שומת ארנונה בשני מסלולים

בהחלטה מיום ה-15/06/06 קבע בית המשפט העליון כי הדיון בענייני שומות ארנונה ייתכן ויתקיים "בשני מסלולים", על אף הסירבול שיוצר תהליך זה. כלומר, ייתכן כי מחד טענות בנוגע לסיווג נכס ואופן חישוב הארנונה לאור הלכת אחוזת ראשונים יובאו בפני ועדת הערר. בעוד שטענות בדבר תוקף ההסכם על פיו נוהגים הצדדים בכל הקשור לחיוב בארנונה יידונו בפני בית משפט מוסמך[1].

בטרם ניכנס לעובי הקורה במקרה דנן, ברצוננו לסקור בקצרה מה קובעת הלכת אחוזת ראשונים[2](להלן- "ההלכה"). ההלכה דנה בשתי שאלות. הראשונה, כיצד יש לסווג לצרכי ארנונה מרכז מגורים למבוגרים הפתוח גם לקהל הרחב וכולל: דירות מגורים, שטח מסחרי ואגף סיעודי. השנייה, מי חב בתשלום הארנונה. בית המשפט העליון קבע כי סיווג נכס לצרכי ארנונה נעשה על פי סוגו, שימושו ומיקומו של הנכס. יחד עם זאת, כאשר מדובר ב"מתקן רב תכליתי" בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, לכל מתקן המשמש למטרה שונה ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד. בעניין מרכז המגורים למבוגרים קבע בית המשפט העליון כי יש לראות את הנכס כמתקן "רב תכליתי" בעל שימושים מגוונים, כאשר תכליתו, ייעודו והשימוש העיקרי בו, הוא למגורים של אוכלוסיה מבוגרת. לפיכך נקבע, דירות המגורים והשטחים הנלווים להן מסווגים כמבני מגורים לאוכלוסיה מבוגרת, שהם בית אבות, והם ימוסו כבית מגורים. כן נקבע כי הדיירים בדירות המגורים הם המחזיקים בהם לצורך חיוב הארנונה, שכן, תחזוקה וניהול על ידי הבעלים אינם מנתקים את הזיקה להחזקת הדיירים בדירותיהם.

כיצד דברים אלו מתקשרים למקרה שבפנינו?

מועדון נווה אביב (כפר שמריהו) בע"מ (להלן-"המועדון"), ניהל בתחומו בית אבות בו מתגוררים דיירים ביחידות דיור עצמאיות ועושים שימוש בשטחים ציבוריים. גם בית האבות וגם השטחים הציבוריים נמצאים בתחומי המועצה המקומית כפר שמריהו (להלן- "המועצה"). במחלוקת ראשונה שהתעוררה בין המועדון למועצה בעניין סיווג בית האבות לצרכי ארנונה, הובאה המחלוקת בפני וועדת ערר. מחלוקת זו נפתרה בכך שהצדדים הגיעו לפתרון מוסכם (להלן-"ההסכם") אשר קיבל תוקף של החלטת ועדת הערר.

בין לבין פסק בית המשפט העליון את הלכת אחוזת ראשונים והמועדון, תוך הרגשה שהינו משלם תשלומי ארנונה גבוהים מידי הגיש שתי השגות למנהל הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו (להלן- "המנהל"), וטען לשינוי צורת חישוב הארנונה בהתאם להלכה. המנהל דחה את ההשגות והמועדון ערר לועדת הערר. אך זו טענה שאינה מוסמכת לדון במחלוקות משפטיות שנובעות מההסכם. בתגובה פנה המועדון לבית המשפט לעניינים מינהליים. בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את ערעור המועדון וקבע כי אומנם וועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענות בדבר תוקף ההסכם אולם היה מקום כי הוועדה תדון בדבר תחולת ההלכה.

המנהל שסבר כי הנה, תשלומי ארנונה גבוהים עומדים לחמוק מידיו, לא קיבל כמובן את תוצאות ערעור המועדון ועירער לבית המשפט העליון. טענתו הייתה כי החזרת הדיון לועדה כשאין בידיה הסמכות לדון בתוקף ההסכם, הינו מצב בלתי אפשרי.

לכאורה נראה כי צודק המנהל בטענותיו, אך יש לשים לב לדבריו של בית המשפט העליון שדחה את טענותיו. אומנם, פיצול הדיון יוצר סירבול דיוני כפי שטוען המנהל ואף תוצאה זו לא נעלמה מעיני בית המשפט, ברם, "אין בטרוניה בדבר תוצאת פסק הדין כדי להצדיק מתן רשות ערעור: אכן, הדיון בועדת הערר בשאלת סיווג הנכס ואופן חישוב הארנונה בהתאם להלכת אחוזת ראשונים לא בהכרח יביא לסיום הסכסוך בין הצדדים, שכן עדיין יש לכאורה צורך בהכרעה בדבר תוקף ההסכם. ואולם, עדיין, הדיון בועדת הערר אינו "בלתי אפשרי... ולעיתים כאמור לא ניתן להימנע מהליכה "בשני מסלולים".

[1] בר"ם 7153/06, מנהל הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו נ' מועדון נווה אביב (כפר שמריהו) בע"מ,

[2] ע"א 7975/98, אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון,