03-5629911
הרצאה - קבלת תושבים ליישוב, ופרישת חברים מן האגודה הקהילתית
הרצאה מס' 3 בסדרת ההרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
א. מבנה ההרצאה
- הרצאתנו היום, אשר בה נסיים את הקורס, תעסוק אמנם בשני נושאים, אך כללנו אותם במסגרת יום הרצאות אחד בשל השפעתם הרבה על סוגיית המרקם החברתי שביישוב.
- בחלק הראשון נעסוק בכל נושא קבלת התושבים ליישוב, וזאת משתי זוויות. האחת, זו של תחום וועדות הקבלה בנגב, בגליל וביו"ש, והשנייה, זו של השכרת הדיור ביישוב.
- בחלק השני, נתמקד בסוגיה המטרידה מאוד יישובים רבים והיא – נושא פרישת החברים מן האגודה הקהילתית. מעבר לכך שמדובר על תופעה ההולכת וצוברת תאוצה, הרי שהיא מעלה סימני שאלה רבים באשר ליכולתן של האגודות הקהילתיות להמשיך ולהתקיים.
ב. קבלת תושבים ליישוב
ב.1. פסיקות בג"צ ביחס ליישובים קהילתיים והרחבות בקיבוצים
- סוגיית "ועדות הקבלה", ומה מותר או אסור לשקול ביחס להקצאת קרקעות, התעוררה ביתר שאת כבר לפני למעלה מ-15 שנים, במסגרת פסיקתו של בית המשפט העליון (בג"ץ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל).
- במקרה זה דובר על מציאות, בה המדינה, באמצעות רמ"י, הקצתה קרקע באזור נחל עירון לסוכנות היהודית, וזו הקימה על הקרקע את היישוב הקהילתי קציר. הדבר נעשה באמצעות אגודה שיתופית קציר, אשר קיבלה לשורותיה, הלכה למעשה, רק יהודים כחברים.
- בני הזוג קעדאן, ערבים אשר התגוררו ביישוב ערבי, ביקשו לגור במקום שבו קיימות איכות חיים ורמת חיים שונות מאלה שבהן הם חיו, ופנו לאגודה השיתופית קציר, לצורך בחינת האפשרויות העומדות בפניהם לרכישת בית או מגרש ביישוב.
- לאחר שבקשות בני הזוג סורבו, לטענתם בשל היותם ערבים, הם הגישו עתירה לבג"צ, אשר פסק, כי בצד התכליות המיוחדות המונחות ביסוד סמכותה ושיקול דעתה של רמ"י, קיימות גם תכליות כלליות המשקפות את ערכי היסוד של המשפט והחברה בישראל, המבטאים גם את מהותה של מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרטית, וביניהם - עקרון השוויון.
- לפיכך, קבע בג"צ, כי בנסיבות העניין, הטיפול השונה על בסיס דת או לאום מהווה הפליה פסולה, שכן לדידו אין כל מאפיינים המייחדים את היהודים המבקשים לבנות ביתם ביישוב קהילתי באמצעות האגודה השיתופית קציר, המצדיקים הקצאת קרקע המדינה להתיישבות יהודית בלבד. היישוב הקהילתי קציר פתוח לכל יהודי באשר הוא. ממילא, תושבי היישוב אינם מהווים "קבוצה ייחודית" שעשויה להיכנס לגדר החריג בנוגע לאיסור על הפרדה על רקע לאום או דת.
- בחלוף מספר שנים, הרחיב בג"צ את הלכת קעדאן אשר עסקה ביישובים קהילתיים, והחיל אותה אף על הרחבות בקיבוצים (בגץ 7574/06 הסוללים קבוצת מכבי צעיר להתיישבות חקלאית נ' ממ"י).
- גם במקרה זה דובר על בני זוג ערבים ישראליים, אשר ביקשו לרכוש קרקע בשכונת ההרחבה שהוקמה בקיבוץ הסוללים.
- בקשתם נדחתה ע"י ועדת הקבלה של היישוב, לנוכח אי עמידתם בחלק מתנאי הסף להצטרפות, ורמ"י הודיעה לבני הזוג כי תפעל ע"פ המלצת ועדת הקבלה.
- במסגרת עתירה שהגישו בני הזוג הסכימו הצדדים כי בני הזוג יופנו להליכי קבלה רגילים, בהתעלם מתנאי הסף, תוך שמירת זכויות הצדדים להעלות טענותיהם בעניין תנאי הסף בשלב מאוחר יותר. מכאן ואילך, נכנסו הצדדים למסכת רבת שנים של הליכים ושימועים. בסופו של דבר, ועדת ערר מטעם רמ"י המליצה להקצות לבני הזוג מגרש בשכונת ההרחבה, ורמ"י אימצה המלצה זו.
- על כך הוגשה עתירה על ידי הקיבוץ והאגודה הקהילתית הסוללים.
- אלא שבג"צ דחה את העתירה וקבע כי אין לקבל טענות העותרים בעניין זכויותיהם החברתיות-והתרבותיות של יהודים חילוניים, המבקשים לשמור על אופיו של יישובם כיהודי-חילוני, והסכנות הנשקפות, לטענתם, לחיי הקהילה שלהם אם תיפתח הדרך בפני בני הזוג להצטרף ליישוב.
- אליבא דבית המשפט, אותן "סכנות" עליהן הצביעו העותרים הינן תיאורטיות וספקולטיביות, ככאלה, אינן יכולות לבסס הבחנה בין פרטים המתבססת על לאום.
- במאי 2010 נכנסה לתוקפה החלטה 1195 של מינהל מקרקעי ישראל, בה נקבעו הקריטריונים לפיהם תוכל ועדת קבלה לשקול בדונה במתן המלצה לקבלת מועמד לרכישת זכויות בקרקע בישובים קהילתיים ובהרחבות של יישובים חקלאיים, המאוגדות בתור אגודות שיתופיות. אלא שבהמשך, עוגנו העקרונות במסגרת חקיקה ראשית – בפקודת האגודות השיתופיות, כך שנתמקד בעיקר בעניין זה.
ב.2. ועדות קבלה בנגב, בגליל וביו"ש
- בשנת 2011, נכנס לתוקפו תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות (להלן: "הפקודה"), המוכר יותר כ"חוק ועדות קבלה".
- תיקון זה לפקודה כלל התייחסות לסוגיות רבות הנוגעות לפעילותה של ועדת הקבלה ליישובים, לרבות הרכב הועדה, השיקולים אותם היא רשאית לשקול וכיו"ב.
ב.3. על מי חל "חוק ועדות קבלה"?
- הנושא הראשון אליו נתייחס הוא שאלת תחולתו הגיאוגרפית של התיקון לחוק. וכך נקבע בסעיף 6ב(א) לפקודה:
6ב.(א) (1) הקצאת מקרקעין לאדם לשם רכישת זכות במקרקעין ביישוב קהילתי שבו פועלת ועדת קבלה, תיעשה לאחר קבלת אישורה של ועדת הקבלה;
(2) העברה של זכות במקרקעין שהוקצו לאדם או של זכות במקרקעין שהועברה לפי דין, ביישוב קהילתי כאמור בפסקה (1), תיעשה לאחר שהמעביר קיבל את אישורה של ועדת הקבלה בנוגע לנעבר; הוראות פסקה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על נעבר המעוניין להעביר את זכותו במקרקעין לאחר;
(3) העברת זכות במקרקעין בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ביישוב קהילתי כאמור בפסקה (1), אינה טעונה את אישורה של ועדת הקבלה; ואולם הוראות פסקה (2) יחולו על יורש, בין על פי דין ובין על פי צוואה, המעוניין להעביר את זכותו לאחר.
- אם כן, על פי הסעיף, הקצאת מקרקעין ביישוב קהילתי שבו פועלת ועדת קבלה, תיעשה לאחר קבלת אישורה של ועדת הקבלה. אך מיהו אותו יישוב קהילתי שבו פועלת ועדת קבלה? על כך עונה הגדרת "יישוב קהילתי" אשר נוספה אף היא לפקודה במסגרת התיקון לפקודה:
"יישוב קהילתי" – יישוב בגליל או בנגב המאוגד כאגודה שיתופית שהרשם סיווג אותה כיישוב קהילתי כפרי או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית (בהגדרה זו – יישוב), או הרחבה של קיבוץ, של מושב שיתופי, של מושב עובדים או של כפר שיתופי (בהגדרה זו – יישוב מקורי), המאוגדת כאגודה שיתופית שהרשם סיווג אותה כיישוב קהילתי כפרי או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית, ומתקיימים כל אלה:
(1) מספר בתי האב ביישוב, או ביישוב המקורי ובהרחבה יחד, אינו עולה על 400;
(2) המספר המרבי של בתי האב ביישוב, או ביישוב המקורי ובהרחבה יחד, הוגבל בהתאם להוראות תכנית מיתאר ארצית או תכנית מיתאר מחוזית, כמשמעותן בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965;
- נמצאנו למדים, שהוראות הפקודה המתייחסות לועדת קבלה רלוונטיות רק ליישובים קהילתיים בנגב או בגליל (לרבות הרחבות של קיבוצים ומושבים), אשר מספר בתי האב בהם אינו עולה על 400.
- בתחילה התעוררה מחלוקת באשר למשמעותן של מגבלות אלה, ובתוך כך: מה דינם של יישובים בנגב ובגליל המונים למעלה מ-400 משפחות? ומה באשר ליישובים שאינם בנגב ובגליל? האם לגביהם לא חלה כל מגבלה בניהול ועדת קבלה יישוב או שמא ביתר היישובים אין להתיר קיומה של ועדת קבלה כלל?
עד לימים אלו ממש, שאלה דומה לא התעוררה ביחס לקיבוצים ומושבים, לגביהם היה ברי לכל כי האגודה סוברנית להחליט מי יתגורר בשטחה, אך גם עניין זה כבר אינו כה ברור, לאור פסיקה אשר התקבלה ממש לאחרונה, בעניין מושב עובדים ציפורי, ועליה נרחיב מייד.
- עניין זה לא "זכה" להיות מוכרע על ידי בית המשפט, שכן לאור עמדת היועץ המשפטי לממשלה אשר סבר כי התיקון יוצר הסדר שלילי בשאר חלקי המדינה, התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1271 מיום 3.10.12, לפיה ועדות קבלה ישימות רק בישובים בני עד 400 בתי אב בנגב ובגליל, וכלשון סעיף 5.1.1 להחלטה 1271 (אשר בינתיים עודכנה על ידי החלטות 1305, 1315, 1459, 1489 – אך ללא שינוי בענייננו):
5.1.1. מגרשי בניה למגורים ביישובי עדיפות לאומית ו/או באזורי נגב וגליל יוקצו על ידי המינהל, בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה בהתאם לאישור ועדת קבלה. סעיף זה לא יחול במקרים שאינם נכללים בתחולת תיקון מס' 8 לפקודות האגודות השיתופיות ולא תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז במקרים אלה.
- כנגד חוקיות התיקון לפקודה הוגשו עתירות לבג"צ, אך אלה נדחו ברוב דעות, בשל "דוקטרינת הבשלות", ולפיה העתירות אינן "בשלות" להכרעה. אליבא דדעת הרוב, המענה לשאלות המרכזיות שהועלו במסגרת העתירות, מחייב תשתית עובדתית רחבה, אשר בהעדרה, לא ניתן להכריע בהן ואף לא מתקיים אינטרס ציבורי המצדיק בירור העתירה בשלב זה (בגץ 2311/11 אורי סבח נ' הכנסת. ניתן ביום 17.9.2014)
- ומה באשר ליהודה ושומרון? גם עניין זה הובא לפתחו של בג"צ. אלא שבמקרה זה, בפסק דין קצר ותמציתי קבע בית המשפט העליון כך:
"בענייננו עסקינן באיזור יהודה ושומרון, ועל כן הגוף הרלבנטי הוא הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש, שנתן הרשאה להקמת הישוב להסתדרות הציונית העולמית ב-1984. אין תיקון מס' 8 חל כשלעצמו באיזור, ועל כן אין פסול לשיטת היועץ המשפטי בשיקול הדעת של הממונה כי יאופשרו ועדות קבלה, בתנאי שמספר בתי אב בישוב אינו עולה על 400; כנמסר, הישוב ברקן הוא בן מעל 400 בתי אב, על כן אין בו מקום לועדת קבלה. ההסתדרות הציונית רואה עצמה כפופה לעניין זה להנחיית הממונה.
