תביעת חוב בהליכי פירוק אשר הוגשה בשיהוי ניכר לא תתקבל במלואה
בפני עוזר רשם האגודות השיתופיות תיק מס' 114/3/14
עורך דין רמזי חוראני
|
בעניין:
|
רשות מקרקעי ישראל
|
|
|
המערערת
|
|
|
|
ובעניין: |
קואופ זבולון אגודה שיתופית לשירותים בע"מ |
|
|
המשיבה
|
|
|
פסק דין
1. לאגודה קואופ זבולון אגודה שיתופית לשירותים בע"מ, להלן: האגודה הוצא צו פירוק ביום 10.9.2008 וכמפרק מונה עו"ד אביתר גושן. הוא ייקרא להלן: המפרק או עו"ד גושן. עוד לפני הפירוק נאלצה האגודה למכור חלק מנכסיה בשל מצב כספי קשה. המכירה נעשתה בעיקר בהליכי כינוס נכסים. לענייננו המכר בהליכי כינוס התרחש בחודש 8/2002. כשמדובר במכירת 26 סופרמרקטים וחנויות מכולת.[1]
2. בסוף חודש מרץ 2014 או תחילת אפריל 2014 (ההבדל נובע מתאריך קבלת התביעה כנראה אצל המפרק) הגישה המערערת תביעת חוב על סך 620,673 ₪. תביעה זו תיקרא להלן: תביעת החוב הראשונה או התביעה הראשונה. לטעמו של המפרק התביעה הראשונה לא היתה מספיק מפורטת ולכן הוא דרש הבהרות ופירוט מב"כ המערערת ביום 5.5.2014. ביום 2.6.2014 הוגשו הבהרות לתביעת החוב. בתשובת ב"כ המערערת נאמר, כי החוב נובע מדמי חכירה לשנים 2003-2014 על סך 649,686 ₪ זאת מלבד סכום של 391,010.89 ₪ עבור דמי הסכמה "לאור יעוד הנכס כנכס מסחרי נכון לשנת 2012". בתשובת ב"כ המערערת צוין, כי הדרישה לגבי דמי הסכמה לא הובאה בחשבון בתביעת החוב הראשונה, וכי תנוסח תביעה מתוקנת שתכלול את דמי ההסכמה.
3. ביום 3.8.2014 הגישה המערערת תביעת חוב שניה ומתוקנת בה היא דרשה תשלום סכום כולל של 1,040,696 ₪ בגין דמי חכירה ודמי הסכמה. תביעה זו תיקרא להלן: תביעת החוב השניה או התביעה השניה. הדרישה לגבי דמי הסכמה היתה 391,010 ₪ בעוד שהדרישה לתשלום דמי חכירה עמדו על סך 649,686 ₪. לסכומים האמורים נדרשו הפרשי הצמדה וריבית וגם הוצאות ושכ"ט עורך דין. החלטת המפרק נתנה ביום 10.9.2014.
4. ביום 10.9.2014 נתן המפרק את החלטתו כאמור. עיקר קביעות המפרק בהחלטתו היו כלהלן:
א. המפרק האריך את המועד להגשת תביעות החוב אף שהן הוגשו בחלוף כחמש שנים מיום פרסום צו הפירוק במקום 60 יום כאמור בתקנה 15 לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק) תשמ"ד- 1984, להלן: גם תקנות הפירוק.
ב. התביעה לתשלום דמי הסכמה התקבלה באופן חלקי במובן זה שהמפרק אישר את הסכום הגבוה מבין שניים אשר צוינו על ידי המערערת, קרי 287,167.51 ₪ נכון ליום 15.2.2006 כשבתביעה צוין עוד סכום של 246,495.72 ₪ נכון לאותו תאריך. לדעת המפרק הוא היטיב עם המערערת באשרו את הסכום הגדול יותר מבין השניים. לסכום האמור הוא אישר תוספת הפרשי הצמדה בלבד, ללא ריבית. הסכום הסופי שאישר המפרק בגין רכיב זה עמד על סך 347,639.59 ₪.
ג. המפרק דחה את התביעה לתשלום דמי חכירה לתקופה שמעבר לשנת 2002, דהיינו לתקופה שבין השנים 2003 עד 2014. הוא נימק את הדחיה בכך שדמי הפיתוח מתאריך המכר או מסירת החזקה חל על הקונה. המערערת צריכה היתה לדרוש את התשלום מהקונה. בין היתר ציין המפרק כי על העסקה דווח למערערת, היא יודעת עליה ידיעה ממשית וגם קונסטרוקטיבית.
5. בהסכם החכירה בין האגודה לבין המערערת החובה לתשלום דמי החכירה הוטלה על האגודה ולא על צד ג' כלשהו. בכלל זה אין החובה מוטלת על הקונה. לדידה של המערערת, הצד להסכם החכירה היה ועודו האגודה. אי לכך מי שחייב לשאת בדמי החכירה הנה האגודה, ואין לתניות החוזיות בין האגודה לקונה כל נפקות על מערכת יחסי המערערת עם האגודה. יחד עם זאת נתלתה המערערת בטענה, כי האגודה התחייבה כלפי הרוכשת אדריאל ייזום והשקעות בע"מ להלן: אדריאל בע"מ או הרוכשת, להציג אישורים על כל התשלומים עד ליום 3.9.2002 וזאת בהתאם לסעיף 9 להסכם בין אדריאל בע"מ לאגודה.
