03-5629911
הרצאה - היטל השבחה
הרצאתו של עו"ד איתן מימוני בנושא "היטל השבחה", הועבר בפני מליאת המועצה האזורית מטה אשר ביום 20.2.2017.
א. מבוא
- במסגרת פגישתנו הקצרה, ניגע במספר עניינים הנוגעים ל"היטל ההשבחה".
- בתוך כך נראה מהו אותו "היטל השבחה" הנזכר בחוק התכנון והבניה (להלן: "חוק התו"ב"), נתוודע למצבים בהם ישנה חובה לשלם "היטל השבחה", ולמקרים בהם קיים פטור מהיטל זה וכיו"ב.
ב. מהו היטל ההשבחה?
- במסגרת תיקון לחוק התו"ב משנת 1981 (תיקון 18), הוסדר בחוק זה כל נושא "היטל ההשבחה" (ובוטל "מס ההשבחה" אשר היו מצוי בסעיף 32 לפקודת בנין ערים, 1936 - ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון) (להלן: "פס"ד בר יהודה").
- סעיף 196א לחוק התו"ב קובע כי: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". ואכן, מרבית ההוראות הנוגעות לענייננו, מצויות באותה תוספת שלישית.
- סעיף 2(א) לתוספת השלישית מגדיר את מהותו של היטל ההשבחה:
2.(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.
- ומהי אותה "השבחה" אשר בגינה נדרש התשלום? זו מוגדרת בתוספת השלישית, כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית (מתאר, מקומית או מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג (שלושתם יכונו להלן: "הפעולה המשביחה").
- אם כן, כאשר חלה עלייה בשווי מקרקעין עקב פעולה משביחה, בעל המקרקעין או החוכר לדורות יידרש לשלם היטל השבחה. לגבי זהות החייב נרחיב בהמשך.
- שיעורו של היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית).
- במקרה של שותפים במקרקעין או בחכירה לדורות, כל אחד מהם ישלם היטל באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים (סעיף 11 לתוספת השלישית).
- בבסיס החיוב בהיטל ההשבחה עומדים מספר רציונאליים, ובכלל זאת הרעיון של צדק חלוקתי וחברתי, ולפיו מי שנהנה מעליית ערכם של מקרקעיו בשל פעולות תכנוניות, ישתף את הציבור בהתעשרות זו [ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו; רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך].
ג. תשלום היטל ההשבחה
- משבוצעה פעולה משביחה, בידי הועדה המקומית ישנן 2 אפשרויות באשר למועד קביעת השומה של היטל ההשבחה:
11.1. האחת, בסמוך לאחר "הפעולה המשביחה" (אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה)
11.2. והשניה, במועד "מימוש הזכויות במקרקעין" שבהם חלה ההשבחה, כאשר מימוש זה כולל אחד משלושה מצבים:
- קבלת היתר לבניה או שימוש שלא ניתן היה לתיתו אלמלא הפעולה שבעקבותיה חל היטל השבחה (אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג).
- התחלת השימוש במקרקעין בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה. כך לדוגמא, שימוש בדירת מגורים כבמשרד שלא היה מותר לפני אישור התכנית.
- העברת בעלות או זכויות חכירה לדורות, או הענקת זכות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה (למעט העברה מכוח דין, כגון ירושה, והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, קרי - בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם).
12. החליטה הועדה שלא לדחות את השומה עד למימוש הזכויות, יחולו הוראות סעיף 5 לתוספת השלישית:
5. אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם.
- אם כן, במצב זה, על הועדה המקומית לערוך, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ,ולפעול בהתאם להוראות סעיף 6 לתוספת השלישית:
6. (א) לוח שומה שנערך לפי סעיף 5 יוצג במשרדי הועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.
(ב) הועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בהיטל ואת זכותו לערער על החיוב בהיטל לפי האמור בסעיף 14.
(ג) שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, יקבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה ורשאי הוא לקבוע גם דרכים לתחליף מסירה.
(ד) הוצג לוח שומה, רשאית הועדה המקומית להורות על רישום הערות אזהרה בפנקסי המקרקעין לגבי חובת בעלי מקרקעין הכלולים בלוח לשלם את ההיטל.
(ה) לא הוצג לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.
- הוצגה שומה כאמור, ניתן לערור עליה בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: "ועדת הערר"), בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה (סעיף 14 לתוספת השלישית).
- כאן המקום להתייחס בקצרה לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה:
15.1. סעיף 12ו לחוק התו"ב קובע כי לכל מחוז תהיה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
15.2. הרכבה של הועדה: 1) עו"ד בעל ותק של 5 שנים המצוי בענייני תו"ב; 2) נציג מתכנן המחוז הבקיא בענייני תו"ב; 3) בעל תואר אקדמי בתחום הכלכלה, מנהל עסקים רו"ח או הנדסה או השכלה מתאימה אחרת.
- החליטה הועדה לדחות את השומה עד למימוש הזכויות, יחושב ההיטל במועד מימוש הזכויות (ועל כך יפורט בהמשך), ועל שומה זו ניתן יהיה לערור לועדת הערר בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב (סעיף 14 לתוספת השלישית).
- יש לציין, כי גם אם החליטה הועדה על דחיית השומה, בעל המקרקעין רשאי לדרוש לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו, ושומת השבחה לגבי מקרקעיו תיערך בתוך 90 ימים (סעיף 4(4) לתוספת השלישית).
- אם אין מחלוקת לגבי החיוב כשלעצמו (הן שומה דחויה והן שומה על פי לוח שומה), אלא על גובהו, ניתן לפנות בתוך התקופות הנ"ל ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה באשר לגובה החיוב (סעיף 14(ב) לתוספת השלישית). על הכרעת השמאי המכריע יכולים החייב או הועדה המקומית לערור לפני ועדת הערר בתוך 45 ימים מיום המצאת הכרעתו.