כיון שהחלק הקונקרטי-אישי בעתירה התייתר, איננו רואים צורך להוסיף ולדון בה. רשמנו לפנינו את עמדת היועץ המשפטי כאמור, ובלא שניטע בנסיבות מלוא המסמרות לגבי תוכנה, ראוי שתמצא ביטויה בנוהל מתאים של הממונה, ומכל מקום ברי כי לא תסכון ועדת קבלה לגבי ישובים מעל 400 בתי אב..." (בגץ 6666/14 שי שוראקי נ' הסתדרות הציונית ניתן ביום3.6.2015)
- בעקבות פסק דין זה (המכונה "בג"צ ברקן") פרסמה החטיבה להתיישבות נוהל באשר להליך הקבלה והקצאת/רישום הזכויות במגרשים למגורים, אשר החיל, במספר בשינויים, את הוראות "חוק ועדות קבלה" גם על יהודה ושומרון.
- בין היתר נקבע בנוהל זה, כי ביישוב המונה מעל 400 בתי אב לא תתקיים וועדת קבלה יישובית כלל, וביישובים מתחת ל-400 בתי אב, ועדת הקבלה תפעל בהתאם לאמות המידה הקבועות בחוק ועדות קבלה, לגביהן יפורט בהמשך.
- פס"ד ציפורי
28.1 והנה, אך לאחרונה, ביום 13.3.2017, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בנצרת, ע"י כב' השופט ערפאת טאהא, אליו עוד נשוב בהמשך, כאשר ננתח את פסיקתו בעניין שריד.
28.2 בפסק דין זה, עסק בית המשפט בבקשת מושב ציפורי למנוע העברת זכויות בנחלה לידי זוג אשר אינם חברי אגודה. לטענת המושב, הסכם מכר בו נמכרה נחלה על ידי חבר מושב למי שאינו חבר המושב (ואשר בקשתו להיקלט לחברות נדחתה על ידי ועד ההנהלה לאחר המלצת ועדת הקליטה ובהמשך אף על ידי האסיפה הכללית) הינו בטל.
28.3 בית המשפט מצא, כי אמנם בחוזה המשבצת ניתנה למושב רשות להביע הסכמתו לזהות המתיישבים, אך הסמכות לקבוע את המדיניות ולאשר העברת המקרקעין באופן סופי היתה ונותרה של מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י בלבד.
28.4 מכאן, הגיע בית המשפט למסקנה, כי:
"אין בסיס לטענת ציפורי, כי העברת הזכויות מותנית בקבלה לחברות באגודה (להבדיל מאישור אגודה שאינו כרוך בחברות אליו אתייחס בהמשך). כאמור, הסמכות לקביעת מדיניות קרקעית לפעולות רמ"י נתונה למועצת מקרקעי ישראל, בגדרה עולה באופן ברור מעמדת רמ"י, כי העברת הזכויות, אף כי מותנית בהסכמת האגודה, אינה מותנית בחברות באגודה. מדיניות זו באה לידי ביטוי בהסכם המשבצת, אשר לא נכללה בו כל חובה קטגורית, כי בעל הזכויות בנחלה יהיה חבר אגודה...".
28.5 עוד המשיך ביהמ"ש וקבע, כי גם הוראות תקנון המושב, המתנות העברת זכויות בחברות באגודה אינן תקפות שכן:
"אין האגודה רשאית להגביל העברת זכויות במקרקעי ישראל ולהתנות העברה זו בתנאים מגבילים מעבר לתנאים שנקבעו בהסכם המשבצת. משאין הוראה סטטוטורית או הוראה אחרת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או בהסכם המשבצת, המתירה התניית העברת הזכויות במקרקעין ביישוב בחברות באגודה השיתופית, ומשקיימת האפשרות כי תועברנה זכויות במקרקעי היישוב גם למי שאינו חבר באגודה השיתופית, אין תוקף לכל הוראה בתקנון האגודה המגבילה עבירות המקרקעין ומתנה את ההסכמה להעברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה...".
28.6 בית המשפט מרחיב כאן למעשה את ההלכות אשר נקבעו באשר לעזיבת אגודה קהילתית, בהם נעסוק בהמשך בהרחבה, ומחיל אותם לראשונה גם על מושב עובדים.
28.7 בשלב זה עבר בית המשפט לבחון את השיקולים אשר נשקלו על ידי האגודה בסרבה להעברת הזכויות לרוכשים.
28.8 מאחר ובית המשפט מצא כי כלל לא נבחנה על ידי האגודה השאלה האם ליתן הסכמתה להעברת הזכויות בנחלה גם בלעדי קבלת הרוכשים לחברות באגודה, הוא קבע שהחלטתה פסולה.
28.9 ביהמ"ש אף בחן את השיקולים שעמדו בבסיס החלטת האגודה, והגיע למסקנה כי עמדתה אינה סבירה ואינה עומדת בכללי מנהל תקין, וזאת, לאור העקרונות אשר נקבעו בחוק ועדות קבלה:
"ואולם במקרה זה יש להחיל כללים אלה [של חוק ועדות קבלה – הח"מ] גם בבחינת הליך הקבלה בציפורי מכוח קל וחומר ועקרון השוויון, שכן אם קריטריונים אלה חלים מקום בו הכיר המחוקק בסמכות סטטוטורית של ועדת קבלה ליישוב קהילתי, קל וחומר שהקריטריונים שמנחים ועדת קבלה סטטוטורית יחולו על ועדת קבלה משוללת סמכות הכרעה, אשר מעמדה כמביעת דעה בפני רמ"י בלבד, מכוח מדיניות מועצת מקרקעי ישראל. בעניין זה קובע סעיף 6ג לפקודת האגודות השיתופיות, כי ועדת קבלה רשאית לסרב לקבל מועמד רק על סמך הקריטריונים הקבועים באותו סעיף ואלה הם...".
28.10 לסיום עניין זה נציין, כי עוד מוקדם לדעת כיצד ישפיע פסק דין זה על שאלת ועדות הקליטה במושבים וקיבוצים, והאם תעמוד בתוקפה עמדה זו המחילה את מגבלות חוק ועדות קבלה גם על הקצאת קרקעות במושבי עובדים, ומבחינה למעשה בין יכולת האגודה לסרב משיקוליה לקלוט אנשים לחברות לבין אי יכולתה לסרב ליתן הסכמתה להעברת נחלה אלא בהתאם המפורטים בחוק ועדות קבלה (לגביהם נפרט מייד).
ב.4. הרכב ועדת הקבלה והערעור על החלטתה
- הרכב ועדת הקבלה של היישוב נקבע במסגרת סעיף 6ב(ב) לפקודה:
6ב(ב) (1) ועדת קבלה של יישוב קהילתי תורכב מחמישה חברים והם: שני נציגי היישוב הקהילתי; נציג התנועה שהיישוב הקהילתי מסונף אליה או חבר בה, ואם היישוב הקהילתי אינו מסונף לתנועה כאמור או חבר בה או אם התנועה ויתרה על נציגות – נציג נוסף של היישוב הקהילתי; נציג הסוכנות היהודית לארץ ישראל או ההסתדרות הציונית העולמית; ונציג המועצה האזורית שבתחום שיפוטה נמצא היישוב הקהילתי;
(2) נציג המועצה האזורית בוועדת הקבלה יהיה ראש המועצה האזורית או סגנו, או עובד המועצה שימנה ראש המועצה, ובלבד שאינם תושבי היישוב הקהילתי – והוא יהיה יושב הראש.
- בדומה לכך, בנוהל אשר פרסמה החטיבה להתיישבות נקבע, כי ועדת הקבלה ביו"ש תורכב משני נציגי היישוב, נציג התנועה המיישבת, נציג החטיבה להתיישבות, ויעמוד בראש ראש המועצה האזורית או מי מטעמו, ובלבד שהוא אינו תושב היישוב. יש לציין, כי במסגרת הנוהל, כללה החטיבה התייחסות גם ל"ועדת הכרות" המייצגת את האגודה, אך היא מהווה גורם ממליץ בלבד לועדת הקבלה.
- ככל וועדת הקבלה סירבה לקבל המועד, עליה להמציא לו החלטה מנומקת בדבר סירובה, ולמועמד זכות השגה בפני וועדת ההשגות (בנוהל החטיבה ההתייחסות הינה לועדת ערר), כאשר ועדת ההשגות תורכב מחמישה חברים על פי הפירוט שבסעיף 6ב(ה) לפקודה:
6ב(ה) ועדת ההשגות תורכב מחמישה חברים שימנה שר הבינוי והשיכון, והם: איש ציבור בעל השכלה בתחומי המשפט, העבודה הסוציאלית או מדעי ההתנהגות לפי המלצת שר המשפטים – והוא יהיה יושב הראש; רשם האגודות השיתופיות או סגנו; עובד רשות מקרקעי ישראל; עובד משרד הרווחה והשירותים החברתיים לפי המלצת שר הרווחה והשירותים החברתיים; ועובד משרד החקלאות ופיתוח הכפר לפי המלצת שר החקלאות ופיתוח הכפר.
- עוד נקבע בפקודה, כי ועדת ההשגות רשאית לבטל את החלטת ועדת הקבלה, לאשרה, להחזיר את הנושא לדיון מחודש בוועדת הקבלה או לקבל החלטה אחרת במקומה.
ב.5. שיקולי ועדת הקבלה
- סעיף 6ג לפקודת האגודות השיתופיות מגדיר מהם השיקולים אותם ועדת הקבלה רשאית לשקול בבואה להכריע האם לאשר את מועמדותו של המועמד או לדחותה:
6ג. (א) ועדת קבלה רשאית לסרב לקבל מועמד ליישוב הקהילתי בהתבסס על אחד או יותר משיקולים אלה בלבד:
(1) המועמד הוא קטין;
(2) המועמד נעדר יכולת כלכלית להקים בית ביישוב הקהילתי בתוך פרק זמן הקבוע בהסכם הקצאת המקרקעין;
(3) אין למועמד כוונה לקבוע את מרכז חייו ביישוב הקהילתי;
(4) המועמד אינו מתאים לחיי חברה בקהילה; החלטת ועדת קבלה לסרב לקבל מועמד בשל שיקול זה, תהיה על סמך חוות דעת מקצועית של מי שהתמחותו באבחון התאמה כאמור;
(5) חוסר התאמה של המועמד למרקם החברתי-תרבותי של היישוב הקהילתי, שיש יסוד להניח כי יהיה בו כדי לפגוע במרקם זה;
(6) מאפיינים ייחודיים של היישוב הקהילתי או תנאי קבלה הקבועים בתקנות האגודה, אם ישנם כאלה, ובלבד שקיבלו את אישור הרשם.
(ב) בשוקלה את השיקולים האמורים בסעיף קטן (א), תיתן ועדת הקבלה את דעתה לגודל היישוב הקהילתי, לוותקו, לחוסרו ולאופי האוכלוסייה בו.
(ג) ועדת הקבלה לא תסרב לקבל מועמד מטעמי גזע, דת, מין, לאום, מוגבלות, מעמד אישי, גיל, הורות, נטייה מינית, ארץ מוצא, השקפה או השתייכות מפלגתית-פוליטית.
