קיבוץ בית אורן חויב בתשלום למעלה מחצי מליון ₪ דמי שימוש בשל השכרת אולם אירועים בשטח חקלאי
הרקע
בין קיבוץ בית אורן לבין קק"ל נחתם הסכם חכירה ולאחריו מספר חוזי משבצת תלת שנתיים. בשנת 1996 הקיבוץ השכיר את המטבח וחדר האוכל של הקיבוץ לצורכי הפעלת אולם אירועים בשם "בקתה ביער".
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דרשה להפסיק את השימוש המסחרי בקרקע ולהרוס כל מבנה שהותקן, משום שהשכרת המבנה והשימוש בו כאולם אירועים וכן התרחבות האולם נעשו ללא הסכמתה ובניגוד למטרת הקרקע הקבועה בהסכם. לחילופין דרשה רמ"י, שהקיבוץ ישיב לה את הרווחים עקב הפעלת גן האירועים, ולחילופי חילופין ביקשה לחייב את הקיבוץ בתשלום דמי שימוש ראויים.
מנגד, טען הקיבוץ כי עפ"י חוזה החכירה המקורי, אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין, על קק"ל לפנות אל הקיבוץ בתוך 18 חודשים לפני גמר החכירה לשם חידושה ועל הקיבוץ להביע עמדתו בתוך שישה חודשים, אך מכיוון שקק"ל לא פנתה אל הקיבוץ, החכירה הוארכה מכוח התנהגות הצדדים. לאור זאת, הסכם החכירה, לפיו איך צורך בהסכמת רמ"י לצורך העברת זכויות לצד שלישי, הוא ההסכם התקף. טענה נוספת שהעלה הקיבוץ היא שהנסיבות ההיסטוריות להחכרת הקרקע לקיבוץ הן שהובילו את הגדרת הקרקע כשטח חקלאי ולא עניין מהותי ולכן אין לייחס לכך חשיבות.
דיון והכרעה
ביהמ"ש ציין כי בהסכם המשבצת האחרון נקבע שהקיבוץ אינו רשאי להעביר את זכויותיו שבחוזה בכל דרך, אלא ברשות רמ"י, אך עפ"י חוזה החכירה ההיסטורי, אין צורך בהסכמת רמ"י לצורך העברת זכויות לצד שלישי.
ביהמ"ש מצא כי המטרה הרלוונטית בחוזה ההיסטורי בין הקיבוץ לקק"ל היא המטרה החקלאית וכי גם בחוזי המשבצת, הקרקע יועדה לשימוש חקלאי. ביהמ"ש הוסיף וקבע כי השכרת השטח לצורך הפעלת אולם אירועים אינה מתיישבת עם מטרת חוזה החכירה ומטרות חוזי המשבצת התלת שנתיים שכן מדובר שימוש מסחרי בקרקע שיועדה לשימוש חקלאי.
ביהמ"ש דחה את טענת הקיבוץ לזכאותו להשכיר את השטח ללא קבלת הסכמת רמ"י וללא תשלום על ידו בתקופת הסכם המשבצת האחרון מכיוון שבתקופת השכירות חל הסכם המשבצת (האוסר העברת זכויות שבחוזה בכל דרך) ולא הסכם החכירה לדורות (עליו חלה החלטה של מועצת מקרקעי ישראל לפיה אין צורך בהסכמה).
ביהמ"ש קבע כי מאחר ורמ"י לא התנגדה להפעלת אולם האירועים במקום, כל עוד העניין יוסדר בחוזה והקיבוץ ישלם דמי שימוש, הרי שדרישתה למתן צווי הריסה, מניעה ופינוי אינו מתיישב עם חובת ההגינות השלטונית.
ביהמ"ש קבע כי לאור העובדה שהקיבוץ עשה שימוש מסחרי בחלק מהשטח המוחכר לו לצורך מטרה חקלאית, ללא הסכמת רמ"י, וקיבל דמי שכירות על כך, מדובר בהפקת רווח והתעשרות של הקיבוץ על חשבון הקופה הציבורית שלא כדין, אף אם לא נגרם חסרון כיס לרמ"י. עילת עשיית עושר ולא במשפט מקנה לבעלת הקרקע זכות לדמי שימוש ראויים עבור הקרקע שבבעלותה אך לא להשבת הרווחים שהופקו שלא כדין.
אשר על כן, ביהמ"ש קיבל את דרישת רמ"י וקק"ל וחייב את הקיבוץ בתשלום דמי שימוש ראויים עבור שבע השנים שקדמו למועד הגשת תביעה. לצורך חישוב דמי השימוש הוגשו חוות דעת הן ע"י רמ"י וקק"ל והן ע"י הקיבוץ ונקבעו דמי שימוש בגובה 6% משיעור ההכנסות המהוון.
סיכום
ביהמ"ש קבע כי על הקיבוץ לשלם לקק"ל ולרמ"י דמי שימוש על סך 6% משיעור ההכנסות המהוון של 7 שנים בסכום של למעלה מחצי מיליון ₪ בתוספת הצמדה וריבית וכן הוצאות משפט בסך 30,000 ₪. ביהמ"ש דחה את התביעה למתן צו הריסה, צו מניעה, צו איסור שימוש וצו פינוי כנגד הקיבוץ.
ניתן ביום: י"א אב התשע"ה, 27 ליולי 2015, בהעדר הצדדים.
