תביעה לקבלת פיצוי כספי לאור שינוי יעוד מקרקעין
בפני עו"ד לאה רוזנטל תיק בוררות 1411/247/96
מנהלת מחלקת הבוררות
ב ע נ י ן : שלום בוסקילה, משק 16 מושב זנוח
ע"י ב"כ עוה"ד משה באדר
מרחוב יעבץ 5, ירושלים
טל. 02-6246615 המערער
ו ב ע נ י ן : זנוח מושב עובדים של פועלי אגודת
ישראל להתישבות חקלאית שיתופית בע''מ
ע"י ב"כ עוה"ד שלמה דרעי ו/או נדב עשהאל
מרחוב ההסתדרות 16, ירושלים
המשיבה
ו ב ע נ י ן: מרדכי כהן, משק 37, מושב זנוח
ע"י ב"כ עו"ד גרשון מאק ו/או צבי שטרסברג
רחוב בן יהודה 1 ת.ד. 714, ירושלים
הצד השלישי
ה ח ל ט ה
1. הבורר כב' השופט בדימוס יעקב בצלאל, מונה מטעם רשם האגודות השיתופיות לדון בתביעות אשר הוגשו על ידי מספר חברים נגד המשיבה לקבלת פיצוי כספי לאחר שינוי ייעוד במקרקעין.
התביעות הן – (1) מאיר אלמליח נ. זנוח.
(2) יהודה יפרח נ. זנוח.
(3) שלום בוסקילה נ. זנוח.
הדיון בערעור בהמשך יתייחס גם לעדויות אשר נשמעו במהלך תיקי הבוררות האמורים ואשר הוגשו לתיק הערעור ע"י המערער.
כתב התביעה הנדון נתקבל אצל הבורר ב2.10.97-.
2. טענות המערער, כפי שהן עולות מכתב התביעה והנספחים לו:
(א) המערער הינו חבר האגודה כבן 70.
המערער קיבל "שטחים לעיבוד" ובתוכם גם חלקה המסומנת כ"חלקה 4". להלן: "חלקה 4".
המערער מחזיק בחלקה 4 בחזקה ייחודית וברציפות למעלה מ25- שנה. אצל המשיבה ידעו חברי הועד והחברים כי המערער הוא המחזיק בחלקה 4.
(ב) ביום 15.2.92 התקיימה ישיבת "ועד הנהלת המושב", בה השתתפו שני חברי ועד בלבד, מרדכי כהן ודניאל יפרח, והתקבלה החלטה כדלקמן:
"חלוקת אדמות ריקות לחברים אשר לא קבלו עדיין אדמה ריקה החלוקה התבצעה בהגרלה והוגרלו החלקות אשר היו מיועדות לחלוקה בין החברים".
בסופו של פרוטוקול הישיבה נכתב:
"החלוקה בוצעה לפי החלטה על פיה כל חבר אשר קיבל אדמה ריקה בעבר נשאר בה לפי הגבולות הקיימים".
החלטה זו תיקרא להלן: "החלוקה מחדש".
טענת המערער היא כי לא ניתן היה לחלק את חלקה 4 אשר היתה תפוסה וההחלטה ביחס לחלקה 4 בטלה מעיקרא בהיותה מנוגדת לאמור בפרוטוקול.
"חלקה 4" היא חלקה אחת בתוך רצף של "חלקות פרטיות" אשר חולקו בעבר לחברי האגודה, כאשר הן מדרום והן מצפון לה מצויות חלקות דומות במספרים 1-7.
באותה הישיבה הוחלט גם על כך שהחבר אלמליח יפנה את חלקות 5 ו6- לפי דרישת ועד המושב בתמורה לקבלת חלקה 30. עובדה המחזקת את החשד כי בשלב זה ידע כבר מרדכי כהן על תוכניות הפיתוח, ועל שווי חלקות 5 ו6-. כתוצאה מכך, חתר להעביר גם קרקעות אלה לעצמו או למקורבים לו.
בישיבה האמורה דנו באדמות ריקות, אדמות מחסיה בגוש 15. באופן תמוה – צורפה גם "חלקה 4" האמורה לדיון, למרות, שהיה ידוע לכל כי לאדמה זו יש מחזיק, והוא המערער.
(ג) האדמות חולקו בדרך של הגרלה, ללא סמכות וללא רשות.
בפרוטוקול הישיבה אין כל פירוט על אופן ביצוע ההגרלה. עולה כי ההגרלה, ככל שהיא נערכה, נערכה על ידי שני האדונים הנכבדים מהוועד, מבלי שניתן לכך פומבי בטרם עריכת ההגרלה וללא פיקוח של גורם חיצוני כלשהו.
(ד) תוצאות "ההגרלה":
דווקא מרדכי כהן הוא שזכה בחלקה 4 עובדה שמעלה יותר מחשש סביר כי מרדכי כהן אשר שימש באותה עת כחבר ועד במושב, ידע על תוכניות הפיתוח של המושב, ובחלוקת האדמות וניהול ההגרלה הוא פעל מתוך תוכנית שמטרתה היתה להעביר לעצמו את חלקה 4.
מרדכי כהן יקרא להלן: "צד ג'".
(ה) המערער מפנה לסטנסילים אותם הכינה האגודה ואשר מולאו בכתב ידו של מר שלמה אוחיון, המזכיר, כפי שהעיד בפני הבורר:
כל מכתב פנה לחבר ונאמר בו:
"הנדון: חלוקת קרקעות.
הריני להביא לידיעתך כי במסגרת חלוקת הקרקעות במושב אשר
נערך בהגרלה נפל בגורלך חלקה שמספרה…_______".
וכאן באה השלמה של מספרי החלקות בכתב יד שונה לחלוטין.
שואל המערער:
של מי כתב היד אשר רשם את מספרי החלקות? מי ביצע את ההגרלה? מי פיקח על ההגרלה? האם הוצאו פתקים? אין עדות משום גורם כיצד בוצעה ההגרלה במקרהו של מרדכי כהן וכיצד זכה בחלקה 4 דווקא.