- כאמור, גם לפי נוהל החטיבה להתיישבות, ועדת ההכרות וועדת הקבלה ביו"ש, צריכות לקבל הכרעתם בהתאם לאמות המידה הקבועות בסעיף 6ג הנ"ל.
- אין ספק שרשימת המגבלות החלות על ועדות הקבלה ארוכה ומפורטת (ראו סעיף 6ג(ג) המצוטט לעיל), וכוללת בתוכה: גזע, דת, מין, לאום, נטייה מינית, ארץ מוצא וכיו"ב, אך מנגד, גם השיקולים אותם הותר לשקול במפורש הינם שיקולים "פתוחים" המאפשרים גמישות לועדת הקבלה, ובתוך כך השיקול של אי התאמה לחיי חברה בקהילה של אי התאמה למרקם חברתי-תרבותי, ומאפיינים ייחודים של היישוב שהוכרו על ידי רשם האגודות השיתופיות.
ג. קבלת תושבים ליישוב – השכרת דירות ביישוב
- אחר שעסקנו בשאלת ועדת הקבלה ליישוב, הרלוונטיות בעיקר לתושבי הקבע, נעבור לבחון את כל נושא השכרת הדירות ביישוב.
- את חלק זה של ההרצאה, נחלק גם כן לשני חלקי משנה:
- בחלק הראשון - נדון בהיבטים הנורמטיביים של השכרת יחידות דיור ובכלל זה בקשיים ובמגבלות הקיימות הן על האגודה והן על המשכירים עצמם. חלק זה רלוונטי בעיקר לאגודות אשר יש להם חוזי משבצת ופחות לאגודות קהילתיות, ועל כן נעבור עליו בקצרה.
- בחלק השני - נדון בהיבטים החוזיים של יחסי השכירות, החל מניסוח הסכם השכירות, דרך התחייבויות השוכר ואופן קיומן ועד לאופן סיום ההסכם, אם בשל תום תקופת השכירות ואם בשל הפרת ההסכם.
ג.1. השכרת יחידות דיור – רקע נורמטיבי
- במסגרת פרק זה נדון בהיבטים הנורמטיביים של תופעת השכרת יחידות הדיור למגורים ולנופש ביישובים, ובכלל זה הקשיים והמגבלות הקיימים בדין.
ג.1.א. הסכם החכירה מול רמ"י
- הסכמי השכירות/חכירה של יישובים מתוכננים (קיבוץ, מושב וכו') עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") מגדירים על פי רוב את מטרות חכירת הקרקע באופן הבא:
א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד;
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד;
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן;
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם;
- הסכמי החכירה אף כוללים על פי רוב הוראה המגבילה את האגודה החוכרת לשימוש העולה בקנה אחת עם המטרות הנ"ל, כך ששימוש החורג ממטרות אלו מהווה למעשה הפרה של ההסכם.
- נוסף על האמור, כוללים מרבית הסכמי החכירה גם הוראה מפורשת האוסרת על העברה, חכירה או השכרה של זכויות האגודה בקרקע לצד שלישי ללא אישור רמ"י, כאשר הפרה של הוראה זו עלולה לגרום לביטולו של הסכם החכירה. כך למשל, ניתן למצוא בחוזי חכירה רבים את ההוראה הבאה:
"אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כולן או חלקן, בכל דרך שהיא או להשכיר, או לשעבד, או למסור חלק כל שהוא מהמשבצת, בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר...
במקרה של הפרת התחייבות זו יהיה רשאי המשכיר לבטל לאלתר חוזה זה ולקבל בחזרה לרשותו ולהחזקתו את אותו חלק מהמשבצת שבקשר אליו נעשתה ההפרה."
- יצוין, כי ביישובים אשר בהם הסתיים תהליך שיוך הדירות לחברים, עשוי תקנון השיוך לכלול מגבלה על השכרת הדירות המשויכות ובכלל זה דרישה לאישור האגודה את השוכר המיועד.
- יוער, כי מקום בו לתושב הסכם חכירה ישיר מול המנהל, כגון ביישובים קהילתיים, אזי לרוב לא קיימת הגבלה חוזית על השכרת דירות.
ג.1.ב. היבטים תכנוניים
- ביישובים רבים קיימת פרקטיקה של השכרת יחידות דיור "מפוצלות", דהיינו השכרת חלק מדירה קיימת תוך התאמתה לשמש כיחידת מגורים נפרדת.
- בתיקון משנת 2013 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "התקנות") נקבע, כי פיצול דירות קיימות ליחידות דיור, ללא קשר לשימוש המבוקש לאחר הפיצול, חייב באישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לסטייה ניכרת.
- הגם כי ההליך הקבוע בתקנות הוא קצר יותר מהליך רגיל לקבלת היתר בנייה ואינו דורש את אישור רמ"י, הרי שעדיין קיימים מספר תנאים לקבלת אישור הוועדה, כגון: שטח דירה מינימלי, הגשת תשריט וכו'.
- לפיכך, ככל שיחידות הדיור המושכרות פוצלו ללא קבלת אישור הוועדה המקומית, הרי שמדובר על עבירה לפי חוק התכנון והבנייה. לא למותר לציין, כי מצב בו טרם בוצע שיוך דירות לחברים ייתכן ועבירה זו תיוחס לאגודה, בהיותה בעלת זכויות החכירה.
- כמו כן, יש לשים לב שפיצול דירה ללא אישור הוועדה עלול להוות הפרה של הסכם החכירה של היישוב מול רמ"י.
ג.1.ג. דירות אירוח/נופש
- מלבד הקשיים האמורים לעיל, עלולה השכרת יחידות דיור למטרות נופש (לרבות צימרים ויחידות אירוח), לעורר קשיים נוספים במספר היבטים:
ג.1.ג.1. שימוש חורג
- סעיף 146 (א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 קובע, כי שימוש לייעוד שלא על פי תכנית מתאר תקפה ("שימוש חורג"), יכול להיעשות באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בלבד.
- על כך מוסיף סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה וקובע, כי אישור הוועדה המקומית לשימוש חורג, יינתן רק לאחר ביצוע מלוא התנאים המפורטים בחוק, ובין היתר, פרסום הבקשה לשימוש חורג בעיתונות וכן על ידי שילוט מקומי.
- ככל וייעוד הקרקע שבה נמצאת היחידה המושכרת הוא למגורים, וככל שלא ניתן היתר הוועדה המקומית כאמור לעיל, הרי שהשכרת יחידת הדיור למטרות נופש מהווה שימוש חורג ללא היתר.
- יתרה מכך, סעיף 204 לחוק התכנון והבנייה אף קובע סנקציה פלילית לשימוש חורג אשר נעשה ללא היתר:
(ב) המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בסטיה מהיתר או מתכנית, דינו - מאסר שנה אחת ובעבירה נמשכת קנס כאמור בסעיף 61(ג) לחוק העונשין, תשל"ז-1977 (להלן - חוק העונשין), לכל יום שבו נמשכת העבירה, לאחר שנמסרה לנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.
(ג) המשתמש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות התוספת הראשונה או השניה, דינו - קנס מאסר שנה אחת ובעבירה נמשכת - קנס נוסף לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.
ג.1.ג.2. רישיון עסק
- סעיף 1 לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), תשע"ג-2013, קובע חובת רישוי לסוגי העסקים המפורטים בתוספת לצו.
- סעיף 7.1(ב) לתוספת הנ"ל מציין חובת רישוי עבור עסק מסוג: "השכרת יחידות אירוח למטרת נופש, המלווה במתן שירותים לשוכרים, כשמספר יחידות האירוח המיועדות להשכרה עולה על ארבע". כמו כן קובע הסעיף את מטרות הרישוי, על פיהן נקבעים גם מיהם הגורמים המאשרים את העסק המבוקש.
- סעיף 14 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968, קובע סנקציה המושתת על בעל עסק הפועל ללא רישיון:
"14 (א) אדם שעסק ללא רישיון, היתר זמני או היתר מזורז בעסק טעון רישוי או שלא קיים תנאי מתנאי רישיון, היתר זמני או היתר מזורז או שלא קיים הוראת תקנה לפי סעיפים 9 עד 11ב דינו – מאסר שמונה עשר חודשים"
- לפיכך, ככל שהשכרת יחידות הדיור למטרות נופש מתבצעת ללא רישיון עסק (ובלבד ומדובר על השכרת 4 יחידות דיור ומעלה), הרי שהדבר נוגד את הוראות חוק רישוי העסקים ואף עלול לגרום להפעלת סנקציה פלילית, כמפורט בחוק רישוי עסקים.
- לא למותר לציין, כי ככל ולא בוצע שיוך דירות לחברים, ייתכן והסנקציה הנ"ל תחול הן על המשכיר והן על האגודה, בהיותה בעלת הזכויות בקרקע.
ג.1.ג.3. חיוב ארנונה
- כידוע, שומת ארנונה מתבצעת בהתאם לסיווג הקרקע ולפי תעריף הנקבע על ידי המועצה האזורית בחוק עזר עירוני.
- בפסיקה נקבע, כי סיווג בקרקע לא נעשה על פי ייעוד הקרקע לפי תכנית מתאר, אלא על פי השימוש שנעשה בה בפועל, לרבות פעילות כלכלית. כך למשל, בעמ"נ 264/06 גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית ת"א] נאמר כך:
"המונח שימוש יש לפרש באופן רחב כך שיכלול לא רק פעילות פיזית אלא גם פעילות כלכלית הנעשית בנכס".
- לפיכך, ככל ומושכרות יחידות דיור למטרות נופש (בין אם באופן פרטני ובין אם הדבר יוסדר על ידי היישוב), החיוב בארנונה לגביהן צריך להיעשות לפי התעריף שנקבע לקרקע המסווגת כ"תיירות ונופש" ולא כ"מגורים".
- לסיכום – עד כה עסקנו בקשיים הנורמטיביים המתעוררים בעת השכרת יחידות הדיור ביישובים וכן במגבלות אותן יש לקחת בחשבון בעת אישור הסכמי שכירות.
ג.2. השכרת יחידות דיור – היבטיים חוזיים
- לאחר שעסקנו בהיבטים בנורמטיביים הכלליים של נושא השכרת יחידות הדיור, נעבור לדון בהיבטים פרטניים הנובעים מיחסי השכירות החוזיים וכן נבחן את יכולתה של האגודה להשפיע על יחסים אלו באמצעות הכללת הוראות מתאימות בהסכם השכירות או בדרכים אחרות, בהתאם לנסיבות העניין.
ג.2.א. נוסח ההסכם – הסכם הרשאה
- כאמור לעיל, המגבלות על העברת זכויות הקיימות בהסכם החכירה מול רמ"י עלולות לעורר קושי מהותי ולהעמיד את היישוב המתיר השכרת יחידות דיור בשטחו (בין אם באופן אקטיבי ובין אם על ידי "העלמת עין") במצב של הפרת הסכם החכירה.
- על מנת להתגבר על המגבלות הקיימות בהסכם החכירה, קיימת אפשרות להגדיר את ההסכם כהסכם הרשאה שבו ניתנת אפשרות השימוש בנכס– דהיינו, האדם אינו מקבל זכות שכירות בדירה, אלא מקבל הרשאה לשימוש בדירה שהינה בגדר "רישיון במקרקעין", אשר אינה נחשבת כזכות קניינית (ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד ואח').
- על פי רוב, ההבדל המרכזי בין שכירות לבין הרשאה לשימוש הוא שזכות השכירות אינה מוגבלת, למעט המגבלות אשר נכללו בהסכם השכירות ("הכול מותר, למעט מה שאסור") בעוד ההרשאה לשימוש מוגבלת רק למה שהותר במסגרת הסכם ההרשאה ("הכול אסור, למעט מה שמותר") (ע"א 496/89 סאלם סלאמה אל- קאלאב ואח' נ' אונברסיטת בן גוריון).