6. על פי סעיף 14 להסכם החכירה, העברת הזכויות לצד ג' כלשהו מחייבת את הסכמת המערערת בכתב ומראש. האגודה לא דאגה לקבל את ההסכמה כאמור בהסכם החכירה בין הצדדים.
7. אשר לגובה החוב, מותר היה למערערת להעריכו מחדש ובאופן עדכני על פי סעיף 8 להסכם החכירה. הדבר נעשה מטבע הדברים אחרי האישור העקרוני של העסקה על ידי המערערת. כל עוד אין העסקה מאושרת אין לקונה כל מעמד מול המערערת.
8. למערערת יש זכות לבטל את הסכם החכירה מול האגודה בשל הפרתו בכך שהיא התקשרה עם הרוכשת, אדריאל בע"מ, ללא הסכמתה. לא רק זאת, אלא שהתברר למערערת כי נעשתה עוד העברה לצד ד' אף אחרי ההעברה לאותה אדריאל בע"מ ואף היא ללא הסכמת המערערת. הפרת ההסכם מהווה עילה לביטול הסכם החכירה עם האגודה עצמה. אם סכום החוב בגין דמי פיתוח אינו משולם במלואו, עלול הדבר להביא להחזרת המקרקעין לבעלים, קרי למערערת,[2] אם כי הטענה נטענת בחצי פה.
9. טעה המפרק בקובעו, כי תביעת החוב היתה ההזדמנות הראשונה בה פנתה המערערת לקבלת החובות מהאגודה. לשם כך הפנה בא כוחה לפניית המערערת לאגודה עוד לפני פירוקה כמופיע בנספח מע/10 מיום 9.11.2005.
10. בעיקרי הטיעון של המערערת היא הוסיפה, כי האגודה לא שלחה לה כל הודעה על הליך הפירוק או על מינויו של המפרק.
11. כמו כן הוסיפה המערערת עוד טענה בעיקרי הטיעון והיא ההפניה לפסיקת בית המשפט בעניין סלמן סביחה. רצ"פ 2906/05 בנק הפועלים בע"מ נ' סלמן סביחה ומינהל מקרקעי ישראל- מחוז ת"א (פורסם בנבו), להלן: סביחה.
12. המערערת ידעה ידיעה ממשית על הפירוק ועל מכירת הזכויות לצד ג'. העסקה נחתמה ביום 3.9.2002 והיא דווחה בסמוך לכך גם למערערת, ואף הוצאה שומה לתשלום דמי הסכמה. מסמכים שצרפה המערערת בעצמה מלמדים כי היא אכן ידעה בשעת אמת על העסקה. לכל המאוחר ידעה היא על העסקה ביום 25.1.20012 כמופיע בנספח 1 לתיק המוצגים של האגודה.[3]אם כך מדובר באיחור רב ולא מינורי. העלאת הטענה של חוסר ידיעה יש בה משום חוסר תום לב.
בעקבות הגשת תביעת החוב התברר למפרק, כי סכום דמי ההסכמה שהועבר לקונה, חברת אדריאל בע"מ על מנת להעבירו למערערת לא הועבר. אי לכך היא דאגה לקבלו מהקונה ולהעבירו בערכו הראלי למערערת. כך היא העבירה למערערת סכום של 341,167.50 ₪. המערערת רשמה את התשלום כהחזר על חשבון החוב הכולל ולא כתשלום עבור דמי הסכמה .
13. כל החובות בגין דמי הפיתוח נכון לסוף שנת 2002 שולמו על ידי האגודה. הדבר עולה גם ממסמכים שצרפה המערערת. כך למשל עולה מנספח 3 להודעת הערעור. במשך 12 שנה לא פנתה המערערת ולו פעם אחת לאגודה בדרישה כי תשלם חוב דמי חכירה. החובה לשלם את דמי החכירה מאז מסירת החזקה לקונה הנה של הרוכשת עצמה וכך על המערערת לפעול.
14. פעולה בחוסר תום לב מצדיקה את ההפחתה של הריבית או אף ביטולה. זוהי הפסיקה הן בפסיקה באופן כללי והן בפסיקה בתחום הליכי הוצל"פ. המפרק הביא מספר דוגמאות לפסיקה על ידי כב' ראשי ההוצאה לפועל.
15. בהחלטת המפרק יש תשובה לטענת המערערת בתביעת החוב על פעולה בחוסר תום לב ועל כך ש"לא התקיימו אמצעי עזר שנועדו ליידע את הנושים על מתן צו הכינוס". המפרק הפנה לפרסום צו הפירוק כדין ברשומות ביום 2.10.08 ובכך יצא הוא ידי חובת פרסום הפירוק. כן כי אין כל חובה על המפרק או רשם האגודות השיתופיות לשלוח מכתב או הודעה לכל נושה ונושה. בנוסף לכך הפנה המפרק בעיקרי הטיעון ובטיעון בפניי לכמה וכמה אסמכתאות מהן למדים אנו כי המערערת ידעה על העסקה.
16. אשר לפסק הדין בעניין סלמן סביחה טען המפרק, כי הוא פועל דווקא לטובת עמדת המפרק ולרעת המערערת. פסק הדין חייב את הכונס לשלם עבור התקופה שלפני הכינוס אך עד למסירת החזקה ולא מעבר לכך. חוב דמי החכירה במקרה דנן עובר ליום מסירת החזקה שולם במלואו ואין על כך מחלוקת. יוצא כי פסק הדין בא לתמוך דווקא במפרק .
17. אתחיל מדרך ניהול תביעות החוב של המערערת. אני מוצא את עצמי נאלץ להקדיש מספר מילים לנקודה זו. אומר, שהרושם המתקבל הנו כי המערערת מתנהגת כאילו מדובר בתובע בעל זכויות יתר, אינו קשור לשורת הדין, יכול לבקש כל מה שהוא רוצה, לחזור בו, לתקן או לשדרג את תביעתו או דרישתו ללא מעצורים. חבל שכך היא הגישה שהתגלתה כאן. גישה זו עלולה להיות בעוכרי האינטרס של המערערת עצמה. אילולא נהג בה המפרק לפנים משורת הדין ואחז בה בכפפות של משי, היתה מוצאת את עצמה נדחית על הסף ומבלי להיכנס לגוף העניין וחבל.
18. אין ספק, כי דינה של המערערת חייב להיות כדינו של כל בעל דין. צו פירוק של האגודה פורסם ביום 2.10.2008. המועד להגשת תביעות חוב הנו 60 יום מיום פרסום הצו. ראה תקנה 15(א) לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984, להלן: תקנות הפירוק. אין בתקנות הפירוק או בפקודת האגודות השיתופיות כל מנגנון אחר ליידע את הנושים או בעלי אינטרס בעצם קיום הליך הפירוק. אי לכך הטרוניה שהעלתה האגודה בפני המפרק ואלה שהועלו בפניי[4] בכך שהאגודה לא הודיעה למערערת על הפירוק או על מינוי עו"ד גושן מפרק אין להן כל בסיס. דין המערערת כדין כל נושה אחר. כלפי אף נושה אחר אין חובה להודיע באופן פרטני על עצם הפירוק או על מינוי מפרק ודינה של המערערת אינו שונה מדינם של אחרים.
19. המערערת ידעה באופן ממשי על הליכי הפירוק וגם מוחזקת היא, במידת סבירות גבוהה מאוד, שידעה על הפירוק. הידיעה הממשית באה משני כיוונים, האחד הנו עצם הדיווח על העסקה סמוך לביצועה בשנת 2002 ואף הוצאת שמאות לדמי הסכמה. באין דיווח על עסקה מניין השמאות לתשלום דמי הסכמה? זאת ועוד, מהתכתבויות ישירות מאוחר יותר בין המפרק למערערת או באי כוחה אוזכרה העסקה מפורשות. כך למשל בנספח מס' 1 לעיקרי הטיעון של האגודה צוין מפורשות, כי האגודה מכרה את כל זכויותיה לחברת אדריאל בע"מ. באותו נספח אף ציין המפרק כי "למינהל מקרקעי ישראל דווח על עסקת המכר, כך שתמהתני (כך במקור. ר.ח.) מדוע המינהל מפנה את מכתבך לאגודה". מכתב זה הנו מכתב מיום 25.1.2012 ותביעת החוב הראשונה הוגשה במרץ או באפריל 2014. אי לכך לכל המאוחרהחל ממועד זה ידעה המערערת על העסקה וזאת ללא כחל וסרק. מכאןשהגשת תביעת החוב בחלוף כ- 27 חודשים ועוד יותר העלאת הטענה, כי לא ידעה על העסקה או על הליכי הפירוק אינה מבוססת במקרה הטוב, ואינה מועלית בתום לב במקרה הפחות טוב.הכיוון האחר הנו כל אותם מסמכים של המערערת עצמה ואשר צוינו על ידי המפרק בעיקרי הטיעון בסעיף 11 ובהחלטתו בסעיפים 8 עד 12 בעמ' 4.
20. אין לשכוח כי עוד לפני הפירוק התנהלו הליכי כינוס נכסים לצורך מכירת אותם 26 נכסים של האגודה. המכר התבצע בספטמבר 2002. עובר לעסקה "פורסמו הודעות ענק בעיתונים על כינוס הנכסים של החייב ופירעון מניות האגודה לחברי האגודה". מכאן ששנים רבות עוד לפני הפירוק שומה היתה על המערערת לדעת על העסקה. הדבר סותם כליל את הגולל על הטענה של האגודה, כי היא לא ידעה מה מתרחש.
21. אם לא די בכל אלה, הרי נציגי המערערת נשלחו לבדוק מה המצב בשטח ולוודא מי מחזיק בפועל בנכסים. מדיווח נציגי המערערת למדים אנו, כי זהות המחזיק תועדה יותר מאשר פעם אחת, כמוה גם הזהות של החוכרת ועצם העברת הזכויות למחזיק החדש. ראה את העמוד האחרון של מע/10 שהוא מכתב מופנה לעו"ד זוהר אנגלנדר להסדרת דמי החכירה משנת 2003 עד היום (המכתב הנו מיום 1.8.2012). כן ראה הפניות המפרק בעמ' 4 ש' 19-22.
22. ההיבט הנוסף של התנהגות המערערת הנו שיטת "מקצה השיפורים" בה נהגה בהגשת תביעות החוב או כימות הסכומים. אם אין מדובר בתחושת "אין אני קשור לסדרי הדין ואני יכול לעשות כל מה שאני חפץ בו", אין להצדיק את פועלה של המערערת. אבאר את דבריי: תחילה ועל אף האיחור הרב של הגשת תביעת החוב, הגישה המערערת תביעת חוב בסכום של 620,673 ₪ ללא פירוט מקור החוב או הפרדה בין רכיביו. לשאלות המפרק להבהרה היא הוסיפה עוד חוב כך שהסכום עמד על סך 649,686 ₪ והתווספה דרישה נוספת לתשלום דמי הסכמה על סך 391,010.89 ₪. המערערת צינה מפורשות כי "רכיב החוב הנ"ל לא נתבע בתביעת החוב ועל כן אנו נפעל להכנת תביעת חוב מתוקנת והיא תישלח אליך בהקדם". לבסוף הוגשה התביעה בפעימה האחרונה כשדרשה המערערת תשלום סכום של 1,040,696 ₪. בהשוואה לדיונים בבתי המשפט, אין זה מובן מאליו, כי בעל דין יכול להגיש תביעה מפוצלת ללא קבלת היתר מבית המשפט. ראה תקנות 44 ו- 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984. מי שאינו מקבל היתר מבית המשפט לפיצול סעדים מוחזק כמי שוויתר על הסעדים שלא נתבעו. ראה זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהד' שביעית, עמ' 168- 170. וגורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהד' אחת עשרה, בעמ' 329-330. ראה גם עא 1020/06 הניה קרצר נ' בנק לאומי (פורסם בנבו). ניתן להבין גישה פחות פורמלית בהליכי פירוק, אך לא עד כדי כך שבעל דין יגיש באיחור של שנים את תביעתו טיפין טיפין כשבכלפעם הוא משדרג את הסכומים ואת הרכיבים של התביעה כאוות נפשו אף מבלי לקבל את הסכמת הפורום הדן בתביעה, שלא לדבר על כך שאף לא נדרשה הסכמתו לכך!.
23. כעת אבחן את ההכרעה של המפרק. בשתי תביעות החוב נדרשו סכומים להלן: 620,673 ₪ בגין "דמי חכירה ו/או דמי היוון" וכן 1,040,696 ש"ח עבור "דמי חכירה ו/או דמי הסכמה" כשבשני המקרים הסכומים הנדרשים הנם ליום 10.9.2008. לתביעת החוב אף צורף תצהיר תומך של בא כוח המערערת. לגבי דמי ההסכמה הוסיף המפרק הפרשי הצמדה בלבד ללא וריבת . מבין שני סכומים שהמערערת חישבה נכון ליום 15.2.2006 בחר המפרק את הסכום הגבוה יותר, דהיינו 287,167.51 ₪ (ולא הסכום הקטן יותר- 246,495.72 ₪). בהוסיפו הפרשי הצמדה קיבל המפרק את הסכום של 347,639.59 ₪ וסכום זה הוא אישר ואף העביר למערערת.
24. המערערת בדעה, כי יש לשלם את מלוא הסכום כולל הפרשי הצמדה וריבית. שקלתי את הטענות של הצדדים ואני בדעה, כי יש מקום להתערב כאן בפסיקתו של המפרק. אין מחלוקת, למצער אין ראיה אחרת, כי המפרק העביר לחברת אדריאל בע"מ את דמי ההסכמה כדי שזו תעבירם למערערת וכי זו לא העבירה במועד אותם דמי הסכמה. משיקולים שאינם נוגעים למערערת, אלא לאדריאל בע"מ ו/או גם לאגודה נעשה הסידור הנ"ל. [5] אילו שולמו דמי ההסכמה על ידי האגודה במועד למערערת, יכלה היא לעשות בהם כל אשר רצונה בו. היא יכלה ליהנות מהפרשי ההצמדה ומהריבית על הסכום. מנגד שימוש בלתי סביר בהליכים או מחדל משימוש בהליכים כאמור כדי לזכות בהפרשי הצמדה וריבית מצאה ביטוי בפסיקה של בתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל כמוסבר על ידי המפרק בעיקרי הטיעון שלו. ראה סעיף 25 לעיקרי הטיעון של המפרק. אוסיף, כי יישום דומה רעיונית, נעשה בתביעות לתשלום פיצויי הלנה על שכר, כשחלק "מהאשמה" רובץ על העובד עצמו. ראה סעיף 18 לחוק הגנת השכר תשי"ח- 1958. הדין אפשר לבית הדין לעבודה לאשר תשלום פיצויי הלנה רק חלקית. אם כך בשונה מהחישוב שעשה המפרק בו הגיע לסכום של 347,639.59 ₪ בהוסיפו הפרשי הצמדה בלבד, נראה לי צודק ללכת בדרך אחרת. הזכאות לסכום של 287,161.51 ₪ מיום 15.2.2006 תיכרך בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הפירוק של האגודה, קרי עד ליום 10.9.2008. הסכום המתקבל הנו 340,346.14 ₪. על הסכום האמור יש להוסיף הפרשי הצמדה בלבד עד ליום מתן החלטת המפרק. הסכום המתקבל הנו 385,335.7 ₪. על המפרק לתקן את פסיקתו בנקודה זו בהתאם, כך שיכיר בעוד סכום של 44,989.56 ₪.