מאידך יש עדות ברורה בעניין המניע העומד מאחורי מעשיו של צד ג'. יש עדות של שלמה אוחיון, מזכיר הועדה, כי צד ג' הוא שישב ומילא לחברים בכתב ידו את מספרי החלקות.
(ו) האדמות חולקו ללא קבלת אשור אסיפת חברים לביצוע חלוקה מחדש של המקרקעין.
(ז) ביום 25.11.96 פנתה האגודה למערער במכתב אשר כותרתו: "פנוי ופיצוי בגין קרקע חקלאית שייעודה שונה". המערער מתבקש לפנות לאלתר את הקרקעות שבחזקתו ולפנות לועד האגודה כדי להסדיר עימה את הפיצוי המגיע לו בגינן. בתחתית המכתב מופיע בכתב יד המשפט: "בכפוף לישוב חלוקי הדעות בינך לבין מרדכי כהן בקשר לחלקה מס' 4".
המערער פנה לועד הנהלת האגודה בבקשה לצרפו להליך הבוררות שהחל להתנהל בין האגודה לחלק מחבריה בפני כב' הבורר שאול ששון, והודיע לאגודה כי החזקה בחלקה 4 היא שלו ולא של מרדכי כהן. (נספח ד' לכתב התביעה).
ב"כ האגודה פנה לכב' הבורר וביקש כי המערער יצורף להליך הבוררות:
"כדי להביא לסיום מוחלט של הסכסוך נשוא הבוררות".
בעקבות פנייה זו החליט כב' הבורר לצרף את המערער להליך הבוררות.
"על פי בקשתך צורפת לבוררות שבנדון שם תוכל להעלות טענותיך כנגד זכותו של מרדכי כהן"…
(ח) ביום 14.5.97 נערכו בחירות לועד הנהלת המושב ומר חנניה יפרח המקורב לחברי הועד החתומים על פרוטוקול הישיבה ל"חלוקה מחדש" נבחר לרשות הועד. טענת המערער היא כי כתוצאה מהשינוי האמור שינתה האגודה באחת את עמדתה והחליטה לנהל מו"מ עם מרדכי כהן בקשר לחלקה 4 מבלי ליידע את המערער על כך.
ביום 8.6.97 לאחר שנודע למערער על כוונת האגודה, פנה ב"כ המערער לב"כ האגודה במכתב וביקש לחזור ולהביא לידיעת האגודה כי למערער טענות בדבר זכויות שיש לו במקרקעין הידועים כחלקה 4 במושב ולהזהיר את האגודה כי לא תגיע להסדר עם מרדכי כהן בקשר לחלקה 4, שלא על דעת המערער.
3. טענות המשיבה בקצרה:
(א) יש להסתכל במהות ובתוכן האירועים ולא בצורה, כי צריך להבין את הלוגיקה של המהלכים, ולבדוק האם היה רציונאל לפעולה שהתבצעה. שאלת יסוד מקדימה היא לפיכך, האם המהלך הנתון במבחן נתקבל כמהלך תקין על-ידי חברי האגודה, על-פי הסטנדרטים המקובלים במושב. על-כן, אל לנו לבדוק את פעילות מוסדות האגודה בתקופה הרלבנטית בעיניים משפטיות פורמאליסטיות דווקניות. הליך בוררות בהתאם לס' 52 לפקודת האגודות השיתופיות מבוסס דווקא על ההנחה ההפוכה, שמן הראוי לבחון סכסוכים פנימיים באגודה שיתופית בכלים גמישים, לא פורמאליסטיים, המותאמים למטריה ול"אסנס". אל לנו לשכוח, כי ההליך במסגרתו מתברר הסכסוך, קר עסקינן, הינו הליך בוררות פנימי במושב של פועלי אגודת ישראל בסמוך לבית-שמש ולא בערעור על מועצת המלך בפני בית הלורדים.
(ב) עוד טוענת האגודה:
כוונת האגודה היתה כאמור הקצאת גורם ייצור בלבד. מתכיפות חילופי המחזיקים בחלקות ב' באגודה, לומדים אנו גם, כי מעולם לא ייחס מאן דהוא באגודה משמעויות קנייניות לנושא העיבוד החקלאי של חברי אגודה בחלקות ב' שונות.
במסמך תנאי התחייבות האגודה כלפי הסוכנות היהודית לא"י, מסמך אשר נחתם ביום 30.3.66 ושהעתקו מצ"ב לסיכומים אלה כנספח "א", נאמר בסעיף 15:
"הננו מאשרים כי אין לנו כל זכויות שכירות מאיזה סוג שהוא לגבי המבנים והמקרקעין אשר הננו מקבלים מהסוכנות וכי יש לנו רק רישיון בלבד להשתמש בהם ואנו מתחייבים לגרום לפנויים וכן להחזרת כל הנכסים שקבלנו או שנקבל בעתיד בכל עת שנדרש ע"י הסוכנות".
האם יכול או רשאי מאן דהוא להעביר לצד שלישי יותר ממה שיש לו? האם חזקה שקיבלו (או יותר נכון – לקחו) חברי אגודה בחלקות ב' יכולה להיות זכות חזקה יותר ורחבה יותר מזכותה שלהאגודה עצלמה באותם המקרקעין??! בוודאי שלא.
(ג) צריך לזכור לכן כי רציונאל הפיצוי המשני – דהיינו הפיצוי שהאגודה עצמה משלמת לחבריה בגין פינוי שטחים, מתוך כספי התמורה – פועל בהתאם לאותו העיקרון שנקבע דלעיל – מדובר בתמריץ גרידא לפינוי הקרקע, לצורך מימוש עיסקת הייזום. מרגע שהוסרה המכשלה הזו ושוב הקרקע הינה פנויה – אין כל סיבה בעולם שישולם פיצוי בגין קרקע שלחבר אין כל זכויות בה. בודאי ובוודאי שאין כל סיבה לשלם פעמיים בגין אותה הקרקע, כפי שמבקשים הן התובע, במידה ולא יוכיח תביעתו כדבעי, והן הצד השלישי. דהיינו – שני הצדדים מבקשים לגלגל עלות כפולה של פינוי הקרקע על הנתבעת. מבחינת הנתבעת, הפיצוי ששולם לצד השלישי הינו בבחינת עלות הפינוי של הקרקע בלבד. משעה שפונתה הקרקע, אין כל סיבה לשלם למאן דהוא כל סכום בגינה, הואיל ואין למאן דהוא כל זכויות של ממש בחלקות ב' שעיבד אי-פעם בעבר. בוודאי שיהא זה אבסורד, עיוות של הצדק הטבעי והפרת אימונים כלפי כלל חברי האגודה, לשלם בגין אותה הקרקע פיצוי כפול, שהרציונאל שבבסיסו הינו תמריץ פינוי גרידא ולא פיצוי קנייני!