- אשר על כן, ככל ואכן קיימת מגבלה בהסכם החכירה עם רמ"י על השכרת הדירות ביישוב, רצוי לשקול את ניסוחו של ההסכם כהסכם הרשאה. יודגש, כי ניסוח ההסכם כהסכם הרשאה, אינו נותן מענה למגבלות האחרות שפורטו לעיל, ובכלל זה המגבלות התכנוניות המונעות את השכרת יחידות הדיור כאמור.
ג.2.ב. קבלת אישור האגודה להסכם
- במצב בו האגודה אינה מעורבת באופן פעיל בניסוחו וביישומו של הסכם השכירות, עלול להיווצר מצב שבו שוכר דירה אינו מתאים לאופי היישוב והוא אף אינו כפוף להוראות האגודה בדבר שמירת אורח החיים המקובל ביישוב.
- בכדי למנוע מצב זה וככל ולאגודה יש יכולת השפעה על השוכר (קיבוץ, מושב, חבר אגודה קהילתית וכיו"ב), ניתן להציע 2 אפשרויות שונות לניסוח ההסכם, שאותן תדרוש האגודה ממשכירי הדירות:
- הכללת האגודה כצד להסכם השכירות/ההרשאה.
- קבלת אישור האגודה כתנאי לכניסת הסכם השכירות/ההרשאה לתוקף.
- כאשר האגודה היא צד להסכם, חב השוכר/בר הרשות כלפיה באופן ישיר בקיום כל התחייבויותיו האמורות בהסכם, ובכלל זה שמירה על אורחות חיים, ביצוע תשלומים שונים וכו'. בהתאם לכך, ככל שהשוכר/בר הרשות מפר את הוראות ההסכם, הרי שלאגודה יעמדו הסעדים המקובלים להפרת חוזה ובכלל זה, ביטול ההסכם.
- כאשר קיים בהסכם תנאי מתלה לפיו נדרש אישור האגודה לכניסת ההסכם לתוקף, הרי שהאגודה תהא רשאית לבחון את הוראות ההסכם וכן לוודא כי השוכר/בר הרשות המיועד מקובל עליה, בטרם תיתן את אישורה להסכם. באופן דומה, ניתן גם לקבוע בהסכם תנאי מפסיק, שלפיו ההסכם יתבטל לפי דרישת האגודה, מבלי שייחשב הדבר כהפרת הסכם מצד המשכיר/נותן ההרשאה.
- ככל והיישוב מעוניין בביצוע הליכי קבלה לשוכר, ניתן לפעול בהתאם לחלוקה שלהלן:
- קיבוצים ומושבים - כעיקרון, הואיל והוראות סעיפים 6א-6ד לפקודת האגודות השיתופיות ("חוק ועדות קבלה") אינו חל על קבלה לקיבוצים ולמושבים, הרי שהאגודה רשאית לבחור בכל הליך קבלה של שוכרים שתמצא לנכון ובכלל זה ביצוע ועדת קבלה, ראיון אישי וכו'. עוד מוקדם מה יהיו השלכותיה של פסיקת ביהמ"ש בעניין ציפורי על סוגיה זו.
- יישובים קהילתיים והרחבות - יש להבחין בין שני מקרים:
- חכירה/שכירות לתקופה של למעלה מ- 5 שנים
סעיף 6ב לפקודה קובע כדלהלן:
6ב (א) (1) הקצאת מקרקעין לאדם לשם רכישת זכות במקרקעין ביישוב קהילתי שבו פועלת ועדת קבלה, תיעשה לאחר קבלת אישורה של ועדת הקבלה;
(2) העברה של זכות במקרקעין שהוקצו לאדם או של זכות במקרקעין שהועברה לפי דין, ביישוב קהילתי כאמור בפסקה (1), תיעשה לאחר שהמעביר קיבל את אישורה של ועדת הקבלה בנוגע לנעבר; הוראות פסקה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על נעבר המעוניין להעביר את זכותו במקרקעין לאחר;
ובסעיף 2 לפקודה נקבע:
"זכות במקרקעין" – זכות חכירה או זכות חכירה לדורות במקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לרבות זכות להירשם כחוכר או כחוכר לדורות, זכות של מי שהוא צד לחוזה פיתוח ביישוב קהילתי להירשם כחוכר או כחוכר לדורות לאחר קיום תנאי החוזה, ושכירות לתקופות שבמצטבר עולות על חמש שנים.
הואיל ועל פי הוראות הסעיפים הנ"ל חכירה או שכירות לתקופה מצטברת של למעלה מ- 5 שנים מהוות "העברה של זכות במקרקעין שהוקצו לאדם או של זכות במקרקעין שהועברה לפי דין", הרי שעל פניו, אם היישוב מעוניין לקיים ועדת קבלה, יש לבצעה בהתאם להוראות סעיפים 6ב ו- 6ג לפקודה, בדגש על הרכב הועדה ושיקוליה.
2. שכירות לתקופה קצרה מ- 5 שנים – אין תחולה לחוק ועדות קבלה.
ג.2.ג. אי תחולת חוק הגנת הדייר
- "שכירות מוגנת" הינה שכירות הנוצרת מכוח חוק הגנת הדייר, התשל"ב – 1972 ואשר בה חלים מגבלות סטטוטוריות על יחסי השכירות.
- כך למשל, בשכירות מוגנת לא ניתן לעדכן את דמי השכירות אלא בהתאם לתקנות וכן לא ניתן לפנות את השוכר אלא בהתקיים אחת מעילות הפינוי הקבועות בחוק.
- אמנם סעיף 9 לחוק הגנת הדייר מגביל את תחולת החוק רק על יחסי שכירות אשר נוצרו לפני יום 20.8.1968, אולם בפסיקה נקבע כי הוראות החוק יכול שייחולו גם על שכירות אשר נוצרה לאחר מועד זה, ככל והסכימו על כך הצדדים במסגרת ההסכם (ע"א 9310/06 לוריס שובאש נ' חנה יכין ואח').
- אשר על כן, ובכדי להימנע ממחלוקות פרשנית בדבר תחולת חוק הגנת הדייר על הסכם שכירות, רצוי כי ההסכם יכלול הוראה מפורשת בדבר אי תחולת החוק עליו.
ג.2.ד. משך ההתקשרות ופינוי מוקדם
- על אף שהצדדים להסכם רשאים להתקשר בהסכם לכל תקופה שיבחרו (ובלבד שתקופה זו לא תעלה על התקופה הנותרת בהסכם החכירה של היישוב), רצוי לקבוע בהסכם סעיפים אשר יאפשרו פינוי מוקדם.
- פינוי מוקדם לפי דרישת רשות מוסמכת – סעיף זה בא להבטיח כי ככל ותתקבל דרישה מאת רשות מוסמכת (רמ"י, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המועצה האזורית וכו') לפינוי הנכס המושכר או להפסקת השכירות, יוכל המשכיר לסיים מוקדם את ההתקשרות, מבלי שהדבר ייחשב כהפרה של ההסכם.
- פינוי מוקדם לפי דרישה האגודה – סעיף זה מאפשר לסיים מוקדם את ההסכם לפי דרישת האגודה ומבלי שהדבר ייחשב כהפרה של ההסכם, זאת מעילות שונות ובכלל זה שינוי מדיניות השכירויות של האגודה, חובות שוכר לאגודה, פגיעה באורחות חיים וכו'.
- יודגש, כי בסעיף המתיר פינוי מוקדם יש לקבוע כי הפינוי יתבצע תוך זמן סביר מעת שניתנה לשוכר ההודעה (לרוב 60-90 ימים), וזאת על מנת לאפשר שוכר למצוא דיור חלופי.
ג.2.ה. חיובי השוכר – שמירה על אורחות חיים ומניעת מטרדים
- נוסף על המגבלות האמורות לעיל, הרי שמטבע הדברים מעוניינים הן המשכיר והן האגודה להטיל מגבלות שונות על השוכר לגבי אופן השימוש במושכר וכן התנהלותו כחלק מחיי היישוב.
- לפיכך, הסכם השכירות יכול שיכיל הוראות בדבר אורחות חיים ומניעת מטרדים, ובכלל זה הוראות בנושאים הבאים:
- שמירת שבת וחג – ביישובים בעלי אופי דתי.
- אירוח בתחומי היישוב.
- שימוש במתקני האגודה.
- מניעת מטרדי רעש וריח.
- פינוי אשפה.
- חנייה בתחומי היישוב.
- איסור על אחזקת בעלי חיים/איסור על שוטטות בעלי חיים בשטח היישוב.
- כך למשל, במצב בו שוכר מחזיק בע"ח בניגוד להוראות ההסכם, ניתן יהיה לפעול לביטול ההסכם בכפוף למשלוח התראה מתאימה ולהודעת ביטול מראש בפרק זמן סביר, בהתאם להוראות שיקבעו בהסכם.
- ככל ובהסכם שכירות/הרשאה קיים לא קיימות הוראות מתאימות בנושאים הנ"ל או במקרים בהם אין לאגודה יכולת השפעה על ניסוח ההסכם, הרי שבחלק מהמקרים ניתן להיעזר בדברי חקיקה קיימים, אשר מטרתם להבטיח מניעה וסילוק של מטרדים ומפגעים. כך למשל:
84.1 תקנה 3 לתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), תשנ"ג-1992 – מניעת רעש באמצעות מכשירי קול:
"לא ישיר אדם, לא יצעק ולא יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטיפון, רמקול, מגביר קול או מכשירי קול כיוצא באלה בין השעות 14.00 ל-16.00 ובין השעות 23.00 ל-7.00 למחרת, באזור מגורים."
84.2 ס' 3 לחוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961 – מניעת מפגעי ריח:
"לא יגרום אדם לריח חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים."
84.3 ס' 11 לחוק להסדרת הפיקוח על כלבים, תשס"ג-2002 – איסור על שוטטות כלבים מחוץ לחצרות:
"המחזיק בכלב לא יאפשר את יציאתו מתחומי חצריו (להלן – החצרים), אלא אם כן הכלב מוחזק בידי אדם המסוגל לשלוט בו, באמצעות רצועה."
- חוקים אלו ואחרים, מאפשרים לפעול תושבים ושוכרים אשר גורמים לפגיעה באורח החיים התקני ביישוב.
ג.2.ו. חיובי השוכר – תשלום מיסי קהילה
- סמכותה של אגודה לגבות כספים מוגבלת אך ורק לחברי האגודה. יחד עם זאת וכפי שנראה להלן, ישנם מקרים בהם קיימת אפשרות לפעול לגביית תשלומים אף מאלו שאינם חברים ולפיכך, יש להבחין בין מצב שבו המשכיר הנו חבר אגודה לבין מצב שבו המשכיר איננו חבר אגודה.
- כאשר המדובר בשוכר השוכר יחידת דיור מחבר אגודה, יש להבחין בין מספר מקרים:
- השוכר שוכר מאת המשכיר את הדירה כולה.
- השוכר שוכר מאת המשכיר חלק מדירה/יחידת דיור/דירה מפוצלת.
- השוכר שוכר מאת המשכיר יחידת דיור למטרת נופש.
- במקרה הראשון – הואיל והשוכר בא למעשה בנעליו של המשכיר מבחינת צריכת השירותים, הרי שאין מקום לגבות גם מהשוכר וגם מהמשכיר תשלום עבור כלל שירותי האגודה. במצב זה, ניתן יהיה לקבוע את חובת השוכר לתשלום מיסי האגודה בהוראה מפורשת בהסכם או לחילופין, לגבות את התשלום מהמשכיר חבר האגודה, אשר בידיו האפשרות להסדיר מול השוכר את נושא התשלום.