- על החלטות ועדת הערר בעניין היטל ההשבחה (עצם החיוב ו/או גובה החיוב) ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים (סעיף 14(ד) לתוספת השלישית).
- כאן המקום לציין, כי ישנה חשיבות רבה לתשלום היטל ההשבחה, שכן עד לתשלומו, לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, לא יוצא היתר לבניה, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג (סעיף 10 לתוספת השלישית).
- אם כי יש לסייג ולומר, שבכל הנוגע למתן היתרים לשימוש חורג למטרת עסק נקבעו לאחרונה, במסגרת תיקון 110 לחוק התו"ב (תשע"ז-2016) הקלות מסויימות בתשלום ההיטל.
- כך לדוגמא נקבע כי מתן היתר לשימוש החורג מהיתר, למטרת עסק, לא יותנה בתשלום של יותר מ-25% מההיטל, ושמתן היתר לשימוש החורג מתכנית, למטרת עסק, לא יותנה בתשלום של יותר מ-40% מההיטל (סעיף 10(ד) ו-(ה) לתוספת השלישית):
10.(ג)לא יוצא היתר לבניה במקרקעין ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או אותו חלק ממנו המגיע אותה שעה על פי תוספת זו בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערובה לתשלום או לחלק ממנו, הכל כנדרש על פי תוספת זו.
(ד) על אף האמור בסעיף קטן (ג), מתן היתר לשימוש החורג מהיתר, למטרת עסק, לא יותנה בתשלום של יותר מ-25% מההיטל או אותו חלק ממנו המגיע באותה שעה על פי תוספת זו בשל אותם מקרקעין, או במתן ערובה לתשלום ההיטל כולו או חלק ממנו העולה על 25%.
(ה) על אף האמור בסעיף קטן (ג), מתן היתר לשימוש החורג מתכנית, למטרת עסק, לא יותנה בתשלום של יותר מ-40% מההיטל או אותו חלק ממנו המגיע באותה שעה על פי תוספת זו בשל אותם מקרקעין, או במתן ערובה לתשלום ההיטל כולו או חלק ממנו העולה על 40%.
- מעניין לציין כי מדובר בתוספת "מרוככת", שכן בהצעת החוק, הנוסח היה שמתן היתר לשימוש למטרת עסק, החורג מהיתר או מתכנית, לא יותנה בתשלום ההיטל או במתן ערוב לתשלומו. על פי דברי ההסבר לחוק, תכלית התיקון למנוע עיכוב במתן רישיון עסק.
ד. פיצויים בגין פגיעה במקרקעין
- להשלמת התמונה נזכיר בקצרה את סעיפים 197-198 לחוק התו"ב, העוסקים בפיצוי לו זכאי מי שנפגע על ידי תכנית, שכן מדובר על מעין "תמונת ראי" לנושא היטל ההשבחה.
- כך, סעיף 197 לחוק התו"ב קובע כי:
197.(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.
- ממשיך סעיף 198 לחוק התו"ב וקובע כי במידה והוגשה תביעה לפי סעיף 197, על הועדה המקומית להודיע לכל מי שעלול לשאת בתשלום הפיצויים נושא התביעה על הגשתה, ותיתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו:
198. (א) הוגשה תביעה לפי סעיף 197, תודיע הועדה המקומית לכל מי שעלול לשאת בתשלום הפיצויים נושא התביעה, כולם או חלקם, בין על פי דין ובין על פי הסכם עם הוועדה המקומית או עם המדינה (בפרק זה – המשיב) על הגשתה ותתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו.
- כאן המקום להזכיר את פסק דינו של ביהמ"ש העליון אשר ניתן אך לאחרונה, ביום 15.12.2016 (ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - ראשון לציון) במסגרתו נקבע כי הפרקטיקה, ולפיה הועדה המקומית היתה מחייבת יזמים לפצות את הנפגעים מהתכנית, בין אם על ידי גביית תשלום ובין אם על ידי חיובם בהפקדת כתב שיפוי עתידי, אינה חוקית, שכן הדבר מהווה "הטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק").
- על החלטת הועדה בתביעה לפיצויים ניתן להגיש ערר בפני ועדת הערר (סעיף 198(ד) לחוק התו"ב), ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים (סעיף 198(ז) לחוק התו"ב).
ה. חלף היטל ההשבחה
- בסעיף 21 לתוספת השלישית נקבע מנגנון "מקביל" להיטל השבחה, אשר תחולתו הוגבלה למקרים ספציפיים בלבד:
21. לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א-1981.
- אם כן, על פי סעיף 21 לתוספת השלישית, במקרקעי ישראל (מקרקעין של המדינה, של רשות הפיתוח או של קק"ל), שלא הוחכרו בחכירה לדורות, או שהוחכרו לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה, והחוכר לדורות אינו זכאי לנצל הקרקע על פי יעודה החדש, ללא תיקון חוזה החכירה או חתימה על חוזה חכירה חדש, יחול הסדר מקביל של במקובל לכנותו כ"חלף היטל השבחה".
- כך לדוגמא, במצב בו הסכם חכירה של אגודה שיתופית מול רמ"י הגיע לסיומו, ויש צורך לחדשו, אך רמ"י מתנה זאת בתנאים שונים, אשר לעיתים נוגעים לשימוש אשר יהיה מותר במקרקעין בשל ייעודם השונה. ניתן לראות במצב זה, כמצב בו החוכר לדורות אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש ללא חתימה על חוזה חדש, ולכן כמצב בו הוא אינו חייב בתשלום היטל השבחה, ויחול ההסדר החלופי.
- במסגרת פס"ד בר יהודה, תמצת בית המשפט העליון את השתלשלות העניינים הנוגעת לסעיף זה:
"...סעיף זה אימץ הסכם שנערך בין המינהל, משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי בשנת 1971 אשר קבע כי הרשויות המקומיות יקבלו מהמינהל, באופן שוטף, 10% מתקבולים שונים שהמינהל מקבל ממחזיקים בקרקע (תקבולים מכוח עסקאות מסוגים שונים ובהן עסקאות מכירה והחכרה, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה) וזאת "חלף היטל השבחה". סכום התשלום המגיע לרשויות המקומיות לפי הסכם זה עודכן והועלה ל-12% בעקבות פשרה שהושגה בין הצדדים וקיבלה תוקף של הסדר פשרה במסגרת עתירה שנדונה בבית משפט זה (ע"א 2841/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו (7.2.2013))...".
- ואכן, עד לפני כשנתיים וחצי, לא היתה תחולה לסוגיית היטל ההשבחה במרבית הקיבוצים, וזאת בשל העדר הסכמי חכירה לדורות מול רמ"י. עניין זה השתנה לאחר פסיקת בית המשפט העליון מיום 3.9.2014 ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך (להלן: "פס"ד בלוך").
ו. החייב בהיטל השבחה – הסתכלות מהותית
- כאמור, על פי לשון החוק, הגורם אשר יחויב בהיטל השבחה יהיה בעל המקרקעין או החוכר לדורות, כאשר חכירה לדורות מוגדרת בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כשכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנים (שכירות לתקופה שלמעלה מ-5 שנים נקראת "חכירה").
- אלא שבשנים האחרונות, נקבע בפסיקה כי כאשר בוחנים מיהו החייב בהיטל, יש לעשות זאת על ידי בחינה מהותית של הזכויות ולאו דווקא מבחינה פורמאלית.
- כאמור, פסק הדין המכונן בעניין זה הינו פס"ד בלוך, במסגרתו עסק ביהמ"ש באפשרות לחייב בהיטל השבחה חברי אגודה שיתופית חקלאית אשר לא לרמ"י לא היה הסכם ישיר מולם (אלא מול האגודה בלבד), כך שלמעשה מעמדם הפורמאלי היה של "ברי רשות" בלבד.
- והנה, כאשר הועדה המקומית השיתה על אותם חברים היטל השבחה, הם התנגדו לכך, וטענו כי המונח "חוכר לדורות" מתייחס רק למי שמוגדר כחוכר לדורות במסגרת חוזה חכירה לטווח ארוך עם רמ"י, ומאחר והם מחזיקים במקרקעין כברי רשות במסגרת חוזה שכירות תלת שנתי המתחדש מעת לעת, ממילא הם אינם עונים להגדרה זו ולא ניתן לחייבם בהיטל השבחה.
- ביהמ"ש העליון לא קיבל את טענתם, וקבע כי מבחינה פרשנית, המונח חוכר לדורות יכול להתפרש ככולל גם את מי שמהותית מחזיק במקרקעין כחוכר לדורות, הגם שהוא מכונה בחוזה "בר רשות".
- מכאן, עבר ביהמ"ש לבחון בחן את הנסיבות המהותיות הנוגעות לטיבה של ההתקשרות, ומצא כי:
"מבחינה מהותית מערך הזכויות והחובות החל על מתיישבים בעלי חוזי חכירה לדורות עם המינהל, זהה לזה של מתיישבים המוגדרים בחוזה המשבצת כברי רשות במקרקעי המינהל: ברי הרשות כמו-גם החוכרים לדורות זכאים להעביר את זכותם לאחר; עבירות הזכות מותנית בשני המקרים בקבלת אישור המינהל; דמי ההסכמה הנגבים על-ידי המינהל במקרה של העברת זכויות מוטלים על ברי רשות ועל חוכרים לדורות כאחד; ההסדר החל על ברי הרשות בדבר העברת זכויות במקרקעין במקרה של מיתה חל גם במקרה של חוכרים לדורות; מדיניות הפיצוי במקרה של החזרת הקרקע למינהל בעקבות שינוי ייעוד זהה מוחלת בשני המקרים באופן שווה. לכל אלה מתווספת המסקנה האמורה בדבר תכליתו האמיתית של חוזה המשבצת ממנו יונקות זכויותיהם של המתיישבים את חיותן ותקפותן, כחוזה להתקשרות ארוכת טווח, הנלמדת הן מהמטרות שעמדו בבסיס כריתתו והן מן הנסיבות ההיסטוריות שהוביל לגיבושו בצורתו זו, כמו-גם מן ההתחייבויות שנטלה על עצמה האגודה, לשאת בכלל האגרות, המיסים והארנונות החלים על המשבצת המושכרת".
- בסיכומו של דבר, הכריע בית המשפט כי הפרשנות הראויה למונח "חוכר לדורות" לצורך סעיף 2(א) לתוספת השלישית, היא הפרשנות המהותית, לפיה יש להטיל את תשלום ההיטל גם על מי שמעמדו באופן מהותי עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות.
- ואכן, החל מפס"ד בלוך, החלו הרשויות להשית היטלי השבחה גם על קיבוצים ובעלי נחלות במושבים, וזאת אף במקרים בהם לא היו הסכמי חכירה לדורות מול רמ"י.
- הסתכלות מהותית זו, עמדה גם בבסיס פס"ד בר יהודה, אשר ניתן על ידי ביהמ"ש העליון ביום 10.5.2016, אשר בו נקבע, כי מבחינה מהותית, יש לראות גם ביזם, בתקופת פיתוח, ככזה הנמצא במעמד של "חוכר לדורות" לצורך תשלום של היטל השבחה.
- פס"ד בר יהודה אף הדגיש, כי גם בכל הנוגע למועד מימוש הזכויות אין לבחון דווקא את נקודת העברת הבעלות מבחינה קניינית, וניתן לבחון כבר את המועד בו נמכרה הזכות להירשם כבעלים או חוכר לדורות:
"בעניין נוה בנין נקבע כי מועד מימוש הזכויות לעניין תשלום היטל השבחה הוא מועד כריתת חוזה מכירת הזכויות במקרקעין (בעלות או חכירה לדורות) ולא מועד העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, נקבע כי גם מי שמוכר זכות אובליגטורית להירשם כבעלים או חוכר לדורות של מקרקעין חב בהיטל השבחה על המקרקעין במועד המכירה, אף שהוא אינו רשום כבעלים או כחוכר לדורות במועד זה. באותו עניין הטעימה השופטת א' חיות כי אמנם מנקודת מבט קניינית העברת הבעלות או החכירה לדורות מתרחשת עם הרישום בלשכת רשם המקרקעין אולם התכלית שעומדת בבסיסו של היטל ההשבחה מצדיקה פרשנות תכליתית של החובה בתשלום היטל השבחה, כך שהיא תחול במועד שבו ההתעשרות של בעל הזכויות יוצאת מהכוח לפועל".
- אם נשליך פסיקות אלה על קיבוצים, הרי שעל פניו יש להבחין בין 3 מצבים:
44.1. בקיבוץ שיתופי (אין בכלל שיוך בתים) – ברי כי הקיבוץ הוא אשר יחוייב בהיטל ההשבחה.
44.2. בקיבוץ מתחדש בו הליך השיוך טרם הושלם ("שיוך חוזי") – העניין אינו פשוט. מחד, מבחינה פורמאלית הקיבוץ הוא בעל הזכויות, אך מבחינה מהותית ניתן לראות בחברים כבעלי הזכויות וכמי שמחויבים בהיטל ההשבחה, ולכן:
- ככל ומדובר על היטל הנובע מפעולה משביחה אשר קדמה למועד ההחלטה על השיוך – אזי הקיבוץ צריך להיות מחויב בהיטל.
- ככל ומדובר על היטל הנובע מפעולה משביחה המאוחרת למועד ההחלטה על השיוך – ניתן יהיה, על פי פס"ד בלוך ופס"ד בר יהודה, לראות בחבר כגורם אשר צריך לשאת בהיטל ההשבחה.
44.3 בקיבוץ מתחדש שהליך השיוך בו כבר הושלם ("שיוך קנייני") – חלה החלוקה הנזכרת לעניין תקופת "השיוך החוזי", אלא שיש להוסיף, כי לגבי היטל שיסודו בפעולה משביחה לאחר השלמת השיוך הקנייני, ברי כי החברים הם בעלי הזכויות ולכן חייבים בהיטל.
45. אנו נחזור לסוגיה זו, של הסתכלות על הזכויות מבחינה מהותית, מיד, כאשר נעסוק בשאלת הפטור הקיים לבית מגורים עד ל-140 מ"ר.
ז. חישוב היטל ההשבחה
- סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע כי:
4(7) השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.
- בבואו לשום נכס ייקח השמאי בחשבון את השיקולים השמאיים הצריכים לעניין, היינו אותם שיקולים שבאמצעותם יוכל להעריך את המקרקעין - פעם אחת בהתאם לזכויות שהוענקו בתכנית (מצב חדש) ופעם אחת בהתאם לזכויות שהיו קיימות אלמלא אושרה תכנית זו (מצב קודם). ההפרש בין שני ערכים אלה מהווה את ההשבחה (ברמ 2647/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' גולדן פוינט בע"מ).
- באשר לאופן חישוב ההשבחה המתייחסת למס' תכניות משביחות, מתייחס סעיף 4(5) לתוספת השלישית:
4(5) במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה;
- בעניין זה התעוררה בפני ביהמ"ש העליון מחלוקת באשר לדרך החישוב הנכונה אשר יש לבצע לפי סעיף 4(5) לתוספת השלישית (רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).
- במסגרת פסק הדין, נדחתה "שיטת המקפצה", לפיה יש לחשב ההשבחה לפי ההפרש שבין ערך המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה, ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה, והוכרע כי יש לעשות שימוש ב"שיטת המדרגות", קרי - סך ההשבחה יהיה לפי הפרש ממודד של ההשבחה לפני כל תכנית משביחה ומיד לאחר אישורה:
"חישוב כל אחת מן ההשבחות בנפרד תוך השוואת שווי המקרקעין בסמוך לפני ומיד אחרי אישורה של כל תכנית ותכנית. שיערוכן של ההשבחות למועד אישור התכנית האחרונה וסיכום סך כל ההשבחות מהווה את סכום ההשבחה הכוללת ממנה ייגזר ההיטל".
ח. פטור מהיטל השבחה
- סעיף 19 לתוספת השלישית מפרט מקרים בהם לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה, ולהלן נדון בעיקריים שבהם הנוגעים לאזרח הפשוט.
ח.1. בית מגורים עד 140 מ"ר
- הפטור המרכזי לענייננו מצוי בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, אשר זה לשונו:
- אם כן, על פי סעיף זה, בניה או הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, לא ייחשבו כ"מימוש זכויות", אם המחזיק במקרקעין (או קרובו) הגיש בקשה והמקרקעין ישמשו למגוריו (או למגורי קרובו).
- ככל ושטח דירת המגורים עולה על 140 מ"ר, אזי תשלום ההיטל יהיה רק על השטח הנוסף מעל 140 מ"ר.
- ממשיך הסעיף וקובע, כי במידה והמחזיק במקרקעין (או קרובו) השתמש בדירה למגוריו (או מגורי בני המשפחה) למשך 4 שנים לפחות, אזי גם העברת הבעלות או החזקה בדירה לא תחשב כ"מימוש זכויות" ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה:
19ג(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
- בע"א 7417/01 צרי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים, הבהיר בית המשפט כי יש לפרש פטור זה בצמצום, וכי תחולתו הינה רק במקרים בהם קיימת זהות בין החייב בהיטל לבין המחזיק במקרקעין (או קרובו). על צמצום מסוים בהלכה זו נרחיב בהמשך.
- לאור זאת, התעוררה שאלה האם פטור זה חל גם בקיבוצים – שכן, לכאורה, בעוד שהזכויות במקרקעין הינן של הקיבוצים, החזקה והשימוש הינם של החברים.
- ואכן, בעניין זה מצאנו הכרעות שונות של ועדות שונות.
- מחד, ביחס לקיבוץ המתחדש, חלק מן הועדות ראו בקיבוץ כבעל הזכויות ובחברים כמחזיקים, ולפיכך קבעו כי אין במקרה זה תחולה לפטור של סעיף 19ג לתוספת השלישית [ערר (חי') 8007/09 קיבוץ עין הכרמל נ' הועדה המקומית לתו"ב חוף הכרמל; 8013/09 קיבוץ עינת נ' הועדה המקומית לתו"ב דרום השרון – החלטה אשר בוטלה על ידי בית המשפט המחוזי (עמנ (מרכז) 43989-03-11 – לאחר שנתקבלה טענת הקיבוץ, שדובר בתכנית בינוי אשר אינה מסוג התכניות המקימות חבות בהיטל השבחה];
- מאידך, הועדה בחוף הכרמל ציינה כי לגבי קיבוץ שיתופי, בו לחברים אין קניין פרטי וזכויות משפטיות עצמאיות בדירות, יש לראות בקיבוץ גם כחוכר וגם כמחזיק ויש תחולה לפטור [8049/10 קיבוץ מעגן מיכאל נ' הועדה המקומית לתו"ב חוף הכרמל]. החלטה זו, יש לדעת, בוטלה בהסכמה במסגרת ערעור מנהלי.
- לאור הפסיקה אשר מסתכלת על שאלת הזכויות מבחינה מהותית, נדמה כי גם כאן יש להבחין בין מספר מצבים:
61.1. בקיבוץ שיתופי (בו אין שיוך דירות) – בראיה מהותית יש לראות בקיבוץ השיתופי כבעל הזכויות, כך שהזכאות לפטור תלויה בשאלה מיהו המשתמש? האם הקיבוץ ויש זכאות לפטור, או החברים, ואין זכאות לפטור.
61.2. בקיבוץ מתחדש בו טרם הושלם הליך השיוך ("שיוך חוזי") -
- ככל ומדובר על היטל הנובע מפעולה משביחה אשר קדמה למועד ההחלטה על השיוך – אזי אין הלימה בין בעל הזכויות במועד הקובע (הקיבוץ) לבין המשתמש (החבר) ולכן ספק אם תהא זכאות לפטור.
- ככל ומדובר על היטל הנובע מפעולה משביחה המאוחרת למועד ההחלטה על השיוך – הרי שבחינה מהותית תאפשר לראות בחברים כמי שהיו בעלי הזכויות במועד עריכת הפעולה המשביחה, ולאור היותם המשתמשים, אזי ניתן לתת להם פטור.
61.3. בקיבוץ מתחדש, בו הליך שיוך הדירות הושלם ("שיוך קנייני") – חלה החלוקה הנזכרת לעניין תקופת "השיוך החוזי", אלא שיש להוסיף, כי לגבי היטל שיסודו בפעולה משביחה לאחר השלמת השיוך הקנייני, ברי כי החברים הם גם בעלי הזכויות וגם המשתמשים ולכן יהיו זכאים לפטור.
- כך שלמעשה, במצב כיום, מתן הפטור לקיבוצים/חברים, תלוי, בראש ובראשונה בעמדתה של הועדה המקומית של הרשות.
- במטה אשר מקובל לתת פטור על פי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית גם לקיבוצים. וכך גם במועצה אזורית יואב, ובועדה המרחבית יזרעאלים (הכוללת את עמק יזרעאל, מגידו, ועוד).
- כאן המקום להזכיר בקצרה סוגיה נוספת הרלוונטית ביחס לפטור על פי סעיף 19(ג) – האם כאשר מספר אנשים החזיקו במקרקעין, וכל אחד מהם בנה דירה לשימושו האישי, יוענק פטור עד ל-140 מ"ר לכל דירה, או שיינתן רק פטור אחד שיחולק בין המחזיקים?
- גם לסוגיה זו נדרש ביהמ"ש במסגרת רע"א 8907/13 דיבון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת (אשר ניתן ביום 3.9.2015).
- בנסיבות המקרה, דובר על 2 זוגות, אשר החזיקו בזכויות בחלקה מסוימת עליה הוקם בניין, כאשר כל זוג קיבל דירה אחת ועבר להתגורר בה בפועל.
- כאשר הוצגה דרישה לתשלום היטל השבחה עבור הדירות, כל אחד מן הזוגות טען כי הוא פטור מההיטל, בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית, אלא שמנגד טענה הועדה המקומית כי יש להעניק רק פטור אחד בגין החלקה ופטור זה יתחלק בין המבקשים.
- בית המשפט העליון הכריע ברוב דעות, כי נוכח תכליות החוק ועיקרון השיווין החל על דיני המס, יש לאמץ את הפרשנות לפיה, מקום בו מספר בעלי זכויות בקרקע שהושבחה, שהם גם המחזיקים במקרקעין, בונים דירות מגורים לשימושם האישי, יש להעניק פטור לכל אחד מהם עבור כל אחת מהדירות (בכפוף למילוי יתר תנאי הפטור).
- מעבר לכך, ביהמ"ש ציין כי בבוא היום יהיה מקום לבחון האם הלכת צרי לעניין הזהות בין החייב בהיטל לבין המחזיק במקרקעין, עודנה עולה בקנה אחד עם תכליות החוק.
ח.2. ממ"ד
- מעבר לכך, יש להזכיר את הפטור הניתן במצב של "השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951; (תקנה 19(ב)(9) לתוספת השלישית).
- על פי תקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990: "שטח המרחב הדירתי לא יפחת מ-9 מ"ר (נטו, לא כולל קירות)", מכאן שהפטור עבוד ממ"ד ניתן רק במקרה של בניית בהתאם לשטח זה.
- יתר על כן, נראה כי אין להביא בחשבון את שטחי הממ"ד כאשר מחשבים את הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) [ערר (י-ם) 411/12 ויאיצלב סיונוב נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים].