(ד) לתובע אין כל זכות מוקנית במקרקעי משבצת התיישבות האגודה, פרט לזכותו לעבד קרקעות על-פי הרשאת האגודה ומכוחה. זכויותיו של מחזיק במשק מוגבלות, גם כאשר המשק בנוי על קרקע חקלאית פרטית, ולא כל שכן – כאשר הוא בנוי על קרקע לאומית בבעלות ממ"י. הרשיון המוענק לחברי האגודה הינו, אם כן, לעיבוד חקלאי בלבד, על-פי הרשאת האגודה. לתובע אין כל זכות אישית ובוודאי שלא זכות קניינית בחלקה 4. הפיצוי אשר ניתן לחברים, מחזיקי החלקות בגוש הרלבנטי לא ניתן להם בשל הפקעת זכותם, כביכול, הואיל וכאמור לעיל לא היתה בידם כל זכות שהיא! אלא רק בגין העובדה שהפריעו, מעשית ובפועל, לביצועה של העיסקה אשר נחתמה. הואיל ולתובע לא היו מעולם זכויות בחלקה 4, אלא לכל היותר הרשאה זמנית לעיבוד גרידא, העובדה שלא היה כל צורך לפנותו מחלקה זו שומטת כל בסיס לפיצויו.
(ה) הנתבעת טוענת, כי לשוב ולבדוק היכן עיבד התובע אדמה במשך עשרות השנים שקדמו לשנת 1992 – הינו מעשה חסר רלבנטיות, הואיל, ואין מדובר בהקצאה מסודרת של קרקע למאן דהוא, אלא במעשי השתלטות על קרקעות, ללא פיקוח וללא הסכמה.
(ו) מכל העובדות המקובצות לעיל עולה רק מסקנה אחת ויחידה, שעד לחודש ינואר 1996 – ארבע שנים לאחר מועד ההגרלה, לא יכול היה מאן דהוא לדעת היכן בדיוק יוקצו למושב שטחים לבנייה והאם הגוש נכלל בהקצאת המושב. בחודש פברואר 1992, המועד בו נערכה ההגרלה, לא היה בידי הצד השלישי כל כלי לקביעה, כי חלקה 4 תיכלל בשטחי הייזום שיוקצו למושב. יהא זה מאוד לא סביר לטעון, כי הצד השלישי, אשר אינו אדריכל, אינו מתכנן ערים, ואינו עו"ד לתכנון ובניה, המקושר היטב בצמרת רשויות התכנון וממ"י – העריך ברמת דיוק כה גבוה, כי תוך ארבע שנים תופשר חלקה 4, מכל חלקות המושב, לבנייה, וכי היא תיכלל במסגרת הקצאת מקרקעין לייזום לאגודה.
בתחילת שנת 1992 טרם סיימה ועדת החקירה לקביעת הגבולות המוניציפאליים של העיר בית שמש את עבודתה. בתחילת שנות ה90-, עם תחילתו של גל העלייה הגדול, הוחל במשמ"ש לתכנן את הרחבת העיר בית-שמש והפיכתה לעיר ואם בישראל המונה 100,000 תושבים. במסגרת התוכניות הללו היתה אמורה בית-שמש "לבלוע" את מושב זנוח במלואו. רק בשלב מאוחר יותר הוחלט על הוצאת השטח הבנוי של האגודה מתחום העיר בית-שמש. מצינו, אם כן, כי לצד השלישי לא היתה יכולה להיות כל מוטיבציה מיוחדת ל"גזול" דווקא מהתובע את חלקתו, לצרפה להגרלה, ולהביא לכך שהיא תיפול בחלקו, בהגרלה מזוייפת.
4. (א) בא כוחה המלומד של האגודה האריך בסכומיו ועמד על מספר
נקודות אשר שכנעו כנראה את הבורר בצדקת עמדתה של האגודה.
אין אני יכולה לקבל את עמדת האגודה.
אין חולק בנושא כי לחבר אין זכויות בקרקע. אולם, לא נענתה השאלה המוסרית על פיה כאשר חבר מחזיק עשרות שנים בקרקע, הרי מי שמקבל פיצוי עקב שינוי ייעוד הקרקע הוא חבר אחר, אשר הגריל בדיוק את החלקה המזכה בפיצוי.
עדותו הארוכה של הבן שופכת אך מעט אור על התקופה שבין 1992-1997. באשר גם כאשר היה חבר ועד, לא ידע כי יו"ר הועד הגריל את חלקה 4 בבית העלמין, שהיא חלקת אביו, ולאחר קריאת עדותו, אני מאמינה לו.
כמו כן העיד הנ"ל וכן העידו אחרים לפניו, כי נושא היזמות היה בתכנית כבר לפני חלוקת 1992 ואולם עדיין לא בתכנית מתאר ברורה.
(ב) הערות נוספות לסכומי בא כוח האגודה:
(1) נכון שהליך בוררות אינו כפוף לפרוצדורה דווקאנית. ואולם מכאן אין להסיק כי חלוקת קרקעות האגודה יכולה להיות תקפה ללא אשור אסיפה כללית.
(2) לטענה כי שלט במושב תוהו ובוהו ולא היתה הקצאת קרקע מסודרת - טענה זו של האגודה בסכומים – סותרת את האמור בתצהירים ובחקירה נגדית על ידי מספר עדים בתיקים האמורים.
על פי העדויות התובע החזיק בקרקע ועיבד אותה במהלך כל השנים לפחות עד שנת 1986 – ראה עדויות עמרם מלכה, גלעד מלכה, אלמליח אלי, מאיר מלכה וכו'.