על פניו נכון לחלק בעניין זה בין מיסי אגודה קבועים, אשר צריכים לחול על המשכיר (החבר) לבין כאלו הנובעים ממתן שירותים על ידי האגודה, אשר צריכים לחול על השוכר.
- במקרה השני – גם השוכר וגם המשכיר נהנים משירותי האגודה. במצב זה, יש מקום לקבוע בהסכם הוראה מפורשת המחייבת את השוכר בתשלום עבור מיסי האגודה כנגד השירותים שאותם הוא צורך, וזאת מעבר לגביית מיסי אגודה מלאים מן החבר.
- במקרה השלישי – בשל אופייה הארעי של השכירות, אין צורך בגביית תשלום מהשוכר עבור מס אגודה, על אף כי ניתן לקבוע מס מיוחד עבור שימוש בחלק מהדירה כיחידת נופש.
- לעומת זאת, כאשר עוסקים בשוכר שאינו חבר, גביית מיסי האגודה - בשונה מארנונת ועד מקומי - עלולה להיתקל בקושי (קושי דומה קיים גם לגבי המשכיר עצמו). במספר פסיקות שניתנו בבתי המשפט בנושא, נידונה השאלה - כיצד יש לנהוג במצבים בהם תושב היישוב אשר איננו חבר אגודה, נהנה משירותים אשר האגודה מספקת, מעצם היותו תושב. על נושא זה נרחיב במסגרת חלקה השני של ההרצאה העוסקת בחברים הפורשים מן האגודה הקהילתית.
ג.2.ז. בטחונות
- הסכם שכירות/הרשאה צריך שיכלול הוראה בדבר הפקדת בטחונות לשם הבטחת התחייבויותיו של השוכר בהסכם. באם אין בהסכם נתון הוראה המסדירה הפקדת בטחונות כאמור, הרי שלכל הפחות רצוי כי נושא זה יוסדר בעת חידוש ההסכם או בהארכתו.
- הבטחונות המקובלים, ובכלל זה צ'ק בטחון, שטר חוב ושטר ערבות, צריך שיהיו ניתנים לפירעון מידי ובסכום מספק שיש בו בכדי לרפא כל הפרה מצדו של השוכר.
- ניתן ואף רצוי לקבוע כי הבטחונות יינתנו לא רק כנגד חיוביו המרכזיים של השוכר (תשלום דמי השכירות, מניעת נזקים במושכר, פינוי המושכר בזמן וכו') אלא גם כנגד חיובים אחרים בהסכם, לרבות שמירה על אורחות חיים, מניעת מפגעים ותשלום מיסי הקהילה.
- למותר לציין, כי אגודה רשאית בהחלטת אסיפה לדרוש מחברים המשכירים דירות העמדת בטחונות מספקים ואף לדרוש כי הבטחונות ימומשו לפי דרישת האגודה.
ג.2.ח. הפרת הסכם
- כעת, לאחר שעסקנו בחיובי השוכר על פי ההסכם, נדון במצבים בהם מפר השוכר את חיוביו אלו.
- נהוג להבחין בין 2 סוגי הפרות חוזיות: הפרת חוזה יסודית והפרת חוזה שאינה יסודית. הפרת חוזה יסודית הנה הפרה של חיוב מהותי בהסכם, אשר הפרתו מרוקנת את ההסכם מתוכנו ולפיכך גם יוצרת עילה לביטול ההסכם. הפרה שאינה יסודית הינה הפרה של סעיף מסעיפי ההסכם, אשר הפרתו אינה פוגעת בחיוב המרכזי שבהסכם ומשכך, אינה גורמת בהכרח לביטול ההסכם כולו.
- כך למשל, בהסכם שכירות יכולים אי תשלום דמי השכירות, אי פינוי המושכר בתום תקופת ההרשאה או גרימת נזק משמעותי למושכר, יכולות להיחשב כהפרה יסודית של הסכם השכירות. יצוין, כי אין המדובר כמובן ברשימה סגורה של חיובים אשר הפרתם תיחשב כהפרה יסודית, והצדדים רשאים לקבוע בהסכם השכירות חיובים נוספים אשר הפרתן תיחשב כהפרה יסודית.
- על אף האמור, פסיקת בתי המשפט מסתייגת לרוב מקביעה גורפת כי כל הפרה שנקבעה בהסכם כהפרה יסודית היא אכן כזו, ונטייתם היא לבחון כל הפרה לגופה, ביחס להסכם כולו (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר בע"מ).
- אשר על כן, רצוי כאמור לעיל לקבוע סעיף המאפשר פינוי מוקדם בתוך זמן סביר, וזאת במקרה של הפרה אשר אינה יסודית ואינה מקימה עילה לביטול ההסכם.
- יודגש, כי גם במקרה של הפרה ההסכם, לא ניתן לשלול את זכאותו של השוכר לקבלת "אישור תושב", שכן אישור זה ניתן על ידי הועד המקומי (שאינו ולא יכול להיות צד להסכם), ולא על ידי האגודה עצמה.
ג.2.ט. תביעה לפינוי מושכר
- באם הגענו למסקנה כי שוכר הפר הפרה יסודית את הסכם ההרשאה, הרי שמטבע הדברים, הסעד הראשון אליו נפנה יהיה סעד ביטול ההסכם ופינוי השוכר מהמושכר.
- בשנת 2008 נכנסו לתוקפן הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 אשר במסגרתן נקבע הליך מיוחד ומקוצר לפינוי מושכר המכונה "תביעה לפינוי מושכר".
- במסגרת הליך זה, יכול משכיר להגיש תביעה כנגד שוכר אשר אינו מקיים את חיוביו על פי הסכם השכירות ולבקש סעד של פינוי השוכר מהמושכר. הליך של פינוי מושכר הינו קצר באופן משמעותי מהליכים אחרים ובמסגרתו נקבעו לוחות הזמנים הבאים:
- הגשת כתב הגנה – בתוך 30 ימים מיום שהוגשה התביעה.
- דיון בתובענה – בתוך 30 ימים מיום שהוגש כתב ההגנה.
- פסק דין - בתוך 14 ימים מיום הדיון בתובענה.
כך יוצא, כי הליך לפינוי מושכר יכול שיסתיים בתוך פחות משלושה חודשים מיום הגשת התביעה.
- למותר לציין, כי הליך לפינוי מושכר חל על פי רוב גם ביחס להסכמי הרשאה.
- יודגש, כי במסגרת הליך לפינוי מושכר לא ניתן לבקש סעדים אחרים מלבד סעד הפינוי ועל כן, אם רוצה משכיר להגיש תביעה כספית בגין אי תשלום דמי השכירות, עליו להגיש תביעה נפרדת.
- יש לשים לב, כי בהסכמי שכירות אשר בהם קיים סעיף בוררות, יעוכבו על פי רוב ההליכים המתנהלים בפני בית המשפט עד לסיום הבוררות ולפיכך, לאור קיומו של ההליך המקוצר לפינוי מושכר, רצוי שלא לכלול סעיפים מסוג זה בהסכמי שכירות.
ד. פרישת חברים מן האגודה הקהילתית
ד.1. מבוא
ד.1.א. היווצרות האגודה הקהילתית
- בעבר, הישובים השיתופיים השונים היו מאוגדים במסגרת התיישבותית קטנה והומוגנית, והם התבססו, בין היתר, גם על אידיאולוגיה חברתית. וגם כיום, חרף השוני בין סוגי היישובים השונים, נכון לומר שהחיים בישוב השיתופי הם מסגרת חברתית קהילתית, ולא רק מסגרת כלכלית או מסגרת מגורים.
- במהלך השנים, הצטרפו לישובים תושבים שאינם בעלי נחלות או חברי האגודה השיתופית החקלאית והדבר יצר מציאות חדשה שחייבה יצירת מנגנון שיאפשר ניהול פנימי של הקהילה ובכך יקטין את אפשרויות החיכוך שבין התושבים שאינם חברי האגודה החקלאית לבין אלו החברים באגודה החקלאית.
- לצורך כך נוצרה האגודה השיתופית להתיישבות קהילתית, שבה מאוגדים כלל התושבים בעלי זכויות בקרקע בישוב, כשמדובר ב: "אגודה שעיקר מטרותיה הן ארגון התישבות חבריה בקהילה וניהול חיי הקהילה בישוב כמפורט בתקנון האגודה" (תקנה 2(8) לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות).
- מבחינה עקרונית, האגודה הקהילתית לא התיימרה לשמש כועד מקומי, ועיקר פעילותה אמור היה להתמקד בניהול חיי הקהילה וריכוז שירותים משותפים לכלל החברים שבישוב.
- אך כוונות לחוד ומציאות לחוד, וביקורת על תפקודה בפועל של האגודה הקהילתית עלתה שוב ושוב.
ד.1.ב. הביקורת על האגודה הקהילתית
- כבר בחוות דעת שהכין המשנה ליועמ"ש משנת 1996 נקבע, כי אגודה קהילתית, שהיא גוף מתחום המשפט הפרטי, אינה רשאית להסיג את גבולם של הוועד המקומי ושל המועצה האזורית, והתיימרותה ליטול לעצמה סמכויות של הרשות המקומית, על ידי קביעת סמכויות אלה בתקנון, אינה כדין.
- השנים חלפו, אך בדו"ח על התנהלות השלטון המקומי לשנת 2009 מצא מבקר המדינה, כי בניגוד לחוות דעת זו, אושרו תקנונים של אגודות שבהן הייתה נטילת סמכויות המהווה השגת גבול, כשביישובים רבים פועלות האגודות כגוף מוניציפאלי במקום הוועדים המקומיים.
- בעקבות דו"ח המבקר, הוקמה באוקטובר 2010 ועדת רייף, שתפקידה היה לבחון את המלצות מבקר המדינה בנושא הוועדים המקומיים.
- במסקנותיה, שבה ועדת רייף והמליצה, כי האגודה הקהילתית לא תהווה תחליף לועד המקומי ושהיא לא תהיה רשאית למלא תפקידים מוניציפאליים.
ד.1.ג. האגודות הקהילתיות – עזיבת חברים
- האיסור על האגודה הקהילתית לשמש כועד מקומי, העלה ביתר שאת את השאלה - מדוע יש צורך באגודה הקהילתית? ואכן החלה תופעה, הולכת ומתרחבת, של חברי אגודות קהילתיות שהחליטו כי ברצונם להפסיק את חברותם באגודה, וזאת מבלי שיצטרכו לוותר על זכויותיהם בקרקע. ובמילים אחרות – להמשיך להתגורר ביישוב מבלי להיות חברים באגודה הקהילתית.
- וצריך להדגיש - הקשיים שמתעוררים עקב הפסקת החברות על ידי תושב כזה או אחר חורגים בהרבה מההתמודדות הפרטנית של האגודה עם העוזב, והם מהווים סכנה להמשך התקיימות האגודה, שכן אם העוזב ממשיך להתגורר בישוב וממשיך ליהנות מהשירותים הניתנים על ידי האגודה מבלי לשלם מיסי אגודה, מדוע ששאר החברים לא יעשו כמוהו?
- כמובן שהשלב הבא, לאחר פרישת החברים מן האגודה הקהילתית, הוא יצירת מציאות בה אין בסיס משותף לתושבי היישוב אשר יאפשר יצירת רמת חיים גבוהה יותר מן המצוי בתחום העירוני – אותה רמת חיים אשר מלכתחילה משכה רבים מן התושבים להתגורר ביישובים הקהילתיים.