ט. סיכום
- היטל ההשבחה הינו תשלום אשר בעל המקרקעין או החוכר לדורות מחויב לשלם בגין השבחת המקרקעין בשל פעולה תכנונית, כאשר הפסיקה קבעה שיש לבחון שאלת הזכויות בחינה מהותית ולא רק דווקנית ופורמאלית.
- גובה ההיטל הינו מחצית מן ההשבחה, כאשר יכול וההיטל ישולם בסמוך לאחר מועד הפעולה המשביחה או במועד "מימוש הזכויות" (קבלת היתר לבניה או שימוש שהותרו; התחלת השימוש החדש שהותר; העברת הזכויות;
- ישנם מקרים מסויימים בהם ניתן פטור מהיטל השבחה, כאשר המרכזי שבהם, הנוגע לאזרח הפשוט, הינו פטור לבית מגורים עד ל-140 מ"ר. מאחר ולצורך מימוש הפטור יש צורך בהלימה בין בעל הזכויות לבין המשתמש, עניין זה מעורר שאלות מורכבות בתחום המרחב הכפרי בכלל, ובתחום הקיבוצים בפרט.
מימוני שלוש ושות'
משרד עורכי דין
.jpg "השתלמות תעודה ייחודית בנושא אגודות שיתופיות שמתקיימת בלשכת עורכי הדין בשיתוף משרד הכלכלה והתעשייה")
חוות דעת - הפעלת שירותי שמירה
התבקשנו לבחון הסבת שירותי השמירה בישוב משירותים המופעלים על ידי חברת שמירה חיצונית לשירותי שמירה המופעלים באמצעות תושבי המושב והאם ניתן לאכוף ולחייב תושבים לקחת חלק בהפעלת שירותי השמירה במושב. להלן חוות דעתנו:
חוות דעת פינוי דחסנים
פינוי אשפה מכוח מכרז
זכות העיון של חברי המליאה בנתוני השכר של עובדי המועצה והתקשרויות עם יועצים
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לזכותם של חברי המליאה במועצה האזורית לעיין בנתוני השכר של עובדי המועצה בכלל ושל עובדי המועצה הבכירים בפרט וכן בפרטי התקשרויות עם יועצים. להלן חוות דעתנו:
הרצאה: היחס בין ועדות הביקורת בועד המקומי ובאגודה
הועברה בחודש מאי 2019
חוק חדש יחייב רשויות מקומיות לשלם לספקים בפרקי זמן מוגדרים
חוק מוסר תשלומים תשע"ז-2017, והשלכותיו על רשויות מקומיות
הרצאה - קבלת תושבים ליישוב, ופרישת חברים מן האגודה הקהילתית
הרצאה מס' 3 בסדרת ההרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה - דירקטורים, בעלי תפקידים וועדות ביקורת באגודה השיתופית ובועד המקומי
הרצאה מס' 2 בסדרת הרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה - היישוב כיישות משפטית
הרצאה מס' 1 בסדרת הרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה - היחס בין הועד המקומי והאגודה השיתופית
הרצאה שהועברה ע"י עו"ד תומר טבק בינואר 2017 לעובדי האגף לאיגוד שיתופי במסגרת יום עיון למשרד רשם האגודות השיתופיות
הרצאה- דיני עבודה ודיני מכרזים בועד המקומי ובאגודה השיתופית
הרצאה שהועברה על ידי משרדנו ביולי 2016 במועצה אזורית רמת הנגב.
הרצאה - יישוב סכסוכים בקיבוץ
הועברה בחודש אוקטובר 2013
הרצאה - ועדים מקומיים
הועברה בחודש מרץ 2015
ועדת ביקורת בועד המקומי ובאגודה השיתופית
הועברה בחודש נובמבר 2015
הרצאה - מבוא לדיני אגודות שיתופיות
הועברה בחודש פברואר 2015
דרכי הגבייה של הועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לדרכי הגבייה העומדות בפני ועד מקומי רגבה (להלן: "הועד") כנגד תושבים אשר אינם משלמים את מיסי הועד. להלן חוות דעתנו:
הרצאה- השכרת יחידות דיור ביישובים
הרצאה אשר העביר עו"ד איתן מימוני, במסגרת יום עיון בנושא השכרת דירות להנהלות יישובים.
המותר והאסור בחופי הרשות המקומית
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למותר והאסור בחופים אשר בתחומי הרשות המקומית. להלן חוות דעתנו:
זכאות עובד לתשלום עבור תוספת וותק, קרן פנסיה וקרן השתלמות בחופשה ללא תשלום
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לזכאותו של עובד לתשלומים עבור תוספת וותק, קרן פנסיה וקרן השתלמות, במהלך חופשה ללא תשלום.