כפי שאומר שלמה פרץ:
"חלקה 4 נמסרה לו (לתובע) בתחילת שנות ה70- באשור הועד והמזכירות ועל דעת כל החברים".
כמו כן העידו העדים כי העובדה שצד ג' הגריל את חלקה 4 נשמרה בסוד. חברי המושב לא ידעו על כך.
(3) ממכלול העדויות עולה כי צד ג' היה בישיבה עם בית-שמש טרם ההגרלה וידע כי חלקות בית העלמין יסופחו לבית שמש והמחזיק בהן יזכה לפיצוי כספי גבוה עקב שינוי הייעוד ומכאן קצרה הדרך להגרלת "חלקה 4" בבית העלמין.
עובדה היא כי מחזיקי החלקות 1-7 בבית העלמין זכו לפיצוי.
5. מסכת העובדות:
המצב הבסיסי מתואר בסיכומי האגודה בבוררות כדלהלן:
"… זהו אולי ספורו של המושב בתמצית. ממושב זנוח ונטוש – ישוב ספר עני, מוכה חדירות וסכנות לוחמה, שתושביו מקיימים בגופם את מצוות ישוב הארץ ועקרונות הקואופרציה, הפך המושב ל"פנינת נדלני"ת" האוצרת בחובה הון עתק".
האגודה טוענת כי הזכויות בקרקע הן שלה. על קביעה זו אין חולק.
6. מתוך המסמכים שהוצגו בבוררות וכן מהנטען בפני בערעור ראשון, עולה כדלקמן:
המערער החזיק 4 דונם בחלקה הנמצאת ליד ביתו וכן 12 דונם ב"חלקה 4".
למעשה, "חלקה 4" מורכבת מ16- דונם כשהואדי מפריד ויוצר חלקת 12 דונם והמערער במשותף עם חמו מלכה דניאל עבדו את "חלקה 4". ולאחר מכן: המערער נשאר עם 12 דונם ויהודה יפרח נשאר עם 4 דונם.
היו חלקות ריקות נוספות:
חלקה 3 - ניתנה ליעקב פרץ;
חלקה 2 - ניתנה לעמרם מלכה;
חלקה 4 - ניתנה לבוסקילה ואמסלם, אשר גידלו שם טבק.
באותה תקופה היתה מקובלת חלוקת קרקע על פיה הודיע חבר לועד כי הוא מבקש לעבד חלקה X ריקה. החבר קיבל אשור, עלה על הקרקע והחל לעבד. מהעדויות עולה כי כך פעלו כולם. חבר כזה נחשב למחזיק בקרקע אותה הוא מעבד על פי דין, על פי נוהג וכן על פי הסכמת ועד המושב וחברי המושב.
בשנות השבעים גידל המערער טבק, בבונג וירקות שונים.
באמצע שנות השמונים, ניתק המושב את המים לכל האזור.
המערער המשיך לגדל שלחין, לאחר מכן נתן לבדואי לעבד אדמתו.
עדי התביעה העידו כי המערער שלום בוסקילה יחד עם יהודה יפרח גידלו והחזיקו בקרקע הנדונה במהלך התקופה ובמהלך השנים הרלוונטיות, "און ואוף".
מהעדויות האמורות במגוון תיקי הבוררות עולה כי בוסקילה שלום החזיק בכ2/3- מחלקה 4 בכל הזמנים הרלוונטיים עד ל1985- כשהקרקע יובשה, וגם לאחר מכן, לטענתו, כפי שהעיד.
7. אין ויכוח כי מרדכי כהן לא החזיק בקרקע או גידל בקרקע "חלקה 4" דבר, בכל התקופה הרלוונטית.
יתרה מכך, קיימת עדות כי כאשר הגיע מרדכי כהן בעת קיום הבוררות לביקור במקום, הוא לא ידע להצביע היכן נמצאת "חלקה 4" המדוברת.
מעדות מזכיר המשיבה מר שלמה אוחיון, אשר הבורר האמין לדבריו, עולה כי המערער לא הסכים לפנות את "חלקה 4" ולהעביר אותה לאחר, ואף אמר כך במפורש, בעת שהועד עבר מבית לבית בנסיון לארגן את "החלוקה מחדש" טרם ההגרלה ב1992-. כפי שהעיד אוחיון במפורש:
"בוסקילה לא הסכים שיקחו ממנו את חלקה 4".
8. ביום 11.9.97 כונסה ישיבה של ועד הנהלת האגודה וקיבלה החלטה כדלקמן:
"סדר היום: פיצויים בגין חלקות ב'.
הוחלט לפצות את כל החברים ששטחם עבר ויעבור שינוי יעוד בעתיד לצורכי בניה ו/או תעשיה.
יוחתם בינם לבין האגודה הסכם על פיצוי בגין חלקה ב' ללא הבדל בגודל החלקה בסכום של 300,000.- ש"ח נכון ל11.9.97-.
החלקות הועברו לרשות החברים לעיבוד ע"י ועד ההנהלה בשנת 1992 וחזקה זו מחייבת את האגודה הנ"ל עפ"י החלטת פרוטוקול מיום 15.2.92.
(-) (-) (-) "
בישיבת הבוררות מיום 16.9.97 הצהיר ב"כ האגודה מי הם החברים שהאגודה פיצתה אותם, וסכום הפיצוי שקיבל כל אחד מהם. לעניין הרלוונטי לתביעה הספיציפית הזו הוצהר שהצד השלישי מרדכי כהן, קיבל ביום 3.9.97 פיצוי בסך 303,000.- ש"ח וכן הוסכם שהסכסוך שבין התובע כאן ליתר הטוענים לזכות בחלקה 4 הנ"ל יתברר בבוררות זו. בנוסף הצהיר ב"כ המושב כי אם יקבע הבורר שזכות החזקה שבגינה שולמו לכהן 303,000.- ש"ח ניתן לו שלא כדין, תשלם האגודה כל סכום שיקבע על ידי הבורר.