ד.2. עזיבת האגודה הקהילתית – סקירה משפטית
ד.2.א. מבוא - התניות המגבילות עזיבת חבר את האגודה
- ברבים מתקנוני האגודות הקהילתיות נקבעו שלושה תנאים אשר יש בהם כדי לעכב פרישתו של חבר מן האגודה הקהילתית:
120.1 על החבר המבקש לפרוש לוותר על הנכס אשר הוא מחזיק בתחום היישוב;
120.2 לחבר המבקש לפרוש אין חובות לאגודה;
120.3 החבר המבקש לפרוש אינו ממשיך לצרוך שירותים מן האגודה;
ד.2.ב. החזקת נכס בשטחי האגודה
- באוקטובר 2011 ניתנה פסיקת בית המשפט המחוזי בנצרת, בה"פ 22222-07-10 גיורא עפגין נ' מתיישבי אמנון בה נידונה בקשתו של תושב הישוב הקהילתי "מתיישבי אמנון", להצהיר על בטלות הסעיף בתקנון המחייב מחזיק בנכס בתחום הישוב להיות חבר באגודה.
- ביהמ"ש קבע, כי כל סעיף בתקנון הקושר בין זכויות מתיישב במקרקעין לבין חברות באגודה בטל, ולפיכך זכאי החבר לסיים את חברותו באגודה.
- על הלכה מנחה זו חזר בית משפט השלום בנצרת בתא"מ 18105-11-10 תושבי מעין ברוך נ' משה וזאנה, תוך שהוסיף כי הודעת הפרישה מן האגודה מהווה גילוי דעת שהחברים אינם מבקשים לקבל מן האגודה שירותים כלשהו, והעובדה שהאגודה המשיכה לספק שירותים שונים, אינה מטילה עליהם חובה אוטומטית להשבת שווי השירותים. כדי שתקום חובה שכזו, היה על האגודה להוכיח, כי בנסיבות העניין, מן הראוי הוא להכיר בעילת תביעה זו, וזאת היא לא עשתה.
ד.2.ג. חוב החבר הפורש לאגודה
- במרץ 2013 ניתנה פסיקה בית המשפט השלום בצפת, בתא"מ 25977-03-11 קיבוץ מלכיה ואח' נ' איילת ברנהולץ. במסגרתה נקבעה אי חוקיות התנאי המגביל פרישת חבר בכך שיש לו חוב כספי לאגודה:
"התנאי השני הקובע כי קיומו של חוב כספי לאגודה ימנע יציאה ממנה, הינו לעניות דעתי תנאי אשר יש בו להוות פגיעה בזכות היסוד להשתחרר מחברות באגודה... ככל שיקבע כי חובות עבר מונעים יציאה מחברות יהיה בכך כפיה על חברים חדלי אמצעים להמשיך ולהיות חברים באגודה, להמשיך ולצבור חובות במעגל שלא ניתן להתירו, שהרי היכולת "להשתחרר" מהמשך צבירת החובות בדרך של יציאה מחובות, נחסמת בפניהם דווקא בשל חובם".
- גם עוזר רשם האגודות השיתופיות אימץ קביעות אלה, והן באו לידי ביטוי במסגרת החלטת הרשם בתיק מספר 4799/325/2010 סגל אורית ואח' נ' נוף אשדות:
"באשר להחלטה של הבורר, כי אין לבטל את החברות לפני שהמגישים נפטרים מרכושם, הדבר אינו עולה בקנה אחד עם הפסיקה בעפגין ומעיין ברוך ולכן החלק המתנה את הכניסה לתוקף של ביטול החברות בתשלום החוב או בהעברת הבעלות בנכס לאחר אין לו ביסוס ואני מבטלו".
ד.2.ד. המשך צריכת שירותים מן האגודה
- בדומה לאמור לעיל, ביטלו הערכאות השונות, הלכה למעשה, גם את הסעיף המתנה את פרישת החבר בכך שהוא יפסיק לצרוך שירותים מן האגודה. יחד עם זאת, נקבע שוב ושוב, כי על החבר הפורש להסדיר אל מול האגודה את המשך צריכת השירותים מן האגודה והתשלום בגינם.
- היבט אחרון זה עורר (ועודנו מעורר) שאלות וקשיים רבים, אשר טרם ניתנו להם פתרונות מספקים או תשובות משפטיות ברורות, ולכן מחלוקות ותביעות בין אגודות לבין חברים שפרשו סביב עניין זה, כבר צצות ועולות במקרים רבים, והן אך צפויות להתגבר עד שתינתן הכרעה ברורה על ידי בית המשפט העליון.
- אם כן, כיצד יש להתנהל אל מול חברי אגודה שפרשו אך ממשיכים להתגורר בשטח האגודה וליהנות מן השירותים אותם היא מספקת? בעניין זה יש להבחין בין שירותים אותם ניתן להפסיק ולספק לחבר הפורש (שירותי תרבות, חינוך, בריכה, וכד') לבין שירותים אשר לא ניתן להפסיק לספק לחבר הפורש (גינון, ביטחון, תברואה וכיו"ב).
- אכן, באשר לשירותים אותם ניתן להפסיק לספקם, העמדה הבסיסית היא שאלה לא יסופקו לחבר הפורש ולא ייגבה בגינם תשלום. במקרה שהחבר הפורש מעוניין לצרוך שירותים אלה, תחליט האגודה אם היא מספקת לו אותם תמורת תשלום "פר שימוש", או שהיא אינה מעוניינת כלל לספק לו את השירותים הללו, אף לא תמורת תשלום.
- כפי שנראה מייד גם העניין שלעיל אינו מוחלט, אך לב הקושי והמחלוקות מצויים סביב אותם שירותים אשר לא ניתן להפסיק ולספק לחבר הפורש, שכן אלו העניינים אשר במרבית המקרים הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה לגביהם.
- להלן נציג 3 גישות באשר להמשך גביית התשלומים מן החבר הפורש – פס"ד ולנסי נ' הררית, ממנו משתמעת הצדקה לגביית תשלומים גם עבור שירותים אשר ניתן להפסיק את השימוש בהם, פס"ד גולן נ' קיבוץ שריד, ממנו עולה קושי להמשיך ולגבות גם עבור שירותים אשר לא ניתן להפסיק את השימוש בהם, ופס"ד מלכיה, אשר הולך בדרך האמצע.
ד.2.ה. פס"ד ולנסי נ' הררית
- בה"פ 12568-03-12 מיכל ולנסי נ' הררית, נדונה בקשת תושבת היישוב שביהמ"ש יצהיר כי מי שאיננו חבר באגודה אינו חייב לשאת בתשלום לאגודה.
- בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי:
"מי שהצטרף כתושב לישוב קהילתי שיש בו צביון מסויים ורמת מסויימת של שירותי קהילה שמאפיינת אותו, ועבר את ועדת הקבלה - חזקה שהסכים לשאת בעלויות הדרושות כדי לשמור על רמת השירותים של היישוב".
- ביהמ"ש אף הוסיף כי מי שמבקש להיות חלק מיישוב קהילתי שבו ניתנים שירותים ברמה מסויימת, אך אינו חפץ לשלם עבור אותה השירותים, עליו להודיע ולהצהיר על כך מראש.
- בשל האמור מצא בית המשפט כי העובדה שתושב אינו חבר האגודה איננה חוסמת אפשרות לגביית דמי השתתפות על ידי האגודה בעבור שירותים המסופקים ביישוב:
"את מתן השירותים שהאגודה תספק בתחומים שונים כמו: תרבות, חינוך, קליטה, פעילויות לילדים ונוער, פעילויות לגיל השלישי, גינון, ניקיון רחובות, הנהלת חשבונות, מועדון חברים, שמירה, שירותי משרד וכו'".
- ניתן לומר, כי החידוש המרכזי בפסק הדין נוגע לכך, שמטרת דמי השתתפות היתה לאפשר אף שירותים אשר ניתן להפסיק ולספקם לתושב הפורש, אם כי יש לסייג הדברים, שכן נימוקי ביהמ"ש המצדיקים את המשך גביית דמי ההשתתפות אף מחברים שפרשו, כוללים נימוקים המתאימים רק לשירותים אותם לא ניתן להפסיק לספק לחבר הפורש.
- עוד יש לציין, כי לאחר שהוגש ערעור על פסק הדין, נתן בית המשפט העליון ביום 29.6.2015 תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים (ע"א 6434/13), כי ולנסי תוכל לטעון בהליך משפטי חדש כי אין להמשיך ולחייבה ב"מיסי חבר" בשל הפסקת חברותה באגודה. מכאן שמעמדו המשפטי של פסה"ד ותוקפו מוטלים בספק.
- מלבד זאת חשוב להדגיש, כי אף הקביעות בפס"ד ולנסי הינן אך לקיומה של "חזקה", כי מי שהצטרף ליישוב קהילתי בו מסופקים שירותים ברמה מסויימת, הסכים לשאת בעלויות עבור שירותים אלה. כך לדוגמא, בתא"מ 54269-02-14 תושבי גבעת יואב נ' גריגורי וכניאנסקי ואח', בית משפט השלום סבר כי חזקה זו נסתרה בנסיבות העניין:
"גם אם אניח שקמה החזקה הנזכרת כפי שנפסק בפסק דין ולנסי, הנתבעים סתרו את החזקה, והראו כי למרות שעברו את הליך הקליטה הם לא הסכימו לשאת בעלויות החורגות מאלה המשולמות לרשות המקומית. הנתבעים אינם טוענים כי הם מעוניינים ליהנות מאופיו של ישוב שבו רמת השירותים חורגת מעבר לתשלומי החובה לרשות מקומית".
- היבט נוסף אשר יש להתייחס אליו הוא העובדה, שלא ברור מפסק הדין מה יהיה מעמדם של אלה אשר ירכשו בעתיד את הנכס מן החברים שפרשו, האם חזקה זו תהא תקיפה גם לגביהם וכיו"ב.
ד.2.ו. פס"ד גולן נסים נ' קיבוץ שריד
- גישה אחרת מן האמור בפס"ד ולנסי, הובעה במסגרת ת"א 5719-09-14 גולן נסים משעלי ואח' נ' קיבוץ שריד, גם כן על ידי כב' השופט ערפאת טאהא, אשר עסקנו לעיל בפסיקתו בעניין ציפורי.
- במסגרת פסק הדין דן ביהמ"ש המחוזי, בבקשת תושבים שפרשו מן האגודה הקהילתית, לקבוע כי המס שהוטל עליהם על ידי האגודה, הוטל שלא כדין ולכן בטל. התושבים סירבו לשלם מס כללי בגין השירותים הקהילתיים אך הביעו נכונות לשלם עבור שירותים אותם יצרכו בפועל, ככל שיוכחו ע"י האגודה.
- בפס"ד שריד, שלל ביהמ"ש אפשרות שבה חבר המבקש להצטרף לאגודה יחתום על התחייבות לקיים את החלטותיה, המטילות חיובים כספיים, אף לאחר פרישתו בנימוק שסעיף זה ממשיך דה-פקטו את חברותו באגודה הקהילתית:
"סעיפים בתקנון או בהסכם המשתכנים הקובעים, כי התובעים ימשיכו להיות מחויבים בכל החלטה ותשלום הנקבעים על ידי האסיפה הכללית של האגודה הקהילתית, גם לאחר שחדלו להיות חברים בה, לא זו בלבד שמהווים משום המשך חברות דה-פקטו באגודה הקהילתית גם על מי שפרש ממנה, אלא שאף מעמידים את החבר שפרש במצב רע יותר מאש אלמלא פרש, שכן מטילים עליו התחייבויות וחיובים כספיים בהתאם להחלטות אשר לאחר פרישתו מהאסיפה אין לו כל ידיעה לגביהן, ואין לו כל מעורבות בהן או יכולת השפעה על קבלתן".
- עמדה זו, למעשה, סותמת את הגולל על אחד מן הפתרונות אשר הועלו בכדי להתמודד עם תופעת החברים הפורשים החתמת החברים, במועד קבלת לחברות באגודה, על התחייבות לקיים את החלטות האגודה אף לאחר פרישתם.