25. אשר לדמי החכירה. כאן דרכי הנה כדרכו של המפרק ואני דוחה את העמדה של המערערת. אמת בהסכם שבין המערערת לבין האגודה יש תניות מתניות שונות, כולל הצורך בקבלת אישור המערערת לכל עסקה בכתב ומראש. ראה סעיף 14 להסכם החכירה וסעיף 18 לעיקרי הטיעון של המערערת. אלא שמכלול שיקולים מחייבים מתן נפקות לעסקה חרף האמור בהסכם.
א. בסמוך לעריכת העסקה עם אדריאל בע"מ דווח על העסקה. המערערת לא רק שלא התנגדה לכך, אלא שערכה שומת תשלום דמי הסכמה ואף פנתה בדרישה לב"כ אדריאל בע"מ להסדרת חוב דמי החכירה. ראה כאמור פנית המערערת לעו"ד אנגלנדר מיום 1.8.2012 הוא נספח מ/10 לעיקרי הטיעון של המערערת. אם כך, היא יצרה מצג בפני האגודה ובוודאי גם בפני אדריאל בע"מ (ואין נקודה אחרונה זו רלוונטית למערכת יחסי המערערת והאגודה), כי ניתן לחיות עם העסקה במאפייניה בעת הדיווח. הדבר משליך גם על הטענה של המערערת בדבר יכולתה לבטל את הסכם החכירה.
ב. באותו מסמך דרשה המערערת כי הרוכשת תסדיר את נושא תשלום דמי החכירה לתקופה שמשנת 2003 ואילך. ומדוע צוין המועד של שנת 2003? התשובה לכך נמצאת בטיעוני האגודה. ראה דברי המפרק בדיון בפניי בעמ' 4 ש' 17-18. הוא הפנה בדבריו למע/3 עמ' 1 בו נאמר, כי הדרישה לתשלום הנה לשנים 2003 עד 2011. שנת 2003 הנה השנה האחרונה בה (או בחלקה) החזיקה האגודה בנכס אך שלמה עבורה עד סוף השנה. והחל מ 2003 אמורה היתה הרוכשת לשלם ולנקודה זו עוד אחזור.
ג. בתשובת המערערת היא מודה בהעברת הסכום של 341,167.50 ₪ ביום 30.10.2014. אלא שהיא השחילה חצי משפט בו נאמר במודגש " ... על חשבון כל החוב של האגודה למערערת שייפסק בהחלטה חלוטה". לא בכדי הוספו המילים האמורות לעיל. סעיף 50 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, להלן: חוק החוזים קובע: "סכום שניתן לנושה שעה שהגיעו לו מן החייב חיובים אחדים, רשאי החייב, בעת התשלום, לציין את החיוב שלחשבונו ייזקף הסכום; לא עשה זאת, רשאי הנושה לעשות כן." האגודה שלמה את הסכום האמור כדמי הסכמה. הדבר נלמד הן מחליפת המכתבים בין המערערת לאגודה, בחישוב המדויק של הסכום כיתרת דמי ההסכמה משוערכת על פי חישוב המפרק. אי לכך יש תחולה לרישא של סעיף 50 ולכן אין תחולה גם לסיפא. אין מדובר בפירעון חוב שהחייב, קרי האגודה, לא ציינה לאיזה חוב ישמש. האגודה צינה לאורך כל הדרך כי זהו תשלום עבור דמי ההסכמה. אין היא מודה בחובתה לשלם דמי חכירה. ברור אפוא, כי המערערת אינה יכולה לקבוע כי התשלום ישמש לפירעון כל החוב. זה כסף צבוע לפירעון חוב שהאגודה מודה בו הוא דמי ההסכמה.
ד. למועד מסירת החזקה בנכס ניתן משקל אף על ידי המערערת עצמה ונציגיה. ראה עמ' 9 ו- 10 בנספח מע/2 וכן דברי המפרק בפניי בעמ' 4 ש' 6-10. בעמ' 9 של מע/2 נדרש נציג המערערת לצאת לשטח ולבדוק נתונים. כך נכתב באתו עמוד: "פרטי המידע הנדרש: "אבקש לדעת מה קיים בשטח, למה משמש המבנה, שטח מבונה (אושר ע"י 367.5 מ"ר) ומי מחזיק?". אם אין רלוונטיות לזהות המחזיק אין לדעת לשם מה נשלח נציג המערערת כדי לבדוק את הנתונים האמורים על פי בדיקה בשטח?! בעמ' 10 צוינה זהות המחזיק וזו לא היתה האגודה[6]. בעמ' 14 למע/2 צוין מפורשות כי "מעביר הזכות "קואופ זבולון"ומקבל הזכות " אדרי- אל ישראל בע"מ". אם כך מיום העברת החזקה מהאוגדה לרוכשת ומאחר והמערערת לא עמדה על קיום ההסכם ככתבו וכלשונו מולה, חובה לפנות למחזיק כדי שישלם.