לעמדת המשיבה ניתן ביטוי במכתב ב"כ המשיבה מיום 14.12.97 אל ב"כ המערער, כדלקמן:
"הנדון: בוררות מושב זנוח – בוסקילה – כהן – יפרח
סמוכין: מכתבך מיום 11.12.97
הריני לאשר קבלת מכתבך שבסמוכין.
הריני להציג בפניך דברים כהוויתם:
1. ביום 6 לחודש אוקטובר ש"ז חתמה אגודת זנוח על הסכם פשרה עם 7 חבריה, אשר החזיקו בחלקות באזור הידע כ"בית העלמין". בהתאם לתנאי הסכם זה שילמה האגודה לכל אחד מה7- הנ"ל סך של 300 אלף ש"ח, וזאת על-פי החלטת כב' הבורר, י. בצלאל מיום 13.10.97.
2. על-כן פעלה האגודה על-פי כל דין ברשות ובסמכות, וזכויותיו של איש מבין הנוגעים בדבר לא קופחה.
3. יתר טענותיך ושאלותיך מתייחסות לגופה של התובענה, ועל-כן הן ידונו בישיבות הבוררות.
4. יחד עם זאת, למען הסר ספק, מוכחש מכתבך מכל וכל".
9. סוגיות משפטיות:
מהי זכותו של חבר אגודה בחלקה ב'?
לחבר אגודה אין היום זכות קניינית בקרקע.
החבר הוא בר רשות של האגודה.
לפסיקה בנושא דיני רשיון במרקרעין ראה:
(1) בוררות 892/342/97 יונה אברהם נ. בית אלעזרי;
(2) בוררות 934/62/96 שמואל אבני נ. גבע כרמל;
(3) בוררות 1822/21/98 אברהם לב נ. קדש נפתלי;
ההלכה שנפסקה בפסק בוררות זה אושרה לאחר מכן בבית המשפט העליון בבג"צ 5650/99 אברהם לב נגד (1) רשם האגודות השיתופיות; (2) קדש נפתלי – מושב עובדים להתישבות חקלאית שיתופית בע"מ.
בכל המקרים האמורים נפסק כי הזכות בקרקע המשבצת שייכת לאגודה והיא רשאית לפנות את החבר ה"מחזיק" בקרקע. במילים אחרות: האגודה היא חוכרת הקרקע, והיא זכאית, כאשר היא זקוקה לקרקע לצרכים מסויימים לדרוש את פנוי הקרקע. האמור עד כאן נכון כאשר מדובר ב"קרקע עודפת" אשר מחזיק החבר בתוך המשבצת השייכת לאגודה.
גם לגבי חבר המחזיק "בחלקה ב'", כאשר האגודה זקוקה לקרקע רשאית האגודה "לנייד" חלקות ב' היינו להציע "חלקה חילופית" למחזיק ואף לפצותו בעת הצורך.
ראה בוררות 872/179/96 בית אלעזרי נ. שלום עזרא. שם חוייב החבר לפנות 2 דונם אשר עיבד מול ביתו מאחר והרחוב כולו תוכנן, אושר באסיפה כללית ואושר בתב"ע - כאזור המתאים להרחבה שהאגודה ביצעה, לבניית 15 מגרשים בהרחבה.
10. מי הגוף המוסמך באגודה להחליט בנושא עסקאות במקרקעין ולבצע אותן?
במקרה דנן ראינו כי היתה החלטת ועד בנושא חלוקת קרקע ריקה מ1992-.
החלטה על חלוקת קרקעות יכולה להתקבל בועד ואולם היא חייבת לעבור אשור באסיפה הכללית. אסיפה כללית אשר מפרטת ומאשרת את חלוקת הקרקעות כפי שהתבצעה, לא התקיימה במקרה דנן:
(א) המשיבה וצד ג' לא הביאו עדויות לקיומה.
(ב) יש למשיבה ספר פרוטוקולים של אספות כלליות ולא נמצא מסמך כזה.
(ג) עדות צד ג' מרדכי כהן – "מספר פעמים התקבלו החלטות בועד בדבר הצורך בחלוקת קרקע לצעירים".
(ד) ראה עדות עמרם מלכה בפרוטוקול.
(ה) לעניין האסיפה הכללית אמר בעדותו בחקירה חוזרת אלי אלמליח:
"אכן עשו אסיפה ולא הצליחו. כל הזמן התפוצץ העסק כי אנשים מתנגדים. הם התנגדו לחלק את האדמה".
(ו) אכן בסופו של דבר בוצעה חלוקה בהגרלה ללא פיקוח. החלוקה לא אושרה באסיפה כללית.
לאסיפה הכללית נתון השלטון העליון באגודה. אשר על כן כל החלטה מהותית איננה נתונה לסמכות הועד אלא חייבת לעבור אשור אסיפה כללית. קל וחומר כאשר מדובר בנושא מקרקעין שהוא המשאב העיקרי של האגודה – לא ניתן לבצע ללא אשור אסיפה, ואולי אף יש צורך בהחלטה מיוחדת ברוב מיוחד באסיפה אשר יאשר ביצוע עסקאות במקרקעין.
לצורך כך ראה: סמדר אוטולנגי "דיני אגודות שיתופיות" להפרדה בין סמכויות הועד ובין סמכויות האסיפה הכללית.
11. הויכוח דנן הוא מי היה המחזיק הנכון בקרקע? או במילים אחרות: מי היה המחזיק הנכון בזמן הנכון, אשר החזקה שלו בקרקע מזכה אותו בפיצויים האמורים עקב שינוי ייעוד הקרקע.
האגודה טענה כי "מתכיפות חילופי המחזיקים בשטח אי אפשר ללמוד שהתכוונו לזכות קניינית", (סעיף 5 לסכומים).
ממכלול העדויות עלה כי אין ויכוח כי המערער הוא שהחזיק ועיבד השטח משנות ה60- ועד שנת 1985 ואף לאחר מכן הוא לא הסכים ל"החלפה". אף אחד לא החליף אותו ואת יהודה יפרח כמחזיקים ב"חלקה 4".
(1) עדות עמר מכלוף בתצהיר:
"החלקה נמסרה לו בראשית שנות השבעים באשור הועד והמזכירות ועל דעת כל החברים".