- בפועל, ביהמ"ש לא חייב את הזוג שפרש בשל השירותים שקיבל מן האגודה, משום שזו לא הוכיחה באילו שירותים נעשה שימוש בפועל ולא הוכיחה כי לא ניתן למנוע השירותים הללו ממי שאיננו משלם לאגודה:
"העובדה שהאגודה מספקת שירותים קהילתיים ביישוב, אשר לכאורה לטענתם עומדים גם לרשות התובעים 1-2 כתושבי היישוב לעשות בהם שימוש, כדוגמת הבריכה ומתקני הספורט, המועדון, הספריה ואירועי התרבות, אין בה לכשעצמה כדי לקיים את יסוד ה"קבלה" הנדרש, ככל שלא הוכח שימוש בפועל".
- בסיכומו של דבר קבע ביהמ"ש בפסק דין שריד, כי:
"ככל שהתובעים... ירכשו מהאגודה הקהילתית או מאגודת הקיבוץ שירותי בחירה נוספים, המסופקים על ידי האגודות ביישוב שריד, בנוסף לשירותים המסופקים על ידי המועצה האזורית או הועד המקומי, תהיינה האגודות רשאיות לגבות בעבור שירותים אלו תשלום נפרד מהתובעים אשר אינם חברים באגודה בהתאם לצריכה בפועל".
- ביהמ"ש המשיך ובחן האם ניתן לחייב את הפורשים לשלם מס לאגודה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, ומגיע למסקנה כי התשובה לכך שלילית:
"הרעפת טובות הנאה על אדם מבלי שחלה על המיטיב חובה חוקית או חוזית לעשות כן, ומבלי שהנהנה ביקש אותה טובת הנאה, אינה מקימה למיטיב זכות תביעה על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט. כדי להוכיח קיומה של עילת תביעה על פי חוק עשיית עושר, הייתה מוטלת על האגודה הקהילתית חובה לטעון ולהוכיח, כי בנסיבות העניין, התקיימו יסודותיה של עילת השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. כדי שתקום חובה כאמור, על האגודה להוכיח, כי בנסיבות העניין, התובעים צרכו בפועל שירותים מהאגודה ולא שילמו בגינם"
- בית המשפט הוסיף והתייחס בקצרה גם לטענה כי לאגודה יש זכות להמשיך ולחייב את הפורשים עבור שירותים אשר אין אפשרות ממשית למנוע את ההנאה מהם, כגון שירותי ביטחון:
"אין גם לקבל את טענת האגודה, כי השירותים הניתנים על ידה הנם בבחינת "שירות ציבורי", אשר לאגודה אין אפשרות ממשיל למנוע הנאה ממנו, ועל כן בסירובם לשלם את מס האגודה לסל השירותים נוהגים הם כ"רוכבים חופשיים"... גם אם היה ממש בטענה האמור במקרה זה, ולא היא, אזי לכל היותר יכולה האגודה הקהילתית להעלותה ביחס לשירות הביטחון הנכלל במסגרת תקציב האגודה... בכל מקרה, אין מקום לקבל טענת טענת ה"רוכב החופשי" במקרה זה כפי שיפורט להלן".
- אך עיון מדוקדק בפסק הדין מעלה, כי מרבית הדיון בו מתמקד בשאלה – האם ניתן לחייב את הפורשים עבור שירותים אשר הם אינם מעוניינים לצרוך, ואשר ניתן להפסיק את השימוש בהם, כך שדחיית הטענה שניתן לחייב הפורשים בגין שירותים כגון ביטחון, לא זכתה לדיון מקיף.
- זאת ועוד, מתוך פסק הדין עולה כי האגודה נקטה בגישת "הכל או לא כלום", ונמנעה מלדרוש מן הפורשים תשלום רק עבור השירותים אותם הם ממשיכים לצרוך ושאין אפשרות להפסיק את השימוש בגינם. לא ניתן לדעת בוודאות, כיצד היה בית המשפט מכריע בנסיבות אחרות. ערעור על פס"ד זה תלוי ועומד בבית המשפט העליון.
ד.2.ז. פס"ד מלכיה
- כאמור, ישנה גישת ביניים, אשר הובעה בפסק דינו של בימ"ש השלום בעניין מלכיה, וכך לשון ביהמ"ש:
"במצב כזה על חבר המבקש לפרוש, להסדיר את נושא השירותים באופן שיהיה ברור כי:
א) שירותים שניתן להפסיק לקבל... לא יסופקו לחבר הפורש...
ב) לגבי שירותים אשר לא ניתן להפסיקם ובכל מקרה הפורש ימשיך לקבלם (כגון גינון וכיו"ב), על הצדדים להגיע להסדר ביחס לסכום נמוך וסביר, אשר ישקף את שווים של אותם שירותים".
- אמנם מדובר בפסיקה של בית משפט שלום (לעומת הפסיקות בולנסי ובקיבוץ שריד), אך על פניו מדובר בדרך המלך, אשר מחד תאפשר לחברים הפורשים להימנע מתשלום עבור שירותים אשר הם אינם צורכים ואינם מעוניינים לצרוך, ומאידך לא תאפשר להם להימנע מתשלום בגין שירותים אשר הם ממשיכים ליהנות מהם, ובכך למעשה, למנוע את הפגיעה בתושבי היישוב כולו, המבקשים לעצמם איכות חיים ברמה גבוה יותר מן המקובל ביישוב העירוני.
ד.3. סיכום – פרישת חברים מן האגודה הקהילתית
- מכל האמור במסגרת סקירה זו עולה, כי המצב המשפטי כיום הוא שאין תוקף לסעיפים המגבילים את אפשרותו של חבר לפרוש מן האגודה הקהילתית בשל כך שהוא ימשיך להחזיק נכס בשטחי האגודה, בשל כך שיש לו חוב לאגודה, או בשל כך שהוא ימשיך לצרוך שירותים מן האגודה.
- באשר להמשך תשלומים בגין שירותים אותם מספקת האגודה יש להבחין בין שירותים אותם ניתן להפסיק ולספק לחבר הפורש לבין שירותים אשר החבר הפורש ימשיך ליהנות מהם גם לאחר פרישתו.
- על פניו, דרך המלך, היא גביית מסי קהילה מתושבים שאינם חברים ומשוכרים מטעמם עבור שירותים המסופקים להם בפועל, ככל ואלו אינם ניתנם להפרדה משירותים דומים הניתנים לברי האגודה, ובאשר לשירותים שניתן להפסיק את השימוש בהם ולגבות תשלום לפי שימוש בפועל, אין לחייב תושבים שאינם חברים אשר לא צרכו שירותים אלו בפועל.
- אלא, שכמפורט לעיל, דעות בתי המשפט בעניין זה חלוקות ואינן אחידות, ויש להניח שכך יישאר עד שתתקבל הכרעה ברורה של בית המשפט העליון בסוגיה.
מימוני שלוש ושות'
משרד עורכי דין
.jpg "השתלמות תעודה ייחודית בנושא אגודות שיתופיות שמתקיימת בלשכת עורכי הדין בשיתוף משרד הכלכלה והתעשייה")
חוות דעת - הפעלת שירותי שמירה
התבקשנו לבחון הסבת שירותי השמירה בישוב משירותים המופעלים על ידי חברת שמירה חיצונית לשירותי שמירה המופעלים באמצעות תושבי המושב והאם ניתן לאכוף ולחייב תושבים לקחת חלק בהפעלת שירותי השמירה במושב. להלן חוות דעתנו:
חוות דעת פינוי דחסנים
פינוי אשפה מכוח מכרז
זכות העיון של חברי המליאה בנתוני השכר של עובדי המועצה והתקשרויות עם יועצים
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לזכותם של חברי המליאה במועצה האזורית לעיין בנתוני השכר של עובדי המועצה בכלל ושל עובדי המועצה הבכירים בפרט וכן בפרטי התקשרויות עם יועצים. להלן חוות דעתנו:
הרצאה: היחס בין ועדות הביקורת בועד המקומי ובאגודה
הועברה בחודש מאי 2019
חוק חדש יחייב רשויות מקומיות לשלם לספקים בפרקי זמן מוגדרים
חוק מוסר תשלומים תשע"ז-2017, והשלכותיו על רשויות מקומיות
הרצאה - דירקטורים, בעלי תפקידים וועדות ביקורת באגודה השיתופית ובועד המקומי
הרצאה מס' 2 בסדרת הרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה - היישוב כיישות משפטית
הרצאה מס' 1 בסדרת הרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה - היטל השבחה
הרצאתו של עו"ד איתן מימוני בנושא "היטל השבחה", הועבר בפני מליאת המועצה האזורית מטה אשר ביום 20.2.2017.
הרצאה - היחס בין הועד המקומי והאגודה השיתופית
הרצאה שהועברה ע"י עו"ד תומר טבק בינואר 2017 לעובדי האגף לאיגוד שיתופי במסגרת יום עיון למשרד רשם האגודות השיתופיות
הרצאה- דיני עבודה ודיני מכרזים בועד המקומי ובאגודה השיתופית
הרצאה שהועברה על ידי משרדנו ביולי 2016 במועצה אזורית רמת הנגב.
הרצאה - יישוב סכסוכים בקיבוץ
הועברה בחודש אוקטובר 2013
הרצאה - ועדים מקומיים
הועברה בחודש מרץ 2015
ועדת ביקורת בועד המקומי ובאגודה השיתופית
הועברה בחודש נובמבר 2015
הרצאה - מבוא לדיני אגודות שיתופיות
הועברה בחודש פברואר 2015
דרכי הגבייה של הועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לדרכי הגבייה העומדות בפני ועד מקומי רגבה (להלן: "הועד") כנגד תושבים אשר אינם משלמים את מיסי הועד. להלן חוות דעתנו:
הרצאה- השכרת יחידות דיור ביישובים
הרצאה אשר העביר עו"ד איתן מימוני, במסגרת יום עיון בנושא השכרת דירות להנהלות יישובים.
המותר והאסור בחופי הרשות המקומית
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למותר והאסור בחופים אשר בתחומי הרשות המקומית. להלן חוות דעתנו:
זכאות עובד לתשלום עבור תוספת וותק, קרן פנסיה וקרן השתלמות בחופשה ללא תשלום
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לזכאותו של עובד לתשלומים עבור תוספת וותק, קרן פנסיה וקרן השתלמות, במהלך חופשה ללא תשלום.