ה. המערערת מצטדקת גם בפסיקה בעניין סביחה. אעיר תחילה כי כב' בית המשפט ביקר שם את התנהלותו של מינהל מקרקעי ישראל. כך נכתב בפסק הדין:
"יש לציין, כי מצאתי פגם בהתנהלות המינהל שלא טרח להגיש דרישת חוב בגין דמי החכירה משנת 1995 ואילך, ורק לאור פניית כונס הנכסים לצורך העברת הנכס הועלתה על ידי המינהל[7] לתשלום דמי החכירה". הנקודה הנוספת שעליי להעיר, בהקשר לפסק הדין סביחה, הנה, כי בית המשפט חייב את הכונס לשאת בתשלומי החייב שבנעליו הוא נכנס "עד לחודש אוגוסט 2003, מועד מסירת החזקה בנכס לקונים, עליהם מוטלת חובת תשלום דמי החכירה ממועד זה ואילך".
מדברים אלה אין אלא להסיק, כי גם כאן חובת האגודה לשאת בדמי החכירה הנה עד ליום מסירת החזקה לרוכשת. לכל היותר מועד זה הנו סוף 2002. אי לכך צדק המפרק כשהפנה את המערערת לדרוש את דמי החכירה לשנים 2003 ואילך לרוכשת.
ו. הדמיון בהתנהלות המינהל להתנהלות המערערת כאן הנו כביר. גם כאן לא נקפה המערערת אצבע מאז 2002 עד למרץ 2014 ומנגנון שיפור העמדות לתשלום דמי ההסכמה והחכירה ניעור לחיים רק בעקבות פניית המפרק לקבלת הבהרות מהמערערת.
ז. המערערת מציינת בכמה הזדמנויות, כי אין ההסכמות שבין האגודה לרוכשת מעניינה וכי הסכמות אלו אינן קושרות אותה. אי לכך החייבת בדמי החכירה גם אחרי שנת 2003 הנה האגודה. ראה למשל סעיף 14 להודעת הערעור. אלא שהדבר לא הפריע למערערת לנסות ולבסס את חובתה של האגודה "להסדיר את החובות ברשות וכן לשלם דמי ההסכמה ולהמציא אישורים על תשלומים בהתאם לסעיף 9 הנ"ל". המערערת אף צירפה "העתק הסכם מימוש האופציה בין האגודה לבין הרוכשת מיום 3.9.2002 צורף לתיק המוצגים וסומן מע/7".[8] אם כך, מחד מרחיקה המערערת את עצמה מכל קשר להסכם העברת הזכויות בין האגודה לרוכשת, ובאותה נשימה מבססת חבות האגודה לשלם את חובות העבר ואלה שאחרי העסקה, על אותו הסכם!. אין אתה יכול לתת נפקות להסכם באופן סלקטיבי. אם צד בוחר לתת נפקות לחלק מהסכם שאין הוא צד לו אינו יכול למנוע את הצד האחר להסתמך על חלק אחר מאותו הסכם!.
ח. גם בפן הערכי או בפריזמה של שיקולי צדק אין לקבל את עמדתה של המערערת. במשך כ- 11 שנים היתה המערערת מודעת לכך שמי שמחזיק בנכס הנה הרוכשת או מי מטעמה או מכוחה ואינה דורשת ממנה תשלום דמי החכירה, וכעת מבקשת היא את התשלום מהאגודה. האגודה לא נהנתה מהנכס במשך שנים אלה. אם תחויב האגודה לשלם עבור שנים אלו במקום הרוכשת יוצא כי הרוכשת מתעשרת שלא כדין על חשבון האגודה. את זאת היא עושה לא רק מפני שהיא אינה משלמת, אלא גם מפני שהמערערת דורשת כי דווקא האגודה תשלם במקומה. זאת בשעה שיכלה המערערת והיא עדיין יכולה לפנות לרוכשת כדי שתשלם עבור השנים בהן היא החזיקה בנכס.
ט. ההסכם בין המערערת לאגודה הנו בסופו של דבר חוזה שכפוף בחלקו המכריע לדיני החוזים ולדין הכללי. הדבר מתבטא בתוכן החוזה, בצורתו, בתנאים ובהתניות עליו, אבל גם ביישומו או ויתור על חלק מתניותיו. מי שקבע את סעיף 14 להסכם הנה המערערת או לפחות היא הצד הישיר (והחזק יש לומר) לאותו הסכם שקובע תנאי הסעיף. אין מדובר בתנאי שהנו תנאי קוגנטי על פי החוק הפוזיטיבי. ראה למשל התנאי של החובה לערוך הסכם מקרקעין בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. סעיף 14 להסכם בין המערערת לאגודה הנו תנאי חוזי שהמערערת קבעה בהסכם. זכותה לעמוד על ביצועו אך זכותה גם לוותר על ביצועו. גיבוש תנאי החוזה אינו נעשה בהכרח רק על פי מילים מפורשות. הסכם יכול להיערך על דרך ההתנהגות. ראה סעיפים 6 וסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973. כשם שעריכת הסכם תוכל להיות בהתנהגות, גם השתחררות מחלק מתנאיו תוכל להיות כך. כך הוא המצב באי עמידת המערערת על קיום התנאי של "הסכמה בכתב ומראש". היא "זרמה" עם מצב זה ואף הוציאה כאמור חיובים על פי פעולה הכורכת בחובה אי עמידה בתנאי סעיף 14 האמור. בהתנהגותה זו גלתה המערערת את דעתה, כי גם כך ניתן ליישם את ההסכם בינה לבין האגודה ואין היא יכולה להלין בדיעבד על הסתמכות האגודה על התנהגות זו.