כך העיד גם שלמה פרץ.
(2) עמרם מלכה אמר בעדותו:
"אני חרשתי את הקרקע של בוסקילה בשנים 55,56, עד שנת 70, ואולי אף לאחר מכן, לא זוכר את השנים
אני אומר שעד 1992 החזיק בוסקילה וגם עיבד את חלקה 4. בוסקילה גידל חציר עד 1992 ועד היום הוא מעבד שם"
לפני כן העיד אלי אלמליח (בשטח):
"בשנים 1975 1976, עוד בהיותו בצבא חרש (אלמליח) את הקרקע עבור בוסקילה".
(3) מר אריה חורש, נציג מימי מבואות ירושלים היה בודק את שעוני המים והעיד בעת הביקור בשטח, כדלהלן:
"בתאריך שלא זכור לי הופסקה הזרמת המים למעבדי הקרקע על פי בקשת המושב. זה היה אחרי 1985.
בוסקילה היה בעל שעון מים והשעון היה על שמו של בוסקילה, היה גם שעון על שם יפרח ושעון על שם אחר, לא זוכר מי הוא".
(4) בן המערער אלי בוסקילה העיד באריכות. מדבריו עולה, כי ידעו כבר לפני קבלת ההחלטה ב1992- כי תהיה יזמות במקרקעין. הוא לא מחה על העובדה שצד ג' לקח את "חלקה 4" משום שלא ידע שחלקה 4 נלקחה מאדמות אביו.
גם בעניין המיפוי הגיעו אליו רק בשלב מאוחר יותר, משום שצד ג' החזיק את המפות אצלו בבית.
12. היינו: מי יקבל פיצוי – מי שהחזיק בקרקע שנים רבות ורואה עצמו כמי שלא הפסיק להחזיק מעולם? או מי שבעת "החלוקה מחדש" בשנת 1992 – תבע לעצמו, ו"קיבל" או "הגריל" את "חלקה 4" הנידונה ומודה בעדותו כי אינו "מחזיק" במובן הרגיל של המילה, אלא הינו "מחזיק" על הנייר בלבד – על פי אותה הגרלה.
נזכור כי לא מדובר בסכום זניח, אלא בסך של 300,000.- ש"ח בשנת 1997.
13. לפסק הבורר:
הבורר פסל את "החזקת הקרקע" של המערער במהלך 25 שנה, משום שלא אושרה באסיפה כללית משנות השישים.
הבורר מסכים כי בזמנו היה מדובר בקרקע ריקה ופנויה, וכי פנו לועד בבקשה לעבד הקרקע ואולם משום שחסרה חתימת חבר ועד נוסף באשר התקנון דורש חתימת שני חברי ועד, הרי ש"החזקת הקרקע" של המערער לא תפסה, והיא בטלה.
והרי הוכח, כי כל קרקע ריקה – אשר נתפסה ועובדה ע"י חבר – אותו חבר נחשב כמחזיק באותה חלקה.
המערער פעל כאן בדיוק באותה שיטה בה פעלו כולם באותה עת, קיבל חלקה לעיבוד ועיבד אותה.
הבורר מסיק כי בוסקילה "לא החזיק" "בחלקה 4" כי חסרה חתימת חבר ועד לאותה תקופה משנות הששים.
אני סבורה כי לבוא ולדרוש היום, לאחר שהוכח כי היתה קיימת "שיטה" מקדמת דנא, את הסכמת חבר ועד "נוסף" בשנות הששים או אשור אסיפה, זו דרישה שלא ניתן לעמוד בה. כל מאן דבעי ידע כי המערער הוא המחזיק בשטח.
לעומת זאת כל "החלוקה החדשה" של הקרקעות מיום 15.2.92 אין לה אשור אסיפה כללית כלל. משום כך היה על הבורר לפסוק כי ה"חלוקה החדשה" בטלה.
"חלוקה מחדש" זו נעשתה כאשר לאגודה יש ייעוץ משפטי וכאשר ידוע כי כל דונם במקרקעין שווה הון וכן ברור לכולם ובמיוחד לחברי הועד, כי החלטה זו חייבת אשור אסיפה.
האם היה כאן אשור אסיפה?
ראינו בסעיף 10 לעיל כי התשובה לכך היא שלילית.
אשר על כן אינני מקבלת את החלטת הבורר כי המערער לא היה "מחזיק" מלכתחילה. יתר על כן לא הייתי מקבלת את החלטת הבורר כי "החלוקה מחדש" תקפה, הואיל ולא קיבלה אישור אסיפה.
14. לסכום, כשבאים לדון במקרה שלפנינו בנושא "חזקה בקרקע" באגודה, יש לחלק את הדיון לשתי תקופות בנושא "חלוקת קרקע" ו"אשור האסיפה":
(א) תקופה ראשונה (שנות הששים ועד 1985):
אנשים עיבדו קרקע על פי מה שתפסו.
היתה קרקע ריקה, החבר ניגש לועד והודיע לו, קיבל הסכמתו – ואז עלה על חלקת הקרקע ועבד אותה – כך הפך למחזיק בקרקע.
זו היתה השיטה המקובלת.
משום כך, אין אני מקבלת את החלטת הבורר כי המערער דנן לא היה מחזיק משום שחסרה לו הסכמת חבר ועד שני.
החבר החזיק בקרקע כדין ונחשב למחזיק על ידי כולם במהלך עשרים וחמש שנה, ואין נפקא מינה שחסרה לו חתימת חבר ועד נוסף.
(ב) חלוקת הקרקע ב1992-:
על חלוקה זו דובר במושב מספר שנים לפני כן – כאשר היתה כוונה לחלק קרקעות ריקות למי שאין לו קרקע.
כלומר: חברי המושב דיברו על כך.
הנהלת המושב נתנה תוקף לחלוקת הקרקע ואף הוציאה אותה לפועל באמצעות ההגרלה ולמרות שלאגודה היה כבר ייעוץ משפטי באותה תקופה – לא היתה אסיפה כללית – אשר תאשר את החלוקה ותקבע מי הוא המחזיק בקרקע בכל חלקה וחלקה.