כהונת יו"ר הוועד
נתבקשנו להתייחס לסוגיית משך כהונתו של יו"ר הועד באגודה, ולהלן חוות דעתנו:
שאלות ותשובות בעניין גביית חובות מיסי ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו במספר סוגיות הנוגעות לגביית חובות מיסי ועד מקומי. להלן חוות דעתנו:
אחריות חברי ועד הנהלה וחברי ועד מקומי במושב
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאחריות המקצועית וחשיפה לתביעות משפטיות של חברי וועד הנהלת האגודה במושב וחברי הועד המקומי במושב, ולהלן חוות דעתנו:
בחירת חברי ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לאופן בחירת חברי ועד מקומי בקבוץ בנסיבות בהן יש צורך במילוי מקום פנוי בוועד, ולהלן חוות דעתנו:
חובת דיווח למשטרה על נהג הסעות ששוחח על תכנים מיניים עם ילדי ההסעה
נתבקשנו לבדוק האם קמה לרשות המקומית חובת דיווח למשטרה על מעשיו של נהג הסעות אשרשוחח עם ילדי ההסעה על עניינים מיניים. להלן חוות דעתנו:
עניינים שונים הנוגעים לישיבות הועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו במספר שאלות הנוגעות לנוכחות גורמים שונים בישיבות של הועד המקומי. להלן חוות דעתנו:
ניגוד עניינים – חבר ועד מקומי ועובד מתנ"ס
התבקשנו לחוות דעתנו בשאלה האם קיים ניגוד עניינים בין כהונת חבר ועד המקומי, לבין עבודתו במתנ"ס אשר בשליטה של המועצה האזורית. להלן חוות דעתנו:
ישיבה ראשונה של ועד מקומי ממונה
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע למספר עניינים הנוגעים ישיבתו הראשונה של ועד מקומי ממונה, ולהלן התייחסותנו:
החלפת נציג היישוב במליאת המועצה האזורית
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאופן בו ניתן להחליף את נציב היישוב במליאת המועצה האזורית, האם הדבר בסמכות המועצה או וועד היישוב, וכיצד נקבע מי יימלא את התפקיד. להלן חוות דעתנו:
דיווח נוכחות על ידי עובד
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרויות העומדות בפני מעסיק בכל הנוגע לעובדים אשר אינם מחתימים שעון נוכחות (אין מדובר במאגר ביומטרי) ובאשר לעובדים אשר אינם מגישים דו"ח נוכחות (להלן: "העובדים"), ולהלן חוות דעתנו:
כהונת בעלי תפקידים ברשות המקומית ובעמותה עירונית של הרשות
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לשאלה, האם חבר מליאת רשות מקומית יכול לכהן כמנכ"ל עמותה עירונית בבעלותה של הרשות, והאם גזבר הרשות רשאי לכהן כגזבר עמותה זו. להלן חוות דעתנו:
זכות עיון במסמכי ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לזכות העיון במסמכי ועד מקומי של תושב היישוב, ולהלן חוות דעתנו:
השכרת שטחי פרסום במבנים ציבוריים על ידי הועד המקומי
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס לשאלה האם באפשרות ועד מקומי להשכיר שטחי פרסום במבנים ציבוריים באחריותו. להלן חוות דעתנו:
פרישת חברים מן האגודה הקהילתית – סקירה משפטית
להלן סקירה שהכין משרדנו אודות המצב המשפטי באשר לסוגייה של פרישת חברים מן האגודות הקהילתיות, וזאת בעקבות פסק דין אשר ניתן לאחרונה שעסק בנושא בהרחבה:
הפסקת חברותו של חבר שאינו מתגורר בקיבוץ
התבקשנו לחוות דעתנו באשר להפסקת חברותו של חבר קיבוץ, בשל כך שהוא מתגורר בחו"ל ואינו נמצא בקשר עם הקיבוץ. להלן חוות דעתנו:
ייחוס חובות האגודה לחברי האגודה בקיבוץ
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לשאלת אחריות חברי אגודה שיתופית קהילתית בקיבוץ (להלן: "האגודה") ביחס לחובותיה של האגודה וכן בנוגע לנוהל פירעון חוב האגודה במקרה בו חברי האגודה אינם בעלי אחריות אישית לחובותיה.
הקלטות ישיבת מליאת המועצה האזורית
נתבקשנו להתייחס לתיקון לצו המועצות המקומיות(מועצות אזוריות), הנוגע לחובה להקלטת ישיבות מליאת המועצה, ולהלן התייחסותנו:
אספקת מזון למוסדות חינוך
נתבקשנו לחוות דעתנו בקשר עם חובת אגודה קהילתית לרכוש מזון המיועד למוסדות חינוך שונים בתחומיה המנוהלים על ידה, מספק מזון בעל רישיון עסק.
חניית קרוואנים בחוף
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לשאלה – האם מותר להחנות קרוואנים בשטח המיועד לחניה לחוף. להלן חוות דעתנו:
התנהלות ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע ליחסי הועד מקומי עם האגודה השיתופית חקלאית ועם האגודה הקהילתית, וכן באשר לאפשרות של עובד המועצה לכהן כחבר ועדת ביקורת של ועד מקומי. ולהלן חוות דעתנו:
זהות ועדים בין ועד האגודה לועד המקומי – יו"ש
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למספר שאלות הנוגעות לסוגיית זהות הוועדים בין ועד מקומי לבין אגודה קהילתית (להלן: "האגודה") המצויים בשטחי יהודה ושומרון. להלן חוות דעתנו.
הקמת מערכת סולארית על גגות בשטחי מקרקעין אשר ניתנה בהם זכות שימוש
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרות להקים מערכת סולארית על גגות שטחי מקרקעין אשר ניתנה בהם זכות הרשאה. להלן חוות דעתנו:
חבר ועד מקומי הנעדר מישיבות הועד
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לדינו של חבר ועד מקומי, אשר איננו משתתף בישיבות ועד, האם יו"ר הועד המקומי מוסמך לפטרו ולפנות למועמד הבא אחריו בתור באותה רשימה? להלן חוות דעתנו:
דו"ח ועדת ביקורת של הועד המקומי
התייחסות לדו"ח ועדת הביקורת של הועד המקומי.