כהונת יו"ר הוועד
נתבקשנו להתייחס לסוגיית משך כהונתו של יו"ר הועד באגודה, ולהלן חוות דעתנו:
שאלות ותשובות בעניין גביית חובות מיסי ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו במספר סוגיות הנוגעות לגביית חובות מיסי ועד מקומי. להלן חוות דעתנו:
אחריות חברי ועד הנהלה וחברי ועד מקומי במושב
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאחריות המקצועית וחשיפה לתביעות משפטיות של חברי וועד הנהלת האגודה במושב וחברי הועד המקומי במושב, ולהלן חוות דעתנו:
בחירת חברי ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לאופן בחירת חברי ועד מקומי בקבוץ בנסיבות בהן יש צורך במילוי מקום פנוי בוועד, ולהלן חוות דעתנו:
חובת דיווח למשטרה על נהג הסעות ששוחח על תכנים מיניים עם ילדי ההסעה
נתבקשנו לבדוק האם קמה לרשות המקומית חובת דיווח למשטרה על מעשיו של נהג הסעות אשרשוחח עם ילדי ההסעה על עניינים מיניים. להלן חוות דעתנו:
עניינים שונים הנוגעים לישיבות הועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו במספר שאלות הנוגעות לנוכחות גורמים שונים בישיבות של הועד המקומי. להלן חוות דעתנו:
ניגוד עניינים – חבר ועד מקומי ועובד מתנ"ס
התבקשנו לחוות דעתנו בשאלה האם קיים ניגוד עניינים בין כהונת חבר ועד המקומי, לבין עבודתו במתנ"ס אשר בשליטה של המועצה האזורית. להלן חוות דעתנו:
ישיבה ראשונה של ועד מקומי ממונה
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע למספר עניינים הנוגעים ישיבתו הראשונה של ועד מקומי ממונה, ולהלן התייחסותנו:
החלפת נציג היישוב במליאת המועצה האזורית
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאופן בו ניתן להחליף את נציב היישוב במליאת המועצה האזורית, האם הדבר בסמכות המועצה או וועד היישוב, וכיצד נקבע מי יימלא את התפקיד. להלן חוות דעתנו:
דיווח נוכחות על ידי עובד
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרויות העומדות בפני מעסיק בכל הנוגע לעובדים אשר אינם מחתימים שעון נוכחות (אין מדובר במאגר ביומטרי) ובאשר לעובדים אשר אינם מגישים דו"ח נוכחות (להלן: "העובדים"), ולהלן חוות דעתנו:
כהונת בעלי תפקידים ברשות המקומית ובעמותה עירונית של הרשות
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לשאלה, האם חבר מליאת רשות מקומית יכול לכהן כמנכ"ל עמותה עירונית בבעלותה של הרשות, והאם גזבר הרשות רשאי לכהן כגזבר עמותה זו. להלן חוות דעתנו:
זכות עיון במסמכי ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לזכות העיון במסמכי ועד מקומי של תושב היישוב, ולהלן חוות דעתנו:
השכרת שטחי פרסום במבנים ציבוריים על ידי הועד המקומי
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס לשאלה האם באפשרות ועד מקומי להשכיר שטחי פרסום במבנים ציבוריים באחריותו. להלן חוות דעתנו:
פרישת חברים מן האגודה הקהילתית – סקירה משפטית
להלן סקירה שהכין משרדנו אודות המצב המשפטי באשר לסוגייה של פרישת חברים מן האגודות הקהילתיות, וזאת בעקבות פסק דין אשר ניתן לאחרונה שעסק בנושא בהרחבה:
הפסקת חברותו של חבר שאינו מתגורר בקיבוץ
התבקשנו לחוות דעתנו באשר להפסקת חברותו של חבר קיבוץ, בשל כך שהוא מתגורר בחו"ל ואינו נמצא בקשר עם הקיבוץ. להלן חוות דעתנו:
ייחוס חובות האגודה לחברי האגודה בקיבוץ
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לשאלת אחריות חברי אגודה שיתופית קהילתית בקיבוץ (להלן: "האגודה") ביחס לחובותיה של האגודה וכן בנוגע לנוהל פירעון חוב האגודה במקרה בו חברי האגודה אינם בעלי אחריות אישית לחובותיה.
הקלטות ישיבת מליאת המועצה האזורית
נתבקשנו להתייחס לתיקון לצו המועצות המקומיות(מועצות אזוריות), הנוגע לחובה להקלטת ישיבות מליאת המועצה, ולהלן התייחסותנו:
אספקת מזון למוסדות חינוך
נתבקשנו לחוות דעתנו בקשר עם חובת אגודה קהילתית לרכוש מזון המיועד למוסדות חינוך שונים בתחומיה המנוהלים על ידה, מספק מזון בעל רישיון עסק.
חניית קרוואנים בחוף
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לשאלה – האם מותר להחנות קרוואנים בשטח המיועד לחניה לחוף. להלן חוות דעתנו:
התנהלות ועד מקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע ליחסי הועד מקומי עם האגודה השיתופית חקלאית ועם האגודה הקהילתית, וכן באשר לאפשרות של עובד המועצה לכהן כחבר ועדת ביקורת של ועד מקומי. ולהלן חוות דעתנו:
זהות ועדים בין ועד האגודה לועד המקומי – יו"ש
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למספר שאלות הנוגעות לסוגיית זהות הוועדים בין ועד מקומי לבין אגודה קהילתית (להלן: "האגודה") המצויים בשטחי יהודה ושומרון. להלן חוות דעתנו.
הקמת מערכת סולארית על גגות בשטחי מקרקעין אשר ניתנה בהם זכות שימוש
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרות להקים מערכת סולארית על גגות שטחי מקרקעין אשר ניתנה בהם זכות הרשאה. להלן חוות דעתנו:
חבר ועד מקומי הנעדר מישיבות הועד
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לדינו של חבר ועד מקומי, אשר איננו משתתף בישיבות ועד, האם יו"ר הועד המקומי מוסמך לפטרו ולפנות למועמד הבא אחריו בתור באותה רשימה? להלן חוות דעתנו:
דו"ח ועדת ביקורת של הועד המקומי
התייחסות לדו"ח ועדת הביקורת של הועד המקומי.
בחינת מכתבי פרישה מהאגודה
נתבקשנו לחוות דעתנו לגבי תקינותם של מכתבי פרישה מאגודה קהילתית אשר שלחו מספר חברי אגודה. להלן התייחסותנו:
האיזון בין ועדת הביקורת של הועד המקומי לבין הועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאיזון הנכון בין רצונה של ועדת הביקורת של הועד המקומי לבצע את עבודתה, לבין הפגיעה הנגרמת ביכולת התפקוד של הועד המקומי. להלן התייחסותנו:
מיסי קהילה ביישוב
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לסוגיה של הטלת וגביית התשלומים ביישוב קהילתי. להלן התייחסותנו:
האצלת סמכויות לועד המקומי
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למשמעות האצלת סמכויות מן המועצה לועד המקומי והאם יש במהלך זה כדי לחשוף את חברי הועד לתביעות משפטיות מן הגורמים השונים. להלן התייחסותנו:
אחריותם האישית של בעלי התפקידים באגודה
נתבקשנו לחוות דעתנו בשאלה - באילו מקרים תחול אחריות אישית על בעלי התפקידים באגודה ומה ניתן לעשות בכדי להבטיח כיסוי ביטוחי לבעלי התפקידים? ולהלן חוות דעתנו:
השכרת המרכז הקהילתי לצורך עריכת אירועים שונים
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס למספר שאלות בנוגע להשכרת מרכז קהילתי ביישוב לצורך השכרתו מעת לעת לצורך אירועים שונים (להלן: "המרכז" ו-"היישוב" בהתאמה). בין היתר נשאלנו האם ניתן להשכיר מוסד ציבורי לגוף/אדם פרטי, מהי אחריות המוסד למתרחש בתחומו במצב דברים זה וכן מהו הדין בנוגע למזון אשר יוגש באירוע ואופן שמירתו. להלן חוות דעתנו:
הרצאה - תקנות הערבות ההדדית
הועברה בחודש אוקטובר 2013
הרצאה – דיני עבודה בוועד המקומי ובאגודה השיתופית ביישובי יהודה ושומרון
הועברה בחודש אפריל 2016
הרצאה- הועד המקומי בשלטון הדו רבדי – יישובי יהודה ושומרון
הועברה בחודש פברואר 2015
חובת מכרזים בועד המקומי - התקשרויות עם קבלנים וספקים
הועברה בחודש ספטמבר 2015
הרצאה- הועד המקומי, ועד האגודה ומערכת היחסים ביניהם – יישובי יהודה ושומרון
הועברה בחודש מרץ 2016
הרצאה - סמכויות ואחריות חברי מליאת המועצה האזורית ביו"ש
הועברה בחודש מרץ 2016
הרצאה - חובת מכרזים במועצה האזורית
הועברה בחודש מרץ 2016
רישום תלמידים
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לסוגיות העולות מתוך מנגנון העברת תלמידים המתגוררים בשטחה של רשות מקומית, מחטיבת ביניים אזורית אחת לחטיבת ביניים אזורית אחרת, ולהלן חוות דעתנו:
התחייבויות הקיבוץ כלפי גורם מממן- דירות החברים
נתבקשנו לחוות דעתנו בדבר ההיבטים השונים הקשורים בחברי קיבוץ, המבקשים לבנות בית מגורים בקיבוץ בהתאם להחלטות שיוך הדירות.
היקף העסקה- סייעת רפואית
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרותה של רשות מקומית להעסיק סייעת רפואית המלווה ילד בעל צרכים רפואיים ייחודיים (עד כדי סכנת חיים), במשך 6 ימים בשבוע, בהתאם לשעות הלימודים באותו מוסד חינוכי, וכן כיצד ביכולתה לפעול במקרה של סירוב מצד הסייעת הרפואית לעבוד בהתאם להיקף המשרה הנדרש, ולהלן חוות דעתנו:
העסקת קרובי משפחה בבית ספר
נתבקשנו על ידך לחוות דעתנו בנוגע להמשך העסקת מזכירה בבית ספר יסודי רשמי באמצעות רשות מקומית, אשר בעלה הינו מנהל בית הספר המועסק על ידי משרד החינוך, ולהלן חוות דעתנו:
הצבת מצלמות בכניסה ליישובים לצורך שימוש כראייה משפטית
האם לצורך שימוש בצילום כראייה משפטית, בקרות אירוע, מוטלת חובה על הישובים אשר בתחום מועצה האזורית להתריע בפני הנכנסים והיוצאים מיישובי המועצה, כי מוצבת מצלמה המתעדת את מעשיהם?
השכרת המרכז הקהילתי לצורך עריכת אירועים שונים
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס למספר שאלות בנוגע להשכרת מרכז קהילתי ביישוב לצורך השכרתו מעת לעת לצורך אירועים שונים. בין היתר נשאלנו האם ניתן להשכיר מוסד ציבורי לגוף/אדם פרטי, מהי אחריות המוסד למתרחש בתחומו במצב דברים זה וכן מהו הדין בנוגע למזון אשר יוגש באירוע ואופן שמירתו. להלן חוות דעתנו:
חובת החזקת גני הילדים ביישוב
נתבקשנו לחוות דעתנו ביחס לשאלה האם חלה על היישוב חובה להמשיך ולדאוג להחזקת גני הילדים (מעל גיל 3) בתחומו.
גביית תשלום גני ילדים
נתבקשנו לחוות דעתנו בעניין תוקפה החוקי של ההחלטה על הקמת גן יישובי, נוסף על מערכת הגנים המתוקצבת על ידי משרד החינוך, וכן גביית תשלומים מעבר לקבוע בחוזר מנכ"ל משרד החינוך, באגודה אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית בע"מ מסוג יישוב קהילתי
הרחבת היקף עבודות במבנה המועצה האזורית
האם מועצה אזורית יכולה להרחיב היקפן של עבודות בנייה באמצעות אותו הקבלן או שמא יש צורך בעריכת מכרז חדש?
מדריך למועמד לבחירות לראשות עירייה
מטרתו של מדריך זה הינה להקל במעט את ההתמודדות עם סבך החוקים והתקנות, להבדיל בין עיקר וטפל, ולפרוש את המידע המשפטי הראשוני לו אתה זקוק בדרכך.
תעמולת בחירות אסורה באמצעות שימוש בעיתון רשות מקומית
האם פרסום בעיתון רשות מקומית מהווה הפרה של חוק הבחירות (דרכי תעמולה), תשי"ט-1959? מהן הדרכים לתקוף או למנוע את הוצאת העיתון המפר?
סמכות הועד המקומי להתקין פסי האטה
האם החלטת הוועד המקומי בקשר להצבת פסי האטה בכניסה ליישוב הינה חוקית?
סמכות וועד ממונה באגודה שיתופית ביחס לאסיפה הכללית
האם וועד שמונה ע"י רשם האגודות השיתופיות באגודה שיתופית, רשאי לאשר תקציבים ומאזנים וכן קבלת חברים לאגודה ללא אישור האסיפה הכללית של האגודה?