משום כך, היה עלינו לומר שהחלוקה לא תקפה ואינה תופסת משום שלא אושרה כדין באסיפה כללית; דווקא כאשר כל דונם בקרקע הוא שווה ערך לכסף רב! ואולם, בדיעבד מסתבר כי החברים כמעט כולם מסכימים עם החלוקה החדשה, מלבד שלושה חברים אשר תבעו בסכסוך בנושא חלוקת הקרקע, על כן בדיעבד יש לאשר חלוקה זו.
לשון אחר: הבורר היה צריך לפסול ה"חלוקה מחדש" של 1992 משום שלא עברה אשור אסיפה כללית.
הבורר קבע שחלוקה זו תקפה ואני מקבלת את החלטת הבורר מהנמוקים דלהלן:
א. חלף עשור.
ב. מרבית חברי האגודה הסכימו כנראה לחלוקה החדשה – מלבד אותם שהתנגדו והגישו תביעות עקב שנוי ייעוד בקרקע דווקא במקום מסויים בו טענו לחזקה.
ג. רוב חברי המושב רצו בה.
ד. ההחלטה התקבלה על ידי הועד המנהל.
ה. חשוב מכל, הנימוק העיקרי להחלטת הבורר כפי שנקבע על-ידו:
"בטול החלטת החלוקה יגרום לאנדרלמוסיה בלתי ניתנת להסדר במקרקעי האגודה".
אשר על כן אני מחליטה כי אין לפגוע בדיעבד בתוקפה של "החלוקה מחדש" של הקרקעות ב1992-.
בכך אני מאשרת את החלטת הבורר אשר נתן תוקף לחלוקה מחדש.
15. ואולם כאן ישאל השואל האם לכלל הקובע כי החלוקה באופן כללי תקפה, יש יוצא מן הכלל? האם כאשר יו"ר הועד הגריל דווקא את חלקה 4, כאשר עשה שימוש במידע פנים על פיו חלקות 1-7 באזור בית העלמין הן "יעד נדלני בעל פוטנציאל"?
הפוטנציאל בקרקע משמעו, או: להרחבת המושב כפי שהתכוונו בסוף שנות ה80- ואכן את האזור ייבשו על מנת למנוע עיבוד חקלאי, או: בישיבות עם בית שמש, טרם החלוקה מחדש, בהן לקח חלק צד ג', על פי עדויות העדים אוחיון ויפרח. באותן ישיבות קיבל צד ג' מידע אשר לא יסולא בפז על פיו בית שמש תספח את הקרקע של בית העלמין והמחזיקים בה יקבלו פצוי כספי.
כפי שנאמר בעדויות, צד ג' אשר שימש יו"ר הועד, תפקיד המחייב נאמנות לאגודה, עשה הכל על מנת לזכות בחלקה 4. זכייתו בחלקה 4 נשארה חסויה. הוא גם היה הרוח החיה בנושא הסדר הפיצויים.
לנושא "המידע המוקדם" אשר היה לצד ג' בעניין הקרקע המדוברת, יש ראיות במקומות הבאים:
(1) עדות שלמה אוחיון, מזכיר האגודה באותה עת, עמ' 35, 36 לפרוטוקול.
(2) עדות אבי אליהו בתיק אלמליח מאיר.
(3) עדות מרדכי כהן בעצמו עמוד 18 לפרוטוקול התיק אלמליח מאיר.
העולה ממכלול העדויות הוא כי צד ג' פעל ללא תום לב ולא בדרך המקובלת, אין אני נוקטת לשון קשה יותר, כאשר פעל כפי שהוכח;
כמו כן המערער לא הסכים ללקיחת הקרקע ממנו, והגיש תביעה בנדון.
המסקנה המתבקשת היא איפוא כי החלוקה ככלל ב1992- מתקבלת. לעומת זאת החלוקה "הספציפית" בה זכה צד ג' ב"חלקה 4" ועל כן הפך ל"מחזיק וירטואלי" – אינה מתקבלת.
16. הדיון בערעור:
דיון ראשון התקיים בפני בתאריך 3.10.99. המערער טען חלק מטענותיו כפי שהובא בפרק א' לעיל.
המערער לא היה מיוצג וביקש רשות לקיים ישיבת ערעור נוספת עם ייצוג משפטי.
ישיבת ערעור נוספת נשמעה בפני ביום 4.1.00. הצדדים חזרו על טענותיהם כפי שהובאו עד כה וכן צרפו מסמכים נוספים כגון פרוטוקולים מתיקי בוררות בנושא זהה לבוררות דנן אשר התנהלו בפני אותו בורר כאשר התובעים היו שונים. נקבע כי יוגשו סיכומים לתיק.
לצורך החלטה זו נעזרתי בכל החומר האמור, ולאחר שעברתי בעיון על התיק כולו, הפרוטוקולים (כולל תביעות זהות), המפות, כתבי בית דין וכן מעקב אחר עדויות בעלי תפקידים מאותה תקופה, אני מחליטה כדלקמן:
17. (1) נמצא שהמערער דנן נחשב למחזיק בחלקה 4, אף אם לאחר 1985 היו
מעט עונות של עבוד.
(2) יפרח הודה כי המערער עיבד יחד עמו את הקרקע ב"חלקה 4".
(3) המערער הודה בפני כי עיבד רק כשני שליש "משטח 4".
את סעיפים 2 ו3- אקח בחשבון להלן, בעת קביעת גובה הפיצוי למערער.
18. על פי החלטת ועד זכו מספר מחזיקים ב300,000.- ש"ח פיצוי עבור חלקתם.
(1) בעלי חלקות 2 ו3- עמרם מלכה וניסים פרץ קיבלו 300,000.- ש"ח כל אחד, הרי שגם למחזיק בחלקה 4 מגיע פיצוי.
(2) גם אלמליח מאיר – אשר החזיק בעבר את חלקות 5 ו6- במקום, קיבל קרקע חילופית - חלקה מספר 30 – ופצויי בגובה 80,000.- ש"ח עבור עצי זית שעקר מהחלקות הנ"ל.