בחינת מכתבי פרישה מהאגודה
נתבקשנו לחוות דעתנו לגבי תקינותם של מכתבי פרישה מאגודה קהילתית אשר שלחו מספר חברי אגודה. להלן התייחסותנו:
האיזון בין ועדת הביקורת של הועד המקומי לבין הועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאיזון הנכון בין רצונה של ועדת הביקורת של הועד המקומי לבצע את עבודתה, לבין הפגיעה הנגרמת ביכולת התפקוד של הועד המקומי. להלן התייחסותנו:
מיסי קהילה ביישוב
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לסוגיה של הטלת וגביית התשלומים ביישוב קהילתי. להלן התייחסותנו:
האצלת סמכויות לועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למשמעות האצלת סמכויות מן המועצה לועד המקומי והאם יש במהלך זה כדי לחשוף את חברי הועד לתביעות משפטיות מן הגורמים השונים. להלן התייחסותנו:
אחריותם האישית של בעלי התפקידים באגודה
נתבקשנו לחוות דעתנו בשאלה - באילו מקרים תחול אחריות אישית על בעלי התפקידים באגודה ומה ניתן לעשות בכדי להבטיח כיסוי ביטוחי לבעלי התפקידים? ולהלן חוות דעתנו:
השכרת המרכז הקהילתי לצורך עריכת אירועים שונים
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס למספר שאלות בנוגע להשכרת מרכז קהילתי ביישוב לצורך השכרתו מעת לעת לצורך אירועים שונים (להלן: "המרכז" ו-"היישוב" בהתאמה). בין היתר נשאלנו האם ניתן להשכיר מוסד ציבורי לגוף/אדם פרטי, מהי אחריות המוסד למתרחש בתחומו במצב דברים זה וכן מהו הדין בנוגע למזון אשר יוגש באירוע ואופן שמירתו. להלן חוות דעתנו:
הרצאה - תקנות הערבות ההדדית
הועברה בחודש אוקטובר 2013
הרצאה – דיני עבודה בוועד המקומי ובאגודה השיתופית ביישובי יהודה ושומרון
הועברה בחודש אפריל 2016
הרצאה- הועד המקומי בשלטון הדו רבדי – יישובי יהודה ושומרון
הועברה בחודש פברואר 2015
חובת מכרזים בועד המקומי - התקשרויות עם קבלנים וספקים
הועברה בחודש ספטמבר 2015
הרצאה- הועד המקומי, ועד האגודה ומערכת היחסים ביניהם – יישובי יהודה ושומרון
הועברה בחודש מרץ 2016
הרצאה - סמכויות ואחריות חברי מליאת המועצה האזורית ביו"ש
הועברה בחודש מרץ 2016
הרצאה - חובת מכרזים במועצה האזורית
הועברה בחודש מרץ 2016
רישום תלמידים
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לסוגיות העולות מתוך מנגנון העברת תלמידים המתגוררים בשטחה של רשות מקומית, מחטיבת ביניים אזורית אחת לחטיבת ביניים אזורית אחרת, ולהלן חוות דעתנו:
התחייבויות הקיבוץ כלפי גורם מממן- דירות החברים
נתבקשנו לחוות דעתנו בדבר ההיבטים השונים הקשורים בחברי קיבוץ, המבקשים לבנות בית מגורים בקיבוץ בהתאם להחלטות שיוך הדירות.
היקף העסקה- סייעת רפואית
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרותה של רשות מקומית להעסיק סייעת רפואית המלווה ילד בעל צרכים רפואיים ייחודיים (עד כדי סכנת חיים), במשך 6 ימים בשבוע, בהתאם לשעות הלימודים באותו מוסד חינוכי, וכן כיצד ביכולתה לפעול במקרה של סירוב מצד הסייעת הרפואית לעבוד בהתאם להיקף המשרה הנדרש, ולהלן חוות דעתנו:
העסקת קרובי משפחה בבית ספר
נתבקשנו על ידך לחוות דעתנו בנוגע להמשך העסקת מזכירה בבית ספר יסודי רשמי באמצעות רשות מקומית, אשר בעלה הינו מנהל בית הספר המועסק על ידי משרד החינוך, ולהלן חוות דעתנו:
הצבת מצלמות בכניסה ליישובים לצורך שימוש כראייה משפטית
האם לצורך שימוש בצילום כראייה משפטית, בקרות אירוע, מוטלת חובה על הישובים אשר בתחום מועצה האזורית להתריע בפני הנכנסים והיוצאים מיישובי המועצה, כי מוצבת מצלמה המתעדת את מעשיהם?
השכרת המרכז הקהילתי לצורך עריכת אירועים שונים
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס למספר שאלות בנוגע להשכרת מרכז קהילתי ביישוב לצורך השכרתו מעת לעת לצורך אירועים שונים. בין היתר נשאלנו האם ניתן להשכיר מוסד ציבורי לגוף/אדם פרטי, מהי אחריות המוסד למתרחש בתחומו במצב דברים זה וכן מהו הדין בנוגע למזון אשר יוגש באירוע ואופן שמירתו. להלן חוות דעתנו:
חובת החזקת גני הילדים ביישוב
נתבקשנו לחוות דעתנו ביחס לשאלה האם חלה על היישוב חובה להמשיך ולדאוג להחזקת גני הילדים (מעל גיל 3) בתחומו.
גביית תשלום גני ילדים
נתבקשנו לחוות דעתנו בעניין תוקפה החוקי של ההחלטה על הקמת גן יישובי, נוסף על מערכת הגנים המתוקצבת על ידי משרד החינוך, וכן גביית תשלומים מעבר לקבוע בחוזר מנכ"ל משרד החינוך, באגודה אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית בע"מ מסוג יישוב קהילתי
הרחבת היקף עבודות במבנה המועצה האזורית
האם מועצה אזורית יכולה להרחיב היקפן של עבודות בנייה באמצעות אותו הקבלן או שמא יש צורך בעריכת מכרז חדש?
מדריך למועמד לבחירות לראשות עירייה
מטרתו של מדריך זה הינה להקל במעט את ההתמודדות עם סבך החוקים והתקנות, להבדיל בין עיקר וטפל, ולפרוש את המידע המשפטי הראשוני לו אתה זקוק בדרכך.
תעמולת בחירות אסורה באמצעות שימוש בעיתון רשות מקומית
האם פרסום בעיתון רשות מקומית מהווה הפרה של חוק הבחירות (דרכי תעמולה), תשי"ט-1959? מהן הדרכים לתקוף או למנוע את הוצאת העיתון המפר?
סמכות הועד המקומי להתקין פסי האטה
האם החלטת הוועד המקומי בקשר להצבת פסי האטה בכניסה ליישוב הינה חוקית?
סמכות וועד ממונה באגודה שיתופית ביחס לאסיפה הכללית
האם וועד שמונה ע"י רשם האגודות השיתופיות באגודה שיתופית, רשאי לאשר תקציבים ומאזנים וכן קבלת חברים לאגודה ללא אישור האסיפה הכללית של האגודה?
