שכן, אין בדבר כדי להביא לשינוי בזכויותיהם. חבות כספית מוטלת רק על  המבקשים לקבל נחלה חדשה, ואלה לא  השקיעו מכספם או ששינו את מצבם לרעה בהסתמך על נוהל זה. משכך יש לקבוע, כי לא קם להם אינטרס הסתמכות או צפייה אשר בגינו  יש להחיל עליהם את המדיניות הקודמת.

דיון והכרעה מפי כבוד השופט בנימין ארבל:

נחלות כפולות- נשאלת השאלה האם אכן ניתנו למושב נהלל 75 נחלות לפיצול שהן בפועל 150 נחלות? בית המשפט קבע כי לנהלל הוקצו 75 נחלות כפולות המהוות כיום 150 נחלות. מכך אנו למדים כי מלכתחילה הוקצו 2 נחלות לכל מתיישב, וכי  למעשה אין עסקינן בהקצאת נחלה ראשונה. נחלות אלה, כבר מוקצות בפועל, כאשר מתיישב, המחזיק את נחלתו על פי חוזה החכירה ההיסטורי או מכוחו, מחזיק בזכויות לשתי נחלות, תוך שהוא זכאי לפצל את נחלתו הכפולה לשתי נחלות כאמור. משכך, קבע בית המשפט, אין הוראת ההקפאה חלה בענייננו, שכן, זו אינה נוגעת לזכויות קיימות, אלא להקצאה ראשונית.

פרשנות החוזה-  נשאלת השאלה האם זכאים מתיישבי מושב נהלל לחדש את חוזי החכירה בהתאם לתנאי חוזה החכירה ההיסטורי או שהמינהל יכול לדרוש כיום את חידוש חוזי החכירה בהתאם לתנאים שלו תוך שינוי הוראות הסכמי החכירה הישנים. בית המשפט קבע כי לא מצא כי המינהל זכאי, באופן חד צדדי, לשנות הוראות בהסכמי חכירה של מתיישבי מושב נהלל משני טעמים. הטעם הראשון הוא התנהגותו של המינהל, אשר קפא על שמריו משך שנים רבות, משנת 1989 ועד ליום זה ולא טרח לחדש את הסכמי החכירה. התנהגותו ושתיקתו משך שנים רבות כמו גם אי חידוש חוזה החכירה, מעידה כאמור על הסכמה לתנאי החוזה ההיסטורי המתירים פיצול נחלה. הטעם השני נוגע להחלטה 1054 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, לפיה מועצת מינהל מקרקעי ישראל, הינו הגוף הקובע את המדיניות הקרקעית של המינהל, רואה את המינהל מחויב בהוראות חוזי החכירה הפרטניים עם החוכרים. מכאן, שעל פי עמדת המינהל בהחלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל, צריכות לחול על מתיישבי מושב נהלל הוראות חוזה החכירה ההיסטורי לכל דבר ועניין, ולא הוראות אחרות.

בית המשפט מסכם נקודה זאת וקובע: ככל שהדבר נוגע למתיישבי מושב נהלל, החוכרים את הנחלות שלהם מכוח הסכמי החכירה ההיסטוריים, אין מניעה חוזית לפיצול נחלותיהם. החלטות מאוחרות של הנהלת המינהל, ככל שקיימות כאלה, אינן משנות את זכויותיהם החוזיות של המבקשים הנ"ל. קל וחומר, כאשר המינהל לא טרח לפעול לשם החתמתם של מתיישבי מושב נהלל על חוזים חדשים.  

הקצאת נחלה בתשלום- בית המשפט קבע כי במקרה דנן, תוצאתו המעשית של הפיצול הינו, כאמור, כי כל אחד מבעלי הנחלות ההיסטוריות (בנות 120 הדונמים) יחזיק בשתי נחלות. הואיל ואין אפשרות, על פי הכללים החלים כיום, כי חוכר אחד יהא בעליהן של זכויות בשתי נחלות, הרי התוצאה הממשית הינה כי הוא חייב בהעברת הזכויות לאחרים, שאלמלא כן יאבד את הזכויות. על העברה מעין זו יחולו הכללים החלים במינהל לגבי גביית דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. בית המשפט קבע כי גם אם אין לחייב את החוכרים לשלם תשלום בגין הקצאת הזכויות בנחלות החדשות שתיווצרנה כתוצאה מן הפיצול, הרי העברת הזכויות תהיה חבה בדמי הסכמה, לפי הכללים הנוהגים במינהל.

סוף דבר:

בית המשפט קבע כי התחייבויות המינהל וקק"ל ביחד ולחוד הינן שרירות ותקפות בהתאם למערך ההסכמי ביניהם לבין תושבי נהלל המקוריים, וכי בהתאם לכך, מתיישבים בנהלל, אשר לא חידשו את הסכמי החכירה עם המינהל זכאים לפצל נחלותיהם וליישבן בהתאם לכללים הנהוגים  במינהל מקרקעי ישראל.

המינהל זכאי לגבות דמי הסכמה בגין העברת זכויות החכירה בנחלות, לאחר פיצולן, ובמידה ואין פטור מדמי הסכמה, החל על העברת הזכויות.

בנסיבות העניין, שעה שנתקבלו טענות כל צד באופן חלקי, החליט בית המשפט  כי אינו מוצא מקום לקבוע צו להוצאות, ובהתאם הורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן ביום 17.12.2008.