26. המפרק מציין בסעיף 10 לעיקרי הטיעון, כי "תביעות החוב שהוגשו בהקשר לפירוק נבדקו ונפסק לגביהן סופית לפני מספר שנים". בהחלטתו ציין המפרק בסעיף 5 :"בשנים האחרונות מחולקים הכספים המהווים תמורה ממימוש נכסי האגודה בין בעלי מניותיה של האגודה. לאגודה כ- 25,000 בעלי מניות, רובם פנסיונרים, וסכום הדיבידנד משמעותי ביותר עבורם". ובסעיף 6 להחלטה כתב המפרק: "כל תביעות החוב שהוגשו בהקשר לפירוק נבדקו ונפסק לגביהן סופית לפני מספר שנים". המערערת באיחור של שנים רבות באה לדרוש תשלומים אחרי שהמפרק וכונסי הנכסים הסתמכו על מצבת החובות הקיימת וחילקו את הכספים, לרבות לאנשים קשי יום. כל תשלום שיוכר יהיה על חשבון מי שפעל כדין ובזמן. תקנה 15 (ה) לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984 קובעת, כי אם הוגשה תביעת חוב באיחור והמפרק הכיר בה, לא תזכה לקבל חלק יחסי ברכוש שחולק כבר ולנושה כאמור "לא תהא זכות להיפרע מנכסים שחולקו לנושים או לחברים לפני תאריך הגשת תביעתו". אינני רואה כל הצדקה לתשלום עבור השנים שאחרי 2003 מקופת הפירוק. לא כל שכן דרישה לתשלום מלוא הסכום בין של דמי ההסכמה ובין של דמי החכירה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית במלואן.
27. אעיר, כי סעף זה ישים הן לנושא דמי החכירה והן לנושא דמי ההסכמה. על פי הדין יש קושי לשלם הפרשי הצמדה וריבית על דמי ההסכמה והחכירה אחרי כניסת האגודה לפירוק. בדיני חברות ומאחר ואין הסדר מיוחד בפקודת החברות ובתקנות בדבר תשלום ריבית או ריבית והצמדה, נקבעה תחולה של דיני פשיטת הרגל. ראה סעיפים 353 לפקודת החברות ו- 53 לתקנות החברות (פירוק), תשמ"ז- 1987. שאלת תשלום ריבית מיוחדת ניעורה רק אחרי תשלום החובות לנושים בשיעור שנקבע בחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א- 1961. זה מה שקובע סעיף 134 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"מ- 1980. אם בתחום החברות אין קביעה מפורשת עד כדי החלת הדין בפשיטת רגל, הרי בדיני אגודות שיתופיות שבסיסם פקודה ארכאית משנת 1933 קל וחומר. סעיף 137 לפקודת פשיטת הרגל מאפשר כעיקרון תשלום הפרשי הצמדה בלבד (בנוסף להצמדה וריבית) שרק אחרי תשלומם יהיה ניתן לבחון אפשרות לתשלום ריבית מוסכמת לנושים. על דרך האנלוגיה וההיקש יש להשליך על תחום האגודות השיתופיות. הפעולה של המפרק להכיר רק בהפרשי הצמדה להבדיל מהצמדה וריבית הנה פעולה אפשרית וסבירה. במקרה זה הן בפן העקרוני כפי שניתחתי לעיל אפשרית היא האופציה לזכות נושה רק בתשלום הצמדה בלבד. אך גם בפן הפרקטי ולאור הניתוח של המפרק בהחלטתו והנקודות שעלו בטיעוניו ובדיון בפניי וכן האמור בהחלטה זו, יש הצדקה להפחתת הפרשי הצמדה או הריבית. לאור כל אלה, פעל המפרק נכון בהחלטתו בעניין דמי ההסכמה. ראה לענין תחולת דיני פשיטת הרגל על חברות את ציפורה כהן פירוק חברות עמ' 706-707.
28. פסיקה לא מועטה דנה בחובה המוגברת של גוף שלטוני לפעול בתום לב. ראה הפסיקה אליה הפנה המפרק בעניין ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ, נגד מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה (4) עמ' 28. וכן בג"ץ 4422/92 שלמה עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו). כמו כן ראה דנא 3993/07 פקיד שומה ירושלים 3 נ' איקאפוד בע"מ (פורסם בנבו), בו חזר כב' בית המשפט על העיקרון שרשות ציבורית הנה נאמן הציבור. מכוח כך חלה עליה חובה מוגברת של פעולה בהגינות ובתום לב. ראה נא גם בגץ 9098/01 ילנה גניס נ' משרד הבינוי והשיכון , נט (4) 241 ועוד פסיקה רבה בנידון. נגזרת מעיקרון זה מניעת הרשות לדרוש את דמי החכירה לשנים שאחרי 2003 בשעה שהיא יודעת על העסקה עם צד ג' עוד משנת 2002 , השלימה עמה ואף הוציאה דרישות תשלום הקשורות בעסקה זו.