(3) המחזיקים בחלקות 1-7 זכו בפיצוי למרות שנאמר כי השטח כולו יובש על ידי האגודה משנת 1985 ואילך.
(4) אני קובעת כי למערער מגיע פיצוי עבור שני שליש מחלקה 4 וכן כי בדרך כלל הוא החזיק בחלקה 4 יחד עם עוד שותף. או עם חמו, או עם אמסלם, או עם יפרח.
19. אין אני מסכימה עם פסק הבורר במספר נקודות כדלקמן:
(א) אשור חלוקת קרקע מ1992- למרות שלא היה אשור אסיפה כללית לחלוקת הקרקע.
(ב) לא טיפל כראוי בטענת הגזלה או מרמה של התובע כנגד צד ג'.
(ג) כתוצאה מכך הופלה המחזיק המקורי ב"חלקה 4" בהשוואה למחזיקים אחרים באזור.
20. (א) ההלכה היא כי ערכאת ערעור בדרך כלל לא תתערב בממצאים
העובדתיים של ערכאה קמא.
לאחר שהזהרתי עצמי ולאחר קריאת העדויות אני סבורה כי יש לתת לעובדות פרוש אחר מהפרוש שניתן על ידי הבורר, ובשל כך גם התוצאה המשפטית שונה.
(ב) כיום אין רלוונטיות כלל לשאלה מי המחזיק בקרקע הואיל והשטח עבר לידי היזמים.
(ג) אשר על כן בערעור זה אני פוסקת כי יש לתת פיצוי למערער.
21. (א) נמצא כי תשלום האגודה לכהן אינו נקי מספיקות.
(ב) צג ג' פעל כשליח האגודה. קיימת חזקה כי שליח פועל בשם האגודה.
(ג) אשר על כן האגודה תשקול ותחליט האם לגבות או לא לגבות מצד ג' את המגיע ממנו על פי הסכם השיפוי שנחתם בינו לבין האגודה.
(ד) היה כאן לכל הפחות "הסכם שבשתיקה" מצד האגודה למתן פיצוי לצד ג'.
22. הואיל והאגודה אחראית לחלוקה מחדש.
הואיל והאגודה אחראית לכך שהעבירה את הפיצוי הכספי לידי צד ג'. והואיל והאגודה ידעה את מצבו הכלכלי הקשה עקב חובות כבדים של צד ג' ובחרה להעביר לו סכום הפיצוי תוך חתימה על "הסכם שיפוי" ותוך שהיתה מודעת כי חבר אחר (המערער) טוען לחזקה על חלקה 4, הרי שהיה על האגודה להמתין להחלטת הבורר בשאלה העקרונית.
23. אני קובעת כי תביעת המערער הוגשה לאחר שיהוי. הכיצד?
החלוקה בוצעה ב1992-. בנו של המערער, אלי בוסקילה, נבחר כחבר ועד באותה עת למשך מספר שנים.
הבן ידע על החלוקה מחדש ועל ההגרלה באופן כללי
מדוע לא ביקש הבן לעצמו את חלקה 4 לאחר שנקבע בהחלטה כי "ישתדלו להעביר הקרקע קודם כל לקרובי משפחה".?
מדוע הבן אלי לא טען לקבלת קרקע זו במהלך אותן שנים?
מדוע היתה שתיקה מצד משפחת המערער באותה תקופה?
מדוע לא דרש המערער העברת "חלקה 4" לבנו אלי אשר היה חבר ועד באותן השנים?
תשובות הבן לשאלת אלה בעדותו על כך כי לא היה לו מידע ספציפי בדבר לקיחת אדמת אביו, הן תשובות טובות אך אינן מספקות.
גם האמור בין השיטין כי האב היה מטובל בבן חולה באותה תקופה, היא טענה טובה, אך אינה מספקת.
נמצא שיש מספר שנים בהן המערער לא פנה בתביעה נגד לקיחת החזקה על אדמתו.
יש לקחת בחשבון את העדויות כי צד ג' הסתיר את העובדה כי הגריל את חלקה 4, הן בעת ההגרלה והן לאחריה.
24. סוף דבר אני מחליטה כדלקמן:
(א) המערער יקבל פיצוי כספי בסך של 100,000.- ש"ח – עקב הנסיבות המיוחדות כפי שהוצגו בתיק ובערעור שבפני.
(ב) מעת קבלת הפיצוי ב1997- ועד היום דצמבר 2001, עברו 4 שנים המערער יקבל 5% ריבית לכל שנה סה"כ 20%. המערער יקבל פיצוי של 120,000.- ש"ח.
(ג) המשיבה תעביר למערער הסכום האמור תוך 14 יום מקבלת החלטה זו לידיה.
25. המשיבה תישא בהוצאות הערעור בסך 12,000.- ש"ח + מע"מ.
26. למען הסר ספק אני מבהירה כי הפיצוי דנן עומד בפני עצמו.
אין מדובר בפיצויים עתידיים במידה ויהיו כאלה, המיועדים לחלוקה לכל חברי המושב.
27. לשאלת הסמכות:
האגודה טענה לחוסר סמכות הרשם למנות בורר ולשמוע ערעור, טענה אשר נזנחה לאחר מכן, כי לרשם לא היתה סמכות למנות בורר וכן לשמוע הערעור. אני קובעת כי הוגשה בקשה לתקון תקנון כך שתכלול יישוב סכסוך על פי סעיף 52 (2) לפקודה. ביוני 1995 היה אשור מוקדם מטעם הרשם לשינוי. לאחר מכן עבר השנוי אשור האסיפה הכללית ולאחר מכן אושר השנוי ע"י הרשם.
המסקנה: תיק הבוררות התנהל כדין ובסמכות.
בנוסף לכך: הצדדים ובאי כוחם הסכימו בדיון בפני על שמיעת הערעור בפני רשם האגודות השיתופיות.
28. החלטה זו תישלח בדואר רשום לצדדים ולבאי כוחם.
ירושלים: י"ט בטבת התשס"ב לאה רוזנטל, עו"ד
3 בינואר 2002
עוזר רשם האגודות השיתופיות
זנוח6