29. הטענה שפעולת האגודה נעשתה בניגוד למוסכם בסעיף 14 להסכם בין המערערת לאגודה והזכות של המערערת לבטל את ההסכם עמה בשל כך, יש לה מדור תחת העיקרון של מניעות המערערת מנקיטת צעד זה. ראשית, מפני שכוח הנתון לגוף שלטוני צריך להיות מנוצל כשאין דרך אחרת להשיג את מטרתו. המטרה להשגת דמי החכירה לשנים 2003 ואילך ניתנת בהחלט להשגה בפניה לרוכשים האחרים. שנית, המערערת יכלה לנקוט כל הליך, לרבות ביטול העסקה, אך זאת יכלה לעשות בשעת אמת וכשנודע לה על העסקה ללא הסכמה בכתב ומראש שלה . ריח של איום בדיעבד מריחים באיום המערערת כיום. אין הדבר יאה לרשות ציבורית שהנה כאמור נאמן של הציבור. כיום לא נותר למערערת אלא לפעול בדרכים אחרות להשגת מטרתה. שלישית, אין לשכוח כי לביטול העסקה אין השפעות רק על יחסי המערערת לאגודה, כי אם תהיה השפעה מירבית גם על צדדים שלישיים ואף על המדינה עצמה. המשמעות של ביטול ההסכם מול האגודה הנה גם ביטול העסקה מול צד ג וצד ד'. כניסה למערבולת של תביעות ותביעות נגדיות כשבסופו של דבר גם משאבי המדינה יושקעו בה. הדבר יתבטא בזמן שיפוט וייצוג המערערת על ידי מוסדות המדינה. זאת ועוד, המדינה תצטרך להחזיר או למצער לדון בבקשות להחזר כל התשלומים ששולמו על ידי הצדדים לעסקה: מס שבח מקרקעין, מס רכישה ועוד. כל זה מצריך השקעת זמן ומאמץ שהמערערת יכלה למנוע אילו פעלה בזמן אמת. אין להרשות לה לפעול כך בדיעבד. לא רק זאת, אלא שבביטול אנו מעמידים הן את האגודה שאין לה אמצעים והן את המדינה בפני אפשרות של תביעה בהסתמך על אינטרס ההסתמכות. הסתמכות הרוכשים על כך שהכול בסדר אחרת היתה המערערת נוקטת צעדים בעת הדיווח על העסקה אינה מוקשית. רביעית, הרושם המתקבל הנו שאין המערערת באמת מתכוונת לבטל את העסקה, אלא רק לקבל את מה שמגיע לה לתפיסתה כתוצאה מהעסקאות. מחד יכלה להשיג את מבוקשה על דרך ביטול העסקה כאמור לעיל, ומאידך אין זה יאה לזרוע של המדינה "לאיים", ולא בדיוק בתום לב, כדי להשיג מטרה מאזרח או מגוף מהמשפט הפרטי.
30. המערערת טענה, כי המפרק טעה בקובעו, כי תביעת החוב היתה ההזדמנות הראשונה בה פנתה המערערת לקבלת החובות מהאגודה. לשם כך הפנה בא כוחה לפניית המערערת לאגודה עוד לפני פירוקה כמופיע בנספח מע/10 מיום 9.11.2005. אלא שפניה זו קדמה לפירוק. זאת ועוד, הפניה לא היתה דרישה אולטימטיבית לתשלום, אלא נקיבת סכום החוב שיש לשלם לצורך הארכת חוזה החכירה. ההסכם חודש על אף אי תשלום החוב! אי לכך הקביעה של המפרק בנקודה זו לא נסתרה.
· אני דוחה את הערעור בכל מה שנוגע לתשלום דמי חכירה.
· אני מקבל את הערעור במה שנוגע לתשלום דמי הסכמה באופן חלקי.
· על המפרק להכיר בעוד סכום של 44,989.56 ₪ מתביעת החוב של המערערת, נכון להיום.
· הערעור התקבל רק באופן חלקי ומינורי. בנסיבות אני מחייב את המערערת לשלם הוצאות מדודות לקופת הפירוק לרבות שכ"ט המפרק על סך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.
32. ניתנה היום 8 יוני, 2015 כ"א סיון, תשע"ה בהיעדר הצדדים.
רמזי חוראני, עו"ד
עוזר רשם האגודות השיתופיות
המזכירות תעביר העתק פסק הדין לצדדים.
[2] ראה סעיף ג3 בתוך סעיף ראשי 25 בעיקרי הטיעון. אין למספור כל יסוד וככל הנראה מקורו בטעות של ב"כ המערערת.
[3] תשובת המפרק לעו"ד אפרת יפה פינקלשטיין מחלקת עסקאות במערערת.
[4] ראה למשל סעיף3 בעיקרי הטיעון של האגודה
[5] הדבר הוסבר בסעיף 16 להחלטת המפרק: חובת תלשום דמי הסכמה על המוכר, אך ניתנת אפשרות לרוכש להוסיף את הסכום הנדרש לצורך היוון הזכויות בנכס.
[6] קבוצת אדרי שככל הנראה הכוונה לאדריאל בע"מ.
[7] ככל הנראה חסרה כאן בפסק הדין המקורי המילה : "דרישה" או משהו במובן זה.
[8] ראה סעיף 24 לעיקרי הטיעון של המערערת.
